مسکن اجتماعی از دولت ششم تا یازدهم

«برای اقشار کم درآمد که توان خرید مسکن ندارند، طرح مسکن اجتماعی پیش بینی شده است که در این طرح می توان با تشکیل صندوق پس انداز مسکن، وام های ارزان در اختیار بخش خصوصی و تعاونی ها قرار داد مشروط بر اینکه حاضر شوند واحدهای احداث شده را در اختیار افراد واجد شرایط مسکن اجتماعی قرار دهند.» (روزنامه همشهری، 24 اردیبهشت 1373)

عباس آخوندی 20 سال پیش زمانی که در دولت ششم وزیر مسکن و شهرسازی بود، این چنین از طرح دولت برای بخش مسکن سخن گفته بود. نمونه این اظهارات با کمترین تغییرات در ماه های اخیر نیز از سوی وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم تکرار شده است تا عباس آخوندی که آن زمان هنوز برای تحصیل در دوره دکترا به دیار فرنگ نرفته بود، برای اولین بار طرح مسکن حمایتی و اجتماعی را مطرح کند. مهندس جوانی که در دولت دوم هاشمی رفسنجانی به وزارت رسیده بود، سودای بزرگی در سر داشت تا مشکل همیشگی مسکن را به ویژه برای نیازمندان، حل و فصل کند. مسکن اجاره به شرط تملیک که در گفتگوی اردیبهشت ماه سال 73 نیز به آن اشاره شده است، اصلی ترین طرح او قلمداد می شد که در میدان عمل چندان توفیقی نداشت. آخوندی در دوره جدید فعالیت اما دنیادیده تر و باتجربه تر شده است تا انتظار برای پیشبرد طرح های عملیاتی در بخش مسکن از او افزایش یافته باشد. طی ماه های اخیر طرح مسکن اجتماعی از سوی آخوندی و معاونانش بار دیگر پس از 20 سال بر سر زبان ها افتاده اما در این مدت هنوز تکلیف چگونگی اجرای این طرح مشخص نشده است.

اظهارات پراکنده از سوی مسوولان وزارت راه و شهرسازی ابعادی از ایده آن وزارتخانه را فاش ساخته است اما همچنان از طرح عملیاتی و مدون خبری نیست. از سوی دیگر اما وزیر و معاونانش وقت زیادی برای انتشار تبعات اقتصادی و اجتماعی مسکن مهر صرف کرده اند. موضوعی که آخوندی بارها مجبور شده برای پاسخگویی به آن راهی پارلمان شود تا نمایندگان مجلس دغدغه های اقشار کم درآمد و متقاضی مسکن مهر را به او منتقل سازند. طرحی که از سال 86 کلید خورده و همچنان با وجود تاکید به اتمام آن از سوی دولت جدید با مشکلات زیادی همراه است تا کنون به نیمه رسیده و از مجموع 2 میلیون و 200 هزار واحد، حدود یک میلیون و 100 هزار واحد تحویل متقاضیان شده است.

طرح جایگزین مسکن مهر که از آن به عنوان مسکن اجتماعی یاد می شود همچنان در حد حرف باقی مانده است تا نگرانی ها از نبودن استراتژی مشخص در بخش مسکن افزایش یافته باشد. مسوولان وزارت راه و شهرسازی در تازه ترین اظهار نظر از بررسی مسکن اجتماعی در بنیاد مسکن انقلاب اسلامی حکایت دارد. رئیس این بنیاد هم اعلام کرده است که این طرح در مرحله مطالعات مقدماتی است. معاونان آخوندی همچنین از تدوین طرح جامع مسکن خبر داده اند اما این طرح نیز هنوز نهایی و ارائه نشده است. تاخیر در ارائه این طرح ها نگرانی از عقب ماندگی در تامین مسکن اقشار متوسط و زیر متوسط را افزایش داده و بازار را در بخش عرضه با چالش مواجه ساخته است.

نیاز بازار مسکن

ثبت نام اولیه برای طرح مسکن مهر در سال 86 نشان داد که در آن سال بیش از 4 میلیون و 500 هزار خانواده متقاضی مسکن وجود دارد. به اعتقاد کارشناسان مسکن، سالانه حدود یک میلیون متقاضی جدید به بازار مسکن اضافه می شود که در این صورت با توجه به رکود بخش ساختمان طی سال های اخیر، همچنان بیش از 5 میلیون متقاضی در بازار مسکن وجود دارد که عرضه کافی برای آن وجود ندارد. حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی نیز به تازگی تعداد مستاجران کشور را 5 میلیون و 500 هزار مورد اعلام کرده است. این تقاضای بزرگ به دلیل نبود عرضه کافی، خطر بالقوه ای برای بازار مسکن محسوب می شود که عقب ماندگی از ساخت و ساز و معطل ماندن طرح های مسکن، ابعاد این خطر را بزرگ تر جلوه می دهد. در این شرایط با گذشت بیش از 8 ماه از فعالیت وزارت راه و شهرسازی در دولت جدید، همچنان فعالان بخش ساخت و ساز مسکن و متقاضیان، آدرس دقیقی از جهت گیری این وزارتخانه در بخش مسکن دریافت نکرده اند. این موضوع نه تنها جبران عقب ماندگی در ساخت مسکن را به تاخیر می اندازد که با اضافه شدن متقاضیان جدید به بازار مسکن، شرایط حادتری را تصویر می کند.

محاسبات غیر رسمی نشان می دهد که طی سال های گذشته، به اندازه یک سوم تقاضای سالانه هم مسکن تولید نشده است و این موضوع تقاضای مطلق در بازار مسکن را با انباشتگی بیشتری مواجه ساخته است. این تقاضای مطلق در شرایطی به تقاضای موثر تبدیل نشده و به بازار نیامده است که قدرت خرید کافی میان متقاضیان وجود ندارد این موضوع اصلی ترین دلیل رکود حاکم در بازار مسکن قلمداد می شود.

بیت الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن معتقد است که ورود این تقاضای انباشته به بازار مسکن می تواند سونامی قیمت را به همراه داشته باشد، مگر آنکه برای تولید انبوه واحد مسکونی فکری اساسی بشود. این تحلیلگر بازار مسکن به همشهری گفت: تعداد خانوار بی سرپناه در سال 94 به حدود 6 میلیون خواهد رسید که این تعداد حدود 25 درصد از کل خانوارها را تشکیل می دهد. در این شرایط خطر بزرگی در انتظار جامعه است که عواقب اجتماعی زیادی را به دنبال دارد. مطالعه 20 ساله ما در مورد بازار مسکن نشان می دهد که رسیدن تعداد خانوار بی سرپناه به 25 درصد از کل خانوار، در این کالای حیاتی، بحران ساز است که باید برای آن تدبیر شود. 

به اعتقاد کارشناسان مسکن، برنامه ریزی برای این بخش بلند مدت است و نتیجه آن 4 تا 5 سال بعد نمایان می شود. دوره تولید در این بخش طولانی است و زیرساخت ها و امکانات متناسب با به اقتصاد کلان گره خورده است.

چاره افزایش تولید چیست؟

افزایش متقاضیان مسکن در مقابل محدودیت عرضه، شرایط را برای جبران این عقب ماندگی بزرگ، دشوار ساخته است. فعالان بازار مسکن معتقدند که باید در یک برنامه کامل، تامین منابع، تامین امکانات ساخت، تسریع و تسهیل قوانین ساخت مورد توجه قرار گیرد. جبران تقاضای بالقوه 6 میلیون تومانی در سال 94 در کنار نیاز سالانه یک میلیون واحد مسکونی به اصلی ترین دغدغه بازار برای ایجاد تناسب در عرضه و تقاضا بدل شده است. در این شرایط برآوردها نشان می دهد که منابع داخلی اجازه ساخت سالانه یک و نیم میلیون واحد مسکونی را نمی دهد و جذب سرمایه گاری خارجی در این بخش باید در دستور کار قرار گیرد.

بیت الله ستاریان این موضوع را با سیاست های پولی مرتبط دانست و گفت: در حوزه های پولی و اقتصاد کلان باید در مورد مسکن توجه شود. ساخت یک میلیون واحد در طول سال 400 هزار ملیارد تومان نقدینگی نیاز دارد. در این شرایط نمی توان ضمن تامین نیاز سالانه، عقب ماندگی تاریخی در این بخش را جبران کرد.

برآوردها نشان می دهد که با تجهیز منابع داخلی و بازگشت رونق به بخش مسکن حداکثر می توان در طول سال 700 هزار واحد مسکونی تولید کرد که حتی میزان تولید مصالح ساختمانی در کشور نمی تواند این میزان ساخت و ساز را پوشش دهد. این میزان تولید مسکن حداکثر توان بخش خصوصی است. بخش خصوصی بیش از 90 درصد از تولید کشور را در بخش مسکن بر عهده دارد و دولت نیز می تواند سالانه 20 هزار واحد مهیا سازد که در این شرایط  همچنان سالانه 500 هزار واحد کسری جدید ایجاد می شود این روند نه تنها شکاف میان عرضه و تقاضا را پوشش نمی دهد که به عمق آن اضافه می کند.

افزایش قدرت خرید مسکن

طی ماه های گذشته تنها طرحی که در بخش مسکن وارد فاز اجرایی شده است به افزایش مبلغ وام مسکن بازمی گردد. عباس آخوندی از همان روزهای نخست بازگشت به وزارتخانه، افزایش قدرت خرید متقاضیان را راهی برای رونق بخشی به بخش مسکن دانست و در این راه تقاضای افزایش مبلغ وام مسکن به 100 میلیون تومان را به بانک مرکزی ارائه کرد. شورای پول و اعتبار اما با افزایش سطح وام مسکن به 35 میلیون تومان موافقت کرد تا در کنار وام 10 میلیون تومانی جعاله مسکن، بتوان حداکثر 45 میلیون تومان را دریافت کرد. افزایش وام مسکن در این سطح هنوز نتوانسته در شهرهای بزرگ به رونق بازار مسکن بیانجامد اما افزایش تقاضا برای دریافت آن در روزهای اخیر نشان می دهد، در شکل گیری معاملات مسکن بی تاثیر نبوده است.