وام ۷۰ میلیونی برای خانه اول

اقتصاد ایرانی: بانک مسکن برای تسریع در افزایش سقف وام خرید، پیشنهاد جدید به شورای پول و اعتبار ارائه کرده که در صورت تصویب آن، از سال آینده دو گروه «خانه اولی ها» و «سایر متقاضیان» می توانند به ترتیب ۷۰ میلیون و ۶۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن دریافت کنند.در این پیشنهاد، ارائه تسهیلات، مشروط به وجود منابع و امکان انتشار اوراق خواهد بود.همچنین برای جلوگیری از «جهش قیمت اوراق در لحظه تصویب افزایش وام»، اجازه به کارگیری اوراق فعلی برای تسهیلات جدید سلب می شود تا متقاضیان پس از یک دوره سپرده گذاری اوراق جدید دریافت کنند.
شورای پول و اعتبار ظرف چند روز آینده پیشنهاد اصلاح شده «افزایش وام خرید مسکن» را بررسی می کند که در صورت تصویب نهایی آن، از سال آینده ۲ فقره تسهیلات جدید مسکن به ترتیب در اختیار «خانه اولی ها» و «سایر متقاضیان خرید آپارتمان» قرار خواهد گرفت. بانک مسکن طی ماه های اخیر برای کمک به «توافق سریع» در نشست های مشترک بانک مرکزی و وزارت راه وشهرسازی، یک طرح «میانه» روی میز مذاکرات گذاشت با این هدف که از یکسو «نگرانی» اصلی سیاست گذار پولی را بتواند به شکل عملیاتی مرتفع سازد و از سوی دیگر مبلغ کنونی وام را به «سقف» مدنظر متولیان بخش مسکن نزدیک کند. ساختار و ارقام این پیشنهاد طی روزهای اخیر با موافقت حداکثری مقامات بانکی و تایید مقدماتی روبه رو شده طوری که گفته می شود آن اشکالات کلی و جزئی که طی دست کم یکسال اخیر به طرح اولیه «وام ۱۰۰ میلیونی خرید مسکن» و سپس طرح تعدیل شده «وام ۸۰ میلیونی» وارد شده بود، هم اکنون متوجه پیشنهاد اصلاحی نیست.
به گزارش دنیای اقتصاد، از جزئیات آنچه بانک مسکن برای تصویب نهایی به بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار ارائه کرده، حاکی است: تنها بانک مجاز به پرداخت وام خرید مسکن، در نظر دارد سقف «تسهیلات خرید» را برای خانه اولی ها یا همان زوج های جوان، به ۷۰ میلیون تومان برساند. همچنین برای سایر متقاضیان نیز تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی تعریف شده است.شورای پول و اعتبار دی ماه سال گذشته پس از حداقل ۲ سال مبلغ «تسهیلات خرید» شامل «مجموع وام خرید و وام جعاله» را از ۲۵ میلیون تومان به ۴۵ میلیون تومان افزایش داد به این صورت که سقف وام خرید از ۲۰ میلیون به ۳۵ میلیون و سقف وام جعاله یا تعمیرات نیز از ۵ میلیون به ۱۰ میلیون تومان تبدیل شد. از آنجا که بانک مسکن، وام های خرید و جعاله را به صورت یکجا در زمان خرید آپارتمان به متقاضی پرداخت می کند، مجموعه این دو وام به شکل تسهیلات بانکی، قابلیت دریافت توسط متقاضیان خرید مسکن را دارد.
طبق مصوبه سال گذشته شورا، برای اولین بار گروه موسوم به «خانه اولی ها» که زوج های جوان فاقد سابقه مالکیت هستند، توانستند تسهیلاتی متفاوت از سایر متقاضیان دریافت کنند. در حال حاضر خانه اولی ها ۵۰ میلیون وام خرید مسکن و ۱۰ میلیون جعاله و در مجموع ۶۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت می کنند.
اما براساس آنچه در حال حاضر روی میز شورای پول و اعتبار برای امضای نهایی و ابلاغ آن به بانک مسکن، قرار دارد، برنامه ریزی شده تا از سال ۹۴ سقف وام خرید برای خانه اولی ها و سایر متقاضیان به ترتیب از ۳۵ میلیون به ۵۰ میلیون و از ۵۰ میلیون به ۶۰ میلیون تومان افزایش پیدا می کند. این دو گزینه با احتساب وام جعاله، مبلغ تسهیلات جدید خرید مسکن را برای زوج های جوان به ۷۰ میلیون و برای سایرین به۶۰  میلیون تومان افزایش خواهد داد. طی ماه های اخیر آنچه باعث مخالفت بانک مرکزی با طرح افزایش وام خرید شده بود، به چالش «کسری منابع بانک مسکن» برمی گشت.  بانک مسکن اگر قرار باشد طبق طرح وزارت راه وشهرسازی مبنی بر راه اندازی صندوق پس انداز مسکن، وام های ۸۰ تا ۱۰۰ میلیونی پرداخت کند، قطعا با کمبود منابع مواجه خواهد شد. مقامات بانکی چالش «کسری منابع» صندوق پس انداز را جزو خصلت ذاتی این صندوق ها می دانند و به تجربه نیز ثابت شده که طی دهه ۸۰، به دلیل نرخ سود پایین سپرده های بانکی و تورم بالا، چون حجم سپرده گذاری های بلندمدت کاهش یافت، بانک عامل برای پرداخت وام خرید به عنوان بلندمدت ترین تسهیلات بانکی، با کسری منابع مواجه شد و در نتیجه برای عمل به تعهداتش نزد وام گیرنده ها، مجبور شد با استقراض از بانک مرکزی، منابع کافی مورد نیاز را تامین کند. در این دولت، بانک مرکزی به شدت نسبت به هر نوع تحریک تورمی در اقتصاد حساس است و با همین منطق، «استقراض» را جزو خط قرمز خود برای افزایش هر نوع تسهیلات بانکی می داند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بانک مسکن در پیشنهاد اصلاحی خود، حریم قرمز رنگ افزایش وام خرید را رعایت کرده است. محتوای این پیشنهاد نشان می دهد: بانک مسکن بنا دارد تسهیلات جدید ۶۰ و ۷۰ میلیون تومانی را با ترکیبی از مدل «پس انداز و اوراق» پرداخت کند. در این مدل، از یکسو برای تجربه تلخ «جهش قیمت اوراق مسکن» در فرابورس که زمستان سال گذشته همزمان با افزایش سقف وام رخ داد، تدبیر لازم به عمل آمده است و از سوی دیگر تعهد ۱۰۰ درصدی از طرف بانک برای پرداخت تسهیلات وجود ندارد به این معنی که مشروط به تهیه اوراق -وجود منابع- وام ها پرداخت خواهد شد. بانک مسکن در مدلی که برای پرداخت دو نوع تسهیلات جدید طراحی کرده، «حساب نوع دوم» برای متقاضیان وام در نظر گرفته است. در این مدل، اجازه استفاده از اوراق فعلی وام مسکن که در فرابورس مبادله می شود، وجود ندارد و کارکرد اوراق موجود صرفا برای تسهیلات کنونی ۴۵ میلیون و ۶۰ میلیون تومان محفوظ خواهد ماند، بنابراین در صورت تصویب نهایی پیشنهاد بانک مسکن، متقاضیان تسهیلات جدید باید حساب جدید نزد بانک افتتاح کنند و برای دوره ای مشخص اقدام به سپرده گذاری کنند تا اوراق مربوط به تسهیلات جدید منتشر شود و در اختیارشان قرار بگیرد. جلوگیری از تبدیل اوراق وام های موجود به تسهیلات جدید، مانع وقوع رانت لحظه ای برای گروه هایی که در این روزها از زمان قطعی افزایش وام خبر دارند، خواهد شد. زمستان سال گذشته به فاصله چند روز بعد از تصویب افزایش سقف وام خرید، قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن در فرابورس از حدود ۴۰ هزار تومان به ۷۵ هزار تومان و سپس به مرز ۱۰۰ هزار تومان جهش کرد و هزینه دسترسی به تسهیلات ۴۵ میلیونی را تا سطح ۹ میلیون تومان متورم کرد. این انفجار قیمتی در بازار اوراق به دلیل آن بود که دارندگان اوراق از فردای افزایش وام می توانستند امتیاز خود را برای تسهیلات جدید نیز استفاده کنند و همین اتفاق باعث رشد ناگهانی ارزش افزوده اوراق شد. اما در مدل «حساب دوم»، دارندگان اوراق قدیمی اجازه استفاده ازامتیاز خود برای وام های جدید را ندارند. بررسی ها درباره توان حقیقی تسهیلات جدید مسکن نشان می دهد: این دو نوع تسهیلات ۶۰ و ۷۰ میلیونی در تهران به طور متوسط بین ۲۱ تا ۲۵ درصد هزینه خرید آپارتمان هایی با قیمت و متراژ متوسط را برای میان درآمدها پوشش خواهد داد. البته قدرت وام ۷۰ میلیونی برای خانه اولی ها چنانچه برای خرید آپارتمان هایی با متراژ کمتر از ۷۰ مترمربع -حدود ۵۰ مترمربع- مصرف شود، می تواند تا ۳۵ درصد قیمت مسکن را تامین کند.

 اشکال تسهیلات جدید
این دو نوع تسهیلات چون که احتمالا خارج از حمایت های دولتی پرداخت خواهد شد، حاوی یک اشکال جدی می تواند باشد و آن «نابرابری بین اقساط و توان بازپرداخت» است. تحقیقاتی که طی ماه های گذشته درباره «حداکثر توان بازپرداخت تسهیلات از جانب دهک های میان درآمد»، توسط تعدادی از مقامات مسوول از جمله نویسندگان طرح جامع مسکن و برخی مشاوران وزیر انجام شد، نشان می داد: اجاره نشین های طبقه میانی جامعه بین ۳۱ تا ۴۰ درصد از سبد هزینه های ماهانه شان را برای اجاره بها صرف می کنند. این نرخ برای زوج های جوان حدود یک میلیون تومان برآورد می شود بنابراین تسهیلات خرید مسکن لااقل برای خانه اولی ها باید به شکلی افزایش یابد که اقساط ماهانه از حداکثر یک میلیون تومان در ماه تجاوز نکند. چنین تسهیلاتی در دنیا به «وام در استطاعات» مشهور است و دولت ها برای این منظور، بخشی از نرخ سود تسهیلات را به صورت یارانه ای به بانک ها پرداخت می کنند تا سقف اقساط ماهانه کاهش پیدا کند. وزیر راه وشهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی نیمه اول امسال در نامه ای مشترک به رئیس جمهوری برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن در استطاعات، پیشنهاد پرداخت وام با نرخ ۱۴ درصد و جبران مابه التفاوت آن تا سود ۲۲ درصد از طریق وجوه اداره شده دولتی را ارائه کردند. با این حال، در محتوای پیشنهاد بانک مسکن، احتمال پرداخت دو نوع تسهیلات با نرخ سود حمایتی کاملا ضعیف است و در این صورت، اقساط ماهانه وام ۶۰ میلیونی به مرز یک میلیون تومان و اقساط وام ۷۰  میلیونی نیز به مرز یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان خواهد رسید. این ارقام شاید فرآیند بازپرداخت تسهیلات را برای مصرف کننده ها سخت کند.