منابع پنهان برای وام مسکن

اقتصاد ایرانی: سیاست «تحریک غیرتورمی تقاضای مصرفی مسکن از طریق صندوق پس انداز»، یکی از پیشرانه های مدنظر دولت برای خروج از رکود است که به خاطر آنچه «کمبود منابع بانکی» عنوان می شود اجرای آن به بن بست خورده است؛ اما بررسی ها نشان می دهد: دسته ای از دارایی های ملکی بانک ها عملا باعث قفل شدن حجم زیادی از اعتبارات شده است که اگر طبق مقررات، این ظرفیت آزاد شود، امکان پرداخت وام موثر به خریداران مسکن برقرار می شود و به عنوان «منابع پنهان» پرداخت وام به بخش مسکن عمل کند. کارشناسان اقتصادی در اتاق فکر وزارت راه وشهرسازی، اخیرا نقش بانک ها در تامین مالی پروژه های ساختمانی «بزرگ مقیاس» همچون برج های تجاری و مسکونی را مورد کنکاش قرار داده اند و به این جمع بندی رسیده اند که بانک ها عمده منابع خود را در قالب وام ساخت مشارکتی یا به صورت مستقیم به شرکت های سرمایه گذاری وابسته، تزریق کرده اند. وزنه اعتبارات به جای تخصیص متعادل بین عرضه و تقاضا، در طرف اول متمرکز شده است؛ به طوری که پارسال 75 درصد تسهیلات مسکن در قالب وام ساخت پرداخت شد. بیراهه موجود در تامین مالی مسکن، قدرت خرید را تضعیف کرده و باعث چالش در فروش حداقل یک میلیون واحد مسکونی نوساز شده است.
سرنوشت تحریک هدفمند و غیرتورمی تقاضای مصرفی مسکن به عنوان یکی از برنامه های اصلی وزارت راه وشهرسازی، به دلیل آنچه سیستم بانکی «کمبود منابع» عنوان می کند، هنوز از بن بست خارج نشده است اما بررسی های کارشناسان اقتصادی در اتاق فکر معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی نشان می دهد: بانک ها به دارایی هایی مجهز هستند که اگر طبق مقررات آنها را واگذار کنند، به «منابع کافی» برای تقویت و پرداخت وام خرید مسکن در حدی فراتر از مدل تازه پیشنهاد شده، دست پیدا خواهند کرد.
به گزارش دنیای اقتصاد، بانک مرکزی یکی از حداقل چهار شرط اصلی برای افزایش سقف وام خرید مسکن را «تامین منابع» در اختیار بانک ها می داند و در طول ماه های اخیر با تاکید این نهاد پولی بر ضرورت حفظ تعادل منابع و مصارف بانک عامل وام مسکن، عملا چالش «نبود اعتبار برای افزایش وام» مانع از اجرای سیاست مدنظر دولت مبنی بر «تقویت توان مالی تقاضای موثر برای خرید مسکن» شده است. با این حال انبوه پروژه های بزرگ مقیاس ساختمانی در نقاط مختلف کشور که به صورت مستقیم یا غیرمستقیم از سوی برخی بانک ها تامین مالی شده، بیانگر نوعی «منابع پنهان» در سیستم بانکی است که اگر این قابلیت فیزیکی آزاد شود، نیاز کنونی بازار مسکن به تسهیلات موثر خرید، تامین خواهد شد.

وام مسکن در بیراهه، یک میلیون واحد در نوبت فروش
کارشناسان اقتصادی در جلسه ای که عصر سه شنبه در اتاق فکر معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی برگزار شد، در این باره اعلام کردند: عارضه ای که در حال حاضر بازار مسکن با آن دست به گریبان شده، بیراهه ای است که طی سا ل های گذشته در مسیر تامین مالی بخش مسکن و ساختمان به وجود آمده و باعث شده بخش قابل توجهی از منابع بانک ها به صورت وام مشارکتی یا به شکل مستقیم توسط شرکت های سرمایه گذاری وابسته، در ساخت وساز پروژه های مسکونی و عمدتا غیرمسکونی به کار گرفته شود.
کارشناسان با بیان اینکه تبعات بیراهه تامین مالی مسکن هم اکنون در بازار بروز کرده است، تاکید کردند: در حال حاضر از یک طرف حجم زیادی آپارتمان تازه ساز به تعداد حداقل یک میلیون واحد مسکونی در بازار فروش وجود دارد اما از طرف دیگر، چونکه ابزار خرید این واحدها در دسترس تقاضای مصرفی نیست، چرخه عرضه و تقاضا در بازار مسکن مختل شده و در نتیجه ساخت وسازهای جدید و معاملات مسکن به صورت توام به رکود رفته است.
در اتاق فکر معاونت مسکن، با اشاره به اینکه، منابع بانک ها به جای آنکه به صورت متعادل صرف تامین مالی طرف های عرضه و تقاضای مسکن شود، با وزن قابل توجه و زیاد از حد به سمت طرف اول –ساخت وساز- هدایت شده است، اعلام شد: برآوردها از میزان نیاز و حجم عرضه مسکن حکایت از آن دارد که در بازار آپارتمان های متوسط قیمت تحت تاثیر رشد ساخت وسازهای مسکونی در دو، سه سال اخیر، هم اکنون واحد فروشی به تعداد اقشار مخاطب وام خرید مسکن در دهک های میان درآمدی وجود دارد و اگر در این مقطع توان خرید متقاضیان از طریق صندوق پس انداز مسکن احیا شود، رونق وارد بازار خواهد شد.

راه تامین منابع وام خرید مسکن
رئیس کل بانک مرکزی و وزیر راه وشهرسازی ماه گذشته برای جبران «کمبود منابع» به منظور راه اندازی صندوق پس انداز مسکن، در نامه ای با امضای مشترک خطاب به رئیس جمهور درخواست کردند: بخشی از منابع مورد نیاز صندوق از طریق بودجه دولت تامین شود.
کارشناسان اقتصاد مسکن درباره علت کمبود منابع در بانک ها برای پرداخت وام موثر خرید مسکن، به رشد بدون هدف در حجم سرمایه گذاری های ساختمانی طی یک دهه اخیر اشاره می کنند.
طبق گزارش های رسمی سهم بخش ساختمان شامل ساخت وسازهای مسکونی، تجاری، اداری و ... در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص ملی از 35 درصد در اوایل دهه80 به 60درصد در اوایل دهه90 افزایش پیدا کرده و میزان سرمایه گذاری در این بخش به بیش از 6 برابر سرمایه گذاری در بخش صنعت رسیده است.
این حجم سنگین ساخت وساز کاملا تحت حمایت مالی سیستم بانکی بوده طوری که در سال های اخیر 75 درصد کل تسهیلاتی که بانک ها به بخش مسکن پرداخت کرده اند، سهم سازنده ها شده و تنها 25 درصد از کل وام های مسکن به خریداران مسکن رسیده است. طبق تحقیقات صورت گرفته در طرح جامع مسکن، سیستم بانکی در سال گذشته حدود 24هزار و 800 میلیارد تومان به بخش مسکن تسهیلات پرداخت کرده که 6 هزار و 200 میلیارد تومان از این رقم، به صورت وام خرید و مابقی به شکل وام ساخت بوده است.
کارشناسان حاضر در اتاق فکر معاونت مسکن در این باره معتقدند: منابع بانک ها در پروژ ه های ساختمانی شامل برج های تجاری و ساختمان های لوکس و نیمه لوکس مسکونی قفل شده است و به تبع، در بازار مسکن به دلیل خلأ تسهیلات خرید، امکان فروش واحدهای مسکونی ارزان قیمت و متوسط قیمت وجود ندارد. در اتاق فکر معاونت مسکن مشخص شد، چنانچه تاکید اخیر مسوولان ارشد کشور بابت سبک سازی بانک ها از دارایی های ملکی، به مرحله اجرا برسد، منابع قابل توجهی برای تزریق به سمت تقاضای مسکن در نظام بانکی احیا می شود.

تردید در تحریک تقاضا با مدل پیشنهادی
در گزارشی که توسط یکی از کارشناسان اتاق فکر در نشست عصر سه شنبه در وزارت راه وشهرسازی ارائه شد، مدل فعلی پیشنهادی برای افزایش وام خرید مسکن در قیاس با نیاز واقعی بازار تقاضا به تسهیلات، فوق العاده ناچیز ارزیابی شد.
در طرح راه اندازی صندوق پس انداز مسکن، پرداخت 100 هزار فقره وام 80 میلیون تومانی به تقاضای مصرفی در گروه اقشار هدف، پیش بینی شده است که در مجموع 8 هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی را برای خرید مسکن وارد بازار می کند.
این در حالی است که طبق محاسبات صورت گرفته، ارزش فروش کل واحدهای مسکونی ساخته شده در دو، سه سال اخیر حداقل معادل 120 هزار میلیارد تومان برآورد می شود که با این تعداد وام 80میلیونی در مدل پیشنهادی، فقط 6/6 درصد هزینه خرید این تعداد آپارتمان توسط تسهیلات تامین و پوشش داده می شود.
حاضران در نشست اتاق فکر معتقدند: برای تحریک موثر تقاضای مصرفی مسکن به مراتب بیشتر از 8 هزار میلیارد تومان تسهیلات خرید مورد نیاز است و مدل کنونی 8 هزار میلیاردی در شرایطی که سال آینده با توجه به برخی شاخص های اقتصادی، توان سیستم بانکی برای وام دهی به حدود 250 هزار میلیارد تومان می رسد، باید با راه اندازی بیش از یک صندوق پس انداز مسکن در بانک ها، ارتقا یابد.

وام خرید برای آپارتمان های متوسط
یکی از کارشناسان در نشست اتاق فکر معاونت مسکن در این باره گفت: حجم ساخت وسازهای مسکونی در سال های اخیر در کشور و به خصوص در کلان شهر تهران بسیار بزرگ تر از مدل کنونی پیشنهاد شده برای وام خرید است. وی افزود: برخی بانک ها اخیرا به تامین مالی یکسری بر ج های تجاری در حال ساخت در تهران دست زده اند و در این مسیر، از حد وام دهی با توجه به ترازنامه بانکی خود، عدول کرده اند. این روند مشکلاتی را در آینده نزدیک برای بانک ها به وجود می آورد به خصوص اینکه حجم قابل توجهی از مالکان ساختمان های مسکونی و تجاری در حال حاضر برای فروش واحدها به مشکل «نبود توان خرید» برخورد کرده اند. این کارشناس راه خروج از رکود فعلی بازار مسکن و باز شدن قفل فروش را در پرداخت تسهیلات خرید مسکن برای آپارتمان های متوسط قیمت و مورد نظر دهک های میانی متقاضی مسکن عنوان کرد.

ملاحظه جدید در پرداخت وام
در جلسه سه شنبه گذشته اتاق فکر معاونت مسکن، یک گروه کارشناسی از بانک مرکزی نیز حضور داشتند. این گروه درباره روند بررسی طرح افزایش وام خرید مسکن اعلام کرد: موضوع صندوق پس انداز مسکن به صورت قطعی قابل پذیرش است اما بحث اصلی بر نحوه تشکیل صندوق است.
کارشناسان بانک مرکزی با بیان اینکه در برخی کشورهای پیشرفته بیش از 80 درصد ارزش ملک، تسهیلات داده می شود، به واقعیت های کشور اشاره کردند و گفتند: در حال حاضر ثبات اقتصادی و همچنین تک رقمی شدن نرخ تورم نه در کوتاه مدت که در بلندمدت جزو اولویت های تعریف شده است. نباید افزایش وام به شکلی باشد که اهداف اصلی لطمه ببینند.
این گروه با اشاره به اینکه طرح راه اندازی صندوق پس انداز به تامین منابع موکول شده، تاکید کرد: البته در اجرای این طرح ملاحظاتی وجود دارد از جمله مقیاس پرداخت وام، به این معنی که تعداد و سقف وام خرید به شکلی باشد که بشود در پرداخت آن مدیریت کرد نه اینکه همچون مسکن مهر، به استقراض از بانک مرکزی منجر شود. همچنین ملاحظه دیگری وجود دارد مبنی بر اینکه، دولت اگر قرار باشد به صندوق پس انداز مسکن و وام خرید کمک کند، طبق قانون، این کمک باید به گروه های خاص باشد.
رعایت خاص بودن متقاضیان وام خرید مسکن ملاحظه جدید در کنار 4 ملاحظه از پیش گفته شده است. بانک مرکزی پیش تر، افزایش سقف وام خرید را به «عدم افزایش تورم»، «عدم رشد قیمت مسکن»، «برهم نخوردن تعادل منابع و مصارف بانک ها» و «در استطاعت بودن اقساط بازپرداخت وام» منوط کرده بود. حالا با ملاحظه جدید، وام گیرنده ها باید همچون مسکن مهر، احتمالا دارای فرم جیم سبزرنگ و فاقد سابقه مالکیت مسکن نیز باشند.