تحلیلی بر عملیاتی بودن طرح لیزینگ مسکن
اقتصاد ایرانی: طبق اعلام مقامات بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی اخیراً طرحی در خصوص لیزینگ مسکن به بانک مرکزی ارسال نموده است. درخواست ارسالی از سوی وزارت راه و شهرسازی به بانک مرکزی، سه محور مشخص به شرح زیر دارد:
- فعالیت شرکت های لیزینگ معطوف به واحدهای مسکونی ارزان قیمت باشد.
- تسهیلات پرد اخت شده از سوی شرکت های لیزینگ سقف 500 میلیون ریالی داشته باشد.
- تسهیلات پرداخت شده از سوی شرکت های لیزینگ صرفاً به واحد های مسکونی پرداخت شود، که دارای سند دست اول باشند .
هر چند که تعیین سقف 50 میلیون تومانی در گام اول، نمیتواند در تهران سهم 50 درصدی قیمت مسکن را پوشش دهد. این سقف برای برخی از شهرهای کوچک، هدف وزارت راه و شهرسازی برای پوشش 50 درصدی قیمت مسکن را تا حدودی ممکن خواهد کرد.
طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی، بانک مسکن در شرایط فعلی تنها می تواند تقاضای ۱۵۰ هزار وام مسکن در هر سال را تامین کند، در حالی که تعداد سپرده گذارها یک و نیم میلیون نفر هستند. با این حساب، اگر به میزان سرمایه گذاری در بازار وام افزوده نشود، ۱۰ سال طول می کشد تا بانک مسکن جوابگوی همه متقاضیان فعلی وام ۳۵ میلیون تومانی باشد. باید به این نکته نیز توجه داشت که در سالهای پیشرو نیز، افراد جدیدی به عنوان متقاضی وام مسکن به این 5/1 میلیون نفر اضافه خواهند شد. از سوی دیگر بخشی از متقاضیان مسکن نیز، به دلایل مختلف در بانک مسکن سپرده گذاری نکرده اند.
با این حال، انجمن شرکتهای لیزینگ اعتقاد دارد که با توجه به اینکه قیمت تمام شده پول برای شرکت های لیزینگ حدود 23 تا 25 درصد است و قطعاً این شرکت ها رقمی بابت حاشیه سود و پیش بینی ریسک تسهیلات اعطایی طلب می کنند، بنابراین با توجه به نرخهای فعلی، تصویب سود حداقل 27 درصدی پرداخت تسهیلات برای این شرکت ها معقول به نظر می رسد.
اما اعضای هیات عامل بانک مرکزی، نرخ مبادله ای را مبنای فعالیت شرکتهای لیزینگ می دانند. بانک مرکزی گام اول در زمینه سازی حضور لیزینگ ها در بخش مسکن را، اصلاح نرخ سود عقود مباد لهای می داند . برای احیای عقود مبادله ای قرار است سود آن افزایش یابد تا انگیزه ای برای پرداخت تسهیلات با روش عقود مبادله ای ایجاد شود. بر اساس دیدگاه مقامات بانک مرکزی، این سود در دامنه ای بین 18 تا 20 د رصد تنظیم خواهد شد. این نرخ سود می تواند مبنای عملکرد لیزینگها نیز باشد، تا تسهیلات آنها در بخش مسکن با این نرخ سود بازپرداخت شود.
گردش مالی صنعت لیزینگ در کشور
حجم عملکرد مالی صنعت لیزینگ در سال 1391 معادل 21.500 میلیارد ریال بوده است، که نسبت به سال قبل از آن از رشد 12 درصدی برخوردار بوده است. گردش مالی کل صنعت لیزینگ طی سالهای 91-1384 در جدول زیر نشان داده شده است:
|
سال |
حجم عملکرد (میلیارد ریال) |
|---|---|
|
84 |
17.434 |
|
85 |
15.227 |
|
86 |
11.524 |
|
87 |
8.042 |
|
88 |
6.771 |
|
89 |
14.813 |
|
90 |
19.199 |
|
91 |
21.507 |
همانگونه که مشهود است، علیرغم افت شدید سالهای 88-86 حجم عملیات صنعت لیزینگ طی سالهای 91-84 در حدود 23 درصد رشد داشته است.
اندازه بازار لیزینگ مسکن
با توجه به صورتهای مالی شرکتهای لیزینگ و آمارهای موجود، در سال 1391 کمتر از 4 درصد کل تسهیلات اعطایی صنعت لیزینگ، یعنی رقمی کمتر از 1.000 میلیارد ریال به بخش مسکن اختصاص داده شده است. این موضوع کاملاً روشن است، که این رقم نسبت به کل حجم سرمایه گذاری و گردش مالی صنعت ساختمان کشور، بسیار ناچیز و اندک می باشد.
با توجه به موارد فوق، تحلیل بازار طرح بر اساس دو سناریو انجام می شود. همانگونه که ذکر شد بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، حدود 1.5 میلیون نفر متقاضی دریافت تسهیلات مسکن در بانک مسکن سپرده گذاری نموده اند، که این بانک توانایی پرداخت سالانه 150 هزار تسهیلات را دارد. با توجه به این رقم، میزان تقاضای بالقوه مسکن در کشور حداقل حدود 1.5 میلیون مسکن برآورد می شود. هر چند تقاضای مسکن بسیار فراتر از این ارقام نیز برآورد می شود.
با این حال، در صورت در نظر گرفتن حدود 100 هزار مسکن به عنوان بازار سال اول فعالیت شرکتهای لیزینگ مسکن بر اساس طرح دولت، کل بازار با احتساب 500 میلیون ریال تسهیلات (سقف مبلغ پیشبینی شده توسط دولت در شروع طرح لیزینگ مسکن) به عنوان سناریو شماره یک و 1.500 میلیون ریال (مبلغ متوسط تامین 50 درصد مبلغ مسکن بر اساس ارقام واقعی بازار در شهرهای بزرگ مانند تهران) به عنوان سناریوی شماره دو به شرح جدول زیر می باشد:
|
سناریو |
تعداد تسهیلات مسکن در سال 1391 |
متوسط ارزش تسهیلات اعطایی (میلیون ریال) |
کل ارزش تسهیلات اعطایی (میلیارد ریال) |
|---|---|---|---|
|
سناریو شماره 1 |
100.000 |
500 |
50.000 |
|
سناریو شماره 2 |
100.000 |
1.500 |
150.000 |
همانگونه که در جدول مشاهده می شود، حجم تسهیلات اعطایی لیزینگ مسکن در سال اول شروع طرح، در سناریو شماره 1 در حدود 50 هزار میلیارد ریال (5 هزار میلیارد تومان) و در سناریو شماره 2 در حدود 150 هزار میلیارد ریال (15 هزار میلیارد تومان) برآورد می شود.
لذا بر اساس بررسی های فوق، نتایج زیر قابل ارایه می باشد:
- مقایسه رقم 5 هزار میلیارد تومان حداقل منابع مالی مورد نیاز سال اول طرح لیزینگ مسکن، با عملکرد صنعت لیزینگ در سال 1391 که در حدود 21 هزار میلیارد ریال بوده است، نشان می دهد که حتی در سناریو شماره 1 به عنوان سناریو حداقلی نیز، حجم منابع مالی مورد نیاز طرح، در حدود 2.5 برابر کل عملکرد مالی فعلی صنعت لیزینگ کشور می باشد.
- دولت و شرکتهای لیزینگ، حجم بالای منابع مالی ارزان قیمت مورد نیاز طرح، حداقل به میزان 5 هزار میلیارد تومان را از چه محلی تامین مالی خواهند کرد؟
- با توجه به نرخ تمام شده بالای 27 درصد منابع بانکی برای شرکتهای لیزینگ، در صورت عدم تامین منابع ارزان قیمت توسط دولت، صرفه اقتصادی شرکتهای لیزینگ در طرح لیزینگ مسکن چگونه توجیه پذیر خواهد شد؟
