بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : دوشنبه 3 شهريور 1393      10:19

مانیفست آینده بازار مسکن

اقتصاد ایرانی: پیش نویس طرح جامع مسکن به عنوان مجموعه ای از راهبرد ها و برنامه های مدنظر دولت در حوزه ساخت و تامین مسکن، منتشر شد.

 به گزارش دنیای اقتصاد، وزارت راه وشهرسازی با انتشار این نسخه 169 صفحه ای، ابتدا تصویری کامل از وضعیت موجود شاخص های اقتصاد کلان همچون روند تورم، نقدینگی، رشد اقتصادی و همچنین اوضاع اقتصاد سیاسی کشور ارائه داده و سپس با تشریح ساختار کنونی اقتصاد مسکن و بیان سطح فعلی عرضه و تقاضا در این بازار، اهداف کمی بخش مسکن طی سال های آینده را اعلام کرده است. محتوای نقشه راهی که وزارتخانه متولی مسکن برای 13سال آینده ترسیم کرده، نشان می دهد در حال حاضر شکاف یک میلیون واحدی بین عرضه و تقاضای مسکن وجود دارد؛ به طوری که برتری تعداد واحدهای مسکونی از تعداد خانوارها در کل کشور که در سال 90 اتفاق افتاده بود، در سال92 معکوس شده و تعداد واحدهای مسکونی کشور کمتر از خانوارها شده است. در پیش نویس طرح جامع، میزان سرمایه گذاری مورد نیاز در حوزه ساخت مسکن متناسب با سه سناریو برای رشد اقتصادی، محاسبه شده است. با فرض حداقل نرخ رشد اقتصادی 3 درصد تا افق طرح (سال 1405)، حداقل 9 میلیون و 102 هزار واحد مسکونی باید در طول 13 سال در کشور احداث شود.
 

پیش نویس طرح جامع مسکن منتشر شد؛ برنامه 13ساله دولت برای تامین مسکن چیست؟
چشم انداز 1405 بازار مسکن

عصر دیروز سری دوم از نسخه پیش نویس طرح جدید جامع مسکن در سایت رسمی وزارت راه وشهرسازی منتشر شد.

نسخه اول پیش نویس این طرح 26 اسفند سال گذشته اعلام عمومی شد و آن زمان هدف از انتشار پیش نویس، ایجاد فرصت برای نقد برنامه های جدید دولت در حوزه ساخت و تامین مسکن توسط کارشناسان اعلام شد.

با این حال، آنچه دیروز به عنوان نسخه پیش نویس نهایی طرح جامع مسکن در سایت وزارتخانه قرار گرفت از یکسو محتوایی کاملا متفاوت با نسخه اول دارد و از سوی دیگر، همانند نسخه اول، ارقام کمی کافی درباره برنامه هایی همچون مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی و... را ندارد.

این نسخه قرار است در هفته های آینده بعد از دریافت نقدهای مثبت و منفی، در دولت جمع بندی شود و سپس با تصویب نهایی طرح جامع مسکن، نقشه قطعی سیاست های جدید مسکن در اختیار دولتمردان قرار گیرد. در این نسخه، وزارت راه وشهرسازی ابتدا درباره وضعیت موجود اقتصاد کلان کشور همچون روند نرخ تورم، روند نقدینگی، روند نرخ رشد اقتصادی، اوضاع اقتصاد سیاسی همچون تحریم و... گزارشی ارائه کرده تا نشان دهد شرایط اقتصادی برای اجرای برنامه های تامین مسکن تا چه حد مهیا و فراهم است.

در ادامه این پیش نویس، حجم تقاضای جدید و نیاز به مسکن در فاصله سال های 1393 تا 1405 محاسبه شده است. بر این اساس، در حال حاضر- تا پایان سال92- 20 میلیون و 930 هزار واحد مسکونی در کل کشور موجود است که در مقابل این تعداد آپارتمان، 22 میلیون و 100 هزار خانوار در کشور ساکن هستند. به این ترتیب در شرایطی که تا پایان سال90، تعداد آپارتمان ها از تعداد خانوارها برای اولین بار در تاریخ دست کم 20 سال اقتصاد مسکن، فراتر رفته بود، اما هم اکنون بازار مسکن با کمبودی معادل یک میلیون و 50 هزار واحد مسکونی روبه رو است.

در این نسخه، با محاسبه میزان کل نیاز و همچنین چشم انداز رشد اقتصادی، نرخ مناسب سرمایه گذاری در بخش مسکن با توجه به ظرفیت های اقتصاد کشور برآورد شده است. براین اساس، سه سطح رشد اقتصادی با نرخ های 3 درصد، 2/5درصد و 8 درصد برای افق طرح جامع مسکن پیش بینی شده که براساس هر کدام از آنها، چون اوضاع اقتصادی کشور، منابع بانک ها و اقتصاد خانوارها تغییر می کند، نیاز بازار مسکن به ساخت وساز نیز متفاوت خواهد بود.

وزارت راه وشهرسازی پیش بینی کرده است درصورت نرخ رشد اقتصادی 2/5 درصد، باید در مجموع 13 سال منتهی به سال 1405، تعداد 10 میلیون و 825 هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شود. همچنین با لحاظ نرخ رشد اقتصادی 3 درصد، نیاز به ساخت وساز اندکی کاهش پیدا می کند و به 9میلیون و 102 هزار واحد در 13سال می رسد.

در پیش نویس طرح جامع مسکن با اشاره به اینکه اولویت جمعیت نیازمند حمایت، مستاجران کم درآمد دهک های اول تا چهارم هستند که 5/2 میلیون خانوار را تشکیل می دهند، تاکید شده است: در صورتی که هدف گذاری برای نرخ رشد اقتصادی کشور در افق طرح، سطح 2/5 درصد باشد، در این صورت در 13 سال منتهی به سال 1405 باید سالانه 80 هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری برای احداث آپارتمان های جدید انجام شود. در این نسخه پیش نویس، همچنین برای ساماندهی بازار مسکن و تسهیل شرایط تامین مسکن خانوارهای گروه هدف، دو راهبرد مد نظر قرار گرفته است.

راهبرد اول، شامل توقف تراکم فروشی توسط شهرداری ها است با این هدف که فروش تراکم به عنوان پدیده ای که باعث افزایش قیمت زمین و در نتیجه قیمت تمام شده مسکن می شود، به مرحله توقف برسد و در راهبرد دوم نیز کاهش مساحت آپارتمان های جدید مدنظر است.

وزارت راه وشهرسازی در عین حال در این نسخه، مباحثی همچون مالیات بر اراضی بایر، تشویق به شهرک سازی و ایجاد نظام یارانه در بخش مسکن را مورد تاکید قرار داده است.

در این طرح آمده است، پیش بینی می شود جمعیت کشور در سال 1405 به 87 میلیون و 100 هزار نفر و تعداد خانوارها به 27 میلیون و 930 هزار نفر برسد.

همچنین بُعد خانوار نیز از 5/3 نفر در سال92 به 1/3 نفر در سال 1405 کاهش پیدا کند. کاهش بُعد خانوار در کنار کاهش نرخ رشد جمعیت به آن معناست که الگوی تقاضای مسکن در کشور در حال تغییر است و دیگر همچون گذشته نمی توان مبنای نیاز مسکن را نرخ رشد جمعیت قرار داد بلکه با کاهش ُبعد خانوار –تعداد اعضای یک خانواده- در واقع تعداد خانوارها در حال افزایش است و در نتیجه همچنان تقاضای مسکن رو به رشد است. بخش آغازین پیش نویس این سند به دلیل تاثیر مستقیم اقتصاد کلان بر وضعیت بخش مسکن به تشریح شاخص های عملکردی اقتصاد کلان و روند آن در چند دهه گذشته پرداخته است. به گونه ای که نوسانات زیاد متغیرهای کلان اقتصادی در طول 8 سال گذشته سبب شده است تا تاثیر عوامل درونی بخش مسکن به حداقل خود کاهش یابد و در مقابل تاثیر عوامل اقتصاد کلان به حداکثر خود افزایش پیدا کند. افزایش بی سابقه قیمت از یکسو و کاهش رشد اقتصادی کشور و شتاب گیری نرخ تورم از دیگر سو(که موجب کاهش قدرت خرید خانوار شده است) موجب عدم تعادل شدید بین تقاضای موثر مسکن و عرضه را فراهم کرد. همین عدم تعادل موجب بروز شدیدترین رکود بخش مسکن در طول دوران اقتصاد مدرن بخش مسکن از دهه 1350 به بعد شد.

در این تحقیقات آمده است: آنچه که به این رکود ابعاد تازه ای داد اجرای قانون هدفمندی یارانه ها بوده که موجبات افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه تمام شده تولید مسکن را فراهم کرد. براساس آمار و ارقام موجود، متوسط نقدینگی از 92 هزار میلیارد تومان در سال 84 به 450 هزار میلیارد تومان در سال 91 افزایش یافته است. به عبارت دیگر به ازای هر خانوار در سال 84 حدود 4/5 میلیون تومان و در سال 91 حدود 21 میلیون تومان بوده است.

در یک نتیجه گیری کلی نقدینگی در اقتصاد ایران در دوره مذکور کمتر به سمت بخش های مولد و بیشتر به سمت بخش های غیرمولد و سوداگری هدایت شده است و در نتیجه همین وضعیت قیمت خرید و فروش هر متر مربع زمین در 10 سال گذشته 10 برابر و قیمت اجاره آن بیش از 8 برابر شده است.

این بررسی ها نشان می دهد مجموعه ای از سیاست های پولی و مالی انبساطی در اقتصاد ایران سبب شده تا تقاضای کل افزایش یابد. از سوی دیگر عرضه کل نیز شدیدا کاهش یافته است و وجود همین مازاد تقاضا، تورم کم سابقه ای را در اقتصاد ایران رقم زده است. همین عامل سبب شده به دلیل آنکه درآمد و هزینه خانوار عنصر اصلی تعیین کننده تقاضای خانوار برای مسکن و ساختمان است و قویا تحت تاثیر تورم و رکود اقتصادی قرار می گیرد؛ افزایش تورم و وقوع رکود باعث کاهش ارزش واقعی درآمد خانوار شده و باعث شود تا قدرت خرید خانوار روی کالاهای مختلف کاهش یابد.

از این رو اگر وضعیت اقتصادی که متاثر از فضای سیاسی با ثبات فعلی، کاهش تحریم های علیه اقتصاد ایران، تثبیت نرخ ارز، رشد نقدینگی هدفمند است به درستی هدایت شود می توان انتظار داشت که اقتصاد کم کم رونق گیرد و بخش مسکن نیز از رکود فعلی حاکم بر آن خارج شود. از سوی دیگر به نظر می رسد دولت در پی تحریک تقاضای مسکن با اتخاذ سیاست های مناسب است که اگر بتواند تقاضا برای مسکن را به حرکت در آورد می تواند گام مثبتی باشد. در سمت عرضه بازار مسکن نیز انتظار می رود که هزینه های ساخت وساز بعد از تطبیق با قیمت های جدید حامل های انرژی به یک ثبات نسبی رسیده باشد و لذا در بخش عرضه نیز احتمالا رونقی ایجاد خواهد شد.

دو نکته انحرافی طرح مسکن مهر

بخشی از پیش نویس سند راهبردی و چشم انداز بخش مسکن در افق 1405، نیز به بررسی نکات مثبت و منفی اجرای طرح مسکن مهر به عنوان بزرگ ترین طرح دولت دهم در بخش مسکن اختصاص یافته است. تشدید رشد نقدینگی و تورم و جایگزینی منابع دولتی به جای منابع خصوصی دو اشکال عمده ای است که از زاویه سیاست گذاری کلان اقتصادی در اجرای طرح مسکن مهر عنوان شده است. البته در این بررسی در کنار ناکارآمدی های این طرح به برخی وجود مثبت آن نیز اشاره شده است. افزایش میزان دسترسی حدود 2 میلیون خانوار به مسکن و تلاش در جهت کاهش هزینه های ساخت از جمله ابعاد مثبت اجرای این طرح اعلام شده است.

در جمع بندی بررسی طرح مسکن مهر آورده شده است: با وجود آنکه این طرح به عنوان یکی از بزرگ ترین گام های دولت در سال های پس از انقلاب تلقی می شود، اما اجرای نامناسب و برنامه ریزی غیرعلمی آن باعث شده است که اجرای طرح نتواند فوائدی را که می توانست برای بخش مسکن و اقتصاد ملی به بار آورد، ایجاد کند. به عنوان نمونه ای از ناکارآمدی های این طرح می توان به اثر این طرح بر ایجاد تورم عمومی در جامعه و در نتیجه کاهش قدرت خرید به خصوص در میان گروه های کم در آمد در مسکن از یکسو و پرداخت یارانه های هنگفت از سوی دیگر به حدود 2 میلیون خانوار اشاره کرد. شاید همین تناقضات موجب شده تا چهار سال پس از شروع عملیات ساخت مسکن مهر، بازاری ثانویه در بخش خرید و فروش مسکن تحت عنوان بازار مسکن ایجاد شود.

آخرین برآوردها از وضعیت زمین و مسکن

در ایران محققان طرح جامع مسکن در یک بررسی کلی از وضعیت بازار زمین و مسکن در کشور با اعلام اینکه مسکن از خصلت کالای نرمال خارج شده است، چراکه وضعیت بحرانی اقتصادی، تقاضای موثر مصرفی طبقه متوسط را برای خرید مسکن به شدت تضعیف کرده و کم درآمدها را با شدت بیشتری محتاج حوائج ضروری کرده است، می افزایند: جهش های قیمتی مسکن و کاهش تقاضای موثر از یک سو و به زیر سوال رفتن ارزش دارایی آن از سوی دیگر، رکود را در بازار مسکن تثبیت کرده یا تعادلی نازا به آن بخشیده است. برای رونق بازار مصرف ملکی مسکن علاوه بر رشد پایدار اقتصادی، به برپایی نظام فراگیر رفاه اجتماعی نیاز است.

نویسندگان طرح جامع معتقدند: براساس برآوردها در گذشته تا 40 درصد از ارزش معاملات مسکن برای ارزش دارایی یا سوداگری صورت پذیرفته است. اما چشم انداز مثبت اقتصادی و جریان سرمایه ها به سوی بخش های مولد و سخت گیری بانک مرکزی به بانک های خصوصی، ارزش دارایی مسکن مستغلات را برای سرمایه های کلان کاهش داده است، همان طور که کاهش تقاضای موثر خانوارها نیز از تقاضای دارایی مسکن کاسته است. این فرصتی مغتنم برای سوق دادن ارزش دارایی مسکن به اوراق بهادار (رهن ثانویه) است که باعث جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن، به همراه تقویت و کارآیی نظام بانکی می شود و به این ترتیب بین بخش مسکن و اقتصاد ملی تعامل مثبت برقرار می کند. البته شرایط برپایی نظام کارآمد رهن ثانویه برای تخصیص بهینه منابع، ساماندهی به بخش واقعی مسکن و برپایی نظام فراگیر رفاه اجتماعی است. در چنین شرایطی به دلیل کاهش تقاضای موثر و پس انداز ملی و قیمت های بالای مسکن، در کوتاه مدت تنها عامل یا اهرم مالی برون زا می تواند بازار مسکن را از حالت رکود خارج سازد، تا در میان و بلندمدت اصلاحات بنیادی بخش مسکن، رشد پایدار به آن ببخشد.

افزایش اجاره نشینی، افت قیمت خرید

در این گزارش همچنین درخصوص پیشینه بازار زمین و مسکن آمده است: کاهش نرخ مالکیت و افزایش نرخ اجاره نشینی در مناطق شهری از 26 درصد در سال 1384 به 35 درصد در سال 1391 قابل توجه است که در این دوره نرخ مالکیت در دهک اول از 63 به 58 درصد و در دهک پنجم از 74 به 64 درصد کاهش داشته است. یعنی افت مالکیت در طبقات میانی حتی بیشتر از کم درآمد بوده است. دلیل این امر را روی آوری کم درآمدها به مالکیت مسکن در اسکان غیررسمی برای گریز از اجاره بها سنگین می توان دانست. پس از دهک پنجم، از کاهش میزان مالکیت با افزایش درآمد کاسته می شود تا در دهک دهم افزایش آن از 71 به 76 درصد مشاهده می شود. این گزارش با اشاره به افت قیمت مسکن در نیمه دوم سال 1392 می افزاید: اجاره بها همچنان سیر صعودی دارد. در پاییز نسبت به دوره مشابه سال قبل این افزایش در مناطق شهری 3/21 درصد بوده که در تمام شهرهای بزرگ، متوسط و کوچک کمابیش همین مقدار افزایش گزارش شده است. این امر نشانه همراهی اجاره بها با نرخ تورم است. محققان طرح جامع در مورد قیمت زمین در مناطق شهری معتقدند: قیمت زمین در مناطق شهری همواره رشد بیشتری از هزینه ساخت داشته است. بنا بر آمار بانک مرکزی در سال 1390 در ساختمان های مسکونی تکمیل شده، هزینه ساخت 8/9 درصد و هزینه زمین 3/28 درصد افزایش یافته و این رشد در سال 1391 به ترتیب 2، 22 و 9/62 درصد بوده است. در نتیجه سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن شهری در سال 1391 به رقم بی سابقه 7/54 درصد (استان تهران 3/66 درصد) رسیده است. این در حالی است که طرح مسکن مهر با عرضه زمین اجاره ای از یک سو و از سوی دیگر ازدیاد تراکم ساختمانی یا تعداد مسکن در ساختمان های مسکونی و مختلط تکمیل شده شهری از 84/2 در سال 1385 به 82/3 در سال 1391، باید سهم زمین را در کل هزینه ساخت کاهش می داده است.

افزایش سهم قیمت زمین در هزینه ساخت

در این گزارش آمده است: سیاست ناکارآمد زمین و تراکم فروشی بر سهم قیمت زمین در هزینه ساخت مسکن افزوده است. در سال 1391 نسبت به سال 1390، رشد هزینه یک متر مربع بنا در مناطق شهری 7/37 درصد، در استان تهران 6/39 درصد، در استان اصفهان (دوم پس از تهران از لحاظ حجم ساخت) 8/34 درصد، در استان البرز (مجاور تهران) 37 درصد، در استان بوشهر (استانی نه محروم و نه در بورس ساخت) 6/35 درصد بوده است. اما همین رشد درباره ارزش یک متر مربع زمین در ساختمان های مذکور به ترتیب 8/91 درصد، 6/146 درصد، 1/46 درصد، 2/60 درصد و 9/18 درصد بوده است. یعنی در حالی که فاصله ای اندک بین تغییر هزینه ساخت بین آنها وجود دارد، رشد قیمت زمین در استان تهران (که شهرهای دیگری هم به جز تهران در آن می گنجند) فاصله ای زیاد با بقیه دارد و حتی 5/2 برابر استان البرز در جوار خود است و در نتیجه متوسط کشوری را هم به سوی خود می کشاند. این رشدها فاصله 4/6 برابری به متوسط قیمت یک متر مربع زمین در استان تهران نسبت به استان اصفهان بخشیده است.

همچنین نسبت تسهیلات احداث مسکن به قیمت معاملاتی مسکن (LTV) در مناطق شهری روندی کاهنده داشته و از 3/48 درصد در سال 1385 به 1/27 درصد در سال 1391 رسیده است. این کاهش در شهر تهران چشمگیرتر بوده و در این دوره از 1/32 درصد به 8/12 درصد تنزل کرده است. این کاهش دو دلیل دارد: نخست ناشی از افزایش بیشتر قیمت زمین از هزینه ساخت است (که در تهران بیشتر بوده) و در نتیجه هر گونه افزایش سقف وام و سیاست بانکی تا متوقف نشدن جهش های قیمت زمین بی فایده است. دوم به دلیل افزایش متوسط سطح زیربنا از 124 به 130 متر مربع در دوره مذکور در مناطق شهری کشور است، که لزوم کاهش آن را در آینده مطرح می سازد. البته اهمیت مهار قیمت زمین بیشتر به نظر می رسد. زیرا در استان تهران، خلاف کل کشور در دوره مذکور، متوسط سطح زیربنای واحد مسکونی از 130 به 121 متر مربع کاهش داشته، اما مانع کاهش LTV نسبت نشده است.

ناکارآمدی تراکم فروشی در تنظیم بازار مسکن

این گزارش با تاکید بر افزایش سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن به همراه کاهش «توان پذیری» (affordability) خانوارها، نشان می دهد که سیاست ازدیاد تراکم ساختمانی از طریق «تراکم فروشی»، خلاف استدلال های پشتیبان آن، باعث ناکارآمدی بازار مسکن و تخصیص نابهینه منابع می شود. فزایندگی رانت زمین از طریق تراکم فروشی در بازار مسکن، هر دم سهم بیشتری از سرمایه های مولد ملی را می بلعد و بدین ترتیب بخش مسکن به طور روزافزون نقشی «متعارض» (antagonistic) با رشد اقتصاد ملی می یابد برای برقراری رابطه تعاملی بخش مسکن با اقتصاد ملی، باید از طریق توقف تراکم فروشی به صورت کنونی، بهای زمین مهار و نسبت آن در هزینه ساخت کاهش یابد.

از سوی دیگر فزایندگی نسبت هزینه زمین به هزینه ساخت دلیل عمده بی اثر شدن افزایش سقف وام بانکی بوده است. به علاوه اکثریت جامعه دارای درآمد رانتی برای جبران رانت زمین نیستند و این افزایش باعث کاهش تقاضای موثر خانوار می شود. در نتیجه برای کارآیی نظام بانکی در بخش مسکن (افزایش LTV) و نیز افزایش تقاضای موثر، باید از طریق توقف تراکم فروشی به صورت کنونی، بهای زمین مهار و نسبت آن در هزینه ساخت کاهش یابد. یک راه دیگر افزایش کارآیی نظام بانکی (افزایش LTV) کاهش تدریجی متوسط سطح زیربنای واحد مسکونی است که در ایران بسیار بالا است. این کاهش به بهینه سازی نسبت سرمایه گذاری در بخش مسکن نسبت به کل تشکیل سرمایه، و سوق دادن سرمایه ها به بخش های مولد نیز یاری می رساند و باعث پویایی اقتصادی همراه با رفاه اجتماعی می شود. از آنجا که دولت در دهه گذشته 38 درصد تقاضای زمین مسکونی را تامین کرده و موفق به تنظیم بازار آن نشده است، اصلاحات اساسی در سیاست زمین باید انجام پذیرد. حاصل این اصلاحات باید یک بسته سیاستی منسجم و کارآمد از مالیات و عوارض، برنامه ریزی فضایی و مقررات شهری، برنامه های بازسازی و نوسازی و بهسازی، توانمندسازی و... باید باشد.

روش های شناسایی گروه های هدف

در سند راهبردی و چشم انداز کلان بخش مسکن در افق 1405 در خصوص مسکن کم درآمدها آمده است:

محاسبات انجام گرفته درباره خط فقر در مناطق شهری در سال 1391 نشان می دهد خانوارهایی که ماهانه کمتر از 10 میلیون ریال درآمد داشته باشند، زیر خط فقر قرار دارند که 35 درصد خانوارهای شهری را تشکیل می داده است. در سال 1384 این نسبت 26 درصد بوده است. از سوی دیگر محاسبه خط فقر مسکن در سال 1391، یا حداقل هزینه ای که ماهانه یک خانوار باید صرف مسکن کند تا از مسکن مناسب بهره مند شود، 4800هزار ریال بوده است. در نتیجه 33 درصد خانوارها زیر خط فقر مسکن قرار داشته اند. در سال 1384 این نسبت 28 درصد بوده است. در هر دو شیوه محاسبه تعداد خانواری که باید تحت پوشش یکی از شکل های مسکن اجتماعی و حمایتی قرار گیرند، اضافه شده است.

این گزارش می افزاید: نرخ مالکیت مسکن در خانوارهای کم درآمد با شتابی بیش از کل جامعه کاهش یافته در حالی که امنیت حاصل از مالکیت مسکن برای آنها مهم تر است. این امر ناشی از کاهش توان پذیری یا استطاعت خانوار برای تملک مسکن است. به طوری که بهای یک مسکن متعارف به درآمد سالانه آنها که نباید از حدود 5 درصد تجاور کند، به 32 برابر رسیده است. این گزارش درخصوص نحوه شناسایی گروه های هدف- خانوار های کم درآمد می افزاید: از حدود 5/2 میلیون خانوار کم درآمد نیازمند پشتیبانی در برنامه های مسکن، حدود یک میلیون خانوار دارای پوشش تامین اجتماعی هستند، 500 هزار خانوار تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی قرار دارند، 240 هزارخانوار تحت پوشش صندوق بازنشستگی هستند و حدود 810 هزار خانوار تحت هیچ گونه پوشش بیمه ای و حمایتی قرار ندارند که این واقعیت ضرورت برپایی نظام فراگیر رفاه اجتماعی را که یکی از ارکان آن مسکن باشد، گوشزد می کند.

همچنین در تعریف مسکن اجتماعی آمده است: مسکن اجتماعی به مجموعه برنامه ها و سیاست هایی گفته می شود که شامل ترکیبی از چند مورد زیر با وزن های متفاوت در کشورهای مختلف است تا با مقابله با شکست بازار (Market failure) در بخش مسکن، متضمن تحقق حقوق شهروندی در زمینه تامین مسکن برای همه آحاد ملت، به خصوص کم درآمدها شود. به تاکید باید گفت که نظام مسکن اجتماعی در هیچ کشوری منحصر به یک روش نیست، اما وزن و نوع ترکیب آنها متفاوت است.

عرضه مستقیم مسکن اجاره توسط بخش دولتی یا عمومی (شهرداری).

*عرضه مسکن اجاری توسط شرکت ها (انجمن های) غیرانتفاعی با یارانه های زمین ، وام ارزان و غیره.

*مالکیت مسکن مناسب توان پذیر (affordable) به طور فردی با یارانه های زمین، وام ساخت ارزان و غیره.

*مالکیت مشاع مسکن مناسب توان پذیر (affordable) توسط شرکت ها (انجمن های) غیرانتفاعی با یارانه های زمین، وام ساخت ارزان و غیره.

*سازوکار وام رهنی ارزان و بازگشت وام تضمین شده برای تملک فردی یا مشاع مسکن مناسب با دادن یارانه.

*ارائه یارانه مستقیم برای اجاره بهای مسکن مناسب.

*دو جهت گیری راهبردی برای برنامه های مسکن.

وزارت راه و شهرسازی در پیش نویس طرح جامع مسکن با اشاره به دو جهت گیری برای اجزای برنامه های خرید در بخش مسکن می افزاید: گروه های کم درآمد به طور عام نیازمند دسترسی به وام ارزان و بلندمدت مسکن هستند که برای «توان پذیر»(affordable) شدن بهای مسکن ملکی (و به طور غیرمستقیم اجاره بهای مسکن) ضرورت دارد. همچنین درصورت دریافت چنین وام هایی است که آنها می توانند به به سازی و با دوام سازی و بهینه سازی مصرف انرژی در واحدهای مسکونی خود اقدام کنند و این موضوع به خصوص در بافت های فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی ضرورت تام می یابد. به عبارت دیگر بدون یارانه، گروه های کم درآمد توان استفاده از وام های بانکی متعارف را ندارند. از این رو در تمام جهان و به خصوص در کشورهای توسعه یافته تر انواع پشتیبانی و یارانه برای «بانک پذیر» شدن (Bankable) گروه های کم درآمد وجود دارد. موضوع مهم دیگر این است که در سکونتگاه های غیررسمی و نیز گاه در بافت های فرسوده مشکل نبود سند رسمی مانع دیگری برای بانک پذیر گشتن ساکنان آنها محسوب می شود؛ به طوری که در سکونتگاه های غیررسمی ایران کمتر از 10 درصد از خانوارها به نوعی از وام بانکی بهره مند شده اند.

در این گزارش آمده است: نظام و سازوکار کارآمد مسکن اجتماعی در ایران باید از چارچوب زیر پیروی کند:

* تقدم دادن به طراحی بسته های متنوع برنامه ای و نهادی و سازمانی لازم (مالی، فنی، حقوقی و غیره) و ساماندهی و تاسیس و تکامل تدریجی آنها به جای اجرای تک پروژه های مجزا در سراسر سرزمین.

* رعایت اصل تنوع و انتخاب در نظام مسکن اجتماعی برای پوشش دادن گروه های درآمدی، اقشار اجتماعی، اقوام و فرهنگ و مناطق جغرافیایی گوناگون که همراه با کارآمدی و فراگیری بیشتر این نظام، با ایجاد حق و انتخاب برای آنها، از یکسو از انسداد و ناامیدی اجتماعی جلوگیری می کند و از سوی دیگر محرک فعال گشتن بیشتر فردی و اجتماعی آنها می شود.

* استفاده حداکثری از انجمن های محلی و مدنی غیرانتفاعی مسکن و وام و پس انداز برای ساخت و مدیریت مسکن ملکی و استیجاری و تامین مالی مسکن.

*استفاده حداکثری از سطوح محلی دولتی، شهرداری ها و دهیاری ها برای برپایی و نظارت در نظام مسکن اجتماعی.

* تهیه طرح های پیشگیری و پیش نگری از شکل گیری سکونتگاه های غیررسمی در برنامه های مسکن، شهری و سیاست های فراگیر رفاه اجتماعی (در چارچوب وزارت تعاون، کار و امور اجتماعی)، مانند طرح های جامع و تفضیلی، نظامات مالی مسکن، مهارت آموزی و تشکیل تعاونی ها و کارآفرینی و غیره هماهنگی و هم افزایی این طرح ها با طرح های ساماندهی و توانمندسازی.

طراحان طرح جامع مسکن همچنین درخصوص اهداف تهیه این طرح، عنوان کرده اند:

فراهم آوردن امکان دستیابی همه افراد و خانوارهای ایرانی به مسکن متناسب با نیاز آنها با اولویت دادن به نیازمندترین ها، به خصوص مسکن روستاییان و کارگران، ازدیاد کمّی و ارتقای کیفی تولید و عرضه مسکن و سرپناه به طور فراگیر برای گروه های مختلف اقتصادی و اجتماعی و در پهنه های مختلف سرزمین ایران، رقابتی و اجتماعی شدن بازار مسکن و زمین برای تضمین رشد و رونق پایدار بخش مسکن و اقتصاد کشور، به همراه پوشش گروه های مختلف درآمدی، فراگیر بودن برنامه ها و بازار مسکن برای تضمین عرضه مسکن «توان پذیر» برای تمام خانوارها با نحوه های مختلف تصرف و کیفیات گوناگون، ارتقای صنعت ساختمان برای تامین مسکن پرکیفیت و ارزان و دارای هویت رقابتی، تضمین رقابت موفق با رقبای خارجی در ایران و حضور موفق در بازارهای خارجی و صدور خدمات فنی- مهندسی، رفع کاستی ها و برپایی نظامات و سامانه های جامع نهادی و سازمانی در بخش های واقعی و مالی، به خصوص برای تامین مسکن روستایی، کارگران، کم درآمدها و بهسازی مسکن در بافت های فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی، تراکم زدایی و تمرکززدایی و شفاف سازی فعالیت های بخش دولتی در جهت کارآمدسازی فعالیت دولت و کارآیی بازار مسکن، هم افزایی و تعامل بین برنامه های تحقق بخشنده به رفاه اجتماعی و برنامه های بخش مسکن با بهینه سازی نظام یارانه مسکن در چارچوب نظام فراگیر رفاه اجتماعی، هماهنگی و هم افزایی برنامه های بخش مسکن با برنامه ریزی فضایی برای تضمین تنوع اقتصادی و اجتماعی، سلامت اجتماعی و حفظ محیط زیست در فرآیند تامین مسکن، از جمله مهم ترین اهداف این طرح هستند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir