بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : چهارشنبه 27 اسفند 1393      10:46

معادلات ناتمام بازار مسکن

اقتصاد ایرانی: بازار مسکن با ۶ معادله ناتمام، دو رویداد کم سابقه و یک طرح مصوب آماده اجرا، وارد سال ۹۴ می شود. در تقویم سال ۹۳ مسکن، «ریزش تدریجی قیمت» و در پی آن، «سقوط شدید آپارتمان سازی» جزو وقایع شاخص به حساب می آیند.  امسال چند فرمول ساده برای حل معمای رکود مسکن از جمله «راه اندازی لیزینگ»، «تشکیل صندوق زمین و ساختمان» و «تقویت وام خرید» طراحی شد؛ اما هنوز پاسخ عملیاتی برای این معادلات تهیه نشده است. مسیر امسال بازار مسکن یکسری روان کننده و دست انداز داشت که هرکدام با سهم متفاوت بر اقتصاد مسکن ۹۴ تاثیر می گذارد.
بازار مسکن سال ۹۳ با ۶ معادله ناتمام، دو رویداد کم سابقه و یک نقشه راه مصوب از بین چندین طرح در دست تدوین، تا چند روز دیگر تحویل سال ۹۴ می شود.
با این حجم «تنوع» در مختصات جدید مسکن، مجموعه ای از «روان کننده »ها و «دست انداز»ها جلوی مسیر دور از دسترس «رونق» قرار گرفته که متناسب با تغییراتی که سال آینده در معادلات، تحولات و طرح ها به وجود می آید، زمان خروج از رکود تعیین و مشخص خواهد شد.
گزارش دنیای اقتصاد، آنچه در تقویم ۹۳ مسکن خبرساز شد، حاکی است: طی یکسال اخیر دو رویداد به ترتیب شامل «ریزش سریالی قیمت آپارتمان» و «سقوط شدید ساخت و ساز» هر دو در شهر تهران، باعث صعود رکود مسکن به نقطه اوج شد. رویداد اول که میزان تورم مسکن –نرخ رشد قیمت واحد مسکونی را به یک -هفدهم سال ۹۱ و یک دهم سال ۹۲ کاهش داد و در واقع نوسان ارزش ریالی املاک را در حد ۳ درصد محدود کرد، برای سمت تقاضا جذاب بود اما چون برای سمت عرضه، به دلیل برآورده نشدن سود حداکثری از فروش، غیرقابل تحمل شد در عمل، بر شتاب ساختمان سازی اثرگذاشت و باعث بروز رویداد دوم شد. تیراژ آپارتمان سازی در پایتخت طی بهار، تابستان و پاییز امسال به ترتیب ۵۳ درصد، ۵۶ درصد و ۷۵ درصد نسبت به فصل مشابه سال ۹۲ افت کرد.
در این میان، چون دو معادله ساده بازار مسکن در طول سال جاری به دست مسوولان حل نشد، متقاضیان مصرفی نتوانستند از جذابیت سطح جدید قیمت بهره برداری کنند.
در ابتدای امسال چند وعده اقتصادی از جمله دو فرمول نه چندان پیچیده برای تجهیز قدرت مالی خریداران مسکن توسط مسوولان مطرح شد.
برمبنای این دو فرمول، قرار بود برای معادله «افزایش وام خرید» و همچنین معادله «تسهیلات لیزینگ»، راه حل درست شود. طی ماه های اخیر و حتی هفته های اخیر، چند روش برای نحوه حل این دو معادله ارائه شده اما برای مجهولات تا این لحظه پاسخ بیرون نیامده است.
به این ترتیب تا این لحظه، وجه مثبت کاهش قیمت مسکن که رونق خرید و فروش مصرفی آپارتمان می تواند باشد  ظهور نکرده اما وجه منفی آن به شکل خروج سازنده ها از صحنه ساخت و ساز، قابل مشاهده است. در بازار مسکن، وزن ۴ معادله ناتمام دیگر نیز روی مولفه های بازار سنگینی می کند.
یکی از آنها، قفل آیین نامه ای در بازار پیش فروش است. امسال آیین نامه قانون پیش فروش مسکن بعد از سال ها تاخیر، سرانجام تصویب شد اما عوامل اجرای این آیین نامه که دستگاه های مختلف دولتی و قضایی هستند، هنوز به جمع بندی مشترک برای فراهم کردن ابزارهای امنیت بخش به این بازار از جمله «ضابطه مند شدن آگهی پیش فروش»، «اجبار به تنظیم سند رسمی برای معاملات پیش خرید» و «متعهد شدن پیش فروشنده به ارائه تضامین کیفی و ریالی برای آنچه می سازد» نرسیده اند. این برزخ در بازار دوم مسکن سبب شد در شرایطی که روند کاهنده قیمت و نبود قدرت خرید، صرفه اقتصادی معاملات پیش خرید را برای متقاضیان مناسب کرده بود، امکان انجام آن سلب شود.
معادله ناتمام چهارم به یک ابزار جدید دو منظوره برای تامین مالی مسکن برمی گردد. شهریور امسال اولین صندوق زمین و ساختمان در بورس با هدف جمع آوری نقدینگی های خرد متقاضیان مسکن و تزریق آنها به پروژه های ساختمانی، توسط یک بانک دولتی تاسیس شد. این نوع صندوق از یکسو منابع مالی ساخت و ساز را تامین می کند و از سوی دیگر در دارایی پولی افراد متناسب با تورم مسکن، ارزش افزوده ایجاد می کند و در طول زمان، باعث تنظیم توان مالی مشارکت کنندگان صندوق با هزینه خرید مسکن برای صاحبخانه شدن شان می شود.
با تاسیس صندوق اول – صندوق زمین و ساختمان نسیم قرار بود قطار راه اندازی صندوق های بعدی توسط شرکت های ساختمانی راه بیفتد. اما این معادله نیز تا این لحظه حل نشده است. قید «شفاف سازی مالی» در صندوق، مهم ترین دافعه این صندوق ها است که چون برخی سازنده ها اصولا علاقه ای به اعلام شدن قیمت تمام شده و سود واقعی شان ندارند،  در نتیجه از این ابزار نوین مالی نیز استقبال نمی کنند.
پنجمین معادله ناتمام بازار مسکن سال ۹۳ را نیز شناسنامه فنی ساختمان به وجود آورده است که صدور آن در شهر تهران همچنان معلق است. شناسنامه فنی دفترچه ای است که سازنده و مهندسان ناظر با تکمیل و امضای آن، کیفیت ساختمان های جدید را تضمین می کنند. این دفترچه در اغلب شهرها با همکاری شهرداری و نظام مهندسی استان، صادر می شود به جز تهران.
معادله ناتمام آخر را «مالیات بر سفته بازی و سوداگری ملک» تشکیل داده است.
اوایل امسال برخی مسوولان بخش مسکن وعده دادند، برای کنترل خریدهای سرمایه ای ملک و رفتار کاسب کارانه مالکان با زمین ها و خانه های خود، برای این حرفه –کاسبی با ملک مالیات وضع کنند تا شاغلان بازار خرید و فروش های مکرر زمین و مسکن به تناسب ارزش افزوده در دارایی شان، مالیات آن را به دولت پرداخت کنند. اما این وعده تاکنون محقق نشده است.
در حال حاضر فارغ از دو رویداد ثبت شده و ۶ معادله ناتمام در تقویم ۹۳ مسکن، یک طرح نیز برای اجرا در سال ۹۴، توسط دولت تصویب شده است.
این طرح که به مسکن اجتماعی شهرت پیدا کرده، ساخت یا تامین مسکن برای ۶۲۵ هزار خانوار فاقد مسکن در هر سال را شامل می شود که به صورت پرداخت ۳۰۰ هزار فقره وام ساخت ۵۰ میلیونی در بافت های فرسوده، پرداخت ۲۰۰ هزار فقره وام ۱۵ میلیونی ساخت مسکن در مناطق غیرشهری و همچنین تامین کمک هزینه اجاره یا خرید مسکن ۱۲۵ هزار خانوار کم درآمد، از سال ۹۴ اجرایی خواهد شد.
امسال علاوه بر اینها، چند اتفاق مثبت نیز در بازار مسکن ثبت شد.
از جمله اینکه، ۵ میلیون تومان به سقف وام مسکن مهر اضافه شد که این موضوع باعث تسریع در تکمیل واحدهای نیمه تمام خواهد شد. همچنین علاوه بر یک میلیون و ۱۰۰ هزار واحدی که تا قبل از دولت یازدهم، در مسکن مهر افتتاح شد، حدود ۴۰۰ هزار واحد دیگر نیز در یکسال اخیر تحویل متقاضیان شد که به این ترتیب، هم اکنون حدود ۷۰۰ هزار مسکن مهر در حال ساخت، در تعهد دولت برای تحویل قرار دارد.
امسال بی انضباطی در ساخت و ساز که با فروش تراکم و تغییرکاربری توسط دانه درشت های ساختمانی طی سال های اخیر به اوج رسیده بود نیز با تصمیمات شورای عالی شهرسازی، تحت کنترل قرار گرفت. این قضیه تاحدودی از رشد کاذب و تصاعدی قیمت زمین جلوگیری کرد.
بررسی ها درباره اثر ترکیبی دو رویداد اتفاق افتاده، ۶ معادله ناتمام و یک طرح مصوب آماده اجرا، بر تحولات بازار مسکن سال جدید، نشان می دهد: برخی از این وقایع در نقش روان کننده، می تواند سال آینده به تحریک بازار مسکن برای خروج از رکود منجر شود. به عنوان مثال، مصوبه افزایش وام ساخت باعث تشویق سازنده ها برای بازگشت به بازار خواهد شد.
اما دسته دیگر که در نقش دست انداز ظهور می کنند، باعث حفظ مسیر فعلی بازار می شود. هم اکنون سهم دسته دوم در تشکیل فرآیند آتی بازار مسکن قوی تر از دسته اول است که مهم ترین پارامتر در بین دست اندازها، معادله ناتمام مربوط به قدرت خرید مصرفی است. توان خریداران رابطه مستقیم با رونق دارد. با چنین تصویری، پیش بینی می شود بازار مسکن تا نیمه سال آینده کماکان در رکود بماند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

کلمات کلیدی : بازار مسکن - اقتصاد مسکن
نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir