وام مسکن به چه درد می خورد؟

موضوع خیلی ساده است. بانک مسکن طی دو سال گذشته 2 هزار میلیارد تومان وام مسکن پرداخت کرده و قصد دارد از طریق مکانیزم عرضه اوراق حق تقدم وام مسکن، این روند را ادامه دهد. اما همین اوراق حق تقدم خرید وام مسکن به بازاری تازه در اقتصاد ایران بدل شده است. عده ای از دلالان که یکی از مسولان بانک مسکن آنها را پیرمردها و پیرزن های می خواند که با حقوق بازنشستگیشان سرمایه گذاری می کنند، طی سه ماه گذشته تا توانسته اند اوراق خریده اند. خریدهای آنها آنقدر ادامه پیدا کرد که حتی فرابورس به عنوان محل عرضه این اوراق اعلام کرد، به هر متقاضی تنها 90 برگه می فروشد. اگر هم کسی اوراق بیشتری بخواهد باید از بانک مسکن نامه بیاورد. این اقدام برای مهار دلالای اوراق حق تقدم وام مسکن انجام شده است. اوراقی که طی شش ماه گذشته قیمت آن 121 درصد افزایش یافته است. پیش از آنکه شورای پول و اعتبار سقف دریافت وام مسکن را از 20 میلیون تومان به 35 میلیون تومان برساند، قیمت این اوراق تنها 30 هزار تومان بود ولی در آخرین معاملات هفته گذشته فرابورس قیمت اوراق به 89 هزار تومان نیز رسیده بود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعتقاد دارد، دلالی اوراق و افزایش طب خرید خانه دلیل اصلی گرانی ها بوده است ولی وزیرراه و شهرسازی براین باوراست که سیاست های اشتباه دولت گذشته بازار را آنقدر بهم زده که عوراض آن در معاملات این اوراق دیده می شود. آمارهای رسمی تایید می کند معاملات مسکن 23 درصد کم شده است. اما تورم 70 درصدی قیمت مسکن در اسفند سال 91 هم به تورم 7 درصدی در اسفند سال 92 رسیده و همین موضوع خیلی ها را علاقه مند کرده تا سرمایه های اندکشان را به بازار مسکن انتقال دهند. بازاری که طی شش ماه گذشته طعم کاهش قیمت 20 درصدی را نیز چشیده است. اما در حال حاضر برنده بازی رونق بازار مسکن، تنها بانک مسکن و البته فرابورس و دفاتر اسناد رسمی شده اند. بانک مسکن برای وام 45 میلیون تومانی ( 35 میلیون تومان با اوراق و سپرده و 10 میلیون تومان وام جعاله) با نرخ سپرده اسمی کمتر از 15 درصد طی زمان 12 سال از وام گیرندگان 85 میلیون تومان بازپس می گیرد. فرایند پراخت وام به متقاضی نیز با هزینه جاری حداقل 150 هزار تومانی به نفع بانک برای انجام امور اداری همراه است. از سوی دیگر فرابورس برای هر کدمعاملاتی و متناسب با قیمت خرید اوراق، از متقاضیان کارمزد دریافت می کند. در نهایت هم دفاتر اسناد رسمی برای عقد قرار داد بین بانک و متقاضی وام مسکن و برای مبلغ وام 45 میلیون تومانی 785 هزار تومان از وام گیرنده دریافت می کنند. به این ترتیب وام گیرنده برای دریافت وام 45 میلیون تومانی مسکن از بانک مسکن به طور متوسط باید 9 تا 10 میلیون تومان ( براساس قیمت روز اوراق حق تقدم این عدد نوسان می کند) هزینه می کند. متقاضی در نهایت 35 میلیون تومان از وام 45 میلیون تومانی را به عنوان وام واقعی دریافت می کند ولی در بازپرداخت ها به اندازه 14 درصد از مبلغ 45 میلیون تومان را به بانک باز می گرداند. البته که در شرایط فعلی کفه بی پولی خریداران مسکن، آنها را ودار به دریافت این وام می کند. برآورد وزارت راه نشان می دهد هر کارگر یا کارمند باید یک سوم حقوق ماهیانه اش را به مدت 96 سال برای خرید مسکن پس انداز کند، بنابراین چاره ای به غیر از دریافت این وام نیست.