شیفت ساخت‌وساز به اراضی ذخیره

اقتصاد ایرانی: جلسه غیرعلنی دیروز شورای شهر تهران به سوال از شهردار درباره علت گسترش ساخت وساز روی زمین های ذخیره اختصاص یافت. در نقشه طرح تفصیلی تهران، ۴۰۰ قطعه زمین خام – فاقد بنا - هر کدام به مساحت بیش از یک هکتار، مجموع «اراضی ذخیره» پایتخت را شکل می دهد.  کاربری این اراضی با وسعتی در حدود ۳ هزار هکتار، «تامین نیاز های آتی تهران به خدمات شهری» تعیین شده که با هدف استفاده نسل های آینده، باید به صورت تدریجی، زیر بار ساخت وساز قرار گیرد. با این حال برج سازی های اخیر روی تعدادی از این قطعات، سوال برانگیز شده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، اعضای شورای شهر تهران روز گذشته در جلسه غیرعلنی، علت تمایل مدیریت شهری به تشدید بارگذاری روی زمین هایی را که به خاطر مساحت و نوع موقعیت، به آنها «زمین ذخیره» اطلاق می شود از شهردار تهران سوال کردند.
در طرح های جامع و تفصیلی شهر تهران، زمین های با مساحت بالای یک هکتار که هنوز ساخت و سازی در آنها صورت نگرفته و عملا اراضی خام محسوب می شوند، تحت عنوان «زمین ذخیره» لکه گذاری شده اند. طبق مقررات، مجوز ساخت وساز و بارگذاری روی این اراضی ویژه باید در طول زمان و متناسب با نیازهای خدماتی ساکنان شهر صادر شود. در نقشه طرح تفصیلی پراکندگی زمین های ذخیره در تمام شهر قابل رویت است و تعداد این زمین ها حدود ۴۰۰ قطعه برآورد می شود. این در حالی است که در سال های اخیر به دو دلیل عمده شامل «وابستگی نظام مالی مدیریت شهری تهران به درآمد حاصل از ساخت وساز» و همچنین «تصمیم مالکان زمین های ذخیره به کسب ارزش افزوده از این اراضی از طریق احداث برج های تجاری»، بخش قابل توجهی از این نوع زمین ها زیر بار ساخت وساز رفته و البته منابع درشتی در بودجه شهر تهران برای پوشش هزینه های سنگین پایتخت را رقم زده است. روز گذشته پرونده ساخت وساز  روی زمین های ذخیره پایتخت در پارلمان محلی برای دومین بار ظرف ماه های گذشته از سال ۹۳ باز شد. بعد از سوال برخی اعضای شورای شهر طی ماه های گذشته درباره کم و کیف مجوز صادر شده برای تعدادی برج در مگا پروژه «مادر» در زمین ۱/۷ هکتاری بوستان مادر، دیروز پرونده یکی دیگر از زمین های ذخیره شهر تهران مربوط به پروژه ای در زمین ۲ هکتاری فرمانیه، باز شد.  درحالی که مدیریت شهری برابر با قانون باید سهم درآمدهای پایدار شهری را به ۷۰ درصد برساند و از افزایش حجم درآمدهای ناپایدار شهری همچون تراکم فروشی و تغییر کاربری دوری کند، در چند سال اخیر منبع درآمدی جدیدی از محل فروش اراضی ذخیره و عوارض صدور پروانه به دست آورده است. این موضوع برای دومین بار از سوی اعضای شورای شهر تهران مورد اعتراض واقع شده است. 

 سه هزار هکتار عرصه ذخیره
«زمین های ذخیره شهری» به مجموعه زمین هایی گفته می شود که بیش از یک هکتار مساحت دارند. ضمن آنکه این اراضی برای تامین نیازهای خدماتی شهر در طول سال های آینده باید حفظ شود. مالکیت این زمین ها در پایتخت شامل دولت، شهرداری، نهادهای شبه دولتی و تعدادی افراد حقیقی است.  تا پیش از تصویب طرح تفصیلی جدید مجموعه شهری تهران به حدود ۵ هزار و ۱۱۴ هکتار زمین ذخیره شهری مجهز بود که پس از تدقیق نقشه های طرح تفصیلی، مشخص شد برخی از این قطعه زمین ها چون دارای بنای ساختمانی هستند، عملا قابلیت بهره برداری جدید را از دست داده اند و لذا از مساحت کلی زمین های ذخیره حذف شدند. در نتیجه مساحت اصلاح شده زمین های ذخیره به حدود ۳ هزار هکتار معادل  ۴۰۰ قطعه یا پلاک رسید که گفته می شود هم اکنون حدود ۱۰ درصد از آن معادل ۳۰۰ هکتار به شهرداری تهران تعلق دارد.  بنا بر آمار برای ۱۰ درصد از مساحت ۳ هزار هکتاری اراضی ذخیره شهری که معادل ۵ درصد از مساحت ۶۰ هزار هکتاری شهر تهران را تشکیل می دهد در چند سال اخیر پروانه ساخت وساز صادر شده است.  این در حالی است که کارشناسان شهری معتقدند: از آنجا که طرح جامع و تفصیلی شهر تهران مطابق با الگوهای جهانی در شهرهای مدرن طراحی شده است تجربه دیگر کشورها نشان می دهد در اراضی ذخیره برای دوره زمانی کوتاه نباید بارگذاری سریع انجام شود چراکه به این زمین ها برای تامین خدمات موردنیاز شهر در طول زمان نیاز است. این در حالی است که ساخت وساز های کنونی سبب می شود در صورت بروز نیاز به تامین خدمات در سال های آتی، زمینی برای اجرای آنها وجود نداشته باشد. این کارشناسان تاکید می کنند: صدور مجوز برای تعیین کاربری جدید همچون خدماتی، اداری و تجاری در این قطعات باید با هماهنگی کمیسیون ماده ۵ باشد. البته کاربری مسکونی باید در آخرین محور اولویت تعیین کاربری در اراضی ذخیره باشد. اما این در حالی است که اخیرا مدیریت شهری با پایبند نبودن به این موضوع به فروش این زمین ها آن هم بدون مجوز شورا اقدام کرده است. زمین میدان تره بار فرمانیه با مساحت حدود ۲ هکتار از جمله زمین هایی است که مطابق با طرح تفصیلی جدید تهران کاربری تجاری، خدماتی در مقیاس محله ای و ناحیه ای برای آن تعریف شده است اما در دو مرحله قطعاتی از این زمین با ارزشی پایین تر از قیمت محله ای به شخصی حقیقی برای ایجاد مرکز تجاری فروخته شده است. این موضوع اگرچه یک بار با پیگیری شورای شهر سوم منجر به توقف یکباره فروش قطعاتی از این زمین شد اما بررسی های برخی اعضای شورای شهر تهران در دوره چهارم نشان می دهد: شهرداری تهران بدون برگزاری مزایده در دو مرحله طی سال های ۹۱ و ۹۲ ، مجموعا ۳/۱ هکتار از زمین فرمانیه را فروخته و به ساخت مجتمعی تجاری اختصاص داده است.

  سه اشکال شورا به پروژه فرمانیه
از موضع اعضای شورای شهر تهران سه اشکال اساسی به فروش زمین میدان تره بار فرمانیه وارد است. نخست آنکه شهرداری به عنوان مالک زمین بدون مجوز شورای شهر و خارج از ضوابط به فروش زمین اقدام کرده است. دوم آنکه شهرداری در جریان فروش، کاربری زمین را از خدماتی محله ای به تجاری فرامحله ای و فرامنطقه ای تغییر داده است.  سومین نکته که در پرونده مورد ابهام اعضای شورای شهر قرار گرفته قیمت معاملاتی زمین است. به گفته اعضای شورای شهر تهران زمین فرمانیه متر مربعی بین ۶ تا ۵/۸ میلیون فروخته شده در حالی که متوسط قیمت خرید و فروش در منطقه یک در آن زمان متری ۱۰ میلیون تومان بوده است.

 آیین نامه فروش املاک رعایت نشد؟
محمدحقانی رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر تهران یکی از منتقدان به این پروژه در این باره گفت: در شهریور ماه سال ۹۱، شهرداری میدان تره بار فرمانیه را که از میادین اصلی، قدیمی، موفق و مورد اقبال مردم بود، فروخت. ظاهرا بخشی از زمین سند نداشته که به همین دلیل، این بخش قابل واگذاری نبوده است. اما باقی آن متری هفت میلیون تومان فروخته شده که یک سال بعد، دوباره متری یک و نیم میلیون تومان بابت آن پرداخته شده است، در حالی که در زمان فروش در سال ۹۱ و در اوج گرانی ملک، قیمت این زمین بسیار بیشتر از این ارقام بوده است. او ادامه داد: بعد از یک سال و در شهریور ۹۲ و همزمان با روی کار آمدن شورای چهارم، بر اثر اعتراض های اهالی و اعضای شورا، ۴ تا ۵ هزار متر مربع از زمین پس گرفته شده و میدان تره بار ایجاد شد. این در حالی است که ما به نحوه فروش این میدان اعتراض داریم. حقانی تصریح کرد: در این زمین خاکبرداری برای ساخت یک مجتمع تجاری و اداری در حال انجام است که من حتی نسبت به نوع کاربری آن هم اعتراض دارم. زیرا این زمین در پهنه ۲۱۴S واقع شده که پهنه تجاری، اداری و خدماتی در مقیاس محله ای ناحیه ای است در حالی که با ساخت این مجتمع کاربری زمین در حد فرامنطقه ای تغییر پیدا می کند. رئیس کمیته محیط زیست شورای شهر اظهار کرد: خریدار اول این ملک، شخص حقیقی بوده و شهرداری میدان تره بار را به شرکت جهان فروخته است.  البته این شرکت در آن زمان زیرمجموعه بانک شهر نبوده و خارج از روال شهرداری، زمین را فروخته که از نظر ما قانونی نیست.  در جلسه غیرعلنی دیروز شورای شهر، محمد باقر قالیباف از مجوزی که برای زمین فرمانیه صادر شده است، دفاع کرد اما به نظر می رسد برخی اعضای شورا از این پاسخ قانع نشده باشند. فارغ از شورای شهر تهران، هم اکنون شورای عالی شهرسازی و معماری کشور نیز نسبت به ساخت وسازهای بی رویه و بارگذاری بدون هماهنگی روی زمین های ذخیره شهر تهران، تذکرات متعددی را خطاب به مدیریت شهری مطرح کرده است.