پیچ ناگهانی طرح وام مسکن

اقتصاد ایرانی: در جلسه دیروز هیات دولت، با «افزایش وام ساخت مسکن صرفا در محدوده بافت های فرسوده» موافقت و مصوب شد به مدت شش سال، یک میلیون و 800 هزار فقره تسهیلات ساخت -وام نوسازی- به زوج های جوان، کم درآمدها و اقشار متوسط در بافت فرسوده پرداخت شود. سقف وام، متناسب با جمعیت شهرها، دارای سه سطح و حداکثر 50 میلیون تومان است. پیش تر برای خروج از رکود، تحریک سمت «تقاضا» از طریق افزایش وام خرید مدنظر بود.
به گزارش دنیای اقتصاد، هیات دولت دیروز اولویت از قبل تعیین شده توسط وزارت راه وشهرسازی در حوزه «تامین مالی مسکن» را تغییر داد و با تصویب اولین برنامه اجرایی دولت یازدهم در بخش مسکن، مجوز افزایش سقف «وام ساخت» را با لحاظ دو پیش شرط، صادر کرد.
این مصوبه، منابع مالی مورد نیاز برای اجرای بخشی از برنامه «مسکن اجتماعی» را به مدت شش سال تامین می کند و عملا امکان تامین نیاز مسکن یک میلیون و 800 هزار خانوار کم درآمد از طریق عرضه جدید را برای دولت به وجود می آورد. پیش تر در سیاست های خروج از رکود مدنظر دولت یازدهم، تامین مالی سمت تقاضا از طریق افزایش وام خرید به شکل غیرتورمی در دستور کار قرار داشت، اما با پیچ ناگهانی در تصمیمات اقتصادی مسوولان، اینک افزایش وام ساخت د ر اولویت نسبت به سیاست تحریک تقاضا قرار گرفته است. وزارت راه وشهرسازی در شروع به کار دولت یازدهم، همزمان با صدور دستور توقف ساخت سری جدید مسکن مهر، دو برنامه کلیدی شامل «مسکن اجتماعی» و «مسکن حمایتی» را برای تامین مسکن «اقشار هدف» پیشنهاد کرد و در ماه های اخیر عمده توان خود را بر فراهم ساختن مقدمات مالی و اجرایی برنامه دوم متمرکز کرده بود تا در قالب آن، سقف «وام خرید» را برای «زوج های جوان و میان درآمدهای فاقد مسکن» افزایش دهد. اما شروط متعدد بانک مرکزی در قضیه «وام خرید» و به درازا کشیده شدن مذاکرات مشترک مسوولان درباره نحوه افزایش این نوع تسهیلات، باعث شد هیات دولت «برنامه اول» وزارت راه وشهرسازی که برای «طبقه کم درآمد و البته زوج های جوان و حتی بخشی از میان درآمد ها» طراحی شده و تقریبا هیچ اما و اگری نسبت به آن مطرح نیست را برای تصویب انتخاب کند. به موجب آنچه دیروز در هیات دولت به تصویب رسید، سقف تسهیلات ساخت مسکن در بافت فرسوده– وام نوسازی- برای زوج های جوان و کم درآمدهای فاقد مسکن از مبلغ 20 تا 25 میلیون تومان کنونی به 30 تا 50 میلیون تومان افزایش پیدا کرد. این وام برای تعمیر، احیا، نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده و سکونت گاه های غیررسمی در نظر گرفته شده است.

دو شرط هدفمند در پرداخت وام 50 میلیونی
در این مصوبه برای پرداخت وام ساخت با سقف جدید، عملا دو شرط هدفمند تعیین شده است؛ طوری که تسهیلات مصوب از یکسو فقط در محدوده «بافت فرسوده» پرداخت می شود و از سوی دیگر صرفا به تامین مسکن «اقشار هدف» تعلق پیدا می کند. هیات دولت در قالب این مصوبه، تکالیف سالانه برای بانک ها در نظر گرفته؛ طوری که باید از ابتدای سال آینده به مدت 6 سال، هر سال 300 هزار فقره از این وام ها پرداخت شود. به این ترتیب اولین برنامه دولت یازدهم برای تامین مسکن گروه های خاص، «بافت فرسوده» تعیین شده و نحوه تامین نیز به جای آنکه طبق وعده قبلی، به شکل پرداخت «تسهیلات خرید» باشد، فعلا به صورت «تسهیلات ساخت» خواهد بود. در مصوبه هیات دولت، سه سقف شناور برای وام نوسازی مخصوص «اقشار هدف» برحسب موقعیت شهرها در نظر گرفته شده است. در چارچوب این مصوبه، میزان سقف تسهیلات ساخت در بافت فرسوده برای زوج های جوان و کم درآمدها در کلان شهرها معادل 50 میلیون تومان، در مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت معادل 40 میلیون و در سایر شهرها معادل 30 میلیون تومان تعیین شده است. این تسهیلات قرار است با نرخ سود 10 درصد به متقاضیان پرداخت شود و فاصله این سود یارانه ای تا سود رایج بانک ها که 9 درصد برآورد شده است توسط دولت از طریق پیش بینی اعتبار در بودجه های سالانه، به بانک ها پرداخت خواهد شد. پیش بینی سود 10 درصدی برای وام ساخت، با توجه به چشم انداز کاهشی تورم انجام شده است به این صورت که در آینده نزدیک نرخ سود تسهیلات بانکی متناسب با روند کاهنده تورم، ممکن است کم شود. هیات دولت در این مصوبه، زمان شروع پرداخت وام جدید ساخت وساز را اعلام نکرده اما از آنجا که طول زمان پرداخت را 6 سال تعیین کرده و از سال های برنامه ششم در این مصوبه نام برده است، با توجه به شروع برنامه ششم از ابتدای سال94، به احتمال خیلی زیاد، سال جاری به عنوان اولین سال پرداخت این تسهیلات خواهد بود. این در حالی است که عملکرد ماه های اخیر سیستم بانکی در پرداخت وام نوسازی بافت فرسوده، چندان رضایت بخش نبوده است. اخیرا مسوول نوسازی بافت فرسوده در شهرداری تهران و حتی برخی مسوولان مرتبط در وزارت راه وشهرسازی با اظهار گلایه از عدم همکاری مناسب بانک ها در پرداخت وام نوسازی، اعلام کردند: حجم ساخت وسازها در بافت فرسوده به مراتب بیشتر از حجم پرداخت وام نوسازی است. با این حال، پیش بینی می شود تصویب وام جدید در هیات دولت و حضور رئیس کل بانک مرکزی در کنار وزیر راه وشهرسازی در حاشیه جلسه هیات دولت برای تشریح جزئیات وام که دیروز انجام شد، بتواند گشایش امیدوارکننده ای در مسیر پرداخت تسهیلات به بافت فرسوده، به وجود بیاورد. این امیدواری از آنجا تقویت می شود که در حال حاضر برنامه ساخت مسکن اجتماعی در بافت فرسوده، در واقع جایگزین مسکن مهر شده، بنابراین منابع مالی بخش مسکن که تاکنون به مسکن مهر تزریق می شد، می تواند برای برنامه جدید به کار گرفته شود.

 تعیین تکلیف یک سوم طرح جامع مسکن
روز گذشته یک سوم از ظرفیت ساخت و عرضه مسکن در طرح جامع مسکن، تعیین تکلیف شد. وزارت راه وشهرسازی در طرح جامع مسکن، با محاسبه نیاز 13 سال آینده، پیش بینی کرده است در فاصله سال های 1393 تا 1405 باید 11 میلیون واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شود که در هر سال، حدود 900 هزار واحد خواهد شد. هم اکنون با تصویب برنامه ساخت 300 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده از طریق وام های 30 تا 50 میلیون تومانی، عملا منابع مالی یک سوم ساخت وسازهای سالانه مشخص شد.

انطباق مصوبه با نیاز
هیات دولت در شرایطی، وام ساخت مسکن را فقط برای بافت فرسوده و اقشار هدف افزایش داده که در مطالعات طرح جامع مسکن تاکید شده است «نیمی از 2 میلیون و 400 هزار خانوار کم درآمد فاقد مسکن در محدوده بافت های فرسوده» سکونت دارند.
به این ترتیب، ظرفیت یک میلیون و 800 هزار فقره ای برای وام ساخت جدید -6 سال و هر سال 300 هزار فقره- معادل همان جمعیتی است که هم «کم درآمد» هستند و هم در «بافت فرسوده» سکونت دارند. آخرین افزایش سقف وام ساخت مسکن به سال89 برمی گردد. هیات دولت در آن سال، سقف وام ساخت مسکن مهر را به 25 میلیون تومان افزایش داد و سود 4 تا 9 درصدی برای آن در نظر گرفت.

محاسبه توان وام جدید
بررسی ها نشان می دهد: سقف جدید تسهیلات ساخت مسکن که فقط در محدوده بافت فرسوده پرداخت خواهد شد، بین 50 تا 67 درصد قیمت تمام شده یک واحد مسکونی را پوشش می دهد. طبق آخرین گزارش بانک مرکزی، هزینه ساخت آپارتمان در کل کشور مترمربعی 600 هزار تومان و قیمت زمین نیز متری 5/1 میلیون تومان است که با توجه به سهم 4/0 درصدی قیمت زمین در هر متر مربع بنای مسکونی و همچنین کم بودن قیمت ها در بافت فرسوده، می توان این طور برآورد کرد که قیمت تمام شده ساخت مسکن– مجموع هزینه ساخت و قیمت زمین- در بافت فرسوده در کل کشور برای یک آپارتمان 55 مترمربعی معادل 66 میلیون تومان خواهد بود. در این صورت میانگین سقف جدید وام ساخت که 40 میلیون تومان است، حدود 67 درصد هزینه ساخت و تامین مسکن در بافت فرسوده را پوشش می دهد. در تهران نیز با توجه به اینکه هزینه ساخت در بافت فرسوده مترمربعی 700 هزار تومان و قیمت زمین نیز متری حدود 5/2 میلیون تومان است، قیمت تمام شده مسکن برای یک آپارتمان 55 متری حدود 100 میلیون تومان می شود که با وام 50 میلیون تومانی، 50 درصد هزینه ساخت و تامین مسکن زوج های جوان و کم درآمدهای ساکن بافت فرسوده تامین خواهد شد.
 
رونق از کانال عرضه
بنابر این گزارش در شرایطی قرار بود رکود مسکن و حتی رکود اقتصادی از کانال تحریک غیرتورمی تقاضای مسکن و با ابزار افزایش وام خرید، به رونق تبدیل شود اما هم اکنون با مصوبه هیات دولت، این خروج از کانال تحریک عرضه مسکن رقم می خورد. در حال حاضر سقف وام خرید مسکن برای همه متقاضیان 35 میلیون تومان و برای زوج های جوان، 50 میلیون تومان است. وزارت راه وشهرسازی به دنبال افزایش سقف وام خرید به حداقل 80 میلیون تومان است، اما بانک مرکزی به خاطر آنچه احتمال «تحریک قیمت» عنوان می کند، هنوز با این پیشنهاد موافقت نکرده است. مسوولان وزارتخانه معتقدند: ساخت وسازهای پرحجم سال های اخیر باعث «مازاد عرضه» در بازار نوسازها به دلیل نبود قدرت خرید شده است و اگر وام خرید افزایش یابد، نه تنها امکان تامین مسکن برای میان درآمدها ایجاد می شود که فروش نوسازهای انباشت شده باعث برگشت نقدینگی به بازار ساخت وساز و در نتیجه رونق ساخت مسکن خواهد شد. وزیر راه وشهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی مردادماه امسال برای تامین اعتبار مورد نیاز برای افزایش وام خرید مسکن، در نامه ای به رئیس جمهور درخواست منابع لازم را مطرح کردند. اما آنطور که رئیس کل روز گذشته اعلام کرد، هم اکنون ماحصل درخواست تامین اعتبار برای وام خرید، در مسیر افزایش وام ساخت محقق شده است!

وام ودیعه مسکن 20 میلیونی شد
در حاشیه جلسه روز گذشته هیات دولت که در نهاد ریاست جمهوری برگزار شد، محمدباقر نوبخت، سخنگوی دولت و معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی رئیس جمهور گفت: براساس مصوبه هیات دولت (از ابتدای سال آینده) به مدت 6 سال تا پایان برنامه ششم توسعه هر سال 300 هزار واحد مسکونی ساخته خواهد شد تا در سال پایان برنامه ششم، مجموعا یک میلیون و 800 هزار دستگاه ساختمان ایجاد شود. (برنامه ششم توسعه از سال 95 آغاز می شود) او گفت: دولت برای ایجاد مسکن مورد نیاز زوج های جوان، گروه های کم درآمد و زنان سرپرست خانوار در راستای قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و احیا و نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری» با چند هدف تسهیلات در اختیار اقشار متوسط به پایین قرار خواهد داد. نوبخت افزود: هدف اول این است که تسهیلات ارزان را در اختیار جامعه هدف این طرح قرار دهیم که بر این اساس سقف تسهیلات مسکن برای کلانشهرها 50 میلیون تومان، مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر، 40 میلیون تومان و سایر شهرها، 30 میلیون تومان خواهد بود که این تسهیلات با بهره 10 درصدی پرداخت خواهد شد. مابه التفاوت این سود با سود رایج بانک ها را نیز معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی رئیس جمهور تعهد و تضمین کرده است. او گفت: هدف دوم این کار، از بین بردن حاشیه نشینی و بالا بردن کیفیت زندگی در بافت های فرسوده است تا با توجه به تسهیلاتی که ارائه می شود وضعیت اسکان در این مناطق بهبود یابد. با توجه به اینکه حاشیه نشینی در اطراف شهرها آثار سوئی دارد و زندگی در بافت های فرسوده با مخاطراتی همراه است، دولت به جای اینکه تخریب سرپناه حاشیه نشینان را در پیش گیرد، تصمیم گرفت سقف تسهیلات را بالا برده و آن را به صورت ارزان ارائه دهد تا ساکنان بافت های فرسوده و حاشیه نشینان، به بازسازی و احیای واحدهای مسکونی خود اقدام کنند. نوبخت افزود: همچنین پیش بینی شده به افرادی که اقدام به نوسازی و بازسازی منازل خود کنند، در کلانشهرها 20 میلیون تومان، در شهرهای با جمعیت بالای 200 هزار نفر، 15 میلیون تومان و در سایر شهرها 10 میلیون تومان بابت ودیعه مسکن تسهیلات داده شود که  دولت به متقاضیان این تسهیلات یارانه 9 درصدی بابت سود تسهیلات پرداخت می کندتا این افراد هنگامی که مشغول ساخت خانه خود هستند، بابت اجاره مسکن دغدغه ای نداشته باشند. سخنگوی دولت گفت: دولت با این کار هم سقف تسهیلات ساخت مسکن را بالا برده و هم آن را به صورت ارزان در اختیار متقاضیان قرار خواهد داد. همچنین ساخت و ساز در بافت های شهری و تاریخی رونق خواهد گرفت و با توجه به اینکه دولت سیاست خروج غیرتورمی از رکود را دنبال می کند، در صورت فعال شدن بخش مسکن و رونق ساخت و ساز بسیاری از واحدهای تولیدی به راه خواهند افتاد و رونق را تجربه خواهند کرد.