مثلث ناهنجاری بخش مسکن

اقتصاد ایرانی: در چهاردهمین همایش سالانه «سیاست های توسعه مسکن در ایران» که دیروز پس از یک وقفه ۶ ساله برگزار شد، جزئیات «مثلث ناهنجاری» در بخش مسکن تشریح شد. وزیر راه وشهرسازی «هرج و مرج در حوزه سیاست گذاری و مداخله بی اندازه دولت های گذشته در بازار مسکن»، «اغتشاش در حوزه تامین مالی مسکن» و در نهایت «آشفتگی و بی نظمی در نظام شهرسازی تهران و سایر کلان شهرها» را سه ناهنجاری بنیادین معرفی کرد که تبعات آنها هم اکنون به صورت  ۱۰ چالش نیرومند پیش روی بازار و سیاست های جدید مسکن قرار گرفته است. بار عمده چالش هایی همچون کاهش سهم مسکن از تسهیلات یا تخریب مدل پس انداز که طی سا ل های اخیر بروز کرده، هنوز برطرف نشده؛ از طرفی، کیفیت و قابلیت سکونت در شهرها به دلیل مشکلات حاد زیست محیطی تضعیف شده و در بازار نیز حبابی که طی سنوات گذشته در قیمت زمین و مسکن به وجود آمد، همچنان در حال تخلیه شدن است؛ رفع این موانع، برنامه ریزی «بلندمدت» را می طلبد. در همایش دیروز، بر هماهنگی سیاست گذاری های جدید بخش مسکن متناسب با تغییر ساختار تقاضا نیز تاکید شد. در ۱۲ سال آینده، متناسب با کاهش نرخ رشد سالانه جمعیت، شیب افزایش تعداد خانوارها بیشتر می شود. این ترکیب به معنای کاهش بُعد خانوار و افزایش تقاضای مسکن است.
وزیر راه وشهرسازی دیروز با حضور در دانشگاه تهران، راهکارهای رفع سه «ناهنجاری بنیادین» در بخش مسکن را به نظرخواهی کارشناسان اقتصادی گذاشت و از متخصصان حوزه های اقتصاد مسکن، شهرسازی، پولی و مالی درخواست کرد در این مسیر، علاوه بر همفکری با دولت، شیوه مناسب تامین مسکن برای ساختار جدید تقاضا را که به شکل فزاینده در سال های آینده وارد بازار مسکن می شود معرفی کنند. روز گذشته چهاردهمین همایش سالانه سیاست های توسعه مسکن پس از ۶ سال وقفه، برگزار شد.
عباس آخوندی که گفته می شود پایه گذار این گردهمایی در سال ۷۳ بوده، دیروز در مواجهه با تالار نیمه خالی دانشکده فنی دانشگاه تهران، علت استقبال کم از حضور در همایش را «دلمردگی» متفکران و صاحب نظران حوزه مسکن نسبت به رفتار دولت های گذشته عنوان کرد و گفت: متاسفانه بخش مسکن به شکل گسترده ای با «سیاست» گره خورده و تصمیماتی که در سال های اخیر، به دور از مشارکت کارشناسان برای این بخش اتخاذ شد، باعث شده این جامعه کارشناسی را از دست بدهیم و همایش امروز در مقایسه با همایش مملو از حضار در سال های ۷۳ ، ۷۴ و ۷۵، خلوت تر برگزار شود.
در چهاردهمین همایش سیاست های توسعه مسکن در ایران، وزیر راه وشهرسازی به مدت یک ساعت، گزارش تفصیلی از حقایق موجود بازار مسکن و آنچه دولت یازدهم به عنوان سیاست گذار برای این بازار در نظر گرفته را تشریح کرد و سپس معاون امور مسکن و مدیرکل دفتر برنامه ریزی اقتصاد مسکن وزارتخانه، به تکمیل مباحث مرتبط پرداختند.
به گزارش دنیای اقتصاد، ماحصل روایت مسوولان درباره وضعیت حال و آینده بازار مسکن نشان می دهد: سه نوع ناهنجاری بنیادین شامل «هرج و مرج در حوزه سیاست گذاری  و مداخله بی اندازه دولت در بازار مسکن»، «اغتشاش در حوزه تامین مالی مسکن» و همچنین «آشفتگی و بی نظمی در نظام شهرسازی تهران و سایر کلان شهرها» باعث شده دولت در این مقطع با ۱۰ چالش نیرومند در بخش مسکن روبه رو شود. عباس آخوندی با یادآوری طول طبیعی نظام برنامه ریزی در بخش مسکن اعلام کرد: بار چالش های ۱۰ گانه ناشی از ناهنجاری های سه گانه در این بخش، روی دوش دولت یازدهم قرار گرفته و با اعتقادی که به تجربه صاحب نظران حاضر در این همایش از بابت «بلندمدت بودن نظام برنامه ریزی مسکن» دارم، لازم می دانم از همه کارشناسان برای شناساندن مسیر خروج از مشکلات موجود دعوت کنم.

 مداخلات بدون اندیشه
وزیر راه وشهرسازی در ابتدای سخنان خود، ارقام مربوط به سهم مسکن در شاخص های اقتصاد کلان را اعلام کرد و بر دو رقم انگشت گذاشت.
عملکرد اقتصادی بخش مسکن در دو دهه گذشته نشان می دهد، این بخش سهم ۳۰ درصدی از تشکیل سرمایه ثابت در کشور دارد و سهم آن از اشتغال مستقیم و گردش نقدینگی نیز به ترتیب ۱۲ درصد و ۲۰ تا ۳۰ درصد است. این در حالی است که در بهترین حالت فقط ۲۵ درصد کل تسهیلات بانکی به بخش مسکن پرداخت می شود و در مقابل، عمده وزن بودجه هزینه ای خانوارها در ایران با سهم ۳۳ درصد، به هزینه تامین مسکن مربوط می شود. همچنین سهم دولت از کل سرمایه گذاری های سالانه بخش مسکن بین ۵/۰ تا حداکثر ۳ درصد است.
آخوندی سهم ناچیز دولت در سرمایه گذاری های بخش مسکن از یکسو و سهم قابل ملاحظه هزینه تامین مسکن در بودجه خانوار را از سوی دیگر حاوی دو پیام غیرمستقیم خطاب به سیاست گذاران دانست و در این باره گفت: این دو رقم بیانگر درجه فوق العاده زیاد حساسیت بازار مسکن به مداخله های بی جا و بدون اندیشه دولت ها در این بخش است. به این معنی که هر نوع مداخله دولتی می تواند به تورم هزینه های مسکن منجر شود.

 پیشرانه بودن مسکن، یعنی چه؟
وزیر راه وشهرسازی در ادامه سخنان خود در چهاردهمین همایش سیاست های توسعه مسکن در ایران، درباره برنامه ای که دولت برای رونق اقتصادی تدوین کرده و «مسکن» را به عنوان پیشرانه خروج از رکود در نظر گرفته است، گفت: تاکنون مطالبی دال بر ارتباط پیشین گسترده و قوی بخش مسکن با بخش های تولیدی و صنعتی عنوان شده است. در صورتی که بخش مسکن از رکود خارج شود، رونق سرمایه گذاری های ساختمانی باعث ایجاد تقاضای انواع محصولات ساختمانی و در نتیجه تحریک تولیدات صنعتی می شود و در نهایت به رشد اقتصادی می انجامد به طوری که طبق محاسبات، به ازای یک واحد افزایش در ارزش افزوده بخش مسکن و ساختمان، ۱/۲ واحد افزایش در تولید ناخالص داخلی به وجود می آید. همچنین ساخت ۷۰ مترمربع بنای ساختمانی به طور متوسط یک نفر اشتغال زایی مستقیم و ۷/۰ نفر اشتغال زایی غیرمستقیم به همراه دارد. این آمار ها لزوم تحریک مسکن برای دستیابی به تحرک اقتصادی را اثبات می کند.

 «حباب قیمت» نتیجه مداخله
وزیر راه وشهرسازی در تشریح اولین ناهنجاری بنیادین در بخش مسکن، به «هرج و مرج در حوزه سیاست گذاری مسکن» اشاره کرد و گفت: در سال های اخیر شاهد اوج مداخله دولت در بازار مسکن بودیم اما نتیجه اقدامات به ۹ برابر شدن قیمت زمین و ۶ برابر شدن قیمت مسکن در تهران و برخی شهرها منجر شد؛ به طوری که تصور بر این بود که قیمت ها در بازار مسکن با این مداخله تحت کنترل در می آید اما به قدری افزایش یافت که امروز بعد از گذشت ۵/۱ سال از تخلیه حباب مسکن، روند کاهش قیمت هنوز ادامه دارد.

  سقوط تسهیلات مسکن
آخوندی دومین ناهنجاری موجود را نتیجه و پیامد منفی مداخله بی اندازه دانست و گفت: وعده هایی که در سال های اخیر به متقاضیان مسکن از بابت ساخت و تحویل مسکن ارزان قیمت بدون نیاز به پس انداز دراز مدت داده شد، هم اکنون به شکل تخریب نظام پس انداز و سپرده گذاری در حوزه مسکن بروز کرده و باعث سقوط یک دفعه سهم بانک ها در حوزه تسهیلات مسکن و همچنین کاهش منابع سپرده گذاری متقاضیان این تسهیلات شده است.
 
 قفس های مجلل در باغات تهران
وزیر راه وشهرسازی در بیان سومین ناهنجاری بنیادین، «آشفتگی در نظام شهرسازی تهران و سایر کلان شهرها» را مورد انتقاد قرار داد و با بیان اینکه در شمال تهران، طی سال های اخیر با تخریب باغات، یکسری قفس های شیک و مجلل در قالب برج های مسکونی احداث شده است، گفت: نتیجه این نوع شهرسازی باعث تضعیف کیفیت زندگی در شهرهای بزرگ، کمبود آب، کاهش خدمات سکونتی و مشکلات متعدد زیست محیطی شده است و بارگذاری جمعیتی در شهری همچون تهران را از حد طبیعی ۵/۷ میلیون نفری که در دو دهه پیش، مشخص شده بود، به بالای ۵/۱۱ میلیون نفر رسانده است. وزیر راه وشهرسازی نتیجه این آشفتگی را اختلال در شهرها از بابت دو شاخص «قابلیت زندگی» و «قابلیت جابه جایی و تردد در سطح شهر» عنوان کرد.

 تقاضای فزاینده در راه است
وزیر راه وشهرسازی در ادامه سخنان خود در همایش سیاست های توسعه مسکن، توجه کارشناسان برنامه ریز در حوزه اقتصاد مسکن را به «تغییر ساختار تقاضا» متمرکز کرد. براساس آمارهایی که دیروز آخوندی در گزارش تفصیلی خود ارائه کرد، مشخص می شود: در فاصله دست کم یک دهه آینده، اگرچه روند رشد «جمعیت»، شیب ملایم سال های اخیر را ادامه خواهد داد؛ اما میزان نرخ رشد جمعیت نسبت به سال های قبل کمتر می شود و در مقابل، نرخ رشد تعداد «خانوار»ها شیب تندتری می گیرد. پیش بینی ها حکایت از آن دارد که جمعیت کشور در حداقل یک دهه آینده، ۱۶ درصد افزایش پیدا می کند؛ در حالی که تعداد خانوارها رشد ۳۳ درصدی را تجربه می کند. مقایسه دو نرخی که برای رشد جمعیت و رشد تعداد خانوارها در فاصله های سال های ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۵ ازسوی جمعیت شناسان برآورد شده است، نشان می دهد: متقاضیان جدید در بازار مسکن، خانوارهایی با بُعد کم خواهند بود که براین اساس، ساخت وسازهای جدید باید متناسب با ویژگی های تازه متقاضیان باشد.
گزارش وزیر راه وشهرسازی تاکید می کند: روند تندتر بودن نرخ رشد خانوار در مقایسه با نرخ رشد جمعیت، مربوط به سال های آینده نیست، بلکه در سال های اخیر نیز بروز کرده است. در فاصله سال های ۷۵ تا ۹۰، جمعیت کشور ۲۵ درصد افزایش پیدا کرد و از ۶۰ میلیون نفر به ۷۵ میلیون نفر رسید؛ در حالی که بُعد خانوار رشد منفی پیدا کرد و اعضای خانوارها از ۸/۴ نفر در سال ۷۵ به ۵/۳  نفر در سال ۹۰ رسید؛ این به آن معنی است که رشد جمعیت صرفا در افزایش حجم خانوارها تحقق پیدا نکرده، بلکه به شکل افزایش تعداد خانوار بوده است. نرخ رشد سالانه جمعیت از ۹۶/۱ در دهه ۷۰ به ۲۹/۱ درصد رسید، اما نرخ رشد خانوار صعودی بود و از ۵/۲ درصد به ۸۹/۳ درصد افزایش پیدا کرد. آخوندی با بیان اینکه باید نرخ رشد جمعیت از مبنای برنامه ریزی های تامین مسکن خارج شود و «نرخ رشد خانوار» ملاک عمل سیاست گذاران قرار بگیرد، تصریح کرد: کشوری که نرخ رشدسالانه خانوار در آن به مرز ۴ درصد رسیده است، عملا با تقاضای فزاینده روبه رو است. به خصوص اینکه طبق برآوردهای جمعیتی، بُعد خانوار از ۵/۳ نفر کنونی باز هم کمتر می شود و به ۱۲/۳ نفر در سال ۱۴۰۵ خواهد رسید که این با توجه به تداوم افزایش جمعیت، به معنای رشد بیشتر تعداد خانوارها از ۲۱ میلیون کنونی به ۲۸ میلیون خانوار در آن سال خواهد بود.
پیش بینی شده است در فاصله ۱۲ سال آینده، جمعیت کشور۱۶ درصد افزایش پیدا می کند و از ۷۵ میلیون نفر کنونی به ۸۷ میلیون نفر می رسد؛ اما نرخ رشد خانوارها حدود ۳۳ درصد خواهد بود. آخوندی با بیان اینکه در سال های اخیر، خصوصیات عرضه مسکن با تقاضا هماهنگ نبوده است، تاکید کرد: حجم ساخت وسازهای مسکونی در ۳۰ سال گذشته مناسب بوده است، اما همواره تعداد خانوارهای فاقد مسکن یا خانوارهای ساکن در یک اتاق نیز حجم قابل تاملی داشته است، به طوری که هم اکنون با کمبود یک میلیون و ۱۶۲ هزار واحد مسکونی در بازار روبه رو هستیم و ۵/۱ میلیون خانوار نیز در خانه های یک اتاقه و بدمسکن، سکونت دارند.بنابراین عرضه باید با ویژگی های تقاضا هماهنگ شود.

 ۴ واقعه در بازار مسکن
وزیر راه وشهرسازی در پایان سخنرانی خود با بیان اینکه برای توانمندسازی تقاضای مسکن و همچنین عرضه های جدید، برنامه ریزی ها در دست انجام است، گفت: دولت یازدهم، ۴ واقعه مهم در بازار مسکن را شامل تکمیل مسکن مهر، بافت فرسوده، راه اندازی ابزارهای مالی جدید برای تامین مالی ساخت و همچنین راه اندازی صندوق های پس انداز در بانک ها برای تامین مالی تقاضای مسکن پیش رو دارد.

 سرمایه های هنگفت در خانه های بدون متقاضی
در همایش دیروز، حامد مظاهریان رئیس همایش و معاون امور مسکن وزارت راه وشهرسازی، فهرست ۱۰ چالش نیرومند بر سر راه سیاست گذاری های جدید بخش مسکن را تشریح کرد. مظاهریان اولین چالش را ناکارآمدی نظام مالی تامین مسکن عنوان کرد و درباره آن گفت: سرمایه های هنگفتی از طرف بانک ها برای ساخت وسازهایی مصرف شده که برای خانه های احداث شده از این محل، هم اکنون تقاضا وجود ندارد. این خود دومین چالش بزرگ پیش روی بازار است. وی تورم زمین را چالش سوم معرفی کرد و گفت: برای تامین ۱۲ میلیون واحد مسکونی مورد نیاز طی ۱۲ سال آینده، ۴۵ هزار هکتار زمین مورد نیاز است و برای تامین این حجم قطعات، باید اصلاحاتی در سیاست های بازار زمین صورت بگیرد.
مظاهریان نوسانات ادواری در بازار مسکن و بروز دوره های رکود و رونق را نیز چالش بعدی و عامل موثر در بروز اختلالات سرمایه گذاری و جهش های قیمتی دانست و گفت: ناکارآمدی سیاست های توسعه شهری و همچنین نامشخص بودن رابطه مدیریت شهری با مباحث مسکن اجتماعی نیز از جمله چالش های موجود است به گونه ای که برخی مدیران شهری نسبت به مسوولیتی که در برابر محیط زیست شهرهای تحت مدیریت شان دارند، بیگانه هستند و مقررات ساخت وساز تناسبی با وضعیت حاد شهرها ندارد.
معاون امور مسکن همچنین از نبود نظام تامین مسکن اجتماعی فراگیر و شکاف طبقاتی موجود در بازار تقاضا به عنوان چالش بعدی نام برد. عدم تطابق ساخت وسازها با تنوع و میزان نیاز مسکن نیز مشکل دیگر بازار مسکن است که معاون وزیر خواستار برنامه ریزی از طرف کارشناسان برای حل آن شد. مظاهریان به بافت فرسوده به عنوان چالش نهم اشاره کرد و درباره چالش دهم نیز گفت: هم اکنون شاخص دسترسی به مسکن در ایران براساس متوسط درآمد خانوارها و میانگین قیمت مسکن ۱۲ سال است که در مقایسه با زمان انتظار رایج در دنیا برای صاحب خانه شدن، عدد بالایی است. با این حال بنا داریم، شاخص دسترسی به مسکن را تا سال ۱۴۰۵ به حدود ۸ سال کاهش دهیم.

همدردی با صاحبان مسکن مهر
وزیر راه وشهرسازی دیروز در حاشیه همایش سیاست های توسعه مسکن، در جمع خبرنگاران اعلام کرد: «با افرادی که در مسکن مهر ثبت نام کرده اند اما هنوز واحدهای خود را تحویل نگرفته اند، همدردی می کنم و برای این منظور، برنامه تکمیل نیمه کاره های مسکن مهر به یکی از 4 برنامه محوری وزارت راه وشهرسازی و دولت یازدهم تبدیل شده است.«
عباس آخوندی در خصوص آخرین مراحل پیشرفت مذاکره در بانک مرکزی برای افزایش وام خرید مسکن گفت: بانک مرکزی در حال بررسی و تصویب طرح صندوق های پس انداز مسکن برای پرداخت تسهیلات خرید است. ضمن اینکه بانک مسکن نیز اخیرا پیشنهادهای خود را برای افزایش وام خرید ارائه کرد.
آخوندی، آنچه را که اخیرا به نقل از مدیرعامل بانک مسکن در یکی از خبرگزاری ها مبنی بر «مخالفت بانک مرکزی با انحصار شکنی از پرداخت وام خرید مسکن» منتشر شد، به نوعی تکذیب کرد و درباره آن گفت: تصور نمی کنم بانک مرکزی مخالف بسط و توسعه صندوق پس انداز مسکن از بانک مسکن به سایر بانک ها باشد.