بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : يکشنبه 30 شهريور 1393      12:23

نرخ دوم برای نیاز مسکن

اقتصاد ایرانی: رقمی که توسط نویسندگان طرح جامع مسکن، برای تعیین «میزان نیاز بازار به واحد مسکونی جدید» محاسبه شده است، به دلیل آنچه یک نهاد مطالعاتی، آن را «نرخ دست پایین» می خواند، باید قبل از آنکه مبنای برنامه ریزی دقیق و کامل دولت در عرضه مسکن و حتی ساخت وسازهای حمایتی قرار گیرد، تجدیدنظر شود. در پیش نویس نهایی طرح جامع مسکن که ماه گذشته از سوی وزارت راه وشهرسازی منتشر شد، رقم کل تقاضای مسکن ناشی از سه دسته نیاز به واحدمسکونی جدید تا پایان سال 1405 معادل 12میلیون و 303 هزار واحد مسکونی تعیین شده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، در این طرح، در واقع شاخص «نیاز به مسکن» رقم 3/12 میلیون واحد در نظر گرفته شده به این معنی که از ابتدای سال93 به مدت 13سال باید سالانه 946هزار واحدمسکونی جدید در کشور ساخته شود. وزارت راه وشهرسازی براساس تکالیف قید شده در طرح جامع مسکن، مسوولیت بخشی از این عرضه جدید در سال های پیش رو را در قالب اجرای حداقل سه برنامه مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی و نوسازی بافت فرسوده برعهده دارد و هم اکنون متناسب با نیاز 3/12 میلیونی، مشغول تعیین مقیاس و ظرفیت کمی هر کدام از این برنامه ها است. اما مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم وصنعت با محاسباتی که درباره حجم تقاضای مسکن ناشی از نیاز واقعی در طول 13 سال آینده انجام داده است، معتقد است: کل نیاز مسکن از ابتدای سال93 تا پایان سال 1405 معادل 9/28 میلیون واحد مسکونی خواهد بود که حداقل دو برابر رقمی است که در طرح جامع مسکن برای این شاخص محاسبه شده است
این مرکز مطالعاتی با بررسی هایی که در متن پیش نویس طرح جامع مسکن انجام داده، در پاسخ به فراخوان مسوولان وزارت راه وشهرسازی مبنی بر «نظرخواهی از کارشناسان و صاحب نظران برای اصلاحات احتمالی و تهیه طرح نهایی» اعلام کرد: در طرح جامع مسکن، برای تعیین شاخص «نیاز به مسکن»، ابعاد هر سه پارامتر اثرگذار بر شاخص به صورت کامل محاسبه نشده است و چون شاخص نیاز و تقاضای مسکن، نقطه شروع و پایه همه برنامه ریزی های دولت برای ساخت، عرضه و تامین مسکن را تشکیل می دهد، تعیین نرخ پایین تر از نیاز واقعی، می تواند مانع دستیابی به تعادل مورد نظر در بازار مسکن شود. در متن طرح جامع مسکن برای محاسبه شاخص «نیاز به مسکن» در سال های منتهی به 1405، تقاضای ناشی از سه نوع نیاز شامل «خانوارهای جدید یا همان زوج های تازه تشکیل شده»، «فاقدین مسکن سال های قبل یا همان نیاز انباشت» و همچنین «خانه های فرسوده یا همان تخریب و نوسازی» ملاک قرار گرفته و با جمع حجم این سه پارامتر، شاخص کل به دست آمده است.
مطابق محاسبات نویسندگان طرح جامع مسکن، میزان نیازی که از محل تشکیل خانوارهای جدید– ازدواج ها- در طول این 13سال در بازار مسکن به وجود می آید معادل 5 میلیون و 828 هزار واحد مسکونی خواهد بود و نیاز ناشی از تخریب و نوسازی خانه های فرسوده نیز به اندازه 5میلیون و 313هزار واحد می شود. همچنین کمبود واحدمسکونی در شرایط کنونی که از مابه التفاوت تعداد کل خانوارها و تعداد کل واحدمسکونی موجود در کشور به دست آمده و تحت عنوان تقاضای انباشت فاقد مسکن در طرح جامع لحاظ شده، معادل یک میلیون و 162 هزار واحد تعیین شده است که باید در طول 13سال آینده از طریق ساخت وسازهای جدید، این میزان کمبود جبران شود. در طرح جامع مسکن با مجموع ارقام این سه پارامتر، از وزارت راه وشهرسازی خواسته شده تا افق طرح، برای ساخت 946 هزار واحدمسکونی در سال برنامه ریزی کند. با این حال مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم وصنعت نسبت به هر سه پارامتر اول اشکال وارد کرده است.

تجرد قطعی، آماده ازدواج و در حال ازدواج
این مرکز اشکال اول را متوجه محاسبه «نیاز ناشی از خانوارهای جدید» می داند و معتقد است: در طرح جامع برای محاسبه متقاضیان جدیدی که از ماحصل ازدواج های سالانه وارد بازار مسکن می شوند، آمار ثبت ازدواج های یکی، دو ساله گذشته– که به خاطر شرایط اقتصادی و تورمی کشور روند کاهشی داشته است- مبنا قرار گرفته است در حالی که طبق اعلام سازمان ثبت احوال در حال حاضر حجم قابل توجهی افراد در «تجرد قطعی» به معنی عبور از سن ازدواج و همچنین افراد در «آستانه ازدواج» در کشور وجود دارد که این دو دسته در کنار افرادی که هم اکنون در سن ازدواج قرار دارند، کل حجم «نیاز ناشی از خانوار جدید به مسکن» را تشکیل می دهند.
مرکز مطالعات دانشگاه علم وصنعت، در این باره اعلام کرد: طبق برآورد سازمان ثبت احوال، هم اکنون معادل 5/1  میلیون زوج، افراد ازدواج نکرده و در معرض تجرد قطعی در کشور وجود دارد و تعداد افراد حاضر در سن ازدواج و همچنین افرادی که تا سال 1405 در سن ازدواج قرار می گیرند نیز به ترتیب معادل 6میلیون زوج و 5/10 میلیون زوج است. مجموع این سه دسته افراد با توجه به برنامه دولت برای رشد اقتصادی و همچنین تاکید نظام بر بهبود شاخص های جمعیتی، در سال های آینده آماده ازدواج می شوند و تعداد خانوارهای جدید نیازمند مسکن تا افق طرح را به اندازه 18 میلیون واحد مسکونی می رسانند. این در حالی است که در طرح جامع مسکن، نیاز ناشی از خانوارهای جدید، 8/5 میلیون واحد تعیین شده است.

ناپایداری اضافه بر فرسودگی
مرکز مطالعات تکنولوژی علم وصنعت درباره اشکال در دومین پارامتر موثر بر شاخص نیاز مسکن که نرخ تخریب و نوسازی است نیز اعلام کرد: طبق گزارش مرکز آمار ایران و شاخصی که این مرکز برای تعیین فرسودگی و ناپایداری خانه ها تعیین کرده، مشخص می شود ظرف 13سال آینده باید در ازای تخریب واحدهای ناپایدار، نیمه مقاوم و فرسوده، در کل معادل 9/7 میلیون واحد مسکونی جدید، عملیات نوسازی و احداث مسکن انجام شود.

نیاز انباشت و کمبود واقعی مسکن
این مرکز در بیان اشکال موجود در محاسبه سومین پارامتر اثرگذار بر نیاز مسکن اعلام کرد: در طرح جامع مسکن، «نیاز انباشت» با معیار عدد یک برای شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی محاسبه شده است. در حال حاضر این شاخص در کشور، 06/1 است به این معنی که هر 106 خانوار به طور متوسط در 100 واحدمسکونی سکونت دارند. هدف تعیین شده در طرح جامع این است که تعداد خانوارها با تعداد واحدهای مسکونی برابر شود و شاخص تراکم خانوار به یک برسد و با همین هد ف گذاری، کمبود واحدمسکونی یا همان تقاضای انباشت، معادل یک میلیون و 162هزار واحدمسکونی تعیین شده است.
این در حالی است که نرخ جهانی شاخص تراکم خانوار 9/0 است به این معنی که در بازار مسکن باید همواره در ازای 90 خانوار، 100 واحدمسکونی وجود داشته باشد تا 10 واحد باقی مانده در هنگام نقل و انتقالات، بتواند به تنظیم بازار کمک کند. در واقع اگر شاخص تراکم یک باشد، یک خانوار برای جابه جایی (خرید یا اجاره)، باید منتظر جابه جایی خانوار دیگر بماند!
مرکز مطالعات علم وصنعت با این ملاحظه معتقد است: با تعیین عدد 9/0 برای شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، نیاز ناشی از تقاضای انباشت به واحد مسکونی جدید معادل 3 میلیون واحد خواهد بود.
در گزارش این مرکز، تاکید شده است: بنابراین بازار مسکن از امسال تا پایان سال 1405، نه به اندازه 3/12 میلیون که در مجموع به اندازه 9/28 میلیون واحدمسکونی نیاز پیدا می کند و با این شاخص باید برای ساخت و تامین مسکن ارزان قیمت برای دهک های کم درآمد و میان درآمد برنامه ریزی شود.

 


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir