بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : دوشنبه 13 بهمن 1393      10:39

شوک‌زدایی از بازار مسکن

اقتصاد ایرانی: بازار ملک به لحاظ دسته ای از شاخص های اقتصاد مسکن همچون «توقف رشد قیمت»، با مطلوبیت نسبی روبه رو شده اما دسته دیگر شاخص ها همچون «افت شدید ساخت وساز» وضعیت را نگران کننده کرده و لازم است برای هدایت کلی بازار مسکن در مسیر «ضدشوک و ایمن در برابر جهش احتمالی»، مجموعه عملیات حساب شده ای در دستور کار قرار گیرد. به این منظور، تحقیقاتی که به سفارش معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی انجام شده، نشان می دهد: ۵  پارامتر درونی، بر نحوه نوسانات قیمت مسکن موثر است که هرکدام از آنها با ترتیب زمانی خاص می تواند به یک اندازه مشخص، سطح قیمت را تغییر دهد. از این ۵ عامل، «بهای زمین» و «قیمت مسکن دوره قبل»، بیشترین تاثیر را دارند و میزان اثرگذار «حجم تسهیلات مسکن» فوق العاده ناچیز و قابل اغماض است. نتایج این تحقیق با اشاره به آسیب های سه گانه ناشی از نوسانات قیمت مسکن بر اقتصاد کشور، چهار نوع تاکتیک ضدشوک برای بازار مسکن پیشنهاد می کند. اولین راهکار برای تداوم ثبات فعلی در قیمت مسکن -با توجه به کمبود زمین در داخل تهران- استفاده از زمین های دولتی و واگذاری رایگان آن (اجاره ۹۹ ساله) برای ساخت وساز است. همچنین بر تمرکز عرضه های جدید در بافت فرسوده و پرداخت تسهیلات مسکن به متقاضیان مصرفی نیز تاکید شده است.
بازار مسکن در مقطع کنونی به دلیل دودستگی به وجود آمده در شاخص های اقتصادی آن، در حساس ترین موقعیت ممکن قرار گرفته است، به گونه ای که هر نوع «غفلت» در تشخیص «نسخه مورد نیاز» برای هدایت بازار یا تجویز غلط برای آن، می تواند قیمت مسکن را از تعادل نسبی حال حاضر خارج سازد.
دسته ای از شاخص های اقتصاد مسکن همچون «شتاب نوسانات قیمت» و «حجم عرضه» در مقایسه با نقطه بحرانی سال های ۹۱ و ۹۲، در وضعیت نسبتا مناسبی قرار دارند و دسته دیگر از جمله «نیاز انباشت شده و فاقد قدرت خرید»، «افت شدید سرمایه گذاری های ساختمانی و افزایش ساختمان های نیمه کاره طی ماه های اخیر» و همچنین «نوسانات قیمت زمین»، جو نگران کننده ای در بازار مسکن ایجاد کرده اند. در معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی برای «حفظ وضعیت» دسته اول و «بهبود اوضاع» دسته دوم شاخص ها، مطالعه تحقیقاتی انجام شده که نتایج آن نشان می دهد: برای آنکه مجموعه شاخص های اقتصاد مسکن در نهایت به ثبات قیمت بینجامد و حجم عرضه و قدرت خرید را بهبود ببخشد، باید ۴ تاکتیک از سمت سیاست گذاران عملیاتی شود.
به گزارش دنیای اقتصاد، شتاب قیمت در ماه های اخیر متوقف شد و نوسانات خیلی خفیف با دامنه کمتر از ۲ درصد، نرخ رشد را در مرز صفر و قیمت مسکن را به نقطه تثبیت نزدیک کرد. از طرفی، تحت تاثیر سونامی ساخت وساز طی سه سال گذشته، هم اکنون در بازار معاملات چالش آنچنانی از ناحیه حجم عرضه وجود ندارد.اما همین سطح فعلی قیمت مسکن که در مقایسه با پارسال، حجم زیادی از حباب آن تخلیه شده است، هنوز برای سمت تقاضا و سمت عرضه، کاربری موثر پیدا نکرده است.به رغم کاهش قیمت، چون متقاضیان قدرت خرید ندارند، معاملات هنوز از رکود خارج نشده است و در سمت عرضه نیز، به دلیل فروش نرفتن واحدها و پایان جذابیت رشد قیمت، کشش سرمایه گذاری جدید پایین آمده است.
از آنجا که شرایط فعلی می تواند دور جدیدی از نوسانات شدید و در عین حال صعودی را برای قیمت مسکن در سال های آینده رقم بزند، معاونت مسکن هم اکنون تاکتیک هایی را برای پیشگیری از «برهم خوردن ثبات قیمت» شناسایی کرده است.
این تاکتیک ها ماحصل تحقیقاتی است که یک گروه دانشگاهی درباره پارامترهای درونی موثر بر قیمت مسکن انجام داده اند. این گروه در مطالعه خود، ابتدا پارامترهای درونی موثر بر قیمت مسکن را به همراه میزان اثرگذاری هر پارامتر در دوره های بلندمدت و کوتاه مدت، شناسایی و محاسبه کرده و در نهایت برای هدایت پارامترها در جهت ثبات قیمت مسکن، ۴ نوع عملیات اجرایی پیشنهاد کرده است. گزارش دنیای اقتصاد از جزئیات این تحقیق که توسط معاونت مسکن منتشر شده، حاکی است: فارغ از پارامترهای بیرونی موثر بر قیمت مسکن همچون نرخ تورم و درآمد نفت که هر دو فعلا فاقد رفتار تحریک آمیز در بازار ملک هستند، در درون این بازار، ۵ متغیر شامل قیمت زمین، نرخ دستمزد، قیمت مصالح، تسهیلات مسکن و همچنین قیمت گذشته مسکن، بر سطح قیمت مسکن موثر است و نوع نوسان این متغیرها می تواند تعیین کننده مسیر آتی قیمت آپارتمان باشد.
در این تحقیق با تاکید براینکه نوسانات قیمت مسکن به شکل ریزش عمیق یا جهش شدید سه آسیب بر اقتصاد ملی و همین طور اقتصاد خانوار وارد می کند و می تواند باعث «زیان گسترده سرمایه گذاران ساختمانی»، «اختلال در برنامه ریزی های دولت» و «تضعیف قدرت خرید مسکن و رفاه جامعه» شود، آمده است: سیاست گذار بخش مسکن باید بتواند واکنش مناسب و به موقع، در برابر نوسانات قیمت مسکن داشته باشد. برای این منظور، رفتارشناسی متغیرهای موثر بر قیمت، کمک می کند متناسب با ترتیب زمانی و میزان تاثیرگذاری هر کدام از پارامترها، یکسری راهکارهای عملیاتی با لحاظ اولویت اجرایی شود.

 
مشخصات ۵ پارامتر تاثیرگذار
در این تحقیق که توسط نادر مهرگان و محسن تارتار از دانشگاه های بوعلی سینا و تربیت مدرس انجام شده، آمده است: براساس مدل های علمی محاسباتی و با استفاده از داده های مربوط به قیمت مسکن در فاصله سال های ۷۸ تا ۹۲، متغیرهایی همچون قیمت زمین، هزینه ساخت شامل قیمت مصالح و دستمزد کارگران ساختمانی، قیمت دوره گذشته مسکن و همچنین حجم وام مسکن مجموعه عوامل اصلی اثرگذار بر قیمت مسکن در شهر تهران را تشکیل می دهند. این عوامل در کوتاه مدت و بلندمدت با اندازه های متفاوت تاثیرگذار خواهند بود. به طوری که در کوتاه مدت به ترتیب قیمت مسکن دوره قبل، قیمت زمین و هزینه های ساخت، بیشترین اثر را بر قیمت مسکن دارند و در بلندمدت این زمین است که در رتبه اول بیشترین اثرگذاری و مابقی در رده های بعدی قرار می گیرند.
نکته قابل توجه در این تحقیق، «میزان و شکل اثرگذاری پرداخت تسهیلات مسکن» است. نتایج به دست آمده از مطالعات صورت گرفته حکایت از آن دارد که افزایش در حجم و میزان تسهیلات مسکن چه به شکل وام خرید و چه به صورت وام ساخت، اثر قوی و معناداری بر قیمت مسکن ندارد. به طوری که با افزایش تسهیلات در یک دوره، قیمت مسکن در همان دوره به اندازه ناچیز کاهش پیدا می کند اما اثر تحریک کننده تسهیلات با تاخیر و در دوره بعد به شکل ناچیز نمایان می شود. در این تحقیق با اشاره به مطالعات قبلی گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن که در سال ۹۱، پژوهشی درباره «رابطه قیمت مسکن و تسهیلات مسکن» انجام داده بودند، تصریح شده است: از آنجا که یک درصد رشد حجم تسهیلات مسکن، تنها ۰۸/۰ درصد قیمت مسکن را افزایش می دهد، فرضیه اثرگذاری شدید رشد اعتبارات بر قیمت مسکن مردود است و بنابراین نباید نگرانی زیادی نسبت به رشد اعتبارات مسکن وجود داشته باشد. اما درباره قیمت زمین، مشخص شده است: یک واحد افزایش در قیمت زمین در یک دوره باعث می شود ۳۶/۰ واحد به قیمت مسکن در همان دوره افزوده شود. همچنین یک واحد افزایش قیمت مسکن در دوره گذشته، می تواند ۷/۰ واحد به قیمت مسکن در دوره فعلی اضافه کند.

 
پیشنهاد واگذاری زمین ۹۹ ساله
محققان «متغیرهای موثر بر قیمت مسکن» در جمع بندی گزارش خود، ۴ تاکتیک برای هدایت متغیرها و پارامترهای موثر بر قیمت مسکن در جهت ثبات قیمت آپارتمان، به دولت پیشنهاد کرده اند. اولین راهکار عملیاتی در این خصوص، با توجه به اثر قوی «قیمت زمین»، پیشنهاد واگذاری رایگان زمین های دولتی برای ساخت وسازهای مسکونی است به طوری که این زمین ها به صورت اجاره ۹۹ ساله شبیه آنچه در مسکن مهر واگذار شد و با هدف حذف قیمت و سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن، در اختیار سازنده ها قرار بگیرد.

 
اعطای وام مسکن
 دومین راهکاری که در این تحقیق بر اجرای آن تاکید شده است، پرداخت تسهیلات ساخت با قابلیت انتقال به خریدار است. این راهکار برای تبدیل نیاز انباشت به تقاضای موثر خرید مسکن و در نتیجه خروج چرخه ساخت وساز از بن بست موجود و بازگشت رونق به معاملات مصرفی مسکن پیشنهاد شده است.

 
تراکم در بافت فرسوده و رشد تولید مصالح
سومین راهکار گروه تحقیق، استفاده بهینه از اراضی بافت فرسوده و زمین های بایر (با توجه به کمبود زمین در شهر) و افزایش ارتفاع ساختمان ها در این قسمت از محدوده شهرها است.چهارمین راهکار نیز سرمایه گذاری بیشتر برای افزایش تولید مصالح ساختمانی با هدف تعدیل سهم آن در هزینه های ساخت مسکن است.به گزارش «دنیای اقتصاد»، در بخشی از این تحقیق که در شماره جدید فصلنامه اقتصاد مسکن –چاپ دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی- منتشر شده، درباره محرک زا بودن بخش مسکن در رونق اقتصادی کشور این طور استدلال شده است که بخش مسکن در تقویت ۶ شاخص اقتصاد کلان اثر مستقیم دارد بنابراین رونق مسکن در نقش لوکوموتیو اقتصاد عمل کرده و باعث رشد اقتصادی خواهد شد.

 ۶
عامل پیشران مسکن
درباره این ۶ شاخص تاکید شده است: بخش مسکن با صنایع زیادی در حوزه تولید محصولات ساختمانی مرتبط است بنابراین رونق ساخت وساز باعث رونق تولید صنعتی می شود. از طرفی، توان جذب نقدینگی در بخش مسکن بالا است به طوری که ۲۵ درصد نقدینگی موجود در کشور به این بخش اختصاص دارد. میزان اشتغال زایی آن نیز قابل توجه است چون به ازای ساخت هر ۵۲ مترمربع بنا، یک شغل مستقیم در هر سال ایجاد می شود. همچنین سهم بالای مردان از اشتغال مسکن، فرصت شغلی بالا برای جوانان در این بخش و تقاضای تضمین شده در بازار مسکن – حدود یک میلیون نیاز مسکن در ۱۰ سال آینده - قسمتی از ویژگی های متمایز این بخش برای جلب توجه سرمایه گذاران و البته سیاست گذاران است تا برای خروج از رکود، ابتدا این بخش را محور و عامل محرک قرار دهند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir