بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : يکشنبه 15 تير 1393      11:28

راه چینی - انگلیسی برای وام مسکن

اقتصاد ایرانی:  قیمت مسکن در انگلیس مانند کیکی که هنگام پخت در فر پف می کند، در حال رشد است. این توصیفی است که اسپنسر دیل کارشناس ارشد بانک مرکزی انگلیس از وضعیت بازار مسکن این کشور ارائه می کند. او می گوید، وضعیت بازار مسکن در انگلیس چنان سریع تغییر می کند که طی چند ثانیه می تواند همچون یک کیک در حال پخت، تغییر شکل دهد. از زمان آغاز بحران مالی و اقتصادی در جهان، بانک مرکزی انگلیس از ابزارهای جدیدی برای کنترل دمای بازار مسکن استفاده کرده است. اکنون اما دمای این بازار به سرعت در حال بالا رفتن است و بانک ها به فکر راه های تازه ای افتاده اند.

به گزارش دنیای اقتصاد، تا همین سال گذشته، قیمت مسکن در انگلیس در فصل های خاصی از سال افزایش می یافت. دلیل آن هم هجوم خریداران دست به نقد به بازار بود. سرمایه داران، برای پناه گرفتن در مقابل توفان اقتصادی جهان، برای خرید خانه به لندن می آمدند. بازار مسکن در دیگر شهرهای انگلیس هم وضعیت ناآرامی داشت. خریداران بالقوه برای پیدا کردن وام مسکن تلاش می کردند. با کاهش ارزش دستمزدها به دلیل افزایش تورم، نامطمئن بودن وضعیت اقتصادی جهان و همچنین به دلیل زنده بودن خاطره سقوط قیمت مسکن در بحران های مالی گذشته، انگلیس چندان دغدغه ای نسبت به بازار مسکن نداشت. این وضعیت اما در سال 2013 تغییر کرد. قیمت ها در این سال تا 6.8 درصد افزایش یافت. این موج افزایش قیمت همچنان ادامه دارد و در لندن با افزایش 13.2 درصدی، بیشترین سرعت را دارد. تورم اما پیش بینی ها درباره بازار را برهم زد. مثلا در برنت، جایی که چندان مورد توجه خریداران مسکن نبوده، قیمت ها طی یک سال 31 درصد افزایش یافت. اطلاعات ارائه شده توسط مرکز ملی آمار انگلیس نشان می دهد که همه شهرهای انگلیس افزایش قیمت چشمگیر مسکن را تجربه کرده اند.

قیمت بالای مسکن در انگلیس برای خانه اولی ها آنهایی که اولین بار خرید مسکن را انجام می دهند. مشکل جدی به حساب می آید. قیمت مسکن در سراسر انگلیس، همچنان 16 درصد پایین تر از دوران اوج قیمت ها در قبل از بحران اقتصادی است. قیمت ها اما به نسبت دستمزدها بسیار بالا است. البته این وضعیت چندان تعجب آور نیست. یکی از دلایل این افزایش قیمت آن است که دولت ها در انگلیس در واگذاری زمین برای ساخت مسکن جدید با سخاوت عمل نکرده اند چون خواستار حفظ کمربند سبز برای شهرها هستند. از سوی دیگر نرخ پایین بهره وام در دهه های اخیر در انگلیس، وام گرفتن را برای خریداران مسکن بسیار راحت کرده است. با توجه به اینکه هیچ کدام از این دو عامل به این زودی تغییر نمی کنند، بنابراین نمی توان برای کاهش قیمت مسکن در انگلیس روی این دو عامل حساب کرد. به همین خاطر دولت و کارشناسان اقتصادی انگلیس به فکر راه های دیگری هستند تا جلوی بزرگ شدن حباب بازار مسکن در این کشور را بگیرند. سه ماه پیش، مارک کارنی، رئیس بانک مرکزی انگلیس به نمایندگان پارلمان درباره خطرات بازار مسکن هشدار داد. او گفت که مردم پیش بینی می کنند قیمت ها از این هم بالاتر برود و به همین خاطر برای خرید هجوم آورده اند. نشانه های این تحلیل هم به خوبی در بازار دیده می شود. مردم می دانند که قیمت مسکن در حال افزایش است. دولت انگلیس برنامه ای برای کمک به خرید مسکن دارد که محور آن، پرداخت یارانه برای وام های مسکن با ریسک بالا است. کارشناسان اقتصادی انگلیس می گویند که این برنامه و تبلیغات پیرامون آن، به افزایش قیمت ها در بازار مسکن دامن زده است.  از سوی دیگر، همزمان با افزایش قیمت ها، پولی که در اختیار وام گیرندگان قرار می گیرد هم در حال افزایش است. در پایان سال 2013، متوسط وام جدیدی که در اختیار خریداران بار اول مسکن قرار می گیرد، تا سه و نیم برابر درآمد وام گیرنده افزایش یافت. این بالاترین رقم طی تاریخ وام مسکن در انگلیس است. بعضی بانک ها مانند بانک برکلی، وام های کلان تر حتی تا پنج و نیم برابر درآمد وام گیرنده برای خرید مسکن می دهند. به دلیل پایین بودن نرخ بهره بانکی، بازپرداخت این وام ها برای افراد کار سختی نیست، اما وقتی نرخ بهره افزایش یابد، وام گیرندگان دچار بحران خواهند شد. وقتی حباب قیمت ها در بازار مسکن بترکد و قیمت ها کاهش یابد و بانک ها مجبور باشند خانه هایی را که تحت تملک دارند حراج کنند، آن وقت انگلیس باید منتظر بحران بانکی بزرگی باشد.

ترس از چنین شرایطی، بانک مرکزی و دولت انگلیس را به فکر راه چاره ای برای مهار بازار مسکن انداخته است. یک سال قبل نهادی به نام کمیته سیاست گذاری مالی در بانک مرکزی انگلیس ایجاد شد. کار این نهاد نظارت بر وضعیت های غیرمنتظره در بازار و کنترل آن است تا جلوی ترکیدن حباب و بروز بی ثباتی مالی را بگیرد. این نهاد اختیار دارد تا با ابزارهای بانک مرکزی، با مداخله در بازار، جلوی بحران را بگیرد.  یکی از این ابزارها، سخت تر کردن شرایط پرداخت وام مسکن است. از همین ماه، بانک ها در انگلیس ملزم شده اند با بررسی سوابق مالی و شرایط متقاضیان وام مسکن، ببینند که آیا این افراد پول کافی برای بازپرداخت وامشان در شرایط اضطراری و در صورت افزایش نرخ بهره دارند یا نه. پیش بینی می شود که در سال 2019 نرخ بهره بانکی در انگلیس به حدود 3 درصد افزایش یابد. کارشناسان گفته اند که بانک ها باید حتی برای افزایش نرخ بهره تا 5 درصد هم آماده باشند، چرا که در گذشته در انگلیس چنین سابقه ای وجود داشته است. کمیته سیاست گذاری پولی، درخواست اختیارات بیشتری برای اعمال شرایط سخت تر برای متقاضیان وام مسکن کرده است. این اختیارات تا تابستان امسال به این کمیته داده می شود. بااین اختیارات، این کمیته می تواند مقدار وام های جدید را کنترل کند، بدون اینکه هزینه وام های قبلی را افزایش دهد.  یک راه دیگر برای مهار بازار مسکن در انگلیس، بررسی شرایط بانک ها و موسسات وام دهنده است. قرار است وضعیت و شرایط وام دهندگان بررسی شود تا معلوم شود آیا تاب و توان مقابله با بحران های مالی و ترکیدن حباب بازار یا افزایش نرخ بهره را دارند یا نه. همچنین بانک ها مجبور می شوند صندوقی ویژه برای این منظور ایجاد کنند تا در شرایط فوق العاده غافلگیر نشوند. این شرایط سخت، بدون شک به مذاق خریداران و فروشندگان بازار مسکن خوش نمی آید. طبقه فقیر برای خرید مسکن باید بیشتر پس انداز کند و طولانی تر منتظر وام بماند و ثروتمندان شاهد وقفه ای در افزایش قیمت مسکن خواهند بود. وزیر دارایی انگلیس هم باید پاسخگوی سیاستمداران ائتلاف حاکم برای سرد شدن بازار مسکن آن هم در آستانه انتخابات باشد. اما همه اینها در خدمت هدفی بلندمدت تر یعنی ایجاد ثبات در بازار مسکن و اقتصاد انگلیس است. برای این منظور، کمیته سیاست گذاری پولی بانک مرکزی انگلیس اختیارات تام دارد.

 وام خرید تا 100درصد قیمت

در انگلیس مانند آمریکا، گاه خریدار می تواند کل قیمت یک خانه را به صورت وام دریافت کند. مثلا برای یک خانه 140 هزار پوندی (معادل 236 هزار دلار) با سپرده ای معادل 7 هزار پوند، می توانید کل قیمت خانه را وام بگیرید. این گونه وام ها در چارچوب برنامه کمک به خریدمسکن دولت انگلیس با سپرده پنج درصدی پرداخت می شود. دولت برای این گونه وام ها یارانه می پردازد. این وام های کلان، برای خانه های تا سقف ارزش قیمتی 600 هزار پوند پرداخت می شود.  قیمت یک خانه متوسط در لندن اکنون هشت برابر متوسط حقوق سالانه یک خریدار خانه اولی است. به این معنی که شاخص دسترسی مسکن در این کشور 8 سال است.

 نجات قیمت مسکن در چین با حذف وام

قیمت مسکن همانند دیگر آمار و ارقام و شاخص ها در چین با شتاب در حال افزایش است. این شتاب رشد قیمت مسکن، مقامات اقتصادی چین را نگران کرد و به فکر چاره انداخت. سخت تر کردن پرداخت وام مسکن و بالا بردن سود آن، یکی از راه هایی بود که برای کنترل قیمت مسکن در چین امتحان شد و آمار ماه گذشته نشان داده که این راه حل جواب داده است. شتاب رشد قیمت مسکن در ماه مارس، در سراسر چین کند شده است.

بر اساس گزارش اداره ملی آمار چین، قیمت مسکن در همه شهرهای بزرگ و کوچک این کشور با شتاب کمتری نسبت به ماه های گذشته افزایش یافته است.  سازندگانی چون شرکت Agile Property  و Wharf که از بزرگ ترین انبوه سازان مسکن در چین هستند، مجبور شدند خانه هایی را که ساخته اند با تخفیف نسبت به ماه های گذشته بفروشند. دلیل آن هم این بود که بهره وام مسکن افزایش یافته و دیگر مانند گذشته وام مسکن به راحتی در اختیار شرکت های انبوه ساز قرار نمی گیرد. آمار بانک مرکزی چین نشان می دهد که با این تدابیر، میزان دریافت وام مسکن در دو ماه گذشته 19 درصد افت داشته است.  پرداخت وام مسکن به شدت در چین محدود شده است. در حال حاضر در چین هنوز خریداران مشتاق بازار مسکن زیاد هستند اما چون نمی توانند به راحتی وام بگیرند، برای خرید دست نگه داشته اند.

نخست وزیر چین اخیرا اعلام کرد که دولت برای کنترل بازار مسکن در شهرهای مختلف، بسته به شرایط محلی هر شهر، سیاست متفاوتی خواهد داشت ولی به نظر می رسد کنترل وام مسکن، سیاست کلی است که اکنون بر وضعیت کلی قیمت ها در همه شهرهای چین تاثیر گذاشته است.

آمار نشان می دهد که قیمت مسکن در 100 شهر چین طی یک سال گذشته هر ماه به طور متوسط 1.24 درصد رشد داشته است. این افزایش قیمت برای 10 شهر اول چین مانند پکن و شانگهای تا 2 درصد در ماه رسیده است. پایین بودن نرخ بهره وام بانکی و همچنین در دسترس بودن وام های ارزان مسکن، باعث افزایش شدید قیمت مسکن در سال های اخیر در چین شد. دولت چین برای کنترل قیمت مسکن در شهرها، تدابیری را به کار گرفته که از سال گذشته در حال اجرا است. از جمله این تدابیر موارد زیر است:

-شهرهای بزرگ ملزم هستند که در هر فصل، میزان رشد قیمت مسکن و قیمتی که به عنوان هدف کنترلی برای مسکن آن شهر اعلام شده را به صورت آمار منتشر کنند.

-در شهرهایی که بازار مسکن در آنها ملتهب است، باید زمین بیشتری در اختیار انبوه سازان قرار بگیرد تا حجم ساخت و عرضه مسکن بالا برود.

- در شهرهایی که قیمت مسکن در آنها بالاتر از حد طبیعی افزایش می یابد، بانک ها باید با تنظیم میزان نرخ سود وام خرید، این بازار را کنترل کنند.

-برای کنترل افزایش قیمت مسکن، باید شرایط پرداخت وام برای خانه های دست دوم سخت تر شود. همچنین خریداران از خرید بیش از یک خانه منع می شوند.

-بانک ها نباید به انبوه سازانی که با سیاست های کنترل تورم مسکن همکاری نمی کنند، وام دهند.

-دولت های محلی باید تولید مسکن ارزان قیمت را جدی بگیرند و برای آن اقدام کنند.

-دولت با اصلاح سیستم مالیات مسکن، مالیات نقل و انتقال ملک را هم جدی می گیرد.

از سوی دیگر با افزایش ساخت و ساز در چین، پدیده خانه های خالی در این کشور به پدیده شهرهای خالی تبدیل شده است. همچنین نسبت ساخت و ساز خانه به خانه هایی که اکنون مسکونی است، افزایش یافته است.

 نحوه پرداخت وام خرید در چین

در سال های گذشته در چین و به ویژه در شهرهای بزرگ این کشور، سیستمی برای پرداخت وام مسکن و کمک به طبقه متوسط برای خانه دار شدن تعبیه شد که صندوق تامین مسکن نام گرفت. بر اساس این سیستم که شبیه آن در سنگاپور هم وجود دارد، کارگران و کارمندان بخشی از درآمد خود را نزد بانک برای خرید مسکن پس انداز می کنند. کارفرمای این کارگران هم حساب بانکی به نام آنها باز می کند و معادل پولی که کارگران برای خرید مسکن سپرده کرده اند، سپرده گذاری می کند. معمولا این رقم 5 درصد از حقوق کارگر است. کارگران تا زمان بازنشستگی نمی توانند این پول را از حسابشان خارج کنند. کارفرمایان دولتی مجبورند که در این طرح شرکت کنند اما کارفرمایان بخش خصوصی در این زمینه مختارند. شمار کارگرانی که در این طرح ثبت نام کرده اند از 80 میلیون نفر در سال 2004 به 100 میلیون نفر در سال 2007 رسید.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir