نقشه کشوری از قیمت مسکن

اقتصاد ایرانی: انتشار گزارش جدید مرکز آمار درباره نوسانات کشوری نرخ زمین، مسکن و اجاره بها در نیمه دوم سال 92، معدل یکساله قیمت ملک محاسبه شد. بر این اساس، متوسط قیمت مسکن در کشور در سال 92 با 33 درصد افزایش به مترمربعی یک میلیون و 433 هزار تومان رسید و قیمت کشوری زمین نیز متری 705 هزار تومان شد. نسبت قیمت آپارتمان های تهران به کل کشور 7/2 برابر است و در بازار زمین این نسبت به 7 برابر می رسد. در نقشه کشوری قیمت مسکن، 31 مرکز استان به همراه 6 شهر اول رتبه بندی شده اند.

گزارش دنیای اقتصاد، به تغییراتی که رکود مسکن سال 92 در شیب افزایشی قیمت آپارتمان های تهران به وجود آورد، از یکسو باعث برابری شتاب قیمت مسکن در کل کشور با نرخ رشد قیمت ها در تهران شده و از سوی دیگر کاهش نسبت قیمت املاک تهران به قیمت املاک سایر شهرها را در پی داشته است.
هرچند طبق جدیدترین گزارش رسمی، نرخ رشد قیمت مسکن در تهران و کشور با هم یکسان و به سطح 33درصد رسیده اما اختلاف در این دو بازار همچنان وجود دارد طوری که بین پایتخت و کل کشور به لحاظ نوسانات قیمت زمین و اجاره بها به ترتیب فواصل حداکثری و حداقلی برقرار است.
مرکز آمار ایران عصر چهارشنبه گزارش تازه خود را از بازار مسکن کشور در بازه زمانی نیمه دوم سال92 منتشر کرد و مطابق خبری که روز پنج شنبه به نقل از این گزارش به چاپ رسید، مشخص شد در 6 ماه دوم سال گذشته، قیمت زمین، قیمت واحدمسکونی و همچنین اجاره بها در همه شهرها بین 14 تا 17درصد نسبت به 6 ماه دوم سال91 افزایش پیدا کرده است. با این حال تلفیق گزارش هفته گذشته مرکز آمار با گزارشی که 26اسفند سال گذشته توسط همین مرکز درباره نوسانات کشوری قیمت ملک در بازه زمانی نیمه اول 92  منتشر شد، نشان می دهد: در یک سال 92 میانگین قیمت واحد مسکونی در کل کشور به مترمربعی یک میلیون و 433 هزار تومان رسیده که 33درصد نسبت به یک سال91 افزایش یافته است.
در سال گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران نیز با رشدی مشابه شتاب کشوری33درصد افزایش- به متری 4میلیون تومان رسید.
به این ترتیب در حال حاضر ارزش آپارتمان های تهران 7/2 برابر ارزش آپارتمان ها در کل کشور است. این نسبت در سال91 به اندازه 3برابر گزارش شده بود اما در سال92 به دلیل کاهش شتاب افزایش قیمت مسکن در تهران، کمتر شد و به 7/2برابر رسید.
سال گذشته اولین سال رکود مسکن در تهران بود و همین اتفاق باعث کم شدن شیب افزایش قیمت شد.
نرخ رشد قیمت مسکن در تهران از 50درصد در سال91 به 33درصد در سال92 رسید. با این حال از آنجا که دوره های رکود و رونق ابتدا در تهران بروز می کند و سپس با تاخیر چندماهه و البته شدت کمتر، به سایر شهرها سرایت می کند، در نتیجه در سال92 اوضاع ارزش ملک در تهران متفاوت از سایر شهرها بود به این معنی که به رغم تغییر جهت قیمت مسکن در پایتخت، قیمت ها در سایر شهرها کماکان جهت افزایشی خود را حفظ کرد و همین تفاوت باعث شد منحنی نوسانات قیمت مسکن تهران در مسیر کاهش –از 50درصد سال91 به 33درصد- با منحنی در حال صعود قیمت کشوری هم مسیر شود و به یک نرخ رشد برابر برسند.
کاهش قیمت در تهران و افزایش قیمت در سایر شهرها طی سال گذشته، نسبت قیمت ها را نیز از 3برابر دو سال پیش به 7/2 برابر تقلیل داده است.

استان های اول
با داده های مرکز آمار ایران از میانگین قیمت واحدمسکونی در هر یک از مناطق شهری کل کشور می توان 31 استان کشور را با شاخص قیمت مسکن رتبه بندی کرد.
در این رتبه بندی، فارغ از تهران که با فاصله زیادی مقام اول گران ترین استان کشور را در بازار مسکن در اختیار دارد، پنج استان دیگر نیز در جایگاه بالاتری در مقایسه با سایر استان ها قرار گرفته اند. در حال حاضر بعد از تهران، به ترتیب استان های اصفهان، قم، البرز، مرکزی و آذربایجان شرقی جزو گران ترین مناطق برای خرید مسکن به حساب می آیند.
نیمه دوم سال گذشته میانگین قیمت مسکن در استان تهران مترمربعی 3 میلیون و 200 هزار تومان و در پنج استان گران بعد از تهران نیز قیمت ها بالای متری یک میلیون تومان بوده است؛ اما در 25 استان دیگر کشور، میانگین قیمت هر مترمربع واحدمسکونی، پایین تر از یک میلیون تومان گزارش شده است.
طبق آخرین آمار رسمی مربوط به نیمه دوم سال گذشته، در استان های اصفهان، قم، البرز، مرکزی و آذربایجان شرقی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ترتیب 5/1 میلیون، 3/1 میلیون، 2/1 میلیون، 1/1 میلیون و یک میلیون تومان است.
در این رده بندی، استان ایلام جزو ارزان ترین استان های کشور برای خرید مسکن معرفی شده است. در این استان، متوسط قیمت مسکن مترمربعی 447هزار تومان است.

14 شهر بالای متری یک میلیون
در بررسی کشوری قیمت مسکن، چنانچه مبنای مقایسه به صورت استانی باشد، تعداد نقاطی که میانگین قیمت در آنها بالای متری یک میلیون تومان است عبارت خواهد بود از «تهران به اضافه 5 استان دیگر».
اما چنانچه مبنای رده بندی از استان به شهر های اصلی -مرکز استان- تغییر پیدا کند، در این صورت تعداد نقاطی که میانگین قیمت مسکن در آنها بالای متری یک میلیون تومان است به 14شهر افزایش پیدا می کند.
تهران، اصفهان، تبریز، کرج، مشهد، زنجان، شیراز، قزوین، قم، سنندج، رشت، اراک، بندرعباس و همدان 14 شهری هستند که ملک مسکونی در آنها بالای متری یک میلیون تومان قیمت دارد.

قیمت زمین و اجاره بها در کشور
متوسط قیمت زمین مسکونی در کل کشور در سال92 با  30درصد افزایش، به متری 705 هزار تومان رسید. در تهران طی سال92، متوسط قیمت زمین با 40درصد افزایش نسبت به سال91، به مترمربعی 5 میلیون تومان رسید.
مقایسه بازار زمین تهران و سایر شهرها نشان می دهد: زمین مسکونی در استان تهران هفت برابر نرخ کشوری آن قیمت دارد. همچنین قیمت زمین های شهر تهران نیز 5/7 برابر گران تر از شاخص کشوری است. در شهر تهران متوسط قیمت زمین پنج میلیون و 300 هزار تومان است. به این ترتیب نرخ رشد قیمت زمین در تهران 10واحد درصد بیشتر از نرخ رشد قیمت زمین در کل کشور است؛ این در حالی است که نرخ رشد قیمت مسکن در تهران و کل کشور با هم برابر هستند.
این گزارش از تغییرات کشوری اجاره بهای مسکن نیز حاکی است: در سال92 اجاره بها در کل کشور با 20درصد افزایش نسبت به سال91 به مترمربعی 6650 تومان رسید.
در تهران طی سال گذشته، متوسط اجاره بهای مسکن 5/16درصد افزایش یافت و به متری 18300 تومان رسید.
بین بازار اجاره مسکن تهران و کل کشور به لحاظ نرخ رشد، فاصله حداقلی در مقایسه با بازار خرید و فروش آپارتمان و همین طور بازار زمین وجود دارد.
آنچه باعث شده فاصله در بازار اجاره و زمین –به رغم برابر شدن نرخ رشد قیمت بین تهران و کشور- همچنان وجود داشته باشد، به اثر متفاوت رکود بر هر یک از سه بازار معاملات مسکن، زمین و اجاره مسکن برمی گردد.
در زمان رکود مسکن در تهران، بیشترین تاثیر کاهشی متوجه معاملات خرید مسکن و همین طور ارزش خرید و فروش آپارتمان ها می شود. در این حالت، بخشی از تقاضای خرید مسکن به سمت معاملات اجاره متمایل می شود. در بازار زمین نیز به علت آنکه ظرفیت محدود زمین در تهران حتی در مقایسه با کمترین سطح ساخت وساز، باز هم از حداقل حجم تقاضای خرید زمین کمتر است، بنابراین بروز رکود در سرمایه گذاری های ساختمانی به آن شکل باعث کاهش قیمت زمین نخواهد شد، به خصوص آنکه در سال گذشته عمده تاثیر منفی ناشی از رکود، بر معاملات مسکن اتفاق افتاد و ساخت وسازها تنها 8 درصد نسبت به سال91 کم شد؛ بنابراین قیمت زمین در تهران همچنان فاصله حداکثری خود را با قیمت زمین در سایر شهرها حفظ کرده است. بررسی ها نشان می دهد: در کل کشور متوسط قیمت مسکن در همه شهرها به غیر از تهران متری بین 500 هزار تا یک میلیون تومان در نوسان است؛ اما متوسط قیمت زمین در همه شهرها بدون احتساب تهران از مترمربعی 400 هزار تومان تجاوز نمی کند.
بنابراین ارزش زمین مسکونی در شهرها در مقایسه با قیمت واحدمسکونی به مراتب کمتر و ارزان تر است. این موضوع باعث شده شکاف قیمت تهران و کشور در بازار زمین بیشتر از بازار مسکن باشد.