بسته مالزی برای بازار مسکن

اقتصاد ایرانی: در مالزی به عنوان یک کشور آسیایی در حال توسعه، نگاه دولت به چالش های پیش روی بازار مسکن برخلاف سایر کشورها، حالت صفر و یک ندارد، بلکه دید جامع به همه تنگناهای بخش مسکن در این کشور باعث شده است بسته سیاست گذاری ترکیبی برای مالزیایی های متقاضی مسکن به کار گرفته شود. آنچه هم اکنون توسط دولت مالزی برای پیگیری دو هدف شامل «کنترل قیمت مسکن» و «تامین راحت و ارزان مسکن برای گروه های خاص»، در دست اجرا قرار دارد، به نوعی، استفاده همزمان همه برنامه هایی است که دولت ها در ایران در هر برهه از زمان، یکی از آنها را در دستور کار قرار داده و دیگری را تعطیل یا تعلیق کرده اند!
به گزارش دنیای اقتصاد، افزایش مداوم و قابل توجه قیمت مسکن در کشور مالزی که طی 5سال اخیر با رشد سالانه 12درصدی بروز کرده، دولتمردان این کشور را به بهره گیری توام از سه ابزار شامل «وام خرید، یارانه تسهیلات ساخت و زمین های دولتی» واداشته است.
گروه هدف دولت در این کشور برای حمایت از خانه دار شدن، همان متقاضیان خانه اولی هستند که به بخشی از آنها تسهیلات خرید با مدل بازپرداخت در استطاعت، داده می شود و برای بخشی دیگر، خانه های ارزان قیمت از طریق یارانه و واگذاری رایگان زمین دولتی احداث می شود. در ایران، طی سال های اخیر برای کسانی که فاقد مسکن بودند و خانه اولی به حساب می آمدند، طرح مسکن مهر در قالب پرداخت وام ساخت یارانه ای و زمین دولتی رایگان (99ساله) اجرا شد و هم اکنون این سیاست متوقف شده و سیاست دیگری شامل تامین مالی توسط وام خرید، در دستور کار قرار گرفته است که چون هر کدام از این دو، یک قشر خاص را هدف می گیرد، گروه دیگر عملا بی پاسخ می ماند.

 دو وام رایج خرید مسکن در مالزی
معمولا بانک های مالزی دو نوع وام خرید ارائه می کنند: 1) وام سنتی زمان دار 2) وام مسکن انعطاف پذیر.
در وام سنتی زمان دار از وام گیرنده خواسته می شود که هر ماهه مبلغی را بابت اقساط بازپرداخت وام، برای مدت زمانی مشخص (به عنوان مثال 30 سال) پرداخت کند. این پرداخت قابل پیش بینی، به وام گیرنده این امکان را می دهد که کنترل بهتری بر نقدینگی خود داشته باشد.
وام مسکن انعطاف پذیر، در اصل همان وام سنتی زماندار است که با یک حساب جاری ترکیب می شود. این نوع از وام ها برای افرادی مناسب است که می خواهند از انعطاف پذیری در پس انداز پول بیشتر در زمان های مختلف بهره مند شوند. در این نوع وام، هر چه وام گیرنده پول بیشتری در حساب جاری خود پس انداز کند، می تواند نرخ بهره وام مسکن خود را کاهش دهد.

 نرخ بهره وام مسکن در مالزی
نرخ بهره وام مسکن در مالزی معمولا درصدی کمتر از نرخ بهره پایه است. به عنوان مثال اگر نرخ بهره پایه 6/6 درصد باشد، نرخ بهره وام 1/4 درصد خواهد بود.

 شرط حمایت، درآمد پایین و متوسط
اینکه متقاضی استفاده از تسهیلات مالی خرید مسکن چه مبلغی را می تواند به عنوان وام بانکی خرید مسکن بگیرد، به چند موضوع بستگی دارد: 1) ارزش بازاری یا قیمت خرید خانه مورد نظر 2) نوع ملک (به عنوان مثال ساختمان مسکونی یا تجاری است) 3) موقعیت مکانی ملک 4) سوابق وام گیرنده (به عنوان مثال سطح درآمد و...)
بانک ها معمولا حداکثر 80 تا 90 درصد قیمت کل ملک را وام می دهند. این به معنای آن است که برای یک خانه به مبلغ 500 هزار رینگیت، خریدار می تواند مبلغ 400 هزار تا 450 هزار رینگیت وام بانکی دریافت کند و بقیه مبلغ را نقد بپردازد.
با وجود این در مالزی هنوز خیلی ها نمی توانند صاحب خانه شوند. قیمت مسکن در این کشور نسبت به درآمدها بسیار بالاست. خیلی از افراد دارای درآمد متوسط از خانه های اجاره ای استفاده می کنند یا مناطق حومه شهرها را به عنوان محل سکونت خود برمی گزینند. قیمت آپارتمان در کوآلالامپور و سلانگور، معمولا بیش از 500 هزار رینگیت است و این رقم در مناطق خوبی چون پتالینگ جایا به بیش از یک میلیون رینگیت می رسد. این باعث می شود برای فردی که هر ماه درآمد 5 هزار رینگیتی دارد، خرید خانه غیرممکن شود. به همین دلیل دولت مالزی تلاش می کند تا به افراد دارای درآمد پایین تا متوسط در خرید خانه کمک کند. به همین دلیل طرحی را ارائه کرده است موسوم به طرح «وام خانه اول من» که بر اساس آن افراد دارای درآمد ماهانه 5 هزار رینگیت و کمتر، بتوانند از یک وام به مبلغ 100 درصد کل ارزش مسکن استفاده کنند. اما این طرح هنوز نقایصی دارد و نیازمند آن است که افراد شرایط پرداخت اقساطی معادل 2هزار رینگیت برای یک خانه 400 هزار رینگیتی را داشته باشند. با توجه به آنکه قیمت مسکن در مالزی به سرعت رو به افزایش است، داشتن استطاعت بازپرداخت وام برای قشر ضعیف و متوسط مالزی هر روز دشوارتر می شود.

نحوه واگذاری زمین
جمعیت مالزی از 3/21 میلیون نفر در سال 2000 به 30 میلیون نفر در سال 2013 رسیده است و نرخ افزایش جمعیت در این کشور 6/1درصد بوده است؛ البته طی سال های پیشین نرخ تولد و مرگ درمجموع کاهش یافته است و امید به زندگی از 71 سال به 73 سال افزایش یافته است. تولید ناخالص داخلی و درآمد سرانه هم طی این سال ها افزایش یافته است؛ اما مشکل این است که قیمت مسکن هم به بالاترین رکورد خود رسیده است. طی پنج سال اخیر، نرخ سالانه رشد قیمت مسکن در مالزی 3/12 درصد بوده است. به همین دلیل در برنامه دهم توسعه اقتصادی دولت مالزی ساخت 78 هزار واحد مسکونی ارزان در دستور کار قرار گرفته است. علاوه بر این در بودجه سال 2014، دولت برای تشویق سازندگان به ساخت خانه های با قیمت پایین و متوسط، یارانه 30 هزار رینگیتی برای ساخت هر واحد در نظر گرفته است. بر این اساس از آغاز سال 2014 سازندگان باید در هر پروژه 20 درصد از واحدها را به خانه های ارزان و 20 درصد از واحدهای ساخته شده را به واحدهای دارای قیمت متوسط اختصاص دهند.
قرار است خانه های ارزان به خانه اولی هایی که درآمد ماهانه آنها 3 هزار رینگیت است و خانه های با قیمت متوسط به خانه اولی هایی که حداکثر درآمدشان 6هزار رینگیت است، اختصاص یابد. بر اساس این برنامه دولت می تواند به عنوان مشوق، زمین رایگان در محل هایی که سیستم حمل ونقل کارآمد دارد، در اختیار سازندگان قرار دهد. علاوه بر این دولت با ساخت مغازه های کوچک و بازارچه در این مناطق می تواند مشوق خوبی به سازندگان خانه های ارزان ارائه کند. این اقدام می تواند سود خوبی را حاصل کند که جبران کننده یارانه ساخت باشد.