نیمه نامرئی وام مسکن

اقتصاد ایرانی: مخالفت مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی با «پرداخت ۸۰ میلیون تومان وام خرید مسکن» و علت جدیدی که در کنار ۴ علل قبلی، برای امکان پذیر نبودن افزایش وام مطرح شده است، نشان می دهد: هنوز در مذاکرات مشترک متولیان مسکن و سیاست گذار پولی، به «نیمه نامرئی» تسهیلات توجه نشده است. آنچه مورد غفلت قرار گرفته، «۱+۵» ضرورت اقتصادی برای تقویت وام خرید است که مهم ترین آن، محرومیت ۷ ساله بخش مسکن از سهمیه ۲۵ درصدی منابع بانکی و اختصاص حداکثر ۷/۱۲ درصد کل تسهیلات به این بخش است.
موضع گیری اخیر یک مدیرکل بانک مرکزی در مخالفت با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن و عامل جدیدی که در کنار عوامل چهار گانه قبلی، برای امکان پذیر نبودن این افزایش مطرح شده، زمینه تازه ای را برای تمدید دوره «اقامت رکود» در بازار مسکن فراهم کرد.
به گزارش دنیای اقتصاد، مقامات بانک مرکزی که تاکنون به دلایلی همچون: «اولویت مهار تورم»، «جلوگیری از تحریک قیمت مسکن»، «محدودیت منابع بانکی» و «توان ناچیز بازپرداخت وام گیرنده ها»، آنچنان با درخواست دولت برای «پوشش بانکی نیمی از قدرت خرید مسکن خانوارها» موافق نبودند، هم اکنون به استناد بررسی های مدیرکل اداره اعتبارات بانک، عامل پنجمی را روی میز مذاکرات مشترک با متولیان بخش مسکن گذاشته اند که محتوای آن نشان می دهد فارغ از ملاحظه های قبلی مخالفان، چون سهم ۲۵ درصدی بخش مسکن از کل منابع بانکی پر شده است، در نتیجه ظرفیت دیگری در سیستم برای تزریق به کانال وام خرید وجود ندارد! مسوولان مسکن طی دست کم ۱۵ ماه گذشته، به شدت پیگیر اجرایی شدن سیاست «پس انداز خانوارهای میان درآمد متقاضی مسکن در بانک و پرداخت وام خرید از محل سپرده گذاری و معادل حداقل دو برابر اصل سپرده» بودند، طوری که نیمه تابستان امسال تنظیم نامه مشترک وزیر راه وشهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی خطاب به رئیس جمهور و تاکید آنها بر ضرورت کمک مالی دولت به شکل گیری «بازار رهن» باعث امیدواری هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن به پرداخت ۱۰۰ میلیون تسهیلات مسکن -۲۰ میلیون سپرده و ۸۰ میلیون وام- شد.
این انتظار، در یک فصل اخیر به واسطه انتشار عمومی چندین تحقیق در خصوص تبعات تعمیق رکود مسکن بر سایر بخش های اقتصادی و راهکارهایی که محققان برای خروج از رکود ارایه دادند، تقویت شد و متقاضیان مصرفی به هوای افزایش وام از رقم کنونی ۴۵ میلیون به حداقل ۸۰ میلیون تومان، عمدا در خرید آپارتمان تاخیر کردند اما هم اکنون برای انتقال بار سنگین رکود مسکن به مسیر رونق، مانع تازه ای ایجاد شده است.
مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی دو روز پیش اعلام کرد: دو مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار به ترتیب برای «پرداخت ۵۰ میلیون تومان وام ساخت» و «افزایش ۵ میلیون تومانی وام مسکن مهر» در کنار تسهیلات کنونی خرید مسکن، مجموع سهم انواع وام های مسکن را به معادل ۲۵ درصد کل منابع بانکی می رساند که در نتیجه سقف سهمیه بخش مسکن از کل منابع تکمیل می شود.
علی اصغر میرمحمدصادقی با تاکید براینکه، حداکثر سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی ۲۵ درصد باید باشد، تصریح کرد: با مصوبات اخیر، میزان سهم بری این بخش از تسهیلات، از ۱۳ درصد به سقف ۲۵ درصد می رسد چون نمی توان این سهمیه را بیش از این افزایش داد، در نتیجه اداره اعتبارات بانک مرکزی با افزایش مبلغ وام خرید مخالف است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، بررسی های کارشناسی و آماری درباره ۵ دلیل مخالفت بانک مرکزی با افزایش وام خرید مسکن، از وجود نیمه نامرئی در مذاکرات مشترک بین سیاست گذار پولی و متولی بخش مسکن حکایت دارد و مشخص می کند: در مقابل آن ۵ عامل نشدنی، «۱+۵» دلیل شدنی نیز می توان برای ضرورت افزایش سقف تسهیلات خرید به یک سطح مناسب و موثر، مطرح کرد که اولین و مهم ترین آن، «سرکوب سهم واقعی بخش مسکن از منابع بانکی طی سال های اخیر» است.
 طبق اطلاعات رسمی، بخش مسکن فقط در سال های ۸۰ تا ۸۶، از حداکثر سهم تعیین شده در منابع بانکی که همان ۲۵ درصد است، برخوردار بوده طوری که از سال ۸۷ یعنی از زمان شروع ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید تا پایان سال ۹۱، مجموع تسهیلات پرداخت شده به این بخش از ۱۹ درصد کل تسهیلات بانکی تجاوز نکرد و در سال ۹۲ نیز این سهم با نزول شدید به حد ۷/۱۲ درصد رسید.
همچنین طبق اطلاعاتی که دیروز مدیرعامل بانک مسکن منتشر کرد، مشخص شده در ۹ ماه اول امسال مجموع انواع تسهیلاتی که به بخش مسکن و ساختمان پرداخت شده معادل ۲/۱۲ درصد کل تسهیلاتی بوده که بانک ها در این فاصله زمانی به بخش های مختلف اقتصاد تخصیص داده اند. به گفته محمدهاشم بت شکن، در ۹ ماه اول سال ۹۳ از ۲۳۸ هزار میلیارد تومان تسهیلات اعطایی بانک ها، ۲۹ هزار میلیارد تومان سهم بخش مسکن شده است.
به این ترتیب در ۷ سال اخیر، با وجود منابع قابل توجهی که به پروژه های مسکن مهر تزریق شد، سهم واقعی بخش مسکن از نصف سهمیه پیش بینی شده در بانک مرکزی تجاوز نکرد. از سوی دیگر سهم بانک مسکن از تامین مالی بخش مسکن نیز هم اکنون و طبق کارنامه ۹ ماهه، به حدود ۵۲ درصد رسیده در حالی که این سهم در دهه ۷۰ یعنی دوران طلایی فعالیت صندوق های پس انداز مسکن، معادل ۷۹ درصد بود. این آمارها اثبات می کند هنوز بخش مسکن برای افزایش ظرفیت وام دهی، سهمیه استفاده نشده نزد بانک ها دارد.
البته سه تصویب نامه اخیر شورای پول واعتبار مبنی بر «پرداخت ۳۰۰ هزار فقره وام ۵۰ میلیونی ساخت مسکن در بافت فرسوده»، «حدود ۴۰۰ هزار فقره وام اضافه 5میلیونی مسکن مهر» و «۲۰۰ هزار فقره وام ۱۵میلیونی مسکن روستایی» در مجموع ۲۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات جدید به بخش مسکن اختصاص می دهد که قاعدتا سهمیه این بخش از کل منابع را از ۲/۱۲ درصد کنونی بیشتر می کند ولی با توجه به اینکه طی چند روز اخیر، اما و اگرهایی دال بر عدم تمایل برخی بانک ها به اجرای این مصوبات، شنیده شده است هنوز نمی توان سهمیه تخصیص بانکی بخش مسکن را تکمیل شده تلقی کرد. ضمن اینکه به عنوان دلیل دوم، هم اکنون این پرسش در جامعه کارشناسی وجود دارد که «آیا محرومیت چندین ساله بخش مسکن از سهمیه ۲۵ درصدی منابع بانکی، ایجاب نمی کند برای مدتی محدود، جهت جبران این عدم دسترسی، سهمیه بیشتری اختصاص داده شود؟»
سومین دلیل برای اثبات نیاز مسکن به افزایش وام خرید، به پیشران بودن این بخش برای عبور از رکود اقتصادی برمی گردد. تحقیقات متعدد ماه های اخیر، بخش مسکن را به دلیل ارتباط پیشین قوی آن با چند صد رشته تولیدی و صنعتی، تنها موتور محرک رونق اقتصادی معرفی کرده است و نتایج مشترک این پژوهش ها نشان می دهد، اگر گره رکود مسکن باز شود با تاخیر حداکثر یک ساله، سایر بخش ها نیز وارد مسیر رونق خواهند شد.
نحوه بازشدن این گره که همان دلیل چهارم می تواند باشد، راهکاری است که اخیرا انبوه سازان در جریان تشریح چالش ناشی از افت شدید سرمایه گذاری های ساختمانی تشریح کردند. سازنده ها هم اکنون با انبوه واحد نوساز فروش نرفته در بازار روبه رو هستند و برای ساخت وساز جدید، باید امکان خرید ساخته شده ها در سمت تقاضای مصرفی، به وجود بیاید. برخلاف تصور برخی ها، سازنده ها در این مقطع، راضی به تامین مالی حوزه خرید مسکن هستند.
پنجمین دلیلی که با مطالعه کارشناسی می توان برای نیاز بازار مسکن به وام خرید مطرح و به کمک آن، دو نگرانی عمده بانک مرکزی را مرتفع کرد، تاثیر ناچیز افزایش وام در این مقطع بر قیمت مسکن و در نتیجه نرخ تورم است.
در این باره یافته های اخیر یک گروه دانشگاهی در حوزه اقتصاد مسکن حاکی است: تاثیر افزایش وام مسکن بر قیمت، اولا «ناچیز» و ثانیا «تاخیری» است به این معنی که یک واحد افزایش وام در یک دوره زمانی، اثر خود را در دوره بعد بر قیمت مسکن می گذارد و حداکثر به رشد ۰.۰۸ واحدی قیمت منجر می شود. نکته مثبت در این میان، اثر کاهشی تقویت وام در همان دوره، بر قیمت مسکن است.
بنابراین در شرایط فعلی که افت قیمت مسکن و بازدهی منفی سرمایه گذاری در این حوزه، بازار معاملات را از حضور سفته بازها خالی کرده، افزایش وام خرید، باوجود اینکه صرفا نیاز مصرف کننده ها را مرتفع می کند، نمی تواند اثر تحریک کننده بر قیمت داشته باشد، به خصوص اینکه سطح کنونی قیمت مسکن در تهران، نیاز به حداقل ۸۰ میلیون تومان تسهیلات را ناگزیر کرده است. اما دلیل ششم و آخر، هزینه دسترسی به اوراق وام ۴۵ میلیونی بانک مسکن است که عملا ۱۷ درصد از ارزش آن می کاهد. 
با این حال دیروز مدیرعامل بانک مسکن با رد موضوع «ارائه پیشنهاد وام ۸۰ میلیونی خرید مسکن به بانک مرکزی» اعلام کرد: آنچه به بانک مرکزی پیشنهاد کردیم افزایش وام تا سقف ۶۰ میلیون تومان است که فعلا منتظر بررسی های کارشناسی بانک مرکزی هستیم. همچنین رایزنی ها از طرف مسوولان بخش مسکن نیز ادامه دارد. همچنین حامد مظاهریان، معاون وزیر راه وشهرسازی نیز روز گذشته در واکنش به اظهارات مدیر اعتبارات بانک مرکزی به خبرگزاری مهر گفت: مخالفت ایشان نظر کارشناسی شخصی شان است و نظر نهایی بانک مرکزی نیست؛ چون ما به صورت مکتوب و رسمی درخواست وام ۸۰ میلیونی را ارائه کردیم و بانک مرکزی نیز باید پاسخ را به همین شکل بدهد.