بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : چهارشنبه 2 مهر 1393      9:2

معاملات میلی‌متری مسکن

خرید و فروش سهام مسکن متعلق به اولین صندوق زمین و ساختمان، بعد از ۱۷روز تعلیق معاملات اولیه، از روز گذشته در فرابورس آغاز شد. هم‌اکنون با تشکیل بازار ثانویه برای معامله برگه‌های سهام صندوق نسیم، امکان تازه‌ای برای متقاضیان مسکن بابت «پیش‌خرید با کمترین توان مالی» فراهم شده است.

اقتصاد ایرانی: در این بازار امتیاز آپارتمان هایی که از دو هفته پیش ساخت آنها توسط مالک صندوق آغاز شده، به شکل ریزترین واحد سرمایه گذاری– یونیت هایی به ارزش حداقل 1000 تومان- در قالب برگه های سهام یا همان یونیت های صندوق، بین صاحبان امتیاز (دارنده اولیه) و متقاضیان جدید (دارنده ثانویه) خرید و فروش می شود. با گشایش نماد صندوق نسیم در فرابورس، 15 میلیارد تومان از سهام 60 آپارتمان با قیمت ساخت مترمربعی 4/4 میلیون تومان، به صورت یونیت های سرمایه گذاری در برگه هایی با ارزش ریالی کاملا متنوع به بازار عرضه می شود و طرف تقاضا می تواند با خرید این برگه ها، مساحتی از یک واحد مسکونی به اندازه حداقل 250 میلی متر مربع و حداکثر معادل کل یک واحد را پیش خرید کنند.

به گزارش دنیای اقتصاد، صندوق نسیم به عنوان اولین صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان، نهم شهریور ماه در مراسمی با حضور وزرای اقتصاد و راه وشهرسازی راه اندازی شد و از همان روز به مدت یک هفته مراحل پذیره نویسی آن برای جذب 15میلیارد تومان نقدینگی متقاضیان مسکن و سرمایه گذاران، انجام شد.
طبق وعده مسوولان، قرار بود حداکثر سه روز پس از پایان پذیره نویسی، اجازه خرید و فروش امتیاز سرمایه گذاران اولیه– صاحبان 15 میلیارد تومان یونیت های سرمایه گذاری صندوق- در فرابورس صادر شود تا متقاضیان جدید بتوانند با خرید از دارندگان یونیت، در نقش سرمایه گذار و سهامدار جدید، وارد پروژه شوند. اما در چند روز گذشته به دلایلی، معاملات ثانویه یونیت ها در تعلیق بود و نماد نسیم پیش از بازگشایی به کما رفته بود! اما از دیروز با مجوزی که عصر روز گذشته برای نماد صندوق نسیم در فرابورس صادر شد، دارندگان یونیت های صندوق نسیم که هر یک معادل مساحتی از یک واحد مسکونی را در قالب سهام یا امتیاز صندوق خریداری کرده اند، می توانند آن را در فرابورس با قیمتی مشخص به متقاضی جدید واگذار کنند.
در پذیره نویسی صندوق نسیم با توجه به قیمتی که مالک صندوق– شرکت وابسته به بانک مسکن- برای هزینه ساخت آپارتمان ها تعیین کرده و همچنین با احتساب حداقل ارزش 1000 تومانی هر یونیت سرمایه گذاری، حداقل بودجه لازم برای خرید یونیت، معادل یک چهار هزارم مترمربع بود و اکنون در فرابورس، متقاضیان جدید می توانند متناسب با توان مالی و آورده نقدی و همچنین قیمت جدید یونیت ها، در بدترین حالت ممکن به صورت میلی متری صاحب سهام مسکن شوند و سپس در طول زمان با پس انداز و انجام معامله بیشتر، سهام خود را اضافه کنند.
روز گذشته رئیس اداره عملیات بازار فرابورس اعلام کرد: نماد نسیم با قیمت یک هزار تومان گشایش یافت و هر واحد آن تا 1020 تومان هم معامله شده است. وی دامنه نوسان روزانه این اوراق را به میزان حداکثر 10 درصد اعلام کرد.
صندوق نسیم مسوولیت تامین مالی بخشی از هزینه های ساخت یک برج مسکونی 60 واحدی در منطقه 22 تهران را برعهده دارد. ارزش کل این پروژه 36 میلیارد تومان برآورد شده که 15میلیارد آن از سوی سرمایه گذاران و مابقی توسط مالک تامین می شود. سرمایه گذاران صندوق کسانی هستند که با خرید یونیت ها– یونیت به هر واحد سرمایه گذاری صندوق که حداقل 1000 تومان ارزش دارد گفته می شود و در حکم امتیاز سهام صندوق تلقی می شود- از یکسو در تامین مالی پروژه مشارکت کرده اند و از سوی دیگر به واسطه این مشارکت، در نقش پیش خریدار، از سود ساخت وساز منتفع می شوند. در صندوق نسیم سالی حداقل 26درصد سود تضمین شده است که با توجه به چشم انداز تورم عمومی و همچنین تورم مسکن، ارزش افزوده قابل توجهی را به اصل سرمایه اولیه سهامداران منتقل می کند.
در چند روز گذشته کارشناسان در خصوص دلایل توقف در اولین مسیر بورسی خرید مسکن، بحث نگرانی از سرایت «التهاب موجود در بازار اوراق تسهیلات مسکن» به «بازار تازه تاسیس صندوق زمین و ساختمان» را مطرح می کردند. در این باره گفته می شد، با وضع موجود که قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس شکل حبابی پیدا کرده است، اگر نماد صندوق نسیم باز شود، احتمال تاثیرپذیری قیمت یونیت های صندوق از قیمت اوراق وجود دارد که در این صورت، توجیه اقتصادی خرید یونیت توسط متقاضیان مسکن در حالتی که قیمت به سطح کاذب می رسد، کاملا از بین می رود.
در صندوق نسیم با توجه به ارزش کل پروژه و متراژ، قیمت واحدهای مسکونی در دست ساخت، در مرحله پذیره نویسی متری 4 میلیون و 400 هزار تومان برای سرمایه گذاران اولیه تمام شده است که با توجه به حداقل ارزش 1000 تومانی برای هر یونیت، افراد با کمترین آورده هزار تومانی می توانند صاحب یک چهار هزارم هر مترمربع از این پروژه شوند. حال چنانچه در جریان مبادله واحدهای سرمایه گذاری صندوق در بازار ثانویه (فرابورس)، نرخ ها هیجانی شود، قیمت کاذب در یونیت ها ایجاد می شود. با احتساب این نگرانی، ظاهرا تعلل عمدی در گشایش نماد نسیم وجود داشته است.
هم اکنون قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن از حدود 40 هزار تومان سال گذشته به مرز 100هزار تومان رسیده و این قیمت، یک پنجم ارزش وام خرید 45 میلیون تومانی را می بلعد!
روز گذشته، درباره علت تاخیر در صدور مجوز خرید و فروش امتیاز صندوق نسیم، مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس اعلام کرد: مشکل خاصی در بازگشایی نماد این صندوق وجود ندارد و هم اکنون بازار ثانویه این صندوق راه افتاده است.

سه تفاوت صندوق با اوراق مسکن
ایوب باقرتبار، در حالی هر گونه آثار منفی التهاب در بازار اوراق حق تقدم برای دریافت وام خرید مسکن بر قیمت واحدهای سرمایه گذاری صندوق نسیم را رد می کند که برای این استدلال خود، سه دلیل عمده را توضیح می دهد. به گفته وی، مصرفی بودن اوراق حق تقدم وام خرید مسکن در برابر سرمایه ای بودن خرید سهام صندوق نسیم، ماهیت این دو را به کلی با هم متفاوت کرده است و بنابراین نباید بابت ایجاد التهاب در قیمت سهام صندوق نسیم، نگرانی خاصی وجود داشته باشد.
مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس گفت: نماد معاملاتی صندوق سرمایه گذاری نسیم باز شده و دارندگان یا متقاضیان یونیت های سرمایه ای، می توانند نسبت به خرید و فروش سهام این صندوق اقدام کنند.
وی اظهار کرد: ماهیت اوراق وام خرید مسکن با یونیت های سرمایه ای صندوق نسیم متفاوت است. به این صورت که اوراق حق تقدم به خاطر وجود تقاضای زیاد مصرفی، در حال حاضر با افزایش قیمت مواجه شده است؛ این در حالی است که یونیت های صندوق نسیم حالت سرمایه ای دارد و بر خلاف قیمت اوراق که تحت تاثیر عرضه و تقاضا قیمت گذاری می شود، قیمت سهام صندوق نسیم تحت تاثیر سه عامل مهم قابل کنترل است.
وی توضیح داد: تعیین بازارگردان در ارکان صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان، به همین منظور برنامه ریزی شده است؛ چراکه وظیفه بازارگردان در اصل تخمین نقدشوندگی یونیت های سرمایه ای صندوق و محدود کردن دامنه نوسان قیمت ها است.

تب اوراق به صندوق منتقل نمی شود؟
مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس یادآور شد: نباید فراموش کنیم که هدف اصلی از راه اندازی صندوق ها، تامین مالی پروژه های ساختمانی و راهگشایی برای سازندگان و مالکان زمین است که به دلیل نداشتن توان مالی قادر به ساخت و ساز نیستند به همین علت حتی اگر در جریان خرید و فروش یونیت های سرمایه ای قیمت ها تا حدی نوسانی هم شود خللی در هدف اولیه ایجاد نخواهد شد، ضمن اینکه تاثیر این ساخت و سازها بر بازار مسکن به صورت غیرمستقیم و از طریق افزایش عرضه خواهد بود. باقرتبار در توضیح سه عامل موثر در کنترل قیمت یونیت های سرمایه ای صندوق های سرمایه گذاری، خاطرنشان کرد: ارزش ذاتی یونیت ها را چشم انداز بازار مسکن و ساختمان و همچنین پیش بینی اولیه ای که از توجیه اقتصادی و میزان سود نهایی پروژه تعریف می شود، تعیین می کند. وی ادامه داد: با توجه به اینکه تخمین های موجود سود سالانه 25 درصد را برای صندوق نسیم پیش بینی کرده است خریداران و فروشندگان این سهام بر مبنای ارزش ذاتی و سود پیش بینی شده، واحدهای سرمایه ای را معامله می کنند و اگر دارندگان سهام قیمت بالاتری را تعیین کنند خریداری برای این یونیت ها پیدا نخواهد شد. باقرتبار افزود: از سوی دیگر با توجه به ماهیت سرمایه ای صندوق ها، افراد حرفه ای تری وارد بازار معاملات آن می شوند که همین عامل نیز مانع از تعیین قیمت های غیرواقعی برای این یونیت ها می شود، اما در بازار اوراق مسکن، تقاضای مصرفی به خاطر نیازی که دارد، اقدام به خرید اوراق حتی با قیمت کاذب می کند و در این بازار خرید زمان با قیمت بالاتر، ارجحیت دارد به تاخیر در خرید با قیمت پایین تر.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir