بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : شنبه 8 شهريور 1393      11:49

جنس رکودمسکن در نیمه‌دوم

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با اشاره به تحقق پیش‌بینی‌های اواخر سال گذشته درباره وضعیت بازار مسکن نیمه‌اول ۹۳، چشم‌انداز نیمه‌دوم را با لحاظ مهم‌ترین متغیر اقتصادی اثرگذار در بازارها تشریح کرد.

اقتصاد ایرانی: دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اسفند سال گذشته در دو تحلیل مجزا، آینده بازار مسکن را یکبار با احتساب شاخص های اقتصادی– متغیرهای درونی و بیرونی بازار املاک- و یکبار هم در قالب نظرسنجی از اقتصاددانان حوزه مسکن، مورد بررسی قرار داد که نتیجه هر دو تحقیق به صورت مشترک حکایت از آن داشت که قیمت مسکن در سال 93 حداکثر به اندازه نرخ تورم افزایش پیدا می کند و بازار معاملات و ساخت وساز نیز در رکود خواهد بود.

به گزارش دنیای اقتصاد، علی چگینی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن هفته گذشته اعلام کرد: روند 5 ماه گذشته نشان می دهد آنچه در بازار مسکن نیمه اول سال 93 اتفاق افتاده نه تنها همسو با برآوردهای کارشناسی بوده که در برخی ماه ها حتی شدت رکود از کف مورد انتظار نیز عمیق تر شد. چگینی در عین حال با اشاره به دستیابی زودتر از موعد دولت به سقف مورد انتظار تورم سال 93 گفت: با برآورده شدن «تورم 25 درصدی»، 7 ماه زودتراز هدفگذاری ها، دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن در ماه گذشته برآن شد بررسی مجددی درباره اوضاع بازار در نیمه دوم امسال انجام دهد. نتایج این بررسی حاکی است: رکود موجود در بازار معاملات مسکن و همین طور سرمایه گذاری های ساختمانی به ت دریج تا پایان امسال کمرنگ می شود و ممکن است تعداد معاملات کمی بیشتر شود، اما چون سرعت پسروی آن تحت تاثیر شرایط اقتصادی، آهسته خواهد بود، علایم رونق زودتر از سال 94 نمایان نخواهد شد.

تورم کاهنده، رشد قیمت کاهنده تر
در بررسی های جدید دفتر اقتصاد مسکن، بر قطعیت «تداوم نوسان قیمت مسکن در سطح کمتر از نرخ تورم در ماه های آتی» تاکید شده و آمده است: از آنجا که تورم در حال حاضر بیشترین اثر را هم بر تغییرات قیمت ها و هم بر رفتار مصرف کننده ها دارد، با برنامه های ضدتورمی دولت، کاهنده بودن نرخ تورم در ماه های باقی مانده از سال جاری دور از واقعیت نخواهد بود و به تبع، انتظار می رود نرخ رشد واقعی قیمت مسکن (مابه التفاوت نرخ رشد اسمی قیمت مسکن و نرخ تورم) نیز همچنان منفی باشد. بر اساس این گزارش، شاخص بهای کالا و خدمات در 5 ماه اول امسال از عدد 6/186 در اسفند 92 به رقم 3/199 رسید و در این مدت 6/6درصد افزایش یافت. به عبارت دیگر نرخ تورم ماهانه در این فاصله زمانی با حداکثر 7/1 درصد افزایش در هر ماه، به 6/6 درصد در مجموع 5 ماه اول سال 93 رسید.
در همین مدت، اگر چه نرخ رشد اسمی ماهانه قیمت مسکن در برخی ماه ها تا 7 درصد منفی و ماه بعد تا 5 درصد مثبت شد، اما مجموع رشد 5 ماهه قیمت مسکن حدود 3 درصد بوده که حکایت از افزایش در حد نصف تورم را دارد. رشد قیمت مسکن نه تنها در مقایسه ماهانه، کمتر از تورم افزایش پیدا کرده که در مقایسه نقطه به نقطه نیز کاملا در سطح پایینی بوده است. در ماه های اخیر نرخ تورم نقطه به نقطه – رشد شاخص در هر ماه نسبت به ماه های مشابه سال قبل- بین 14 تا 17 درصد در نوسان بوده اما متوسط قیمت مسکن در بهار و دو ماه اول تابستان امسال حداکثر 5 درصد نسبت به ماه های مشابه سال 92 افزایش پیدا کرده است؛ یعنی شتابی حدود یک سوم تورم.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن دراین باره گفت: در اردیبهشت امسال بعضی از کارشناسان اقتصادی نظر می دادند که در تابستان شوک قیمتی در بازار مسکن خواهیم داشت و قیمت افزایش پیدا می کند اما دفتر اقتصاد مسکن در همان زمان، پیش بینی کرد که در سال 93 قیمت مسکن حداکثر به اندازه نرخ تورم افزایش پیدا می کند.

آسیب های رکود
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن افزود: دولت چون سیاست های کاهش تورمی را دنبال می کند طبیعتا تورم طی ماه های اخیر کاهش پیدا کرده است. این اتفاق در بازار مسکن نیز به نوعی اثر گذاشته، از یک طرف خرید و فروش آپارتمان در حد مینیمم انجام می شود که عمده آن هم معاملات مصرفی است که با سرعت کند و به دور از تعجیل خریداران رو به انجام است. از طرف دیگر کاهش معاملات، در بازار ساخت وساز اثر گذاشته است. متاسفانه تا تیرماه امسال حجم احداث واحدمسکونی جدید در تهران 52 درصد کاهش پیدا کرده و در دو ماه اول سال نیز آمار صدور پروانه ساختمانی در کل کشور 37 درصد افت کرده است.

رکود از ناحیه تقاضا
چگینی درباره عواملی که به تعمیق رکود مسکن در دو، سه ماه اخیر منجر شده، گفت: رکود در حال حاضر مقداری عمیق تر شده و شاید این حد از کاهش معاملات و افت ساخت وساز، در پیش بینی های قبلی دفتر برنامه ریزی وجود نداشت. به نظر می رسد یکی از عوامل وضع موجود به نداشتن سیاست درست در سیستم بانکی برای شکل دادن به «تقاضای مصرفی» در بازار مسکن مربوط است. هم اکنون طبق اعلام بانک مرکزی فقط 12 درصد از کل تسهیلات بانکی سهم بخش مسکن می شود.

نیمه دوم به این شکل نیست
چگینی تصریح کرد: چشم انداز کاهشی تورم، تقاضای سرمایه ای را نیز از معاملات مسکن دور کرده که البته این موضوع به نفع تقاضای مصرفی است اما چون تقاضای مصرفی نیز توان خرید ندارد، در نتیجه ساخت وساز های جدید در ماه های اخیر کاهش یافته و حتی سرعت تکمیل ساختمان های نیمه کاره نیز کم شده است.
در حالت معمولی، 85 درصد از پروانه های ساختمانی در مدت مشخص تبدیل به آپارتمان تکمیلی و آماده فروش می شوند اما در زمان رکود این نرخ 5 تا 10 درصد دیگر کاهش پیدا می کند.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با بیان اینکه، فعلا علامتی نیست که بتوانیم این دوره را با سرعت پشت سر بگذاریم، افزود: ادامه رکود ساخت وساز می تواند تعادل عرضه و تقاضای مسکن در سال های 94 و 95 را تحت تاثیر قرار دهد به همین علت، بحث هایی در دولت مطرح است مبنی بر تحریک همزمان عرضه و تقاضای مسکن که یکی از برنامه ها شکل گیری صندوق پس انداز و یک برنامه هم ایجاد صندوق زمین و ساختمان ست.
چگینی با تاکید براینکه در برنامه صندوق ها دنبال افزایش قیمت نیستیم، تصریح کرد: پرداخت وام خرید از محل صندوق پس انداز ممکن است در کوتاه مدت بر قیمت اثر بگذارد اما در بلندمدت باعث رونق پایدار و ثبات نسبی در قیمت ها می شود.

فقط وام ساخت؛ نه!
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در ادامه با تشریح جزئیات بیشتری از برنامه صندوق پس انداز مسکن و افزایش سقف تسهیلات خرید اعلام کرد: وام خرید قرار است به گونه ای پرداخت شود که طرف عرضه را نیز تحریک و تامین مالی کند.
یک پیشنهاد در دستور کار این است که چون اولویت پرداخت وام خرید، با واحدهای نوساز است، بخشی از این تسهیلات در بازار پیش فروش تزریق شود و در ازای پیش خرید توسط متقاضیان مسکن، مبلغ وام مستقیم به پیش فروشنده پرداخت شود. اما اینکه تسهیلات، بدون در نظر گرفتن متقاضیان، در اختیار ساخت قرار بگیرد، تجربه نشان داده تاثیری بر قیمت ها نداشته است.
چگینی افزود: در 10 سال گذشته، همواره غالب وام های بانکی به سازنده ها داده شد اما در 8 سالی که سقف وام خرید افزایش نیافت، قیمت مسکن 6 برابر شد.
البته این بدان معنا نیست که سیاست های انبساطی روی تقاضا و قیمت اثر نمی گذارد اما مهم ترین متغیر تاثیرگذار بر قیمت مسکن، «تورم» است، کما اینکه در سال های اخیر که تورم فزاینده وجود داشت، قیمت مسکن نیز افزایش یافت و هم اکنون این وضعیت برعکس شده است.

سقف افزایش وام خرید؛ 100 میلیون
مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن سقف پیشنهادی وام خرید مسکن در برنامه ریزی های فعلی را در سه سطح 60 میلیون، 80 و 100 میلیون تومان عنوان کرد و گفت: متوسط وام خرید در صورت افزایش و تشکیل صندوق پس انداز، 80 میلیون تومان است که در شهرهای بزرگ و کلان شهرهایی همچون تهران 100 میلیون خواهد بود.
چگینی با تاکید براینکه، وام 100 میلیونی خرید مسکن با توجه به میانگین قیمت مسکن در تهران، پوشش 50 درصدی قدرت خرید را نخواهد داشت، افزود: متوسط حداقلی قیمت مسکن در تهران حدود 300 میلیون تومان است اما در مناطق مرکزی و نیمه جنوبی شهر، با توجه به اینکه متوسط قیمت از مترمربعی 5/2 میلیون تومان تجاوز نمی کند، با 100 میلیون تسهیلات خرید می شود آپارتمان مناسب خریداری کرد.

نرخ سود 14 درصد برای خانه اولی ها
چگینی گفت: در مدلی که بانک مرکزی و وزارت راه وشهرسازی برای وام خرید طراحی می کنند، سقف وام و نرخ سود آن تعیین می شود اما طول دوره بازپرداخت به اختیار بانک ها در دامنه 12 تا 20 سال گذاشته خواهد شد.
وی از پیشنهاد پرداخت وام با نرخ حمایتی 14 درصد برای خانه اولی ها خبر داد و تصریح کرد: همه کسانی که متقاضی مسکن هستند و در دهک های میانی جامعه قرار دارند، می توانند از تسهیلات صندوق پس انداز استفاده کنند اما برای گروه های هدف که خانه اولی ها و فاقدان مسکن هستند، نرخ سود، ترجیحی خواهد بود.
وی افزود: بنا داریم برای «خرید آپارتمان های نوساز»، «متراژ کوچک» و همچنین «متقاضیان خانه اولی»، مشوق هایی در پرداخت وام خرید درنظر بگیریم تا معاملات و ساخت وساز به شکل کنترل شده رونق بگیرد. به این منظور، می شود بیشترین طول بازپرداخت وام خرید را که 20 سال است، برای این سه بخش در نظر گرفت.
چگینی با بیان اینکه مبالغ اقساط وام خرید از اجاره بهای ماهانه بیشتر نخواهد بود، افزود: تفاوتی که وجود دارد این است که اجاره بهای سالانه در سطح نامعلوم و جهش گونه ای افزایش پیدا می کند اما اقساط وام ها حتما در توان خانوارها است و به این شکل نخواهد بود.

 
میوه صندوق پس انداز در سال 94
مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن در ادامه گفت: با فرض اینکه طرح در دست پیگیری دولت و بانک مرکزی در یکی دو ماه آینده تصویب و نهایی شود و بانک ها بلافاصله به تشکیل آن روبیاورند، در این صورت اولین سری از تسهیلاتی که توسط صندوق ها به متقاضیان مسکن پرداخت می شود، یک سال بعد از اولین سری از سپرده گذاری ها خواهد بود. بنابراین تسهیلات خرید از سال94  قابل پرداخت است. ضمن اینکه پرداخت وام یکباره نخواهد بود بلکه در ازای 700 تا 800 هزار معامله و خرید و فروشی که در سال در بازار مسکن انجام می شود، چیزی بین 100 تا 200 هزار وام خرید پرداخت خواهد شد. بنابراین ظرفیت عرضه و معاملات مسکن به مراتب بیشتر از عرضه وام است.

 
خرید با تورم تک رقمی
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با بیان اینکه هدف دولت در کنترل تورم، متوقف نشده و دستیابی به تورم های کمتر از 15 درصد برای سال های آینده است، گفت: بهترین شکل بازدهی صندوق پس انداز مسکن، تورم تک رقمی است تا متقاضیان مسکن در میان مدت و با پس انداز، در زمانی کمتر از میزان کنونی، بتوانند اقدام به خرید کنند. در تورم تک رقمی، سرعت رشد قیمت کم می شود و سال های انتظار و پس انداز برای تطبیق توان خرید با قیمت نیز کاهش پیدا می کند. در حال حاضر شاخص دسترسی به مسکن که از نسبت قیمت به کل درآمد سالانه خانوارها به دست می آید، 12سال است. نرخ مطلوب این شاخص در دنیا، 5سال عنوان می شود.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir