بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : شنبه 20 دى 1393      13:2

سکته ساختمانی در پایتخت

اقتصاد ایرانی: افت ۶۰ درصدی تیراژ ساخت آپارتمان در تهران طی ۸ ماه اول امسال، رکورد «عمق» رکود مسکن را برای سال ۹۳ به ثبت رساند. تازه ترین آمار صدور پروانه های ساختمانی نشان می دهد میانگین ماهانه «عرضه جدید» مسکن در پایتخت از سطح نیاز پایین تر آمده و از ساخت ۲۰ هزار واحدمسکونی طی ماه های سه سال گذشته به حدود ۹ هزار واحد در ۸ ماه اخیر رسیده است. با تشدید رکود در پاییز، حجم احداث به ۴ هزار آپارتمان در ماه نیز نزول کرده است. پیامد وضعیت فعلی که در ۱۰ سال گذشته بی سابقه بوده، بررسی شده است.
کاهش بی سابقه ساخت وسازهای مسکونی در شهر تهران طی ماه های اخیر، نرخ «عرضه جدید» آپارتمان در پایتخت را به کمتر از «کف نیاز» بازار رسانده و باعث شده رکورد « عمق رکود مسکن» برای سال ۹۳ به ثبت برسد.
بعد از اعلام هفته گذشته مرکز آمار ایران در خصوص کاهش ۴۶ درصدی ساخت وساز در کل کشور طی بهار۹۳ و افت ۵۰ درصدی همین شاخص در تهران، دو روز پیش این گزارش به اطلاعات تازه ای دست پیدا کرد که وضعیت ساخت وساز جدید در تهران طی ۸ ماه امسال را نامناسب تر از نیمه اول توصیف می کند.

به گزارش دنیای اقتصاد، از تازه ترین آمار مربوط به صدور پروانه های ساختمانی حاکی است: انقباضی که نیمه اول امسال در فعالیت بسازوبفروش ها به وجود آمد و تیراژ ساخت وساز را در مدت ۶ ماه، ۵۱ درصد کاهش داد، هم اکنون تشدید شده و تحت تاثیر آن، حجم ساخت مسکن طی ۸ ماه اول امسال در پایتخت ۶۰ درصد و در دو ماه اخیر بیش از ۸۰ درصد نسبت به مدت مشابه پارسال افت کرده است. در شهر تهران از ابتدای فروردین سال ۹۳ تا پایان آبان ، فقط ۷۳ هزار و ۵۳۰ واحدمسکونی جدید ساخته شده است در حالی که، سال گذشته در همین فاصله زمانی، برای احداث ۱۸۳ هزار و ۳۸۰ واحد مسکونی مجوز ساخت توسط شهرداری صادر شد. تحت تاثیر افت ۶۰ درصدی تیراژ ساخت مسکن در تهران، میانگین ماهانه «عرضه جدید» آپارتمان در سال جاری به حدود ۹ هزار واحدمسکونی رسیده؛ ضمن اینکه تیراژ ماهانه ساخت از حدود ۱۰ هزار واحد در ماه های ابتدایی سال ۹۳ به سطح ۴ هزار واحد در یکی دو ماه اخیر تبدیل شده است. این در حالی است که بررسی های رسمی متولیان بخش مسکن -که اواخر سال گذشته و اوایل امسال درباره حجم نیاز مسکن در کل کشور طی سال های ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۵انجام شد- نشان می دهد: در پایتخت با احتساب سه پارامتر «تقاضای انباشت»، «نرخ تخریب ساختمان» و «تشکیل خانوارهای جدید ناشی از ازدواج»، حجم حداقلی نیاز ماهانه مسکن رقمی معادل ۱۰ هزار واحد مسکونی است به این معنی که در شرایط طبیعی باید سالانه ۱۲۰ هزار واحد مسکونی جدید در تهران ساخته شود. اما کارنامه بسازوبفروش ها طی ۸ ماه اول امسال بیانگر آن است که برآیند میزان «عرضه جدید» ماهانه در تهران حدود ۱۰۰۰ واحد مسکونی از مرز «نیاز مسکن» پایین تر آمده است. این فاصله براساس میانگین ۸ ماه ساخت وساز در ماه های گذشته از سال ۹۳ محاسبه شده است، اما در ماه های مهر و آبان امسال که صدور پروانه های ساختمانی نسبت به نیمه اول سال کمتر شد، به ترتیب ۵۹۰۰ واحد و ۴۱۰۰ واحد مسکونی جدید در پایتخت ساخته شده که به این ترتیب می توان گفت در پاییز امسال نرخ احداث مسکن به حدود نصف نیاز موجود در بازار رسیده است. کارشناسان مسکن با اشاره به «دور از انتظار نبودن تکرار رفتار پاییزی بسازوبفروش ها در فصل زمستان»، احتمال می دهند: کل «عرضه جدید» سال ۹۳ در تهران به ۱۲۰ هزار واحدمسکونی نرسد و عملا بازار مسکن بعد از سه سال «مازاد عرضه»، با نوعی بی تعادلی در برابر «نیاز مسکن» روبه رو شود.

 
اثبات رکود بی سابقه از روی آمار
بررسی ها از نزول ساخت وساز مسکونی در سال جاری حاکی است: رکودی که در سال ۹۳ دامن بازار عرضه جدید مسکن را گرفت در ۱۰ سال گذشته بی سابقه بوده است.
امسال در بازار مسکن، به عنوان سال دوم رکود از دوره چهارم رونق و رکود محسوب می شود. معمولا در سال دوم رکود مسکن، ارقام مربوط به دو شاخص «افت قیمت» و «کاهش ساخت وساز» به حداکثر سطح ممکن در مقایسه با سال اول، می رسد.
پارسال به عنوان سال اول رکود، حجم ساخت وسازهای مسکونی در شهر تهران بعد از دو سال رونق کم سابقه، ۵ درصد کاهش یافت. اما امسال این حجم عرضه جدید، تا این لحظه ۶۰ درصد افت نشان می دهد. افت ۶۰ درصدی مربوط به میانگین ۹ ماهه است در حالی که در دو ماه اخیر، نرخ کاهش عرضه از ۸۰ درصد هم تجاوز کرده است. بازار مسکن از سال ۸۳ تاکنون، این میزان نزول عرضه را به خود ندیده بود. تا پیش از کاهش ۶۰ درصدی ساخت وساز در سال ۹۳، بیشترین افت عرضه جدید در تهران، در سال ۸۸ که اوج رکود مسکن دوره سوم به حساب می آید، رخ داد. در سال ۸۸ همزمان با کاهش ۱۴ درصدی قیمت مسکن در تهران، ساخت وساز نیز ۴۳ درصد افت کرد. در حال حاضر در تهران، اگرچه معاملات خرید مسکن طی ماه های اخیر به طور نسبی افزایش پیدا کرده و شتاب کاهش قیمت تا حدودی کند شده، اما سرمایه گذاری های ساختمانی به عنوان موتور اصلی رکود و رونق، همچنان در وضعیت رکودی قرار دارد؛ به رغم توقف روند کاهش قیمت مسکن در پاییز امسال و حتی افزایش ۳ درصدی میانگین ۹ ماهه قیمت در سال جاری نسبت به مدت مشابه پارسال و همچنین افزایش حدود ۲۰ درصدی معاملات خرید در فصل گذشته نسبت به پاییز ۹۲، اما در ساخت وساز، بازار شاهد تشدید نزول عرضه جدید است. افت بی سابقه «عرضه جدید» مسکن در سال جاری، درست بعد از سه سال صعود مداوم ساخت وساز اتفاق افتاده است. سال ۹۰ در شهر تهران، «عرضه جدید» یا همان ساخت وسازهای مسکونی برای اولین بار از مرز ۲۰۰ هزار واحدمسکونی در سال، عبور کرد و ۵۳ درصد افزایش یافت. در سال ۹۰، اگرچه هنوز قیمت مسکن به اوج نرسیده بود اما «رونق زودرس» در سمت عرضه که تحت تاثیر مقررات ساختمانی از جمله طرح تفصیلی، تحریک شده بود، ساخت وساز را با رشد ۵۳ درصدی مواجه کرد. در سال ۹۱ به عنوان اوج رونق مسکن –قیمت در این سال ۵۰ درصد افزایش یافت- بیشترین حجم ساخت وساز معادل ۲۵۳ هزار واحدمسکونی جدید در تهران رقم خورد. با این حال اگرچه در سال ۹۲، به عنوان سال اول رکود ساخت وساز ۹ درصد کاهش یافت، اما حجم واحدهای جدید شروع به ساخت، همچنان سطح بالای ۲۰۰ هزار واحد را حفظ کرد و در کل، ۲۳۹ هزار واحد مسکونی در سال گذشته در تهران ساخته شد.

زمان بروز آثار رکود سنگین
تیراژ ساخت ماهانه حدود ۲۰ هزار واحد مسکونی در تهران طی سال های ۹۰ و ۹۱ و ۹۲، بازار مسکن پایتخت را با «مازاد عرضه» روبه رو کرد و باعث شد قیمت مسکن در بهار۹۳ از نقطه اوج فرو بریزد. اما وضعیت فعلی بازار که «عرضه جدید» ۶۰ درصد نسبت به پارسال کاهش پیدا کرده، نگران کننده است. مجموع ساخت وسازهای ۸ ماه اول امسال در تهران، حجم عرضه جدید را به سطح پایین مرز نیاز مسکن رسانده است. هم اکنون بازار ساخت، در «مرز عرضه» قرار گرفته و پیامد آن، می تواند از سال ۹۵ به بعد، به شکل کمبود آپارتمان بروز کند. این در حالی است که بازار سال ۹۴ به دلیل وضعیت مطلوب ساخت وسازهای سال ۹۱ و ۹۲، مشکل آنچنانی از ناحیه عرضه نخواهد داشت. تازه ترین آمار از ساخت وسازهای مسکونی در کل کشور نیز حکایت از آن دارد که در ۴ ماه اول امسال ۱۵۳ هزار واحدمسکونی جدید ساخته شده که ۳۷ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۲ کاهش نشان می دهد.  نزول ساخت کشوری مسکن نسبت به افت ۴۶ درصدی بهار ۹۳، اندکی بهبود پیدا کرده است. در چند روز گذشته، برخی کارشناسان نظرات قابل تاملی درباره نحوه تاثیرگذاری رکود عرضه مسکن، عنوان کردند و مثلا گفته اند «افت ساخت وساز در سال ۹۳ باعث جهش قیمت مسکن در سال ۹۴ خواهد شد»! این افراد برای اثبات ادعای خود حتی آمار غلط داده و اعلام کرده اند «بعد از رکود سال ۹۰، قیمت مسکن در سال ۹۱ با افزایش حدود ۱۴۰ درصدی روبه رو شد»!  هر دو دسته این اظهارنظرات غلط و غیرواقعی است؛ اول اینکه، از آنجا که ساخت وساز پروسه ۲ ساله دارد، در نتیجه کاهش آن در سال جاری، اثر خود را در سال ۹۵ می گذارد. دوم اینکه؛ سال ۹۰ نه تنها رکود نبود که سال اول رونق بعد از رکود ۸۸ بود طوری که قیمت مسکن، ۱۴ درصد و ساخت وساز ۵۳ درصد رشد کرد. از طرفی، طبق گزارش های رسمی مرکز آمار و دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی، در سال ۹۱ متوسط قیمت مسکن در تهران ۵۰ درصد افزایش پیدا کرد نه ۱۴۰ درصد. بنابراین، اگرچه رکود سنگین ساخت وساز و رکوردزنی آن در سال ۹۳، برای آینده بازار مسکن هزینه زا است، اما در صورتی که جوسازی ها و تحلیل های نادرست، مهار شود، تبعات منفی این رخداد، لااقل در سال آینده بروز نمی کند


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir