بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : پنجشنبه 6 شهريور 1393      10:34

تجربه سه کشور در تامین مسکن

اقتصاد ایرانی: بررسی های مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم وصنعت از بازار مسکن کشورهای پیشرفته آسیایی نشان می دهد: دولت ها در کشورهایی که متغیرهای اقتصاد مسکن در آنها شبیه ایران بوده، موفق شده اند در برنامه بلندمدت 5 ساله با احداث حداقل یک میلیون واحد مسکونی ارزان قیمت، نه تنها «کمبود عرضه» را جبران کنند که با افزایش تعداد خانه در مقابل خانوار، الگوی «تقاضای سوداگرا» را به «تقاضای مصرف گرا» تغییر دهند. دولت ها در ژاپن، کره جنوبی و مالزی با به کارگیری مدل بهینه سیاست گذاری مسکن شامل «افزایش عرضه، مقابله مالیاتی با سوداگری و تامین مسکن کم درآمدها»، وضعیت «بدمسکنی» را تحت کنترل درآورده اند.
تجربه موفق کشورهایی با شرایط مشابه بازار مسکن ایران: برنامه ساخت یک میلیون خانه در دوره بلندمدت 5ساله
به گزارش دنیای اقتصاد، تحقیقات مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت درباره کارنامه کشورهایی که به لحاظ شاخص های کلیدی بازار مسکن و متغیرهای اقتصادی این بازار، شرایط مشابهی با بازار ملک در ایران دارند نشان می دهد: در کشورهایی که دولت ها برنامه های بلندمدت در دوره حداقل 5ساله، برای ساخت مسکن ارزان قیمت به اجرا درآورده اند، نه تنها کمبود عرضه بعد از مدتی جبران شده که نامعادله بین تعداد واحدهای مسکونی و خانوارها نیز به سمت «فزونی عرضه» تغییر پیدا کرده که نتیجه این تحول به آرامش قیمت ها منجر شده است.
نتایج این تحقیق که بیلان کاری سه کشور پیشرفته آسیایی در زمینه تامین مسکن مورد نیاز گروه های کم درآمد–ژاپن، کره جنوبی و مالزی- به صورت جزئی در آن مورد بررسی قرار گرفته، حاکی است: استفاده همزمان از سه سیاست افزایش عرضه، مقابله با سوداگری مسکن و همچنین تمرکز بر تامین مسکن خانوارهای کم درآمد، مدل بهینه ساماندهی بازار املاک می تواند باشد.
مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت با تاکید بر اینکه، در مقطع کنونی بازار مسکن، بستر «تقاضای سوداگرا» باید از بین برود تا شرایط لازم برای «تقاضای مصرف گرا» فراهم شود، از دولت خواسته اند: در برنامه ریزی های بخش مسکن، تجربه کشورهایی که اوضاع بازار املاک در آنها تطابق بیشتری با شرایط ایران دارد، در اولویت قرار گیرد و محور برنامه ها نیز خروج از وضعیت بدمسکنی باشد.


متن کامل گزارش مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت به شرح زیر است
راه حل جهانی حمایت از عرضه
وزارت راه و شهرسازی برای خانه دار کردن مردم سیاست تحریک تقاضا از طریق اعطای تسهیلات بلندمدت خرید مسکن را در پیش گرفته است. در همین راستا چندی پیش وزیر راه و شهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی در نامه ای مشترک به رئیس جمهور اعلام کردند: راه حل جهانی خرید مسکن، در مدلی به شکل پرداخت ودیعه کم و دریافت تسهیلات رهنی با اقساط بلندمدت و در استطاعت و از محل پس اندازهای آتی خانوارها، تحقق پیدا می کند؛ مدلی که در اصطلاح بانکداری «تسهیلات رهنی» نامیده می شود
در ادامه این نامه آمده است: در کشورهای پیشرفته نظام بانکی به مدد بازار سرمایه توسعه یافته به خوبی از عهده تامین مالی این نوع مسکن برآمده است. در ایران نیز در حال حاضر مقامات پولی و مالی کشور، این نکته را تایید می کنند که گسترش بازار رهن باعث تقویت «تقاضای موثر» می شود، نظم پس اندازی در خانوارها ایجاد می کند، موجودی مسکن کشور را افزایش می دهد و در واقع این گسترش از ستون های اصلی حل معضل مسکن است.
همچنین مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز با بیان اینکه دولت در بسته اقتصادی خود به دنبال رونق بازار مسکن و کاهش تورم است، تاکید کرده است: با توجه به تجربه بسیاری از کشورها که مردم از طریق اعطای تسهیلات بانکی بلندمدت خرید، صاحب مسکن می شوند، در ایران نیز باید طبق همین الگو اقدام شود.
در پی نامه اخیر و همچنین مصاحبه های مسوولان بخش مسکن درباره ضرورت تامین مالی طرف تقاضا، این نیاز در بدنه کارشناسی احساس شد تا در قالب تحقیق جامع، تجارب جهانی در حل معضل مسکن مورد کنکاش قرار بگیرد
در این بخش، سیاست های اتخاذ شده از سوی دولت های سه کشور پیشرفته آسیایی یعنی کره جنوبی، ژاپن و مالزی در حوزه زمین و مسکن آورده شده است.

کره جنوبی؛ اجرای همزمان سه سیاست
رشد سریع شهرنشینی از سال 1960 در کشور کره جنوبی، کمبود شدید مسکن و ایجاد شکاف میان عرضه و تقاضا را به همراه داشت و در نتیجه تورم قیمت مسکن و فعالیت های سوداگرانه را موجب شد. دولت کره جنوبی سیاست هایی برای رویارویی با مشکل کمبود مسکن و مسائل مرتبط با آن نظیر افزایش قیمت و مساله سوداگری تدوین کرد. این سیاست ها را می توان در سه گروه طبقه بندی کرد: افزایش عرضه، مقابله با سوداگری و سیاست های مربوط به تامین مسکن خانوارهای کم درآمد.
کمبود شدید مسکن موجب شد که دولت در سال 1970 طرحی 10 ساله برای ساخت 5/2میلیون واحد مسکونی تدوین کند. طبق این طرح باید یک میلیون واحد مسکونی در فاصله سال های 1972 تا 1976 و 5/1میلیون واحد نیز در فاصله 77 تا 81 ساخته شود
در سال 1972، قانون توسعه ساخت مسکن تصویب شد. هدف این قانون تولید برنامه ریزی شده مسکن و ابلاغ مقرراتی برای تامین منابع مالی و سایر الزامات ساخت مسکن بود. دولت های مرکزی و محلی، شرکت ملی مسکن کره و بانک مسکن کره مسوول اجرای این طرح بودند.
با افزایش جمعیت شهری در دهه 1980، مسائل مسکن شهری به تدریج جدی تر شد. باوجود تقاضای شدید برای مسکن، زمین و مسکن در نواحی شهری بسیار اندک بود و تامین زمین و مسکن کافی به مهم ترین سیاست دولت تبدیل شد با این وجود دولت کره برای خروج از این وضعیت سیاست تحریک تقاضا را در پیش گرفت که با افزایش سطح پرداخت وام ها در سال 1986 و نیز تزریق نقدینگی به حوزه مسکن، افزایش شدید قیمت مسکن را موجب شد. این وضعیت به ایجاد شکاف شدید در وضعیت مسکن افراد کم درآمد و ثروتمند منجر شد. دولت دوباره چاره را در تولید انبوه مسکن دید و در 1988 پروژه ساخت 2 میلیون واحد مسکونی را آغاز کرد. براساس این طرح باید 2میلیون واحد مسکونی بین سال های 1988 تا 1992 ساخته شود و به این منظور 5/6درصد از تولید ناخالص ملی به ساخت مسکن تخصیص داده شد. با وجود برخی تردیدها در آغاز به کار تولید مسکن به ظرفیت 2میلیون واحد، حداقل 2 میلیون و 717 هزار واحد ساخته شده و قیمت مسکن در مرحله تثبیت قرار گرفت و سوداگری نیز کاهش یافت. الگوهای تقاضای مسکن از «تقاضای سوداگرا» به «تقاضای مصرف گرا» تغییر کرد. یکی دیگر از نتایج این پروژه افزایش اطمینان عمومی به سیاست های دولت بود. به علاوه صنعت ساخت مسکن به سرعت توانست ظرفیت خود را افزایش دهد که ناشی از پروژه مذکور بود.

ژاپن؛ افزایش منظم ساخت مسکن
با وجود رشد سریع اقتصادی در دوران پس از جنگ جهانی که ژاپن را به یکی از کشورهای پیشرو در زمینه صنعت تبدیل کرده است ، شرایط زندگی عده زیادی از مردم ژاپن نسبتا نامناسب بوده است و مشکلات عدیده ای در زمینه مسکن وجود داشت تا جایی که قیمت مسکن بالا بود و خانه های استیجاری بخش عمده ای از سیستم تامین مسکن را شکل می داد.
در کشور ژاپن نیز برای خروج از مشکلات مسکن، عرضه و ساخت مسکن در دستور کار دولت قرار گرفت و به سیستم ساخت مسکن درمقام یک صنعت اشتغال زا توجه شد، موجودی فعلی مسکن نتیجه سیاست گذاری کارآمد ساخت و تامین مسکن طی 50 سال گذشته است که در این دوره، ساخت مسکن بیش از افزایش تعداد خانوارها بوده و بنابراین به طورکلی حتی مازاد عرضه نسبت به تقاضا وجود داشته است؛ شرایط ایجادشده نشانگر وضعیت اقتصادی مناسبی است که فراتر از وضعیت عادی بوده است. پس از جنگ جهانی دوم، ساخت مسکن به صورت منظم در هر سال افزایش یافته است. براساس مطالعات آماری که در اکتبر 1998 انجام شده است، تعداد واحدهای مسکونی 22/50 میلیون بوده و تعداد خانوارها 33/44 میلیون، یعنی تعداد واحدهای مسکونی بیش از تعداد خانواده ها بوده است.

مالزی؛ سیاست تولید برای خروج از «بدمسکنی»
کشور مالزی نیز از جمله کشورهایی بود که با مشکل جدی مسکن مواجه بود، افزایش شدید تعداد شهرنشینان، تا 6 برابر نسبت به زمان استقلال، باعث تغییر جغرافیای شهری در مالزی شد که توسعه مناطق موجود و تشکیل نواحی شهری جدید را به همراه داشت. دولت مالزی پس از استقلال این کشور برای حل معضل مسکن، برنامه هایی پنج ساله را تدوین و اجرا کرده است.
این برنامه ها در واقع هدایت کننده سرمایه گذاری در سازمان های عمومی و خصوصی در کلیه حوزه های اقتصاد ملی به شمار می رود که مهم ترین برنامه در سرمایه گذاری بخش اجتماعی را تولید مسکن عمومی تشکیل داده است و هزینه توسعه مسکن دولتی از سال 1971 تا 1990 از 7/2 درصد در برنامه دوم به 9 درصد افزایش یافته است. از سال 1971 نیز ساخت و تولید مسکن ارزان قیمت در تمام برنامه ها، نخستین اولویت را از کل هزینه بخش عمومی برای تولید مسکن به خود اختصاص داد.
بودجه هزینه مسکن ارزان قیمت از 43 درصد در دوره 1975-1971 به 5/54 درصد در برنامه هفتم 2000-1991 افزایش یافته است.
به طور کلی سیاست های اتخاذ شده از سوی دولت های سه کشور کره جنوبی، ژاپن و مالزی برای حل معضل مسکن، با وجود تغییرات جزئی، بیان می دارد که این کشورها سیاست تولید و عرضه مسکن را برای خروج از وضعیت بدمسکنی در کشور انتخاب کرده اند.
عرضه و تولید مسکن، به عنوان دومین صنعت اشتغال زا و از جمله رشته های صنعتی است که مشاغل زیادی را به صورت مسقیم و غیرمستقیم می تواند به وجود بیاورد که علاوه بر حل معضل مسکن می تواند باعث رونق اقتصاد کل نیز شود که تجربیات سه کشور کره، ژاپن و مالزی موید این مطلب است.
به این ترتیب آنچه به عنوان تجارب جهانی از سوی مسوولان بخش مسکن در کشورمان یاد می شود تنها سیاست کنونی برخی کشورها از جمله آمریکا است و لازم است عمیقا تامل شود که در کشوری مثل آمریکا مازاد عرضه وجود دارد و به این دلیل بازار زمین و مسکن این کشور نیاز به تحریک تقاضا دارد و این در صورتی است که اقتصادهای نوظهور جهانی، سیاست افزایش تولید و عرضه مسکن را برای حل معضل مسکن و رونق اقتصادی در پیش گرفته اند و اگر قرار بر استفاده از تجربیات کشورهای دیگر است باید به این نکته توجه شود که تجارب کشورهای موفقی که در یک برهه زمانی مشخص با شرایط فعلی کشورمان «تطابق بیشتری» دارند به طور جدی بررسی و در صورت امکان، اعمال شود چرا که استفاده از تجربه خارجی، بدون درنظر گرفتن شرایط موجود کشور هیچ گاه مثمرثمر نخواهد بود.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

کلمات کلیدی : تامین مسکن - بازار مسكن
نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir