بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : يکشنبه 25 آبان 1393      10:47

سه پیام حسگر بازار مسکن

اقتصاد ایرانی: در بازار بالادست مسکن – فرابورس - قیمت هر فقره اوراق تسهیلات خرید، از دامنه نوسانی سه ماه اخیر خود – ۹۰ تا ۱۰۰ هزار تومان- خارج شده و درحالی که انتظار می رفت مقصد بعدی آن، تداوم حرکت صعودی تا نرخ ۱۲۰ هزار تومان باشد، اما سطح فعلی ۱۰ درصد کاهش یافته است. هم اکنون قیمت اوراق ۵۰۰ هزار تومانی در مرز ۸۹ هزار تومان بین خریدار و فروشنده مبادله می شود که به این ترتیب هزینه دسترسی به وام ۴۵ میلیونی خرید مسکن از مبلغ ۹ میلیون تومان در اواخر تابستان به ۸ میلیون رسیده است. اطلاعات رسمی درباره علت اصلی افت قیمت حاکی است: حجم ریالی خرید اوراق پس از ۸ ماه برتری نسبت به عرضه، سرانجام در مهر کاهش یافت. این در حالی است که میزان عرضه اوراق تغییر محسوسی نداشته، بلکه از تعداد خریداران تا حد زیادی کاسته شده است. تحلیلگران و مقامات حوزه مسکن و فرابورس می گویند: تحولات اخیر بازار اوراق در نقش حسگر بازار مسکن، سه پیام مخابره می کند. پیام اول، به خوش بینی بازیگران این دو بازار بابت افزایش قریب الوقوع وام خرید مربوط است و پیام دوم از انتظار متعاملین اوراق به تنظیم سود واقعی تسهیلات متناسب با کاهش تورم حکایت دارد. پیام سوم نیز تحرک آمیز نبودن معاملات مسکن در ماه های آتی می تواند باشد.

به گزارش دنیای اقتصاد، قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن، هفته گذشته  پس از سه ماه نوسان مثبت و در حالی که تقریبا از اواسط بهار امسال تا پایان نیمه اول آبان، در کانال ۹۲ تا ۱۰۰ هزار تومان در نوسان بود، هم اکنون به زیر ۹۰ هزار تومان آمده و در کانال جدید، به مرز ۸۹ هزار تومان رسیده است. افت ۱۰ درصدی قیمت اوراق (قیمت اوراق در پایان تابستان از ۹۹ هزار تومان فراتر رفت) طی روزهای اخیر، از زمان افزایش سقف وام خرید مسکن – دی ماه سال ۹۲- تاکنون، بزرگترین تخلیه قیمتی به حساب می آید. این اتفاق به لحاظ «شیب قابل ملاحظه کاهش در فاصله زمانی کم» و همچنین از بابت «حرکت خلاف جهت انتظار، از کانالی که ماه ها در آن قرار داشت»، نیز یک رکورد محسوب می شود.
اواخر تابستان امسال با اوج گیری قیمت اوراق مسکن و نزدیک شدن به سطح ۱۰۰ هزار، برخی کارشناسان بازار سرمایه انتظار ورود به کانال منتهی به قیمت ۱۲۰هزار تومان را مطرح کردند اما در حال حاضر، ارزش معاملاتی اوراق نه تنها افزایش پیدا نکرده که در مسیر معکوس، رو به کاهش قرار گرفته است. تحول هفته اخیر در بازار اوراق از یکسو احتمال ماندن در کانال فعلی را تقویت می کند و از سوی دیگر، به عنوان بازار بالادست خرید و فروش مسکن، حاوی دو پیام برای بازار مسکن است.
هر فقره اوراق مسکن که ۵۰۰ هزار تومان ارزش دارد -و برای دریافت ۴۵ میلیون تومان وام خرید باید بسته ۹۰ فقره ای آن را تهیه کرد- در اواخر تابستان امسال تحت تاثیر رشد نسبی معاملات مسکن، به بالاترین سطح قیمت یعنی نقطه بی سابقه بالای ۹۹ هزار تومان رسید. قیمت اوراق از زمستان سال گذشته با تصویب افزایش سقف وام، اولین جهش خود را آغاز کرد و از حدود ۳۰ تا ۴۰ هزار تومان به بالای ۶۰ هزار تومان افزایش یافت. در نیمه اول امسال نیز شیب صعود بسته به شرایط اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن، با زاویه های مختلف، کماکان ادامه داشت تا اینکه در مهرماه تحت تاثیر رشد معاملات مسکن، سطح قیمت نزدیک به ۹۵ هزار تومان برای هر فقره اوراق، ماند.

چه شد، اوراق ریخت؟
با این حال، از آنچه باعث شده قیمت اوراق طی هفته گذشته تا ۱۰ درصد نسبت به اواخر تابستان کاهش یابد، حاکی است: مسوولان بازار سرمایه پایین آمدن حجم تقاضا برای خرید اوراق را در ریزش قیمت آن موثر می دانند.
اطلاعات رسمی فرابورس – محل مبادله اوراق وام خرید مسکن- نشان می دهد: تراز حجم عرضه و تقاضا در بازار اوراق پس از ۸ ماه، در مهرماه امسال مثبت شد به این معنی که برای اولین بار پس از تصویب وام ۴۵ میلیونی -۳۵ میلیون وام خرید به اضافه ۱۰ میلیون وام تعمیرات- میزان تقاضا برای اوراق از حداکثر میزان عرضه ماهانه، کمتر شد. از بهمن ماه پارسال تا پایان تابستان امسال، میزان تقاضای اوراق همواره بیشتر از حجم انتشار ماهانه اوراق از سوی بانک مسکن بود، طوری که در نیمه اول امسال به ازای ۴۰۰ میلیارد تومان عرضه اوراق ۵۰۰ هزار تومانی در هر ماه، بیش از ۶۰۰ میلیارد تومان تقاضا از طرف متقاضیان وام خرید به فرابورس ارائه می شد. اما در مهرماه امسال بدون آنکه در میزان عرضه، تغییری حاصل شود، حجم کل تقاضای اوراق با ۳۳ درصد کاهش، به رقم ۴۰۵ میلیارد تومان رسید. هر چند مقامات فرابورس طی ماه های اخیر، علت تراز منفی اوراق وام مسکن را ناشی از تقویت تقاضای مصرفی عنوان می کردند و اعتقادی به تحرکات تقاضای سرمایه ای نداشتند اما حتی با فرض اینکه در نیمه اول امسال، بخشی از خرید ها جنبه کسب سود داشته، در حال حاضر به دلیل مثبت شدن تراز، می توان گفت، تقاضاهای مصرفی و سوداگرانه به صورت توام در بازار اوراق کاهش قابل ملاحظه پیدا کرده است.

پیام های حسگر
تحلیل مقامات فرابورس و همچنین مشاور مالی وزیر راه وشهرسازی در این باره حاکی است: بازار اوراق وام خرید، به دلیل آنکه خریداران مسکن پیش از انجام معامله ابتدا برای دریافت وام به فرابورس مراجعه می کنند، «بالادست» بازار مسکن محسوب می شود و در نتیجه، فعل وانفعالات آن در نقش حسگر بازار مسکن، علامت های قابل اطمینانی از آینده اوضاع مسکن منعکس می کند.
اولین پیام این حسگر با توجه به افت بزرگ قیمت اوراق مسکن نشان می دهد: از نظر بازیگران بازار اوراق، افزایش سقف تسهیلات خرید در آینده نزدیک محتمل است و تصویب مدل پیشنهادی ارسال شده به شورای پول واعتبار تا پیش از پایان امسال نیز قابل انتظار است. بانک مسکن و شرکت های وابسته هم به عنوان عرضه کننده و به عنوان خریدار اوراق، نقش موثری در نوسانات قیمت آن دارند. در حال حاضر، با توجه به کاهش تقاضای خرید اوراق، می توان نتیجه گرفت که گروهی از متقاضیان اوراق پیش بینی کرده اند با احتمال ورود وام جدید خرید مسکن به بازار در آینده نزدیک، جذابیت اوراق از دست می رود و به همین خاطر در هفته های اخیر حجم تقاضا برای خرید اوراق را کاهش داده اند. پیام دوم تحولات اخیر بازار اوراق به عنوان حسگر بازار مسکن نیز حکایت از آن دارد که معاملات مصرفی مسکن در ماه های آینده احتمال دارد با کاهش نسبی روبه رو شود و در عین حال از حرکات تحریک آمیز سوداگران در امان بماند. این اتفاق به نفع ثبات قیمت مسکن خواهد بود.
امیر هامونی مدیرعامل فرابورس درباره پیام سوم نیز گفت: کاهش قیمت اوراق را می توان ناشی از انتظار متعاملین به کاهش سود واقعی اوراق در ماه های آینده دانست چرا که با کاهش نرخ تورم و برخی طرح های پیشنهادی برای تعدیل نرخ سود بانکی، قطعا قیمت خرید اوراق نیز برای تنظیم سود واقعی آن، باید کاهش یابد که البته در هفته های اخیر قیمت خرید بسته ۹۰ تایی اوراق حدود یک میلیون کاهش یافت. در حال حاضر سود اوراق ۱۶درصد است اما با احتساب قیمت خرید آن، سود واقعی بالای ۲۱ درصد می شود. همچنین حسین عبده تبریزی مشاور عباس آخوندی نیز کاهش اخیر قیمت اوراق را معلول حرکت تدریجی نقدینگی ها به بازار سرمایه و خروج از سفته بازی دانست.  در بهار امسال، خرید و فروش اوراق، سود قابل توجهی نصیب سفته بازها کرد اما این آخرین مقصد سوداگران نیز هم اکنون به انتهای خط سودرسانی رسیده است.

پیش بینی تا پایان ۹۳
در حال حاضر با نرخ جدید اوراق، حدود ۸ میلیون تومان از وام ۴۵ میلیون تومانی خرید مسکن باید بابت خرید اوراق هزینه شود. هر چند این میزان نسبت به نیمه دوم تابستان امسال حدود یک میلیون تومان کاهش داشته است، اما آن طور که کارشناسان بازار سرمایه معتقدند در حال حاضر کاهش تقاضا برای خرید اوراق مسکن علت العلل تثبیت قیمت در مرز ۸۹  هزار تومان است.
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، در خصوص روند تغییر و تحول قیمت اوراق وام خرید مسکن گفت: مهم ترین علتی که از حدود یک سال اخیر باعث افزایش قیمت اوراق وام خرید مسکن شد، افزایش تقاضا در مقایسه با میزان عرضه در بازار اوراق بود که منجر به رشد قیمت اوراق تا مرز ۱۰۰ هزار تومان در نیمه تابستان شد. علیرضا توکلی افزود: بانک مسکن در سال ۹۱  به طور ماهانه نزدیک به ۳۵۰ میلیارد تومان عرضه اوراق داشت و  این رقم را در سال ۹۲ به ۴۴۰ میلیارد تومان افزایش داد. وی ادامه داد: اما تقاضای این اوراق که تا قبل از دی ماه ۱۳۹۲ ماهانه به طور متوسط ۲۷۷ میلیارد تومان بود پس از ۱۷ دی ماه که وام مسکن افزایش پیدا کرد ماهانه به بیش از ۶۰۰ میلیارد تومان و در برخی ماه ها همچون اسفند ۹۲ به بیش از ۸۸۰ میلیارد تومان افزایش یافت. توکلی تاکید کرد: طبیعی است وقتی تقاضا برای خرید اوراق مسکن تا این میزان افزایش پیدا می کند و عرضه متناسب با آن رشد پیدا نمی کند، قیمت اوراق با جهش قیمتی مواجه می شود.
وی تصریح کرد: سیر افزایش تقاضا و به تبع آن افزایش قیمت اوراق تا شهریور ماه نیز ادامه داشت. اما خوشبختانه حجم تقاضا رو به کاهش گذاشت و نهایتا در مهر ماه به کمترین مقدار یعنی ۴۰۵ میلیارد تومان رسید و همین عامل نیز سبب شد تا در دو ماه اخیر شاهد کاهش نسبی قیمت اوراق تسهیلات باشیم. توکلی با بیان اینکه کاهش تقاضا برای خرید اوراق طی دو ماه گذشته مهم ترین علت کاهش قیمت اوراق تا مرز ۸۹ هزار تومان است، گفت: اگر روند به همین منوال ادامه داشته باشد می توانیم امیدوار باشیم که در ماه های آتی، بازار اوراق کاهش قیمت بیشتری را تجربه کند یا حداقل در همین مرز قیمتی فعلی، به ثبات برسد.
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس، همچنین در خصوص برخی پیش بینی ها مبنی بر عبور قیمت اوراق از مرز ۱۰۰ هزار تومان تصریح کرد: در ماه های گذشته نشانه هایی در بازار اوراق دیده می شد که برخی از کارشناسان بازار سرمایه پیش بینی می کردند قیمت اوراق از مرز ۱۰۰ هزار تومان عبور خواهد کرد، اما کاهش تقاضا برای خرید اوراق طی دو ماه گذشته عملا این پیش بینی را منتفی کرد. در جداول موجود در این گزارش، حجم واقعی عرضه و تقاضای اوراق تسهیلات مسکن ارائه شده است. آمار ارائه شده گویای واقعیت های موجود در بازار و چرایی تغییر قیمت این اوراق در بازار است.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir