بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : دوشنبه 27 بهمن 1393      11:20

دومینوی خطا در بازار مسکن

اقتصاد ایرانی: معاون اقتصادی بانک مرکزی در جلسه اتاق فکر وزارت راه وشهرسازی، از دومینوی «خطا» در بازار مسکن پرده برداشت و درباره آنچه در اواسط دهه ۸۰ منجر به ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید شد، گفت: آن زمان، غفلت از عدم تعادل شاخص های کلان اقتصادی همچون رشد شدید نقدینگی، باعث انتساب اشتباه «جهش قیمت مسکن» به «وام» شد. همزمانی افزایش وام خرید با جهش مسکن باعث این خطای تحلیلی شد و از آن سال تاکنون پافشاری بر تحلیل های نادرست، تقاضای مصرفی را از تسهیلات محروم کرده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، مقامات وزارت راه وشهرسازی و بانک مرکزی در جلسه عصر شنبه «اتاق فکر» معاونت مسکن، بعد از تشریح شرایط حاد ناشی از رکود مسکن و همچنین محدودیت های سیستم بانکی برای پشتیبانی از رونق، به راهکار جدیدی برای خروج از وضعیت کنونی دست پیدا کردند. در این جلسه، ۵ راهکار به منظور رعایت شرط اصلی بانک مرکزی برای افزایش وام خرید مسکن پیشنهاد شد که انتخاب فقط یکی از آنها، می تواند به «توافق سریع» منجر شود.
در چهارمین نشست اتاق فکر معاونت مسکن وزارت راه وشهرسازی، «نحوه تقویت وام خرید» به عنوان مهمترین بحث روز بازار مسکن، مورد بررسی قرار گرفت و حساسیت این موضوع باعث شد معاون اقتصادی بانک مرکزی، مدیرکل اقتصادی وزارت اقتصاد، مدیرعامل و اعضای هیات مدیره بانک مسکن و همچنین معاون مسکن و مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی در کنار کارشناسان ارشد این چهار نهاد و همین طور صاحب نظران اقتصادی، در جلسه حاضر شوند. در این نشست، سه ساعت بحث درباره دست اندازی که جلوی تصویب طرح وزارت راه وشهرسازی برای «پرداخت تسهیلات خرید معادل نصف قیمت مسکن» قرار گرفته است باعث شد، برای اولین بار توسط یک مقام ارشد بانک مرکزی، از «وام خرید مسکن» رفع اتهام شود و پشت صحنه دومینوی خطا در بازارمسکن که در پنج سال گذشته مانع پرداخت تسهیلات به متقاضیان شده است، آشکار شود.
 پیمان قربانی، معاون اقتصادی بانک مرکزی در جلسه اتاق فکر مسکن، در این باره، با بیان اینکه بانک مرکزی از ارقام بازگوکننده رکود مسکن به خوبی اطلاع دارد و در عین حال این بخش را به لحاظ اثرگذاری بر نرخ تورم و نرخ رشد اقتصادی حائز اهمیت می داند، اعلام کرد: در سال های ۸۴ و ۸۵ که نرخ رشد نقدینگی تشدید شد و به ۴۰ درصد رسید، دولت نهم در مواجهه با انبساط پولی شدید و افزایش درآمدهای نفتی، قیمت ارز را ثابت نگه داشت و با اجرای سیاست ناسازگار «ثبات نرخ ارز و انبساط پولی»، کارکرد یکی از بازارهای مهم دارایی را مختل کرد در آن زمان بازار های دیگر از جمله سهام نیز وضعیت خوبی نداشتند و اتفاقی که افتاد «سرازیرشدن نقدینگی به سمت بازار ملک» بود. معاون اقتصادی بانک مرکزی درباره رخداد «جهش ۷۸ درصدی قیمت مسکن در سال ۸۶» تصریح کرد: در آن زمان بروز یک اشتباه در شناسایی عامل تحریک قیمت باعث شد همه مسائل را به تسهیلات خرید مسکن برخی بانک ها منتسب کنند در حالی که اصل موضوع برمی گشت به «عدم تعادل در اقتصاد کلان» که تحت تاثیر سیاست های ناسازگار رقم خورده بود.
قربانی با بیان اینکه از آن سال تاکنون، کل برنامه های وام خرید تحت تاثیر قرار گرفته و تسهیلات به سمت عرضه متمرکز شده است، گفت: در این مقطع هدف اصلی و ماموریت بانک مرکزی حفظ ثبات در اقتصاد کلان و کاهش تورم است طوری که مجموعه طرح های مالی بخش های مختلف اقتصاد باید با رعایت این دو ملاحظه، منضبط و ضدتورمی باشند. در این راستا بانک مرکزی در عین توجه به جهت گیری دولت یازدهم و رئیس جمهور مبنی بر «حفظ قدرت پایه پولی به عنوان خط قرمز»، از هر نوع ابداع مالی منوط به شرایط گفته شده، استقبال می کند.
معاون اقتصادی بانک مرکزی درباره ضرورت «حفظ تعادل منابع و مصارف بانک ها» به عنوان یکی از شروط اصلی برای افزایش وام خرید مسکن نیز گفت: «کسری منابع» باید در طرح هایی که وزارت راه وشهرسازی ارائه می کند، دیده شود و محل جبران آن نیز مشخص باشد. قربانی از «تورم بالا» به عنوان علت العلل نابسامانی بازارها یاد کرد و گفت: کاهش بیشتر تورم، به آرامش بازار ها از جمله مسکن می انجامد و در این فضا، با توجه به برقرار شدن نسبت منطقی بین نرخ سود و نرخ تورم، امکان فعالیت صندوق های پس انداز و پرداخت تسهیلات تعهدی به این بخش مهیا خواهد شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، حامد مظاهریان معاون مسکن وزارت راه وشهرسازی در چهارمین جلسه اتاق فکر، پیش از شروع صحبت های معاون اقتصادی بانک مرکزی، اوضاع بازار مسکن را نگران کننده توصیف کرد و گفت: حجم زیادی از تقاضای مصرفی مربوط به دهک های میان درآمد جامعه است که مدام از دولت درباره سرنوشت افزایش تسهیلات خرید سوال می کنند اما به دلیل عقب ماندگی چندین ساله وام از قیمت و همچنین سهم ناچیز مسکن از کل تسهیلات بانکی، هنوز جواب قانع کننده ای برای آنها وجود ندارد. مظاهریان با انتقاد از به فراموشی سپرده شدن «مبنای عقلایی» شکل گیری بانک ها طی سال های اخیر، گفت: بانک ها از «نظام پس انداز» برای تامین کمک هزینه خرید گران ترین کالای عمر یک خانوار، کاملا فاصله گرفته اند و «بازار رهن» به عنوان مدل رایج کشورها برای تامین مالی مسکن، در ایران عملا نیمه تعطیل شده است. معاون آخوندی از مسوولان بانکی حاضر در اتاق فکر خواستار تجدیدنظر اساسی در حوزه تامین مالی شد و تصریح کرد: در یک سال گذشته، سهم زیادی از آنچه باعث «مهار تورم» در کشور شد ناشی از «رکود حاکم بر بازار مسکن» بود و این خبر خوبی نیست و شاید مسوولان هم راضی به کنترل تورم به بهای رکود در بخش های اقتصادی نباشند.

هشدار مدیرکل
در این جلسه، علی چگینی، مدیرکل برنامه ریزی و اقتصاد مسکن نیز با اعلام آمارهای مربوط به کاهش معاملات و افت شدید ساخت وسازهای مسکونی در تهران و سایر شهرها، اعلام کرد: بازار مسکن در مسیری قرار گرفته که اگر برای تغییر آن فکر سریع نشود، تبعات ناخوشایند وضع موجود به شکل شوک قیمتی طی دو سال آینده، در بازار قابل احساس خواهد بود. چگینی سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی را ناچیز و در حد ۱۲ درصد عنوان کرد و گفت: در حال حاضر بخش بازرگانی معادل ۴۹ درصد و بخش صنعت معادل ۳۰ درصد کل تسهیلات بانکی را در اختیار دارد. مدیرکل اقتصاد مسکن با بیان اینکه بخش مسکن به عنوان پیشران خروج از رکود اقتصادی معرفی شده و رونق آن می تواند چند صد رشته صنعتی را به حرکت دربیاورد، افزود: تامین مالی سمت تقاضای مصرفی برای گشایش قفل معاملات مسکن و در نتیجه، تحریک سازنده ها به ساخت وساز مجدد، راهکاری است که در قالب تشکیل صندوق پس انداز مسکن در بانک ها، به بانک مرکزی پیشنهاد شده است.  در ادامه جلسه عصر شنبه اتاق فکر، مدیرعامل و یک عضو هیات مدیره بانک مسکن درباره چالشی که هم اکنون پیش روی صندوق پس انداز قرار دارد، اعلام کردند: همان طور که مقامات بانک مرکزی نسبت به تعیین تکلیف «کسری منابع» بانک ها پیش از افزایش وام خرید تاکید دارند، این چالش جدی است و عدم تعادل بین منابع صندوق پس انداز و تسهیلاتی که متعهد به پرداخت آن است، جزو خصوصیت ذاتی این صندوق ها به حساب می آید.
محمدهاشم بت شکن، مدیرعامل بانک مسکن در این باره گفت: ماهیت تسهیلات مسکن به لحاظ طول مدت بازپرداخت، با سایر تسهیلات بانکی متفاوت است. از طرفی، بازار مسکن ارتباط ۴ بعدی با سایر بخش ها دارد و هر نوع تحول مثبت یا منفی در آن، به ترتیب اقتصاد بخش، اقتصاد کلان، اقتصاد بانک ها و اقتصاد خانوارها را متاثر می سازد. در جلسه عصر شنبه اتاق فکر معاونت مسکن، با پیشنهاد مشترک اعضا از جمله مدیران بانک مسکن، 5 ابزار برای نحوه مقابله با چالش موجود در مسیر راه اندازی بازار رهن، به دولت و بانک مرکزی پیشنهاد شد.

 
قفل گشایی با رهن ثانویه
آنطور که ابوالقاسم رحیمی انارکی، عضو هیات مدیره بانک مسکن و همچنین غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه وشهرسازی اعلام کردند، با استفاده از این ابزارها، می توان چالش یا دست انداز مربوط به «کسری منابع» صندوق پس انداز مسکن را از سر راه سیستم بانکی برداشت. بررسی های بانک مسکن از سابقه فعالیت صندوق پس انداز و بازار رهن در کشور نشان می دهد: این بازار بعد از یک دوره تجدید حیات، از سال ۶۹ توسط بانک مسکن راه افتاد و در اوایل دهه ۷۰ که زمان اوج کارکرد صندوق پس انداز مسکن بود، تا ۹۶ درصد قیمت مسکن، وام بانکی به متقاضیان پرداخت می شد اما از اواسط دهه ۸۰، سهم وام از قدرت خرید به تدریج نزول کرد و به ۴۰ درصد رسید تا اینکه امروز، تسهیلات در تهران حدود ۱۰ درصد هزینه خرید مسکن را تامین می کند.
بانک مسکن برای تقویت سهم ناچیز وام خرید، ابتدا باید کسری منابع صندوق پس انداز را مرتفع کند و برای این چالش، از بانک مرکزی درخواست کرده است، با توجه به شرایط ویژه و خاص بازار مسکن و رکود موجود، در مقررات احتیاطی و نظارتی خود تجدیدنظر کند. یکی از ۵ راهکاری که در این ارتباط مطرح شده، درخواست صدور مجوز برای تعدیل یا تنظیم نرخ سود تسهیلات بلندمدت مسکن متناسب با نرخ تورم است تا از این طریق، شکاف موجود بین قیمت تمام شده منابع برای بانک و سود تسهیلات ترمیم شود. در حال حاضر سود ۱۶ درصدی وام خرید مسکن به مراتب پایین تر از هزینه تمام شده پول در بانک ها است، ضمن اینکه این نرخ سود طی سال های اخیر در مقایسه با نرخ تورم، ناچیز بوده است. بانک مسکن پیشنهاد کرده، سود تسهیلات و سپرده گذاری با تورم هماهنگ شود. راهکار دوم، تشکیل بازار «رهن ثانویه» است که در صورت موافقت بانک مرکزی با آن، منابع بانک مسکن برای وام دهی چندبرابر می شود. در قالب بازار رهن ثانویه، بانک مسکن تعهد وصول و بازپرداخت تسهیلات پرداخت شده را به اعتبار املاک در رهن، به یک نهاد مالی منتقل می کند و در ازای این انتقال، معادل اصل و بخشی از سود وام های داده شده، منابع مالی تازه در اختیار بانک برای پرداخت تسهیلات جدید قرار می گیرد. آنچه در طول سال های اخیر کسری منابع صندوق پس انداز بانک مسکن را به همراه داشته و هم اکنون حساسیت بانک مرکزی برای جلوگیری از تجربه تلخ «استقراض خط اعتباری» را سبب شده، به زمان حداقل ۱۰ ساله بازپرداخت تسهیلات مسکن برمی گردد. بلندمدت بودن زمان بازپرداخت وام مسکن، چرخش منابع در بانک را کند می کند و با توجه به اینکه، جذابیتی به لحاظ نرخ سود برای سپرده گذاری بلندمدت در بانک ها وجود ندارد، در نتیجه صندوق با کسری منابع مواجه می شود.
بازار رهن ثانویه می تواند این چالش را حل کند البته مشروط به اینکه، تورم فعلی باز هم پایین تر بیاید یا نرخ سود تسهیلات افزایش یابد تا برای نهاد مالی متولی رهن ثانویه، ورود به این حوزه، صرف کند.
اعضای اتاق فکر همچنین راهکار افزایش سرمایه بانک مسکن و کمک دولت به شکل وجوه اداره شده را راهکارهای سوم و چهارم برای رفع کسری منابع مورد نیاز بابت افزایش وام خرید اعلام کردند.
راهکار پنجم نیز اجازه تاسیس «صندوق پس انداز باز» است به این معنی که صندوق، تعهد و تکلیف قطعی بابت پرداخت تسهیلات مسکن به سپرده گذاران نداشته باشد بلکه ارائه وام منوط به وجود منابع کافی در صندوق شود.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir