خاموش‌سازی موتور تورم مسکن
اقتصاد ایرانی: وزیر راه وشهرسازی در تشریح آثار اجرای دو سیاست جدید در بخش مسکن گفت: تصویب «۵۰ میلیون وام نوسازی برای بافت فرسوده» و تصمیم اخیر شورای عالی شهرسازی مبنی بر «توقف تراکم فروشی» باعث خواهد شد همزمان با انتقال فعالیت های ساختمانی به هسته فرسوده شهرها، بساط «سوداگری زمین» به عنوان موتور تورم مسکن برچیده شود. تسهیلات جدید، ساخت وساز در محدوده ارزان قیمت بازار مسکن را تحریک می کند. با این حال، کارشناسان با اشاره به عملکرد ضعیف بانک ها در پرداخت وام نوسازی، بر ضرورت تغییر نگاه سیستم بانکی به بخش مسکن تاکید می کنند.
به گزارش دنیای اقتصاد، عباس آخوندی وزیر راه وشهرسازی با تشریح اهدافی که دولت در مصوبه وام ۵۰ میلیونی به دنبال آن است، اعلام کرد: با اجرای همزمان دو سیاست شامل «استفاده از ظرفیت فعلی داخل شهرها به کمک تسهیلات جدید نوسازی» و همچنین «برقراری انضباط شهری از طریق مهار تراکم فروشی» قصد داریم نرخ بهره وری سکونت در هسته شهرها را افزایش دهیم و بازار سوداگری زمین را نیز تحت کنترل دربیاوریم.
عباس آخوندی گفت: ۷۶ هزار هکتار از مناطق شهری کل کشور را بافت های فرسوده، قدیمی و تاریخی تشکیل می دهند که هسته و مرکز شهرها به حساب می آیند؛ اما چون فرسوده شده اند، جمعیت ساکن در آنها به شدت کاهش پیدا کرده؛ طوری که تراکم جمعیت ساکن در این محدوه ها به ۵۰ نفر در هکتار رسیده است. در این محدوده ۱۱ میلیون نفر سکونت دارند که با احتساب جمعیت ساکن در بافت غیر رسمی حاشیه شهرها، کل جمعیت مخاطب تسهیلات جدید به ۲۰ میلیون نفر می رسد.
وزیر راه وشهرسازی با اشاره به عدم تعادل بین هسته فرسوده شهرها و بافت سکونتی حاشیه شهرها گفت: در بافت غیررسمی حاشیه شهرها تراکم جمعیت به ۸۰۰ نفر در هکتار رسیده است. آخوندی با بیان اینکه، مصوبه چهارشنبه هفته گذشته هیات دولت، تکلیف ساخت ۳۰۰ هزار واحد مسکونی از برنامه سالانه ۸۰۰ هزار واحد را روشن کرد، افزود: تسهیلات ۳۰، ۴۰ و ۵۰ میلیون تومانی نوسازی که به تناسب وسعت هر شهر، در یکی از این سه سقف پرداخت می شود، مبلغ موثری برای خانوارهای متوسط رو به پایین است. این تسهیلات به ترمیم مرکز و هسته اصلی شهرها که به خاطر فرسودگی به سیب از وسط کرم خورده شباهت پیدا کرده اند، کمک خواهد کرد. آخوندی در گفت وگوی ویژه خبری چهارشنبه شب تصریح کرد: با سیاست جدید شورای عالی شهرسازی مبنی بر مهار تراکم فروشی، «سوداگری زمین» به عنوان موتور تورم مسکن تحت کنترل درمی آید و در کنار این سیاست، پرداخت وام نوسازی باعث خواهد شد بهره وری زمین در بافت فرسوده ارتقا پیدا کند. وزیر راه وشهرسازی افزود: فروش تراکم در شهرها، ارزش افزوده کاذب برای زمین ها به وجود می آورد و ارائه تراکم ۵ تا ۱۰ طبقه به زمینی که حداکثر ۳ طبقه مجوز ساخت دارد باعث می شود قیمت ملک با همین ضرایب یکدفعه افزایش پیدا کند؛ اما هم اکنون با کنترل روند تراکم فروشی، موتور سوداگری خاموش شده است. آخوندی تورم مسکن را ناشی از سه عامل عدم تعادل عرضه و تقاضا، سوداگری زمین و تورم عمومی عنوان کرد و گفت: تسهیلات جدید ساخت به تحریک عرضه منجر می شود؛ همچنین مهار تراکم فروشی باعث کنترل سوداگری خواهد شد و در نهایت روند کاهنده تورم عمومی نیز تداوم ثبات در بازار مسکن را به همراه دارد.
نیمه پنهان وام ۵۰ میلیونی
راندمان سال های اخیر بانک ها در پرداخت تسهیلات نوسازی به محدوده بافت های فرسوده نشان می دهد، برنامه وزارت راه وشهرسازی برای هدفمندشدن ساخت وسازهای جدید علاوه بر مصوبه چهارشنبه صبح هیات دولت به پشتیبانی های دیگری نیز نیاز دارد.
در آخرین روز کاری هفته گذشته، هیات دولت با تصویب وام ۵۰ میلیون تومانی برای ساخت مسکن در بافت های فرسوده، بانک ها را مکلف کرد سالانه ۳۰۰ هزار فقره تسهیلات با سقف متوسط ۴۰ و حداکثر ۵۰ میلیون تومان با سود یارانه ای ۱۰درصد به ساخت وسازهای داخل بافت فرسوده پرداخت کنند. بررسی ها حاکی است: در دست کم دو، سه سال اخیر، به رغم مصوبه دولت دهم برای تامین مالی نوسازی بافت فرسوده، بانک ها به حداکثر نیمی از تعهداتشان در پرداخت وام نوسازی عمل کردند. این کم کاری در شرایطی رقم خورده که تکلیف سیستم بانکی در وام نوسازی تا پیش از مصوبه جدید، هم به لحاظ مبلغ تسهیلات و هم به لحاظ نرخ سود تسهیلات به مراتب راحت تر از وام ۵۰ میلیونی بوده است.
سال ۹۰ شورای عالی مسکن– شورایی که به ریاست رئیس جمهور وقت، به نیابت از هیات دولت برای بخش مسکن تصمیمات ویژه می گرفت- در مصوبه ای، ۶ بانک دولتی را مامور کرد سالانه ۲۰۰ هزار فقره تسهیلات ساخت با سقف ۲۰ میلیون تومان و نرخ سود ۱۴درصد به ساخت وسازهای بافت فرسوده بپردازند. تسهیلات مصوب دولت قبل حدود دو سال پیش به ۳۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرد و تا همین الان– پیش از اجرای مصوبه جدید هیات دولت- مبنای پرداخت وام نوسازی بوده است. با این حال نحوه پرداخت وام نوسازی تاکنون چندان مورد رضایت سازنده ها و البته مسوولان نبوده است. گزارش هایی که طی این مدت از جانب مسوولان بافت های فرسوده اعلام شده، حکایت از آن دارد که در طول سال های اخیر در بهترین حالت حداکثر ۱۰۰ هزار فقره وام نوسازی به پروژه های بافت فرسوده پرداخت شده است. از سوی دیگر، روند پرداخت این وام در شهر تهران به مراتب کُند تر از سایر شهرها بوده است طوری که اخیرا یک مسوول در شهرداری تهران از پرداخت نشدن حتی یک ریال تسهیلات نوسازی در ماه های گذشته از سال۹۳ خبر داد.
اوضاع تامین مالی این نوع ساخت وسازها در دو سال اخیر وخیم تر نیز شده است، طوری که تیرماه امسال معاون وزیر راه وشهرسازی در حوزه بافت فرسوده اعلام کرد: به رغم برنامه دولت برای ساخت سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده، از ابتدای سال ۹۲ تاکنون، فقط ۵۳ هزار فقره وام نوسازی توسط بانک ها پرداخت شده است. در چنین شرایطی، هیات دولت پرداخت ۳۰۰ هزار فقره وام ۴۰ تا ۵۰ میلیونی با بهره ۱۰ درصد را تصویب کرده است.
وام جدید نوسازی به لحاظ تعداد ۵/۱ برابر بیشتر، به لحاظ سقف حدود ۶/۱ برابر بزرگتر و به لحاظ نرخ سود ۴ واحد درصد ارزان تر از تسهیلات فعلی نوسازی بافت فرسوده است و عملا بانک ها در قالب تکلیف جدید باید به همین نسبت منابع بیشتری به بافت فرسوده تزریق کنند. در مصوبه هیات دولت، نام بانک هایی که باید وام جدید را بپردازند عنوان نشده اما به احتمال خیلی زیاد همچون روال قبل،۶ بانک ملی، ملت، تجارت، صادرات، رفاه و سپه وظیفه پرداخت را باید برعهده بگیرند. در حال حاضر گفته می شود حدود ۳۰ هزار فقره پرونده نوسازی متعلق به چندین ماه قبل، در یکی از بانک های عامل منتظر دریافت تسهیلات با سقف قبلی -۳۰ میلیون تومان- است که به علت نبود اعتبار و منابع کافی، این تعداد سازنده به رغم انجام عملیات تخریب و ساخت وساز، هنوز موفق به دریافت وام نشده اند.
کمبود منابع؛ مشکل یا بهانه؟
مشکلی که بانک ها در سال های اخیر برای پرداخت وام نوسازی بافت فرسوده با آن روبه رو بوده اند، کمبود منابع عنوان شده است. این در شرایطی است که طبق گفته رئیس کل بانک مرکزی، بانک ها باید سالانه ۲۵ درصد از کل تسهیلات بانکی را به بخش مسکن اختصاص دهند در حالی که در سال ۹۲ و ۵ ماه اول سال ۹۳، حداکثر حدود ۱۳ درصد کل تسهیلات بانک ها، در قالب انواع وام مسکن پرداخت شده است. به این ترتیب، دولت در شرایط کنونی اگر چه برای تحریک هدفمند عرضه مسکن و همچنین تامین نیاز اقشار هدف در سمت تقاضا، وام نوسازی بافت فرسوده را تقویت کرده است اما چنانچه سیستم بانکی چالش موجود در مسیر پرداخت وام را حل نکند، اهداف تعریف شده محقق نخواهد شد. مصوبه جدید هیات دولت بنا دارد به اعتبار یک وام کلان، ابتدا بسازوبفروش ها و فعالان ساختمانی را از سرمایه گذاری بدون برنامه در سایر نقاط شهر به سمت بافت فرسوده متمرکز کند و سپس سهم زیادی از هزینه تامین مسکن اقشار متوسط رو به پایین را در محدوده ای از شهر که قیمت مسکن حداقل ۴۰ درصد ارزان تر است، پوشش دهد. در متن مصوبه دولت زمان دقیق پرداخت وام جدید نوسازی اعلام نشده است اما وزیر راه وشهرسازی در این باره گفت: این مصوبه ساخت وسازهای سال جاری در محدوده بافت فرسوده را نیز شامل می شود.
در صورتی که بانک ها این بار متفاوت از قبل، به مصوبه دولت نگاه کنند و تکلیف تعیین شده را به اجرا در بیاورند، با توجه به قابل پرداخت نبودن وام ۵۰ میلیونی در خارج از بافت فرسوده، سازنده ها ترغیب خواهند شد ساخت وسازهای جدید را به این محدوده منتقل کنند. بررسی ها حکایت از آن دارد که «کمبود منابع» نمی تواند دلیل قابل قبولی برای نپرداختن وام نوسازی باشد. این فرضیه با توجه به اینکه در یک سال ۹۲ و پنج ماه اول ۹۳، بانک ها حدود نصف سهمیه در نظر گرفته شده برای بخش مسکن، به این بخش تسهیلات داده اند، مطرح است. در ۵ ماه اول امسال ۱۵ هزار و ۳۰۰ میلیارد تومان انواع وام مسکن توسط بانک ها پرداخت شده که ۶ هزار میلیارد تومان آن وام خرید و مابقی وام ساخت بوده است. ضمن اینکه از ۹ هزار میلیارد تومانی که وام ساخت پرداخت شده، بخشی متوجه ساخت وسازهای خارج از بافت فرسوده بوده است. در این شرایط، مصوبه جدید دولت، بانک ها را مکلف کرده سالانه به طور متوسط ۱۲ هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت با بهره ۱۰ درصد به بافت فرسوده پرداخت کنند. کارشناسان برای عملیاتی شدن این مصوبه معتقدند: دولت برای پوشش مابه التفاوت سود ۱۰ درصد تا سود رایج بالای ۲۰ درصدی در بانک ها، باید حداقل ۱۰ هزار میلیارد تومان از محل بودجه، به بانک ها کمک کند. از طرفی، ضمانت های لازم نیز باید از بانک ها بابت پرداخت این تسهیلات دریافت شود.
