قفل معاملات بازار دوم مسکن

اقتصاد ایرانی: انبوه سازان در واکنش به قفل شدن معاملات در بازار دوم مسکن – خرید و فروش آپارتمان های در حال ساخت- اعلام کردند: در ۶ ماه اخیر اشکالات و ابهامات آیین نامه قانون «پیش فروش ساختمان»، معاملات پیش فروش را به بن بست کشانده است. قانون، «بنگاه ها» را از عقد قرارداد پیش فروش منع کرده و «دفترخانه ها» را مشروط به ارائه شناسنامه فنی ساختمان از سوی پیش فروشنده، تنها مرجع تنظیم این قرارداد معرفی کرده؛ این در حالی است که صدور شناسنامه فنی سال ها است در تعلیق به سر می برد. معاملات پیش فروش در شرایطی گره خورده که تمایل به این سمت، دوطرفه شده است.
۶ ماه بعد از ابلاغ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش مسکن، معاملات در «بازار دوم» آپارتمان های مسکونی نه تنها روان نشده که در مقایسه با روزهای قبل از ابلاغ، منقبض تر نیز شده است. نواقص برخی مفاد و همچنین عدم پیش بینی شرایط روز بازار مسکن در مقررات پیش فروش، باعث واکنش کانون سراسری انبوه سازان شده و هشدار آنها درباره بن بست «عقد معامله» در بازار پیش فروش را به همراه داشته است.
به گزارش دنیای اقتصاد، آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان خرداد امسال بعد از سال ها تاخیر، تصویب و ابلاغ شد. در این آیین نامه، بنگاه ها ی املاک از انجام معاملات پیش فروش، «منع» و دفاتر اسناد رسمی به عنوان تنها مرجع صدور قرارداد پیش فروش معرفی شده اند. اما سردفتران طبق این مقررات، برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، نیازمند «برگه» ای هستند که صدور آن در تهران و برخی دیگر از شهرها، سال ها است تعلیق شده است.
مطابق قانون پیش فروش، سازنده یک ساختمان برای پیش فروش واحدها، باید بعد از اخذ پروانه ساختمانی، برگه «شناسنامه فنی» برای سازه در حال احداث از شهرداری دریافت کند و برای عقد قرارداد پیش خرید به سردفتر ارائه دهد.
این در حالی است که اولا صدور شناسنامه فنی طی دست کم سه سال گذشته به خاطر برخی اختلافات نظری به شهرداری و نظام مهندسی، تعلیق شده است و دوما، صدور شناسنامه فنی در حیطه مسوولیت سازمان نظام مهندسی ساختمان است نه شهرداری!
در برگه شناسنامه فنی، مشخصات همه مصالح ساختمانی و ویژگی آپارتمان هایی که قرار است ساخته شوند، قید می شود طوری که پیش خریدار می تواند صحت وعده های پیش فروشنده را در طول پروسه ساخت، از روی محتوای شناسنامه فنی، تعقیب کند.
از سوی دیگر، قانون پیش فروش، پیش فروشنده را مکلف به بیمه ساختمان در حال احداث کرده، در حالی که هم اکنون در بازار مسکن، بیمه ساخت وساز، نوعی اقدام فانتزی و هزینه بر از طرف سازنده ها محسوب می شود.
انبوه سازان درباره این ایرادات، با اشاره به کاهش حجم معاملات پیش خرید مسکن طی ماه های اخیر، اعلام کردند: مقررات فعلی پیش فروش، حداقل با چهار اشکال روبه رو است؛ از جمله اینکه، صدور شناسنامه فعلی به عنوان ابزار مورد نیاز برای تنظیم سند پیش فروش، فعلا در تعلیق است، هزینه بیمه ساختمان سنگین است، حقوق پیش فروشنده در قانون مورد کم توجهی قرار گرفته و در نهایت، دخالت دادن مهندس ناظر به مراودات مالی پیش خریدار و پیش فروشنده، با عرف بازار ساخت وساز در تضاد است.
انبوه سازان می گویند: رکود مسکن، «تمایل دوطرفه» به پیش فروش و پیش خرید را باتوجه به قیمت پایین آپارتمان های در حال ساخت، فوق العاده تشدید کرده اما به رغم این گرایش مشترک، اشکالات موجود امکان انجام معامله رسمی و قانونی در بازار دوم را سلب کرده است. طبق آمارهای دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن، در آبان ماه امسال، فقط ۷۹۹ فقره قرارداد پیش فروش در بنگاه های املاک شهر تهران به ثبت رسید که در مقایسه با ماه های قبل از ابلاغ آیین نامه یعنی اردیبهشت و خرداد امسال، ۴۱ درصد کاهش پیدا کرده است. علت کاهش به ممنوعیت مشاوران املاک از ورود به بازار دوم، برمی گردد. این در حالی است که در دفاتر اسناد رسمی نیز هنوز فرمت سند پیش فروش، تهیه نشده است.
در این باره دبیر کانون سراسری انبوه سازان با اشاره به اینکه، کانون فهرستی از نواقص فنی، حقوقی، اقتصادی و مالی موجود در آیین نامه قانون پیش فروش را به صورت مکتوب تحویل مراجع ذی ربط داده است اعلام کرد: در این قانون، ابزارهای لازم برای پیگیری حقوق از دست رفته پیش فروشنده ها در مقابل پیش خریدارانی که به تعهداتشان عمل نمی کنند، پیش بینی نشده است و ابزارهای احقاق حق، صرفا به نفع پیش خریدار تعریف شده است.
طبق ماده ای از آیین نامه قانون پیش فروش، مقرر شده بود گروهی مرکب از نمایندگان سازمان ثبت اسناد، وزارت راه وشهرسازی، سردفتران، نظام مهندسی و سایر ارگان های ذی ربط، ظرف مدت یک ماه، دستورالعمل و فرمت قراردادهای محضری را آماده کنند، اما هنوز این اتفاق نهایی نشده است.

مهم ترین ابهامات قانون پیش فروش
دبیر کانون سراسری انبوه سازان ایران، در این باره گفت: آن طور که از برخی مواد آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش استنباط می شود، این آیین نامه تماما به نفع پیش خریدار است و یکسویه بودن رویکرد آن در جهت منافع پیش خریدار عملا اجحاف در حق سازندگان مسکن محسوب می شود.
فرشید پورحاجت با اشاره به ابهاماتی که در متن آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان وجود دارد، افزود: با توجه به اینکه هدف قانون گذار از وضع قانون پیش فروش ساختمان این بوده است که جرائم ساختمانی را کاهش دهد بهتر بود این قانون با رویکردی دو طرفه تدوین می شد، چرا که همان طور که بخشی از پرونده های قضایی مربوط به تخلف سازندگان است و بخش دیگر نیز مربوط به تخلفات پیش خریداران است.
وی با اشاره به برخی موارد تعارض در آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان با قوانین موجود از جمله مقررات ملی ساختمان و قانون نظام مهندسی، توضیح داد: در متن آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان برای برخی از مواردی که پیش از این برای آن قانون داشتیم، تکلیف دیگری تعیین شده است.
پورحاجت واگذاری مسوولیت صدور شناسنامه فنی ساختمان به شهرداری ها را در متن آیین نامه پیش فروش ساختمان یکی از این ابهامات عنوان کرد و افزود: آیین نامه پیش فروش در حالی شهرداری ها را مکلف به صدور شناسنامه فنی ساختمان از ابتدای عملیات ساخت واحد پیش فروشی کرده است که براساس مقررات ملی ساختمان و همچنین قانون نظام مهندسی، صدور شناسنامه فنی بر عهده سازمان نظام مهندسی است. دبیر کانون سراسری انبوه سازان ادامه داد: شناسنامه فنی و ملکی ساختمان موضوع بند ز ماده ۲۱ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان از مرحله طراحی ساختمان آغاز و طی اجرای پروژه، تکمیل و پس از پایان عملیات، صادر می شود. این در حالی است که براساس آیین نامه پیش فروش، شناسنامه فنی در ابتدای صدور پروانه باید صادر شود.
وی خاطرنشان کرد: براساس متن آیین نامه پیش فروش، هر واحد مسکونی باید دارای شناسنامه فنی باشد؛ این در حالی است که شناسنامه فنی براساس مقررات موجود، برای هر واحد به تفکیک صادر نشده و برای کل ساختمان تنها یک شناسنامه فنی وجود دارد که البته این هم به طور کامل در برخی از شهرها به خصوص تهران اجرا نمی شود.
بنابراین زمانی که هنوز در کلانشهری مانند تهران موضوع صدور شناسنامه فنی برای ساختمان ها حل نشده، قانون پیش فروش قابلیت اجرایی شدن ندارد و هیچ کدام از واحدهای آماده و در حال ساخت، هنوز شناسنامه فنی ندارند. به این ترتیب، زمینه ها و بسترهای اجرایی این قانون برای واحدهای پیش فروشی چگونه تضمین خواهد شد؟

تعیین یکسویه سهم دیرکرد
پورحاجت با انتقاد از نادیده گرفته شدن سهم سازنده در جرایم مربوط به دیرکرد و عدم انجام به موقع تعهدات، گفت: در متن آیین نامه پیش فروش برای دیرکرد سازنده تدابیری مانند حق فسخ معامله از طرف سردفتر به جای سازنده برای محفوظ ماندن حق و حقوق پیش خریدار در نظر گرفته شده است اما معلوم نیست اگر پیش خریدار به تعهدات خود در قبال سازنده عمل نکرد، تکلیف آن واحد پیش فروشی که در دفترخانه به نام پیش خریدار تنظیم شده است، چه می شود؟ دبیر کانون سراسری انبوه سازان تصریح کرد: در ماده ۱۶ قانون پیش فروش به پیش فروشنده اجازه داده شده در صورت عدم پرداخت اقساط از ناحیه پیش خریدار، حق فسخ قرارداد را داشته باشد ولی نه در قانون و نه در آیین نامه مشخص نشده در صورت فسخ قرارداد از طرف پیش فروشنده، تکلیف اسناد آن درصدهایی از واحد مسکونی که قبلا به نام پیش خریدار تنظیم شده است و در خلاصه معامله و سند مالکیت قید شده، چه می شود و چگونه ابطال می شود؟
وی همچنین در خصوص تکلیفی که در بند ۳ ماده ۴ و ماده ۹ قانون پیش فروش در مورد مسوولیت دریافت بیمه نامه مسوولیت از طرف پیش فروشنده تعیین شده است گفت: براساس مقررات ملی ساختمان و همچنین قانون نظام مهندسی، ارائه بیمه نامه تضمین کیفیت ساختمان از وظایف مجری ساختمان است و نه پیش فروشنده!
دبیر کانون سراسری انبوه سازان افزود: هر چند در شهر تهران قانون ساخت مسکن از سوی مجریان ذی صلاح اجرا نمی شود اما در حال حاضر در ۷۰ درصد شهرهای کشور، ساخت و ساز از سوی مجریان ساختمانی انجام می شود و حتی این مجریان بابت بیمه هرمترمربع از واحدهای مسکونی مبلغی به میزان حداقل ۳۰  هزار تومان به عنوان حق بیمه مسوولیت پرداخت می کنند.
وی افزود: از سوی دیگر در حال حاضر هزینه های بیمه تضمین کیفیت ساختمان برای بیمه ها به قدری بالا است که هیچ بیمه ای حاضر به قبول چنین مسوولیتی در قبال دریافت حق بیمه از سازنده یا مجری نیست؛ اغلب بیمه های موجود هم اکنون از سوی تولیدکنندگان مصالح ساختمانی صورت می گیرد اما برای مثال هیچ بیمه ای حاضر به قبول بیمه تضمین کیفیت در برابر زلزله نیست. پورحاجت خاطرنشان کرد: به استناد مواد ۱۲ و ۱۶ قانون پیش فروش و ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی این قانون، عملا مجوز تاخیر حداقل ۵/۲  ماهه در پرداخت هریک از اقساط از سوی پیش خریداران داده شده است ولی متقابلا هیچ جریمه ای در صورت ناوارد بودن ادعای ایشان و خسارات ناشی از تاخیر در پرداخت اقساط از ناحیه پیش خریدار پیش بینی نشده است.

تغییر نقش مهندس ناظر در پیش فروش؟
وی همچنین به مسوولیت تعیین شده برای مهندس ناظر در متن آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان اشاره کرد و گفت: براساس این آیین نامه برای مهندس ناظر نقش مالی تعیین شده است، یعنی مقرر شده هر مرحله از اقساط مربوط به عملیات پیش فروش پس از تایید مهندس ناظر در خصوص پیشرفت فیزیکی کار به سازنده پرداخت شود که این موضوع هم خود دارای مشکلات اساسی است.
پورحاجت توضیح داد: اولین مشکل اینکه سازنده کارفرمای مهندس ناظر است و می تواند از او در قبال هر پیشنهادی درخواست کند تا پیشرفت فیزیکی مورد نظر را به صورت غیرواقعی و کمتر از آنچه ساخته شده، تایید کند تا بتواند اقساط را از پیش خریدار دریافت کند. از دیدگاه دیگری، ممکن است سازنده با مهندس ناظر اختلاف داشته باشد که همین اختلاف می تواند مراودات مالی پیش خریدار و پیش فروشنده را که تحت تاثیر مستقیم نظر مهندس ناظر از میزان پیشرفت فیزیکی کار قرار دارد، دچار مشکل کند.
وی گفت: از طرف دیگر، در آیین نامه ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و دستورالعمل های صادر شده، تعیین ناظر از طرف سازمان نظام مهندسی صورت می گیرد ولی در بند ح ماده یک آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش، مهندس ناظر از طرف مالک یا پیش فروشنده معرفی می شود.

سردفترها هم سردرگم اند
دبیر کانون سراسری انبوه سازان با بیان اینکه در نتیجه ابهامات گفته شده در حال حاضر انبوه سازان کمتر تمایل به پیش فروش دارند، تصریح کرد: در حالی که قرار بود از همان روزهای اول ابلاغ آیین نامه پیش فروش، فرمت ثابت این قراردادها از سوی مسوولان ثبتی و قضایی آماده شده و در اختیار سردفتران قرار بگیرد، تاخیر در تهیه این فرم ثابت قرارداد، باعث شده دفترخانه ها هم دچار سردرگمی شوند و عملا میل به تنظیم قراردادهای پیش فروش نداشته باشند.
وی با بیان اینکه تصویب قانون پیش فروش به طور قطع در راستای تلاش برای کاهش جرائم ساختمانی صورت گرفته است، تاکید کرد: در صورت عدم رفع ابهامات موجود در آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش، تشدید جرایم و ایجاد مشکلات جدید در این حوزه دور از ذهن نخواهد بود.