ریشه‌یابی احتکار مسکن

اقتصاد ایرانی: یک روز پیش از درخواست مکتوب وزیر راه وشهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی از رئیس جمهور برای فراهم آوردن مقدمات مالی رونق مسکن، جمعی از نمایندگان مجلس در نامه ای به روحانی، مسیر انتخابی توسط دولت برای تحریک این بازار غرق شده در رکود را تورم زا اعلام کردند و خواستار تجدیدنظر در برنامه پیشنهادی دولتمردان شدند.
به گزارش دنیای اقتصاد، دولت بنا دارد با راه اندازی صندوق پس انداز مسکن، قدرت خرید تقاضای موثر –خریداران مصرفی- را از طریق پرداخت وام مسکن معادل 50 درصد قیمت ها، تقویت کند تا امکان صاحب خانه شدن برای طرف تقاضا و فروش واحدهای مسکونی خالی از سکنه برای طرف عرضه به صورت همزمان فراهم شود. این مسیر، به حرکت درآوردن بخش مسکن را که مواد و مصالح مصرفی آن با تولیدات حداقل 100 رشته صنعتی در ارتباط است تعقیب می کند تا در نهایت کل اقتصاد بتواند از رکود فعلی خارج شود.

برنامه توانمندسازی تقاضای مسکن با وام خرید، فارغ از ملاحظه هایی که در بانک مرکزی بابت نحوه تامین اعتبار مورد نیاز صندوق های پس انداز وجود دارد، هم اکنون نقد گروهی از کارشناسان مخالف تحریک تقاضا را نیز برانگیخته و باعث شده این گروه از دولت بخواهند، به جای تمرکز بر وام خرید، تامین مالی سازنده ها از طریق وام ساخت را در دستور کار خود قرار دهد.

منتقدان وام خرید معتقدند: این تسهیلات چون منجر به احداث واحد مسکونی و افزایش عرضه نمی شود، تقاضا را در بازار زیاد کرده و باعث تحریک قیمت مسکن خواهد شد، اما اگر تسهیلات به ساخت مسکن تعلق گیرد، در ازای هر نفر متقاضی -که وام ساخت بعد از تکمیل ساختمان به او منتقل می شود- یک واحد آپارتمان در بازار معاملات وجود دارد که همین توازن مانع خیز قیمت خواهد شد. ارائه دو درخواست به رئیس جمهور یکی از طرف تیم اقتصادی دولت برای تامین اعتبار وام خرید مسکن و دیگری از طرف مجلس برای حذف گزینه وام خرید از دستور کار، اقدام سه شنبه شب مشاور مالی وزیر را در پی داشت. حسین عبده تبریزی که ایده تشکیل «بازار رهن» توسط او در وزارت راه وشهرسازی مطرح شد، سه شنبه شب در برنامه گفت وگوی ویژه خبری شبکه دو سیما حاضر شد تا ضمن دفاع از کارکردهای مثبت تشکیل این بازار، پاسخ منتقدان را نیز بدهد.

هدف دولت چیست؟

حسین عبده تبریزی با اشاره به اینکه رکود حاکم در اقتصاد فقط مختص بخش مسکن نیست، بلکه به سایر بخش ها عمومیت پیدا کرده است، گفت: دولت ماه گذشته با رویکرد نجات همه بخش های اقتصادی از رکود، بسته رکودزدایی غیرتورمی را تعریف کرد و در این بسته، بخش مسکن را به عنوان پیشرانه خروج در جایگاه اول قرار داد. از طرفی، ما در وزارت راه وشهرسازی پیش از تهیه این بسته، به دنبال برنامه جایگزین مسکن مهر برای تامین مسکن گروه های هدف بودیم که ماحصل این دو رویکرد وزارتخانه و مجموعه دولت منجر شد برنامه صندوق پس انداز مسکن را با دو هدف «تامین مسکن» و طراحی موتور برون رفت از رکود، تهیه کنیم.

بازار رهن؛ خرید بلندمدت مسکن

عبده تبریزی در تشریح مکانیزم بازار رهن و علت انتخاب این برنامه از سوی دولت، گفت: در همه جای دنیا، نظام بانکی رایج در حوزه تامین مالی مسکن، بر «بازار رهن» استوار است؛ یعنی بازاری که افراد متقاضی مسکن با دریافت وام، به پس اندازهای آینده شان اکتفا می کنند و با ودیعه کم، اقدام به خرید بلندمدت کرده و صاحب خانه می شوند، سپس در طول دوران کاری خود، اقساط وام را می پردازند. در هیچ جای دنیا، زوج جوان متوسط، قدرت خرید مسکن با موجودی فعلی یا پس انداز گذشته را ندارد بلکه میلیاردها نفر در جهان از مسیر «بازار رهن» و صندوق های پس انداز، صاحب مسکن شده اند. مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی سابقه «بازار رهن» در دنیا را 200 سال عنوان کرد و گفت: در خیلی از کشورها سابقه طولانی بازار رهن باعث توسعه منابع در اختیار موسسات مالی وام دهنده شده و باعث شده بالای 80درصد قیمت مسکن توسط این موسسات تسهیلات داده شود اما در ایران سابقه فعالیت صندوق پس انداز مسکن حدود 75 سال است که البته در دوره ای تا دهه70، فعالیت این صندوق ها کمرنگ شد.

گروه های مشمول وام

حسین عبده تبریزی در تشریح مدلی که برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن توسط صندوق پس انداز در نظر گرفته شده، با بیان اینکه مشمولان وام خرید، گروهی از خانوارهای فاقد مسکن هستند که توان پس انداز و پرداخت اقساط را دارند اما قادر به اخذ تسهیلات با نرخ های بالای 25درصد نیستند، افزود: گروه هدف در این برنامه، خانه اولی ها هستند که دو دسته از خانوارها را شامل می شوند. وی منظور از خانه اولی ها را هم خانوارهای قدیمی فاقد سابقه مالکیت و هم زوج های جوان فاقد مسکن معرفی کرد و گفت: در این برنامه کم درآمدهایی که نیازمند حمایت اجتماعی هستند، جا نمی گیرند بلکه نیاز این گروه از طریق مسکن اجتماعی تامین خواهد شد.

تنظیم اقساط وام با اجاره بها

مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی درباره شرایط ریالی تسهیلات و ملاحظاتی که وزارت راه وشهرسازی از بابت توان بازپرداخت وام خرید در نظر دارد، تصریح کرد: سقف رقم وام خرید براساس متوسط قیمت آپارتمان 70متری که هم اکنون در کل کشور متری 2میلیون تومان برآورد می شود، طراحی شده و حداکثر 80 میلیون تومان است اما در شهرهای کوچک 60 میلیون تومان پرداخت می شود.

وی افزود: در حال حاضر متوسط جهانی سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها 33درصد است اما در ایران گاه تا 50درصد هم می رسد که عمدتا به صورت اجاره بها توسط افراد پرداخت می شود. بنابراین وام خرید مسکن به گونه ای افزایش پیدا خواهد کرد که اقساط ماهانه وام در استطاعت متقاضیان و حداکثر 35 تا 40درصد بودجه و درآمد خانوارها باشد.

عبده تبریزی تاکید کرد: رقم اقساط از میانگین اجاره ماهانه تجاوز نمی کند.

مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی با قبول اینکه، بازپرداخت اقساط وام 80 میلیون تومانی برای خانوارها ممکن است سخت باشد، گفت: واقعیت این است که درآمد خانوارها درسال های اخیر به اندازه تورم رشد نکرد و هم اکنون انگیزه صاحب خانه شدن باعث می شود بازپرداخت این وام ها قابل تحمل باشد.

چرا «وام با یارانه» ؟

رئیس کل بانک مرکزی و وزیر راه وشهرسازی از رئیس جمهور خواسته اند یارانه لازم برای تخفیف در نرخ سود وام خرید را فراهم کند تا تسهیلات به جای سود بالای 25درصد با نرخ 14درصد در اختیار متقاضیان مسکن قرار گیرد.

حسین عبده تبریزی در دفاع از ضرورت پرداخت وام یارانه ای اعلام کرد: گروه هدف در این برنامه، نمی تواند سود رایج تسهیلات بانکی را پرداخت کند و چون اقساط وام ها نباید از توان بازپرداخت مخاطبان تجاوز کند، باید نرخ سود کاهش یابد و لازم است دولت مابه التفاوت آن را برعهده بگیرد.

وی با بیان اینکه نرخ تورم هنوز بالا است، گفت: تفاوت نرخ سود باید به صندوق های پس اندازهای مسکن پرداخت شود تا این صندوق ها بتوانند قدرت وام دهی داشته باشند.

کدام قسمت بازار مسکن تحریک می شود؟

مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی کارکرد مثبت صندوق های پس انداز مسکن را در سه حوزه «نظم بخشی به مخارج خانوا رها»، «تقویت ساخت مسکن ارزان قیمت» و «تسهیل دسترسی خانوارهای متوسط به مسکن» عنوان کرد و گفت: برنامه صندوق پس انداز مسکن با پشتوانه ای از مبانی نظری، تجربه جهانی و مدل اقتصاد کلان، به صورت ضدتورمی طراحی شده است و چون گروه هدف، خانه اولی ها هستند، نوع خرید این افراد در بازار مسکن شامل آپارتمان های کوچک متراژ و ارزان قیمت است؛ بنابراین پیامد تقویت قدرت خرید آنها باعث رونق در چرخه ساخت و فروش آپارتمان های مصرفی و غیرلوکس می شود. ضمن اینکه، اجبار خانوارها به پس انداز باعث نظم بخشی به اقتصاد خانوارها می شود و لااقل در مدتی که وام گیرنده ها مجبور به پرداخت اقساط ماهانه هستند، در دخل وخرج شان حساب شده عمل خواهند کرد. عبده تبریزی باتاکید بر اینکه، بازار آپارتمان های گران قیمت را نمی خواهیم تحریک کنیم، گفت: هدف بازار رهن با توجه به مشمولان وام خرید، بر عرضه آپارتمان های حداقلی و تسهیل شرایط خرید آنها دلالت دارد.

پاسخ به نماینده مخالف

در گفت وگوی ویژه خبری سه شنبه شب شبکه دو سیما، مهرداد لاهوتی نماینده مجلس و از امضا کنندگان نامه به رئیس جمهور در مخالفت با برنامه پرداخت وام خرید مسکن، اشکال بزرگ برنامه صندوق پس انداز مسکن را ناهماهنگ بودن وام و اقساط با توان اجاره نشین ها دانست و گفت: این وام به دست مصرف کننده نخواهد رسید و سوداگران از آن منتفع خواهند شد. لاهوتی تاکید کرد: پرداخت اقساط با این شکل امکان ندارد و مصرف کننده سراغ این وام نخواهد رفت. عبده تبریزی سپس در پاسخ گفت: قبول دارم این طرح پاسخ یک عده را نمی دهد و گروهی از دایره این طرح بیرون می مانند اما نیاز این گروه از طریق سایر برنامه ها باید تامین شود.

مسکن، غذا نیست که با پول خریداری شود!

مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی بعد از تشریح جزئیات کارکرد صندوق پس انداز مسکن و نحوه پرداخت تسهیلات خرید به متقاضیان، به دو اشکالی که منتقدان وام خرید مسکن مطرح می کنند، پاسخ داد. منتقدان می گویند: چون وام خرید باعث افزایش قیمت می شود، نباید ساخت وساز را از تسهیلات بانکی محروم کرد و باید به جای وام خرید، وام ساخت داد.

عبده تبریزی در پاسخ به این نقدها اعلام کرد: وام خرید مسکن از سال84 تا سال92 افزایش پیدا نکرد و پرداخت آن از سوی بانک ها با دستور دولت محدود شد، اما در همین مدت شاهد بودیم که قیمت مسکن چند برابر شد و مثلا در سال86 به تنهایی قیمت تا 2برابر افزایش پیدا کرد؛ بنابراین قیمت مسکن در نبود وام خرید نیز امکان افزایش دارد. وی سپس افزود: تجربه همه دنیا نشان داده برای خرید مسکن باید تسهیلات پرداخت کرد، مسکن کالای خوراکی و نیاز روزانه نیست که با پول نقد بتوان آن را خرید. تحلیلی که درباره تاثیر وام خرید بر قیمت مسکن مطرح است مثل این است که به بانک ها گفته شود برای تاسیس کارخانه وام ندهید، چون پرداخت وام باعث تورم خواهد شد.

«خانه های خالی» ثمره وام انحصاری؟

عبده تبریزی با بیان اینکه تکیه و اصرار بر پرداخت صرفا وام ساخت مسکن، با تحلیل ناقص و تئوری غلط همراه است، گفت: انبوه آپارتمان های گران قیمت و واحدهای تجاری که طی سال های اخیر در شهر تهران ساخته شده و هم اکنون به صورت خانه خالی و املاک بلااستفاده مانده است، با پول بانک ها تامین اعتبار شدند. عدم فروش این املاک باعث افزایش بدهی های معوق به نظام بانکی شده، در حالی که اگر بخشی از این اعتبارات که صرف ساخت شد، به مردم پرداخت می شد، این حجم خانه خالی به وجود نمی آمد.

عبده تبریزی گفت: ممانعت از پرداخت وام خرید مسکن برای جلوگیری از بروز تورم، نظریه غلطی است، چرا که در حال حاضر 400 هزار خانه خالی در تهران که ساخت آن با پول بانک ها تامین مالی شده است، مانع استفاده از بخشی از عرضه شده که این خود یکی از زمینه های تشکیل حباب قیمت مسکن است. عبده تبریزی با بیان اینکه خانه های خالی در بازار مسکن به این زودی ها بازیافت نخواهند شد، گفت: تجربه عظیم جهانی نشان می دهد نه میلیون ها نفر که میلیاردها نفر در سراسر جهان با تسهیلات بلندمدت بازار رهن، توانسته اند صاحب مسکن شوند؛ بنابراین از کسانی که استدلال را از وسط شروع می کنند و این بازار را نقد می کنند، می خواهم این تجربه را مدنظر قرار دهند.

خانه های خالی «مالیات» می طلبد، نه «وام»

هاجر شادمانی: در واکنش به اظهارات مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی، منتقدان افزایش وام مسکن، به نقد نظرات حسین عبده تبریزی درباره نسخه ارائه شده ازسوی وی برای تحریک تقاضای مسکن پرداختند. بر اساس این گزارش، عبده تبریزی، مشاور مالی آخوندی، سه شنبه شب، ضمن دفاع از ضرورت افزایش وام خرید مسکن در راستای سیاست تحریک تقاضا، به بیان مطالبی در پاسخ به منتقدان این سیاست پرداخت. آن چه وی در این باره بر آن تاکید دارد تاریخ انقضای سیاست های حمایتی طرف عرضه و لزوم حمایت های موردنیاز در طرف تقاضا است. عبده تبریزی همچنین نگرانی منتقدان را از آثار تورمی سیاست حمایت ازطرف تقاضا و افزایش سقف وام خرید مسکن، بی مورد دانست و وجود انبوه واحدهای خالی از سکنه را به خصوص در کلان شهرها نشانه ای از ضرورت ورود به بحث تحریک تقاضا برای تملک این واحدهای مسکونی از سوی خانوارهایی عنوان کرد که هم اکنون به دلیل ضعف توان مالی، قادر به خرید مصرفی مسکن نیستند. اما، منتقدان سیاست تحریک تقاضا که پیش از این نیز بر ضرورت ایجاد توازن بین عرضه و تقاضای مسکن تاکید داشتند به دولت پیشنهاد می کنند تا زمانی که بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی در کشور توازن ایجاد نشده، بخش عمده تسهیلات به ساخت مسکن اختصاص پیدا کند.

سهم دنیا از بازار رهن کم است

در حالی که به گفته عبده تبریزی، تامین مالی مسکن با اتکا به بازار رهن، یک نسخه موفق جهانی است، فرهاد بیضایی، کارشناس و صاحبنظر در حوزه مسکن با نقد این نظر، گفت: بر مبنای آمارها و مستندات بانک جهانی، بازارهای رهن سهم بسیار اندکی برای تامین مالی مسکن در بازارهای اقتصادی نوظهور دارند و بر خلاف اظهارات مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی این گونه نیست که به کارگیری بازارهای رهن یک نسخه جهانی برای تامین مالی در بخش مسکن باشد. وی ادامه داد: تنها در برخی کشورهای خاص مانند ایالات متحده آمریکا بازار رهن در تامین مالی مسکن سهم قابل توجهی دارد اما اتکا به بازار رهن را نمی توان یک فرمول جهانی عنوان کرد. بیضایی تصریح کرد: مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی بر سهم 30 تا 40 درصدی هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در دنیا تاکید می کند در حالی که رقم درست این سهم 15 درصد است و سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای ایرانی معادل 35 درصد است.

شرط حمایت، شناخت دقیق محل تقاضا

وی همچنین در خصوص تاکید دولت برای اجرای سیاست تحریک تقاضا گفت: این تاکید در شرایطی از سوی دولت مطرح می شود که امسال، آمار پروانه های ساختمانی در مقایسه با پارسال 70درصد کاهش داشته است و بنابراین دولت چگونه می تواند با استناد به آمار واحدهای خالی که عمده آنها – بیش از 60 درصد- تنها در چهار کلان شهر کشور و مربوط به واحدهای مسکونی لوکس است، به نقد نظرات کارشناسی درخصوص ضرورت اختصاص تسهیلات به عرضه مسکن بپردازد؟ بیضایی ادامه داد: اگر نظر دولت این است که با سیاست حمایت از طرف تقاضا و افزایش وام خرید، به جای وام ساخت، واحدهای خالی از سکنه را به بازار عرضه هدایت کند، اشتباه بزرگی مرتکب شده، چراکه اولا تقاضای مصرفی برای واحدهای خالی که عمدتا در ردیف واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت قرار دارند، وجود ندارد، به این خاطر که عمده متقاضیان، اقشار متوسط رو به پایین و در واقع متقاضیان واحدهای مسکونی معمولی در مناطق عادی شهر هستند. دوم، هدایت واحدهای مسکونی خالی به بازار با ابراز وام و تحریک تقاضا موفق نخواهد بود و ابزار مالیاتی می خواهد. این کارشناس مسکن تاکید کرد: درواقع در هیچ کجای دنیا با استفاده از ابزارهای مالی به دنبال عرضه خانه های خالی به بازار مصرف نبوده اند و تنها با ابزارهای مالیاتی این هدف را پیش برده اند.

سیاست حمایتی برتر برای مسکن

وی همچنین درخصوص سیاست حمایت از خانه اولی ها گفت: حتی اگر وام خرید به خانه اولی ها هم اختصاص پیدا کند که البته تاکنون چنین کنترلی برای صحت توزیع مناسب تسهیلات به گروه هدف وجود نداشته، باز هم اثر تورمی ناشی از فشار تقاضا را دربرخواهد داشت، چرا که توازن بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن برقرار نیست. بیضایی اعطای تسهیلات ترکیبی را به سازنده و خریدار در قالب فروش اقساطی، بهترین راه حل برای حل معضل مسکن در کشور عنوان کرد که هم منجربه تقویت توان سازنده و خریدار شده و هم در ازای هر فقره وام یک واحد مسکونی تولید می شود. وی همچنین از تجربه برخی کشورها در خصوص سیاست های ایجاد توازن بین عرضه و تقاضای مسکن یاد کرد و گفت: در برخی کشورها مانند استرالیا تعداد وام های ساخت همیشه دو برابر تعداد وام های خرید توزیع می شود. درواقع همیشه باید تعداد وام ساخت از تعداد وام خرید بیشتر باشد تا با افزایش عرضه در برابر تقاضا، بتوان بازار مسکن را کنترل و حمایت کرد.