بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : شنبه 13 دى 1393      12:10

دمای معکوس بازار مسکن

اقتصاد ایرانی: بازار مسکن در «پاییز»، دمایی متفاوت به خود گرفت و به میزان جزئی افزایش یافت. قیمت مسکن در تهران بعد از کاهش ممتد طی ۴ ماه منتهی به پایان مهر، در آبان و آذر به ترتیب ۵/۰ درصد و ۷/۰ درصد رشد کرد و تحت تاثیر این تغییرات ماهانه، بیشترین رشد نقطه ای سال ۹۳ به اندازه ۶ درصد برای فصل پاییز رقم خورد. هم اکنون میانگین قیمت آپارتمان، متری ۱/۴ میلیون تومان است. در کارنامه ۹ ماهه بازار مسکن، نقش سه وزنه بر قیمت ها قابل مشاهده است.
بازار مسکن در دو ماه آخر پاییز، تحت تاثیر رفتار متفاوت کنشگران، از مسیری که طی نیمه اول امسال پیموده بود، فاصله گرفت و دو رکورد برای سومین فصل سال ۹۳ به ثبت رساند.
به گزارش دنیای اقتصاد، این گزارش از آخرین اطلاعات مربوط به نوسان قیمت مسکن و حجم معاملات آپارتمان در شهر تهران حاکی است روند کاهش منظم قیمت مسکن که در کل تابستان و ثلث اول پاییز امسال، به صورت ۴ ماه ممتد برقرار بود و میانگین ارزش واحد های مسکونی در تهران را از مترمربعی ۴ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در خرداد ۹۳ به سطح ۴ میلیون تومان در پایان مهر۹۳ رساند، نه تنها طی دو ماه گذشته متوقف شده که به صورت جزئی حالت افزایشی نیز گرفته است؛ طوری که هم اکنون متوسط قیمت به خاطر «رشد ماهانه» ۵/۰ درصدی در آبان و ۷/۰ درصدی در آذر، تا سطح ۴ میلیون و ۱۱۰ هزار تومان بالا آمده است.
تا پیش از پاییز۹۳، غلبه سه نوع وزنه شامل «رکود»، «انتظار کاهش بیشتر قیمت به واسطه کاهش تورم» و همچنین «امید به اجرای قریب الوقوع برنامه های جدید دولت» باعث شده بود جریان تخلیه حباب قیمت مسکن که از تابستان سال ۹۲ برقرار شد، تداوم یابد و حتی با گذر از ماه های ابتدایی سال جاری، این شتاب کاهش قیمت، تشدید نیز شود؛ اما در حال حاضر وضعیت بازار کمی تغییر کرده است.
شیب متفاوت در نوسان ماهانه قیمت مسکن طی دو ماه اخیر، باعث ثبت دو  رکورد برای پاییز بازار شد؛ از یکسو «دمای پاییزی بازار مسکن در مسیر معکوس این فصل، افزایش یافت» و از سوی دیگر «نرخ رشد نقطه ای قیمت در سومین فصل سال ۹۳ به بیشترین حد در قیاس با دو فصل اول رسید».
درباره این دو رکورد، آمارهای دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن که از سامانه رهگیری معاملات استخراج شده است، نشان می دهد دمای بازار مسکن تهران در فصل پاییز افزایش پیدا کرده است. قیمت مسکن که در مهرماه ۵/۲ درصد نسبت به شهریور کاهش یافته بود در ماه های آبان و آذر با رشد خفیف ماهانه همراه شد. متوسط قیمت در آبان ماه ۴۹/۰ درصد نسبت به مهر و در آذرماه نیز ۶۶/۰ درصد نسبت به آبان افزایش پیدا کرد. برآیند افت وخیزهای سه ماه اخیر باعث شد متوسط قیمت مسکن در فصل پاییز ۹۳ رقمی معادل ۶ درصد نسبت به پاییز ۹۲ افزایش پیدا کند که این میزان رشد نقطه ای در پاییز امسال در مقایسه با رشد نقطه ای دو فصل اول ۹۳، بیشترین افزایش محسوب می شود. در بهار امسال متوسط قیمت مسکن در تهران ۲ درصد نسبت به بهار پارسال کاهش یافت و در تابستان امسال نیز این شاخص ۶/۵ درصد افزایش پیدا کرد که به این ترتیب هر دوی این نرخ های رشد نقطه ای، کمتر از رشد ۶ درصدی پاییز بوده است. براساس این گزارش، میانگین قیمت مسکن در فصل پاییز امسال به سطح مترمربعی ۴ میلیون و ۹۰ هزار تومان رسید. همچنین در حال حاضر سطح قیمت -با استناد به متوسط قیمت در پایان آذر ماه- حدود مترمربعی ۴ میلیون و ۱۱۰ هزار تومان است.

 
برداشت «ثبات» از وضعیت کنونی
اگر چه بررسی رفتار ماهانه قیمت مسکن، بیانگر «تغییر با شیب فوق العاده جزئی» در ماه های پاییز است، اما برآیند نوسانات بلندمدت ماه های اخیر حکایت از نوعی «ثبات و به پایداری رسیدن بازار مسکن» دارد. آنچه این موضوع را تایید می کند، معدل ۹ ماهه قیمت و همچنین نرخ بازدهی بازار مسکن در این مدت است. میانگین قیمت مسکن در تهران در ۹ ماه اول امسال –مترمربعی ۴ میلیون و ۱۴۰ هزار تومان- فقط ۲/۳ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده است؛ در حالی که معدل قیمت در ۹ ماه اول سال ۹۲ نزدیک به ۵۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۱ رشد کرده بود و عملا به یک جهش و صعود اساسی دچار شده بود. از سوی دیگر، نرخ بازدهی مسکن در ۹ ماه اول امسال به زیان ۱/۲ درصدی سفته بازها منجر شد؛ به این معنی که متوسط قیمت آپارتمان های مسکونی در پایان آذرماه امسال حدود ۲ درصد نسبت به ابتدای سال کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که زیان ۶ ماه اول امسال این بازار حدود ۳ درصد برآورد شده بود. به این ترتیب، درباره وضعیت کنونی بازار مسکن می توان گفت: در حال حاضر سرعت کاهش قیمت مسکن نسبت به نیمه اول سال ۹۳ کمتر شده و حتی در برخی ماه ها افزایش جزئی «زیر یک درصد» نیز در حال بروز است؛ اما این تغییر در شیب نوسان قیمت، هنوز به معنای «پایان قطعی روند تخلیه حباب» یا «آغاز دوره جدید افزایش قیمت» نمی تواند تلقی شود؛ بلکه برداشت کارشناسان از این شرایط، حرکت بازار به سمت «پایداری نسبی و البته منطبق شدن بازار با خصلت ماه های پایانی سال» است. آنچه تفاوت امیدوارکننده بین بازار مسکن ۹۳ و شرایط سال ۹۲ را برجسته تر می کند، میزان افزایش متری قیمت در هر یک از این دو سال است. در طول ۱۲ ماه سال ۹۲، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در معاملات از حدود ۷/۳ میلیون تومان در فروردین به ۲/۴ میلیون در اسفند رسید و در کل، مترمربعی ۵۰۰ هزار تومان ظرف ۱۲ ماه به ارزش آپارتمان ها افزوده شد. اما در طول ۹ ماه گذشته از سال ۹۳ تنها حدود ۲۰۰ هزار تومان به قیمت هر مترمربع واحدمسکونی اضافه شده است.

 
کمرنگ شدن اثر وزنه ها
آنچه در حال حاضر باعث توقف جریان تخلیه حباب قیمت مسکن در دو ماه اخیر شده است را باید در کم شدن اثر سه وزنه موثر در بازار دانست.
وزن وزنه اول که همان «رکود» است در آذرماه به حداقل رسید؛ به طوری که حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران در ماه آذر ۳۷ درصد نسبت به آبان افزایش پیدا کرد. هرچند افزایش ماهانه معاملات مسکن به صورت پراکنده طی ۸ ماه اول امسال نیز اتفاق افتاد؛ اما میزان رشد آذر بعد از رشد معاملاتی اردیبهشت، بیشترین اقبال به خرید در طول سال ۹۳ بود؛ بنابراین شدت رکود رو به کم شدن است. این موضوع را فعالان بازار نیز تایید می کنند.
از سوی دیگر «تورم» به عنوان وزنه دوم موثر بر شیب نوسان قیمت مسکن نشان داد که در ماه آذر، برخلاف ماه های قبل، به طور قابل ملاحظه ای، افزایش پیدا کرده است. نرخ تورم ماهانه در آذرماه امسال با ثبت بیشترین افزایش در طول ۹ ماه سال ۹۳، به سطح ۹/۱ درصد رسید. تغییر مسیر حرکت تورم در آذر با شدتی به مراتب کمتر، در منحنی نوسان قیمت مسکن منعکس شده است. پیش تر، کارشناسان اقتصاد مسکن درباره رفتار تورم مسکن در سال ۹۳ تاکید کرده بودند: امسال بین نوسان قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی، بیشترین همخوانی به وجود می آید، طوری که انتظار می رود قیمت مسکن در سطحی کمتر از تورم، نوسان کند و در نهایت، نرخ رشد مسکن از تورم بالاتر نرود. این پیش بینی از ابتدای امسال تاکنون، همواره محقق شده و حتی در آذرماه امسال به رغم افزایش قیمت مسکن، اما نرخ رشد آن حدود یک سوم تورم ماهانه آذر بوده است. درباره «امید به اجرای قریب الوقوع برنامه های جدید دولت» به عنوان سومین وزنه موثر بر قیمت مسکن نیز هم اکنون مشخص شده، انتظاری که متقاضیان مسکن به عنوان کنشگران اصلی بازار از به نتیجه رسیدن برنامه هایی همچون افزایش وام خرید داشتند در مقایسه با اوایل امسال، تضعیف شده است. اوایل امسال، سمت تقاضا با امیدواری زیاد به سه رقمی شدن تسهیلات خرید مسکن، در معاملات خود تاخیر به وجود آورد تا حداکثر در نیمه دوم سال ۹۳ بتواند به کمک وام حداقل ۸۰ میلیون تومانی، خرید خود را از بازار مسکن انجام دهد اما اکنون با نزدیک شدن به پایان سال ۹۳، این گروه به این جمع بندی رسیده که اگر از سطح کنونی قیمت مسکن بهره برداری نکند ممکن است در سال آینده به واسطه احتمال توقف روند کاهش قیمت، شرایط نسبی در بازار سخت تر شود. بنابراین، افزایش ماه گذشته معاملات خرید مسکن در تهران را شاید بتوان براساس این برداشت ذهنی سمت تقاضا و البته سبک شدن اثرات دو وزنه دیگر، تجزیه و تحلیل کرد.

 
شرایط فصل جدید
اکنون فعالان بازار مسکن درباره اوضاع فصل زمستان با دو پیش فرض روبه رو هستند؛ گروهی معتقدند باز هم قیمت مسکن کاهش پیدا می کند و گروه دیگر احتمال افزایش بیشتر قیمت را مطرح می کنند. در این میان، بررسی های کارشناسی و پیش بینی هایی که با لحاظ همه پارامترهای موثر بر بازار و همچنین تجربه دوره های مشابه سال های گذشته، انجام شده است نشان می دهد: در فصل جاری آنچه بیش از همه گزینه ها، به عنوان سناریوی غالب می تواند مورد توجه قرار بگیرد «حرکت آهسته تورم مسکن در کانال پایین تر از تورم عمومی» است.
کارشناسان درباره این سناریو معتقدند: همه ساله در فصل پایانی سال، حجم خرید و فروش های مصرفی در بازار مسکن افزایش نسبی پیدا می کند و در یکی دو سال اخیر حتی بازار شاهد رکوردزنی بیشترین معاملات در بهمن ماه بوده است. به عنوان مثال در بهمن سال ۹۱، حجم خرید مسکن به ۲۷ هزار فقره رسید در حالی که در سایر ماه های آن سال بین ۱۷ هزار تا حداکثر ۲۴ هزار فقره مبایعه نامه در تهران تنظیم شده بود. در بهمن سال ۹۲ نیز حجم خرید مسکن رتبه دوم بیشترین معاملات ماهانه بعد از اردیبهشت آن سال را به خود اختصاص داد. بنابراین، انتظار می رود در دو ماه پیش رو، اقبال به خرید بیشتر شود. در چنین فضایی، اگر چه افزایش تقاضای خرید مسکن می تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود، اما چون تورم عمومی کماکان تحت کنترل دولت و بانک مرکزی خواهد بود و از همه مهم تر، قیمت مسکن همچنان در وضعیت تخلیه حباب به سر می برد، در نتیجه امکان افزایش قابل ملاحظه قیمت در ماه های آتی قابل انتظار نیست.

 ۴
خصلت زمستان ۹۳
جمع بندی های کارشناسی درباره زمستان ۹۳ بازار مسکن نشان می دهد: در فصل کنونی، معاملات مسکن ۴ خصوصیت متفاوت پیدا می کنند.
مهم ترین خصلت این فصل در سال جاری، «ثبات نسبی در قیمت» است. در حال حاضر قیمت مسکن به پایین ترین سطح رسیده و اگرچه مشروط به شرایط کلان اقتصادی، احتمال کاهش بیشتر وجود دارد، اما گزینه قوی این خواهد بود که در ماه های آینده نوسانات خفیف زیر یک درصد بروز کند.
خصلت دوم بازار، تبعیت تورم مسکن از تورم عمومی است و خصلت سوم نیز نزدیک شدن به زمان پایان رکود مسکن می تواند باشد. «شروع خرید های شب عید» و «نبود قدرت واقعی خرید» نیز دو خصلت دیگر این فصل سال است که برآیند این دو می تواند مسیر رشد نسبی معاملات مسکن بدون افزایش شدید قیمت را در بازار رقم بزند.

 
پایان «سیاست صبر» در متقاضیان مسکن؟
یک کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن درباره علت «کم شدن شدت کاهش قیمت مسکن در فصل پاییز» معتقد است: با لحاظ رفتار های دو سمت بازار مسکن می توان نتیجه گرفت قیمت ها در بازار مسکن به کف رسیده اند و براساس منطق اقتصادی، چنانچه پارامترهای درونی و برونی موثر بر بازار طی ماه های آینده، با تغییر آنچنانی همراه نشوند، واکنش قیمتی در بازار مسکن نخواهیم داشت. بهروز ملکی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: اتخاذ «سیاست صبر» در سمت تقاضا رو به پایان است و گروهی از متقاضیان به این نتیجه رسیده اند که باید از ماحصل ۱۵ ماه افت مداوم قیمت مسکن بهره برداری کرد. تعداد معاملات مسکن در پاییز ۹۳ نسبت به پاییز ۹۲ حدود ۵۵ درصد افزایش یافت. با این حال نگاه ویژه به سمت عرضه نیز نشان می دهد بازار مسکن هم اکنون با حجم بالایی واحد فروش نرفته روبه رو است بنابراین افزایش معاملات نمی تواند به تحریک قیمت منجر  شود. این کارشناس مسکن، محتمل ترین سناریو در زمستان امسال را «نوسانات خفیف» شبیه آنچه در پاییز رخ داد، دانست و گفت: در بازار مسکن، از افت و خیزهای جزئی قیمت معمولا چشم پوشی می شود و کارشناسان این وضعیت را «ثبات و پایداری نسبی» توصیف می کنند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir