بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : يکشنبه 24 فروردين 1393      13:37
بررسی میزان عرضه و تقاضا در بازار مسکن طی سال های اخیر

چه زمانی بازار مسکن با بحران مواجه می شود؟

بیت الله ستاریان/ کارشناس بازار مسکن

برای اینکه بازار کالایی را مورد تجزیه و تحلیل اقتصادی قرار دهیم و آن را در دوره ای از زمان بررسی کنیم باید به دو پارامتر توجه ویژه داشته باشیم. اولین پارامتر، قیمت تمام شده کالا است که شامل هزینه مواد اولیه، مدیریت، خواب سرمایه و هزینه های سربار می شود و پارامتر دوم، تقاضای موثر در جامعه است. این تحلیل تقریبا برای همه کالاها در بخش های صنعتی و غیر صنعتی کابرد دارد. بعد از بررسی قیمت تمام شده کالا به تقاضای موثر می پردازند و زمانی که نقدینگی متقاضیان در یک دوره زمانی به قدرت خرید آن کالا می رسد را مورد تحلیل قرار می دهند تا وضعیت بازار آن کالا را بررسی کرده باشند.

این تحلیل اما همیشه و همه کالاها را دربرنمی گیرد. تعدادی از کالاها که با حیات بشر در ارتباط هستند در این تحلیل نمی گنجد. کالاهایی نظیر، خوراک، پوشاک و مسکن که نبودشان، حیات انسان را به خطر می اندازد، همیشه اینگونه قابل بررسی نیستند. در این سه کالا دیگر به تقاضای موثر توجه نمی کنیم. نمی گوییم نقدینگی متقاضیان چی زمانی به حدی خواهد رسید که بتوانند شکم خود را سیر کنند. نمی توان گفت که مردم اگر نقدینگی کافی نداشتند، نان نخورند اما در کالای صنعتی و اقتصادی می توان این را گفت. به عنوان مثال می توان راجع به کالایی نظیر اتوموبیل این تحلیل را داشت. بسیاری از کالاهای فرهنگی و اقتصادی می توان بر  اساس تقاضای موثر و قیمت تمام شده تحلیل داشت. اما مسکن کالای زیستی است که اگر نباشد حیات بشر به خطر می افتد. اولین جایی که روابط اجتماعی در آن شکل می گیرد مسکن است. در سایه این کالا است که آرامش روانی انسان تامین می شود. سرپناه چه اجاره ای باشد و چه ملکی از نیازهای اولیه محسوب می شود و بازار آن نیز باید با این شرایط تحلیل شود. در این بخش زمان رسیدن به نقدینگی کافی مورد بررسی قرار نمی گیرد هکچین به جای تقاضای موثر باید تقاضای مطلق را مورد نظر قرار دهیم.

اینکه در طول سال چه مقدار مسکن نیاز است و در سال های آینده این میزان به چقدر می رسد باید مورد تحلیل قرار گیرد. اینکه اقاضای مطلق در چه زمانی به تقاضای موثر تبدیل خواهد شد، بسیار مورد اهمیت است. به عنوان مثال ظرفیت برای تبدیل تقاضای مطلق به موثر در خراک 24 ساعت است و در این مدت اگر غذا به متقاشی نرسد، سلامت او به خطر می افتد. در پوشاک یک دوره زمانی دیگری متصور خواهد بود. در بخش مسکن هم این دوره زمانی 6 ماه ارزیابی می شود. اگر خانواده ای تشکیل شود و 6 ماه بدون سرچناه باشد، آن خانواده از هم می پاشد.

در سال 1386 برای مسکن مهر حدود 4 ملیون 500 هزار نفر  متقاضی وجود داشت. هر سال هم حدود یک میلیون و 200 هزار واحد نیاز مسکن برای همان سال وجود دارد. هرچند آمار دقیقی از تولید مسکن طی سال های گذشته اعلام نشد اما محاسبات ما نشان داد که به اندازه یک سوم تقاضای سالانه هم نتوانستیم، مسکن تولید کنیم چه رسد به جبران تولید برای 4 میلیون و 500 هزار متقاضی جامانده از قبل.

حتی اگر در طول 4 سال گذشته تولیدات مسکن به اندازه نیاز سالانه رسیده باشد، هنوز 4 تا 5 میلیون واحد مسکونی کسری وجود دارد. این عدد تقاضای مطالق در این بخش را نشان می دهد که این تعداد خانوار به اشکال مختلف روزگار می گذرانند تا بتوانند مسکن تهیه کنند. وقتی این میزان واحد کسر باشد و قدرت خرید وجود نداشته باشد، عملا تقاضای موثر کاهش پیدا می کند. با افزایش قیمت ها این تقاضای موثر بار دیگر به تقاضای مطلق تبدیل می شود که به این دوره رکود گفته می شود. البته دلیل اصلی رکود بازار مسکن در سال 92 این موضوع نبود. تغییر دولت و انتظار برای اعلام سیاست های جدید نقش بیشتری داشت.

در این شرایط پیش بینی این است که در سال 93، تقاضای بالایی وجود دارد که با تحلیل سایر پارامترهای اقتصادی، احتمال افزایش 100 درصد قیمت مسکن وجود خواهد داشت. موضوع مهم دیگر این است که این افزایش قیمت در پایان سال 93 و ابتدای سال 94 به بحران تبدیل شود چراکه 4 میلیون خانوار بی سرپناه در سال 94 به حدود 6 میلیون خواهد رسید که این تعداد حدود 25 درصد از کل خانوارها را تشکیل می دهد. در این شرایط خطر بزرگی در انتظار جامعه است که عواقب اجتماعی زیادی را به دنبال دارد.

مطالعه 20 ساله ما در مورد بازار مسکن نشان می دهد که رسیدن تعداد خانوار بی سرپناه به 25 درصد از کل خانوار، در این کالای حیاتی، بحران ساز است که باید برای آن تدبیر شود. هرچند که برنامه ریزی برای مسکن بلند مدت است و معمولا نتیجه آن 4 تا 5 سال بعد مشخص می شود. نمی توان برنامه ریزی یک ساله داشت. مسکن کالایی نیست که با اراده مسوولان بتوان آن را وارد کرد یا دستور ساخت انبوه آن را داد. دوره تولید در این بخش طولانی است و زیرساخت ها و امکانات خاص خود را می خواهد که با اقتصاد کلان درگیر است. این موضوع  با سیاست کلی اقتصاد گره خورده است.

باید در یک برنامه کامل، تامین منابع، تامین امکانات ساخت، تسریع و تسهیل قوانین ساخت مورد توجه قرار گیرد. منابع داخلی اجازه ساخت سالانه یک و نیم میلیون واحد مسکونی را نمی دهد. به همین دلیل نیاز به جذب سرمایه گاری خارجی در این بخش احساس می شود. این موضوع با سیاست پولی کشور درگیر است و در این بخش باید فکری شود. در حوزه های پولی و اقتصاد کلان فکر به مسکن فراموش شده است. ساخت یک میلیون واحد در سال 400 هزار ملیارد تومان نقدینگی می خواهد. در این شرایط چگونه می توان ضمن تامین نیاز سالانه، عقب ماندگی تاریخی در این بخش را جبران کرد.

اگر در بازار مسکن با سیاست های اعلام شده، رونق ایجاد شود و تولیدکنندگان داخلی که ترمز را کشیده اند، فعال شوند، حداکثر می توان در طول سال 700 هزار واحد مسکونی تولید کرد. که در این مقیاس، مصالح ساختمانی در کشور تولید نمی شود.

توان بخش خصوصی که 93 درصد از کل تولید کشور است می تواند 700 هزار واحد در سال بسازد. دولت هم سالی 20 هزار واحد تولید می کند. در این شرایط هر سال 500 هزار واحد کسری وجود دارد.

دیده نشدن این شکاف عمیق می تواند بحران های اجتماعی را به همراه داشته باشد. مشکلاتی که از زندگی همزمان دو خانواده در یک مسکن و یا زندگی پراکنده برخی خانوار به وجود می آید برای جامعه خطرناک خواهد بود. مسکن از عناصری است که نبود آن جرم خیزترین  بخش محسوب می شود. بهداشت روانی جامعه درگیر مسکن است و ناهنجاری های زیادی در عدم تامین این نیاز اساسی بروز پیدا می کند. در این شرایط امید می رود طراحی جدید در سطح کلان اقتصادی برای مسکن صورت گیرد تا این نیاز اساسی بحران ساز نشود.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir