بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : سه شنبه 7 بهمن 1393      11:15

نفس‌تنگی در بازار مسکن

اقتصاد ایرانی: بازار معاملات مسکن از «وضعیت قرمز» رکود نیمه اول سال فاصله گرفته و حجم فروش آپارتمان در تهران طی دو ماه اخیر ۱۶ درصد افزایش یافته؛ اما با این حال، مشاوران املاک از نفس تنگی در بخش وسیعی از بازار خبر می دهند و می گویند: هم اکنون به رغم تخلیه «حباب»، سطح فعلی قیمت مسکن هنوز بالاتر از قدرت خرید طبقه میانی است. رشد نسبی معاملات، مدیون واحدهای کوچک است؛ اما فروش آپارتمان های متراژ متوسط نوساز در محله های برخوردار تهران که قیمت برخی از آنها به کمتراز ۵۰۰ میلیون تومان رسیده، معطل وام خرید مانده است.
بازار معاملات مسکن مطابق آنچه آمارهای رسمی و تحلیل های کارشناسی تصویر می کند، از «وضعیت قرمز» عبور کرده و حجم خرید وفروش آپارتمان در تهران با رشد ناچیز ولی امیدوارکننده رو به افزایش است، اما در بخش وسیعی از این بازار، همچنان «نفس تنگی» وجود دارد.
به گزارش دنیای اقتصاد، هم اکنون اگرچه «حباب» قیمت مسکن تخلیه شده و توقف روند کاهش قیمت ها در یکی دو ماه اخیر، از مقاومت برای افت بیشتر حکایت دارد اما سطح فعلی قیمت فروش آپارتمان های «متراژ متوسط» همچنان بالاتر از سطح حداقلی «قدرت مالی» خریداران قرار دارد.
این نابرابری بین سطح قیمت تعدیل شده و توان خرید ترمیم نشده، بازار مسکن را در ایستگاه پایانی رکود معطل گذاشته است طوری که طبق ارزیابی های انجام شده از سوی سه طیف سیاست گذاران، فعالان و صاحب نظران بازار مسکن، تنها ابزاری که در وضع موجود، می تواند فروش آپارتمان های به قیمت رسیده را تسهیل کند، تصویب طرح فراموش شده «۱۰۰ میلیون وام خرید مسکن» است. تحقیقات میدانی نشان می دهد: در محله های برخوردار تهران از جمله مناطق ۴ و۵، مشاوران املاک در فایل های خود، متوسط «قیمت پیشنهادی» آن دسته از آپارتمان هایی را که دارای عمربنای کم و مناسب دهک های میانی و خانوارهای نه چندان پرجمعیت است – مساحت بین ۶۵ تا  مترمربع- مترمربعی ۵/۴ تا حداکثر ۶ میلیون تومان تعیین می کنند طوری که در مناطق بالاتر، مالکان این نوع واحدهای مسکونی، آمادگی عرضه به قیمت متری ۷ میلیون تومان هم دارند. این سطح قیمت در اوایل سال گذشته، عمدتا برای مناطق پایین شهر تعیین می شد اما در حال حاضر تحت تاثیر افت کم سابقه شتاب قیمت مسکن از ۷۱ درصد بهار ۹۲ به ۳ درصد ماه های اخیر، میانگین قیمت آپارتمان نه تنها در کل پایتخت که در مناطق شمالی نیز کاهش پیدا کرده است. سطح کنونی قیمت ، متوسط بهای خرید یک واحد ۷۵ متری نوساز در محله های مناسب شهر تهران را به ۴۰۰ تا ۵۵۰ میلیون تومان رسانده است.  مشاوران املاک می گویند: متقاضیان این واحدها در ماه های اخیر، جست و جو در بنگاه ها را شروع کرده اند و تمایل به خرید دارند اما حداکثر توان مالی این گروه، ۷۰درصد قیمت را پوشش می دهد و اگر در این میان، تکلیف سقف مورد نظر دولت برای افزایش وام خرید مسکن روشن شود، بخش زیادی از فایل های فروش قابلیت خرید پیدا می کنند.
در برنامه متولیان بخش مسکن، سپرده گذاری ۲۰ میلیونی متقاضیان در بانک برای دوره یکساله و دریافت ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات شامل ۸۰ میلیون وام و ۲۰ میلیون اصل سپرده، مطرح است که اگر به تصویب برسد، حدود ۵۰ درصد قدرت خرید آپارتمان های کوچک چندسال ساخت و ۳۰ درصد قدرت خرید واحدهای کم سن متراژ متوسط را تامین می کند.
در ماه های اخیر حجم معاملات مسکن با افزایش نسبی روبه رو شده طوری که در ماه های آذر و دی که قیمت به ثبات رسید، تعداد مبایعه نامه های تنظیم شده در بنگاه های املاک شهر تهران برای خرید آپارتمان به ترتیب ۱۶ درصد و ۷/۱۷ درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافت. همچنین حجم معاملات خرید مسکن در ۹ ماه اول امسال در تهران ۴۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۲ رشد داشته است که این اتفاق در مقایسه با کاهش ۴۴ درصدی معاملات طی سال گذشته، نشان دهنده کمرنگ شدن رکود می تواند باشد. البته در این باره، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تاکید می کند: افزایش معاملات مدیون آپارتمان های کوچک متراژ است و سطح قیمت اگرچه به دوره قبل از جهش برگشته اما از متوسط قدرت خرید اغلب مصرف کننده ها، هنوز بیشتر است. حسام عقبایی در عین حال تصریح می کند: نقل وانتقالات از «وضعیت قرمز» چند ماه قبل خارج شده و به سمت افزایش حجم معاملات در حرکت است.

 
قیمت ثابت می ماند
در این باره، یک کارشناس مسکن اعلام کرد: بازار در کوتاه مدت با ثبات قیمت همراه خواهد بود.
بهروز ملکی کارشناس مسکن هم با اشاره به وضعیت کلی بازار مسکن طی ۹ ماه نخست سال جاری و مقایسه آن نسبت به مدت مشابه سال گذشته، می گوید: رشد قیمت مسکن به طور متوسط ۴ درصد بوده است. همچنین متوسط رشد اجاره بهای مسکن نیز ۱۲ درصد بوده و تعداد مبایعه نامه های خرید و فروش بیش از ۴۰ درصد رشد داشته است.  او یادآوری می کند: با توجه به روند سال های گذشته بازار مسکن به نظر می رسد طی سال جاری مراحل پایانی تخلیه حباب قیمت مسکن ناشی از افزایش قیمت سال های گذشته مخصوصا سال های ۹۰ و ۹۱ و فصل نخست ۹۲ انجام گرفته است. ملکی ادامه می دهد: آمارها گویای این است که در فصل نخست سال ۹۳ بازار خرید و فروش به رغم رشد قابل ملاحظه معاملات از آرامش قیمت ها برخوردار بوده و در بازار اجاره هم، هرچند که رشد اجاره بیش از رشد فروش بوده، با این حال، همچنان منحنی رشد اجاره زیر منحنی تورم عمومی سیر می کند. او در خصوص پیش بینی بازار مسکن در ادامه سال می گوید: به رغم حجم معاملات، تحرک قیمتی خاصی پیش بینی نمی شود و بازار همچنان از ثبات نسبی برخوردار خواهد بود.

 
بازار در رکود است
پاییز امسال بازار مسکن دو بار برای خروج از رکود خیز برداشت اما رکود عمیقی که ماه ها بود دچارش شده بود آنقدر تاثیرگذار است که هنوز هم نمی توان از واژه «پایان رکود» برای تحلیل وضعیت کنونی بازار مسکن استفاده کرد. مشاوران املاکی که در سال گذشته به واسطه کاهش معاملات به مرز ورشکستگی رسیده بودند امسال از بستن یک یا دو قرارداد نیز خشنود هستند. حتی تمدید قراردادهای اجاره در بنگاه ها نیز برای مشاوران املاکی که سطح درآمدشان به پایین ترین سطح در این سال ها رسیده خوشایند است. بیشتر فعالان بازار مسکن معتقد هستند با توجه به کاهش قیمت ها متقاضیان رغبت بیشتری برای خرید دارند. برخی سهم خانه های کوچک را در رونق بازار بیش از سایر بخش های موجود در بازار مسکن می دانند زیرا هنوز نقدینگی خریداران کمتر از سطح تخلیه شده حباب قیمت است و به عبارتی، اگر چه قیمت مسکن به نرخ قبل از جهش برگشته اما کماکان بیشتر از قدرت خرید است و هنوز هم خرید خانه برای بسیاری دست نیافتنی است. هم اکنون «ثبات در بازار مسکن» پیش بینی بسیاری از کارشناسان این حوزه است. به اعتقاد آنها حباب های قیمتی در بازار مسکن تخلیه و قیمت ها به سطح واقعی خود رسیده است.
حسام الدین عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص رنگ و بوی بازار مسکن در فصل پاییز می گوید: معاملات مسکن سیر رو به رشد دارد اما نمی توان گفت بازار مسکن به راحتی نفس می کشد. او با بیان اینکه پیش از این هم پیش بینی ها مبنی بر این بود که در ۶ ماه دوم سال جاری شاهد افزایش حجم معاملات در پایتخت باشیم، می گوید: خرید و فروش مسکن براساس مبایعه نامه های بسته شده و بازار اجاره براساس قراردادهای تنظیم شده، از وضعیت قرمز خارج شده و رو به افزایش است. البته نمی توان گفت بازار مسکن کاملا از رکود درآمده اما به طور قطع وضعیت در این بخش نسبت به سال گذشته بهتر است. او ادامه می دهد: هر چه زمان پیش می رود وضعیت خروج از رکود بهتر می شود. چراکه خیز اقتصادی برای خروج از رکود در کشور برداشته شده و این خیز در بازار مسکن نیز نمود داشته است. همچنین ثبات اقتصادی به وجود آمده نیز کمک می کند مردم با آرامش بیشتری نسبت به سال گذشته به بازارهای دیرنقدشونده ورود پیدا کنند. معمولا در یک بازار بی ثبات مردم نگران هستند که اگر ملک خود را بفروشند تا آن را تبدیل به احسن کنند افزایش قیمت های لحظه ای آنها را دچار ضرر و زیان کند اما کنترل تورم در بازار و ایجاد آرامش سبب شده است برخی از شهروندان که قصد ارتقای املاک خود را داشتند به راحتی آنها را بفروشند و با افزایش سرمایه ملک جدید را بخرند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به بازار پاییزی اجاره هم اشاره می کند و می گوید: بازار اجاره همیشه وابسته به قیمت مسکن است. اگر قیمت مسکن افزایش داشته باشد این روند بر بازار اجاره تاثیرگذار خواهد بود و منجر به بالارفتن قیمت ها در بخش اجاره خواهد شد و بالعکس. اما به دلیل نبود توازن بین عرضه و تقاضای مسکن و افزایش تعداد مستاجران به موجرین و وجود رقابت در بازار، شاهد رشد هرساله اجاره بها در شهرهایی همچون تهران هستیم. اما امسال وضعیت اجاره بها نسبت به سال های گذشته ثبات بیشتری داشت و اگر افزایشی بود متناسب با تورم عمومی موجود در کشور بود. بنابراین رشد جهشی به مفهوم خاص وجود نداشت. بازار اجاره در فصل پاییز نیز همین روند را دنبال کرد هرچند به دلیل کاهش قراردادها به دنبال اتمام فصل نقل و انتقالات با کاهش قراردادها رو به رو بودیم.
پیش بینی عقبایی از بازار زمستانی مسکن روزهای به نسبت پرمعامله در مقایسه با فصل قبل است. او در این زمینه می گوید: وضعیت معاملات مسکن در زمستان بهتر خواهد شد اما هنوز افرادی که با رویکرد سرمایه ای به بازار مسکن نگاه می کنند به این حوزه وارد نشده اند زیرا سایر حوزه های سرمایه گذاری سود بیشتری نصیب آنها خواهد کرد. این افراد در سایر بازارهای رقیب مسکن یا در بازارهای مسکن کشورهای دیگر سرمایه گذاری کرده اند چراکه توقع سود بیشتری نسبت به وضعیت کنونی دارند. بازگشت این افراد به بازار مسکن زمانبر است.
در این باره گروهی از مشاوران املاک در مناطق مختلف شهر تهران معتقدند آذر ماه تعداد معاملات مسکن در این محدوده نسبت به ماه های گذشته و حتی سال پیش افزایش داشته است. پیش بینی آنها از بازار مسکن ۹۳ در ماه های باقی مانده سال رشد معاملات و رونق بازار است. این مشاوران املاک تاکید می کنند قیمت ها در بازار ثابت است و در برخی موارد حتی کاهش قیمت را هم شاهد بودیم و اگر همین روند ادامه پیدا کند رونق این بازار بیشتر می شود. ارزیابی این مشاوران از رشد معاملات در هفته های آینده بین ۲۰ تا ۲۵ درصد است. اما این افزایش تاثیری بر قیمت ها نگذاشته و این فعالان بازار نیز بر ثبات قیمت در بازار تاکید دارند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir