بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : شنبه 10 آبان 1393      12:17

مدل شهر منطقه برای تامین مسکن

اقتصاد ایرانی: نویسندگان طرح جامع مسکن در اتاق فکر وزارت راه وشهرسازی اعلام کردند: این دوره، برای جلوگیری از اشتباهات ۴ دهه گذشته در حوزه تامین مسکن، زمین های دولتی با مدل «شهرمنطقه» برای اجرای برنامه های حمایتی واگذار می شود. در این مدل، شهر اصلی و نقاط سکونتی اطراف به صورت «مجموعه منطقه شهری» طراحی و شهرک های جدید در نزدیک ترین فاصله به محدوده اصلی، با ترکیب دهک های مختلف، توسط بخش خصوصی احداث می شود.
به گزارش دنیای اقتصاد، برنامه تامین مسکن دهک های کم درآمد که تحت عنوان «مسکن اجتماعی» مراحل آخر تصویب در وزارت راه وشهرسازی را پشت سر می گذارد، براساس پیشنهاد نویسندگان طرح جامع مسکن قرار است با رویکرد «شهر منطقه» در سراسر کشور به اجرا گذاشته شود.
تاکنون هر آنچه از مسکن اجتماعی توسط مسوولان وزارت راه وشهرسازی اعلام شده، صرفا یک روی این سیاست بوده و اطلاعاتی درباره جامعه مخاطبان مسکن اجتماعی– حدود ۴/۲ میلیون اجاره نشین عضو سه دهک اول- و همچنین انواع یارانه هایی را که در این قالب به این افراد برای پوشش هزینه مسکن تعلق می گیرد، تشریح کرده است.
اما روی دیگر سیاست مسکن اجتماعی که به نحوه مکان یابی و اختصاص زمین برای اجرای این طرح برمی گردد، هفته گذشته توسط گروه نویسندگان نسخه جدید طرح جامع مسکن، در اتاق فکر معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی در قالب «چگونگی تنظیم جریان بازار زمین» مورد بحث و بررسی قرار گرفت.
فردین یزدانی و مجید غمامی– اعضای تیم تهیه طرح جامع مسکن- در جلسه ای که به میزبانی معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی با حضور استادان معماری و شهرسازی دانشگاه تهران و دانشگاه علم وصنعت برگزار شد، درباره مکان و محل اجرای برنامه های ساخت و تامین مسکن گروه های هدف دولت اعلام کردند: در دولت یازدهم با تصویب وزیر راه وشهرسازی، شیوه تامین و واگذاری زمین به عنوان اولین و مهم ترین ابزار مورد نیاز ساخت وسازهای حمایتی تغییر می کند و عرصه مورد نیاز برای احداث مسکن در قالب مجموعه «شهر منطقه» تامین خواهد شد.
در سیاست های جدید بازار زمین، قرار است محل اجرای طرح های تامین مسکن، در محدوده «منطقه شهری» مکان یابی شود و از تکرار رویه های گذشته دولت ها که در یک دوره، تامین مسکن کم درآمدها صرفا در داخل شهرهای اصلی دنبال می شد و در دوره ای، در فاصله ای دورتر از محدوده اصلی –شهرهای جدید- به اجرا درمی آمد، پرهیز شود. در شکل جدید، با عبرت از تجربه نافرجام دوره های گذشته، شهراصلی و شهرهای اطراف به صورت مجموعه واحد، در نظر گرفته می شود.

چهار دهه اشتباه سیاست گذاران
بررسی های نویسندگان طرح جامع مسکن نشان می دهد: در دست کم چهار دهه اخیر، چون هماهنگی و ارتباط معنادار بین طرح های جامع و تفصیلی شهرها–طرح های توسعه شهری- با طرح های تامین مسکن تدوین شده از سوی دولت ها وجود نداشته، محدوده اصلی شهرها بدون ملاحظه اقتصادی گروه های کم درآمد شکل گرفته به این معنی که هزینه سکونت در محدوده اصلی شهرها شامل قیمت زمین، تراکم فروشی و بهای مسکن عملا از توان گروه های کم درآمد فراتر رفت. نتیجه این تضاد بین «هزینه خرید یا اجاره مسکن در محدوده مصوب شهرها» و «توان مالی کم درآمدها» طی سال های اخیر به شکل مهاجرت این گروه از داخل محدوده و تمرکز سکونت دهک های پایین جامعه در نقاط خاص بیرون از شهرهای اصلی بروز کرده و باعث گسترش پدیده «جدانشینی کم درآمدها» شده است که ادامه آن، آثار اجتماعی زیادی از جمله چالش های فعلی در محله های مسکن مهر را می تواند به همراه داشته باشد.
تا پیش از دهه ۷۰، تصور دولت ها این بود که کم درآمدها را می تواند در داخل محدوده اصلی شهرها ساکن کند اما جمعیت کم درآمدها به اطراف محدوده شهرها خزید. بعد از این دهه، سیاست تشکیل شهرهای جدید اجرا شد اما چون در این طرح ریزی شهری نیز، شرایط خاص کم درآمدها مورد لحاظ قرار نگرفت، نه تنها اقبالی برای سکونت در این مناطق به وجود نیامد بلکه این گروه، در بیرون محدوده شهرها، اسکان غیررسمی برای خود مهیا کردند و پدیده جدانشینی کم درآمدها را شکل دادند. نویسندگان طرح جامع مسکن برای مهار این پدیده، با ارائه راهکار در طرح جامع به وزارت راه وشهرسازی پیشنهاد کرده اند، طرح های جامع و تفصیلی شهرها را با طرح های تامین مسکن به صورت هماهنگ تدوین کند و روال گذشته دولت ها در «خط کشی فیزیکی برای تعیین محدوده شهرها بدون توجه به شرایط بازار مسکن» را پایان دهد.
طرح های جامع و تفصیلی شهرها در شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در وزارت راه وشهرسازی نوشته می شود. طرح جامع و طرح تفصیلی یک شهر که به طرح های شهری مشهور است، محدوده  گسترش فیزیکی شهر را تعیین می کند و با دیوارکشی مقرراتی به دور محدوده، مکانی که مردم باید سکونت کنند را در داخل محدوده تعیین می کند. طرح های شهری وظیفه مکان یابی و تخصیص زمین برای اسکان جدید را برعهده دارد و برای زمین های داخل محدوده، مقررات ساخت وساز وضع می کند. از طرفی، طرح های ساخت و تامین مسکن برای گروه های خاص –کم درآمدها- نیز توسط همین وزارتخانه نوشته می شود که در قالب آن، محل و جانمایی برای واگذاری زمین های دولتی جهت ساخت وسازهای حمایتی تعیین می شود.

برنامه ریزی در داخل، اسکان در خارج
مجید غمامی در کارگاه تشریح سیاست های بهینه بازار زمین در طرح جامع مسکن، درباره نحوه اختصاص زمین های دولتی به تامین مسکن گروه های کم درآمد طی سال های اخیر اعلام کرد: در طرح های جامع شهری، همواره تصور بر این بوده که جمعیت را در جایی که دولت تصویب می کند، می توان ساکن کرد اما در طول این سال ها تجربه نشان داده بعد از تصویب طرح های شهری و تعیین محدوده برای شهرها، گروه های کم درآمد چون توان تامین مسکن در داخل شهر را نداشتند ناگزیر به خارج از محدوده شهرها رو آورده اند و در واقعیت، جمعیت متقاضیان مسکن بدون رعایت محدوده، در نقاط مختلف اطراف و حریم شهر، سکونتگاه هایی غیررسمی برای خود دست و پا کردند.
غمامی با تاکید براینکه، در طول چندین سال گذشته، عملکرد کم درآمدها برای تامین مسکن خود به مراتب موفق تر از عملکرد دولت برای این گروه بوده است، گفت: در ۳۰ سال گذشته بیش از ۴۰۰ میلیون مترمربع زمین دولتی برای تامین مسکن گروه های کم درآمد در شهرهای جدید و دیگر نقاط واگذار شده است اما بهره وری این واگذاری ها چون با طرح های شهری و شرایط اقشار هدف هماهنگی نداشته، پایین بوده است به طوری که در فاصله سال های ۵۷ تا ۹۰، شهرهای جدید، بدون در نظر گرفتن ضوابط مجموعه شهری، در فاصله زیادی از شهر اصلی تشکیل شدند و کلا ۱۳درصد از جمعیت سرریز و افزایش یافته را جذب خود کردند.

جدانشینی چطور شکل گرفت؟
غمامی همچنین افزود: تا پیش از شکل گیری شهرهای جدید، در تهران زمانی که محدوده اصلی شهر در دهه ۴۰ تعیین و تصویب شد، نقاطی در پیرامون این محدوده همچون اسلامشهر، رباط کریم، پاکدشت، ورامین و ... وجود نداشت و این مناطق در طرح جامع شهر تهران در آن زمان دیده نشده بود اما در عمل مشاهده شد افراد ناتوان و کم توان که توان تامین مسکن در داخل محدوده را نداشتند به بیرون محدوده مهاجرت کردند و مناطق سکونتی به سمت بیرون محدوده اصلی گسترش یافت. طوری که در دهه ۷۰، در حالی که مناطق غرب و شرق داخل محدوده اصلی تهران خالی از سکنه بود، چند میلیون نفر در بیرون محدوده، سکونتگاه های غیررسمی تشکیل دادند که البته در دهه ۸۰، این سکونتگاه ها تبدیل به شهرستان شدند. غمامی با بیان اینکه این سکونتگاه های غیررسمی باعث جدایی کم درآمدها از شهرها و بروز پدیده جدانشینی در نقاطی خاص شد، در تشریح عوامل شکل دهنده پدیده «جدانشینی کم درآمدها» تصریح کرد: در داخل شهرها صدها هزار خانه خالی وجود دارد اما در مقابل، شاهد گریزان شدن کم درآمدها به اطراف تهران و تشکیل نقاط مسکونی خاص بوده ایم طوری که در استان تهران، در حالی که جمعیت شهر تهران به عنوان شهر اصلی طی سال های اخیر بین ۲ تا ۳ درصد افزایش پیدا کرده، جمعیت آبادی های اطراف آن ۲۰ تا ۳۰ درصد رشد یافته است.

شهرک سازی توسط بخش خصوصی
عضو تیم نویسندگان طرح جامع مسکن گفت: در طرح جامع مسکن سعی شده برای رفع معضل جدانشینی کم درآمدها در اطراف شهرهای اصلی، نحوه واگذاری زمین های دولتی برای ساخت و تامین مسکن و همچنین نحوه توسعه محدوده عرصه شهرهای فعلی به شکلی انجام شود که مکان های مناسب برای ساماندهی اسکان جمعیت هدف به وجود بیاید.
همچنین فردین یزدانی مسوول طرح جامع مسکن نیز در این باره گفت: در قالب برنامه «شهرمنطقه»، شهر اصلی و نقاط جمعیتی اطراف آن به صورت یک مجموعه واحد منطقه شهری دیده می شود و دو نیاز این مجموعه شامل توسعه ظرفیت های جدید سکونتی و تامین مسکن گروه های خاص به صورت همزمان و منطبق با هم مورد توجه قرار می گیرد.
در «شهر منطقه»، ملاک عمل در تخصیص زمین و مکان یابی جدید سکونتی، شاخص هزینه های تامین مسکن کم درآمدها خواهد بود. برای این منظور باید انحصار دولت در زمینه احداث مجموعه شهرک های مسکونی و شهرهای جدید از بین برود و برای واگذاری زمین های دولتی جهت شهرک سازی یا توسعه مناطقی که بتواند در «نزدیکی شهرهای اصلی» به اسکان جمعیتی مرکب از طبقات مختلف جامعه منجر شود، مقررات ویژه ای در نظر گرفته شود. براساس برنامه «شهرمنطقه»، شهرک های جدید با حداقل فاصله ممکن تا شهر اصلی و رعایت جوانب سکونتی، ایجاد می شود تا همچون شهرهای جدید فعلی، بُعد مسافت اثر منفی وارد نکند و خود در نقش عامل بازدارنده برای جذب جمعیت در این مناطق عمل نکند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir