بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : شنبه 15 فروردين 1394      10:46

موتور رونق بازار دوم مسکن

اقتصاد ایرانی: وزارت راه و شهرسازی مدل جدیدی برای نقل وانتقال در بازار دوم معاملات مسکن طراحی کرده که به گفته وزیر تا اواسط بهار ابلاغ می شود. این طرح، رابطه مالی دو طرف معامله در بازار پیش فروش مسکن را با ورود بانک ها به عنوان ضلع سوم، تنظیم می کند؛ طوری که با تشکیل «حساب امانی» نزد بانک، وجوه نقد «پیش خریدار» بعد از کنترل میزان پیشرفت ساخت وساز توسط سیستم بانکی، به «پیش فروشنده» پرداخت می شود. پیش فروش از کانال بانکی، دو مزیت برای بازار اول مسکن دارد و باعث رونق همزمان «ساخت» و «معاملات» خواهد شد.
با موافقت بانک مرکزی، ارتباط مالی متعاملان در پیش خرید مسکن با افتتاح «حساب امانی»، به کنترل بانک ها درمی آید.
بخشی از بازار معاملات مسکن که پیش بینی می شود در سال جدید رونق بگیرد و سهم قابل توجهی از متقاضیان خرید آپارتمان را جذب خود کند، قرار است از ریسک های تهدیدکننده مصرف کننده ها پاک شود.
به گزارش دنیای اقتصاد، وزارت راه و شهرسازی براساس تکلیفی که آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان برای این دستگاه دولتی تعیین کرده، یک مدل جدید برای تضمین امنیت نقل و انتقال ملک در بازار دوم معاملات مسکن تدوین کرده است که با موافقت بانک مرکزی ظرف روزهای آینده، پیاده سازی آن برای کلیه معاملات «پیش خرید» آپارتمان حداکثر از اواسط بهار امسال آغاز می شود.
عباس آخوندی وزیر راه وشهرسازی ۱۰ فروردین در گفت و گوی ویژه خبری شبکه دو، درباره آنچه برای بازار دوم معاملات مسکن– معاملات پیش فروش و پیش خرید- تدارک دیده، اعلام کرد: الگویی که ما برای مهار تخلفات عمده در پیش فروش مسکن، طراحی کرده ایم از تجربه جهانی این حوزه، برداشت شده است که براساس آن، یک «حساب امانی» توسط پیش خریدار نزد بانک افتتاح می شود و بانک عامل با نظارت بر عملیات ساختمانی پیش فروشنده، در صورت تایید پیشرفت ساخت وساز، وجوه سپرده شده ازسوی پیش خریدار را به حساب پیش فروشنده واریز می کند.
آخوندی در این گفت وگوی تلویزیونی، اظهار امیدواری کرد: الگوی جدید پیش فروش مسکن تا اواخر فروردین نهایی و ابلاغ شود.
به گزارش دنیای اقتصاد، آنچه وزیر راه وشهرسازی از آن خبر داده، طرحی است که سال گذشته طی چند جلسه کارشناسی در وزارت راه وشهرسازی و حتی در کمیسیون های تخصصی دولت، از طرف این وزارتخانه پیشنهاد و پیگیری شد. اواخر سال گذشته، حتی یک بانک خصوصی برای اجرا و راه اندازی نمونه اول از طرح تشکیل حساب امانی برای پیش فروش مسکن، پیشقدم شد اما از آنجا که ورود بانک ها به هر حوزه ای از جمله بازار دوم معاملات مسکن نیازمند هماهنگی و اعلام نظر بانک مرکزی است، پروسه تصویب نهایی این طرح تاکنون طول کشیده است.
بررسی ها از اهداف و محتوای طرح تشکیل «حساب امانی» برای پیش فروش مسکن حاکی است: وزارت راه و شهرسازی از یکسو در راستای دو ماده از آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان و از سوی دیگر برای شفاف کردن بازار پیش فروش آپارتمان، دست به طراحی چنین مدلی زده است.
سال ۸۹ دولت وقت در مواجهه با حجم قابل توجهی از کلاهبرداری های ملکی در حوزه پیش فروش، اقدام به تدوین قانون پیش فروش ساختمان کرد و در شرایطی که متن قانون، چند وزارتخانه و دستگاه هایی از قوه قضائیه را مکلف به تدوین آیین نامه اجرایی آن حداکثر ظرف مدت سه ماه کرد، اما متن آیین نامه مربوطه با تاخیر چندساله، سرانجام در خرداد ۹۳ ابلاغ شد.
ضوابطی که در این آیین نامه قید شده است، همه راه های انحرافی از جمله «پیش فروش یک آپارتمان به چندنفر، کم فروشی پیش فروشنده در به کارگیری مصالح ساختمانی وعده داده شده در روز اول قرارداد، دبه در قیمت اولیه هنگام تحویل واحد، تعلیق ساخت وساز و تطویل زمان تحویل، تغییر در متراژ و سایر مشخصات قید شده در قرارداد پیش فروش» را به روی سازنده یا همان پیش فروشنده مسدود می کند و با نظارتی که سازمان نظام مهندسی، دفاتر اسناد رسمی و همچنین شهرداری ها طبق این ضوابط، متعهد به اعمال آنها هستند، ریسک های اقتصادی و مالی پیش خریدار از بابت کلاهبرداری های رایج در این بازار به حداقل ممکن کاهش می یابد.
مفاد ماده ۲ و ۱۹ این آیین نامه، وزارت راه وشهرسازی را مکلف کرده است با همکاری سایر دستگاه های مسوول، ابتدا یک نوع قرارداد واحد و معتبر برای تنظیم رسمی معاملات پیش فروش در دفترخانه ها، طراحی کرده و سپس دستورالعمل مشخصی برای نحوه انتشار آگهی های پیش فروش در رسانه ها، تدوین کند تا از یکسو، نقل و انتقالات در بازار دوم به واسطه رفع انحصار از بنگاه های املاک، تحت نظارت دفاتر اسناد رسمی قرار بگیرد و از سوی دیگر بسازوبفروش ها مجبور شوند قبل از تبلیغات رنگین و بعضا منحرف کننده پیش فروش، مجوز مربوطه را از وزارت راه وشهرسازی دریافت کنند.
هر چند این دو تدبیر تاکنون شکل عملیاتی به خود نگرفته است، اما با تدبیر جدیدتر، مقرر شده چتر نظارتی بر بازار دوم –پیش فروش مسکن- توسط بانک ها پهن شود.
در صورتی که طبق وعده هفته گذشته وزیر راه وشهرسازی، طرح «حساب امانی» تا اواسط بهار به اجرا در بیاید، بانک ها به عنوان ضلع سوم، وارد بازار دوم معاملات مسکن می شوند تا با تنظیم رابطه مالی بین پیش فروشنده و پیش خریدار، از انحرافات رایج در این بازار و به تبع، از زیان طرفین معامله، جلوگیری کنند.
«حساب امانی» یا Escrow Account نوعی ابزار پولی است که در بانک ها به عنوان شخص ثالث، برای حفظ منافع طرفین یک معامله، تشکیل می شود. بانک در قالب این حساب و قراردادی که تنظیم می شود، نماینده پیش فروشنده و پیش خریدار آپارتمان خواهد شد تا در پروسه ساخت وساز واحد پیش فروش شده، ابتدا وجوه نقد را از پیش خریدار به عنوان سپرده گذار، دریافت کرده و متناسب با پیشرفت ساختمان در حال احداث، به پیش فروشنده پرداخت کند و در نهایت آپارتمان آماده را باید از پیش فروشنده دریافت و به پیش خریدار تحویل دهد.
بانک عامل حساب امانی، در طول این پروسه، بر اجرای تعهدات طرفین معامله– هم پیش خریدار و هم پیش فروشنده- نظارت خواهد داشت و به این ترتیب با مکانیزم های استاندارد بانکی، مانع کج روی یا سوءاستفاده هر کدام از طرفین می شود.

گام آینده نگر وزارتخانه
طرح پیشنهادی وزیر راه وشهرسازی که هم اکنون از نظر وزارتخانه، نهایی شده و صرفا منتظر هماهنگی های تکمیلی بانک مرکزی است، دو مزیت برای تقاضای مصرفی دارد.
مزیت اول، آماده سازی بازار دوم معاملات مسکن است. بازار پیش خرید در سال جدید، از جهت اقتصادی، به مراتب وضعیت بهتری نسبت به بازار اول –خرید آپارتمان آماده- دارد به این معنی که در سال جدید، برای متقاضیان مصرفی صرفه پیش خرید بیشتر از خرید خواهد بود. به بیان دیگر، قدرت مالی ناچیز خریداران و نزدیک شدن سطح قیمت مسکن به کف مورد انتظار، دو پارامتری است که طرف تقاضا را به سمت پیش خرید هدایت می کند. معمولا در پایان دوره رکود– یعنی امسال- چون شدت کاهش قیمت مسکن بسیار خفیف و نامحسوس می شود، پیش خرید مزیت پیدا می کند، چرا که پیش خریدار در مدت دو سال، هزینه خرید را با قیمت مقطوع و «به کف رسیده» پرداخت می کند و واحد خود را در زمان افزایش قیمت، عملا با نرخ دو سال قبل و فاقد تورم این مدت، تحویل می گیرد.
در سال جدید اگر چه بستر اقتصادی معاملات پیش خرید فراهم است اما قرار است این بخش از بازار ملک با طرح جدید دولت، سم زدایی شود تا بسترهای حقوقی و قضایی بازار پیش خرید نیز از بابت رفع مسیرهای انحرافی زیان ده، پاکسازی شود.
مزیت دوم طرح «حساب امانی» که اثر غیرمستقیم این طرح خواهد بود، متوجه متقاضیان مصرفی بازار اول می شود.
با تشکیل «حساب امانی» در بانک ها برای معاملات پیش فروش، حجم قابل توجهی منابع مالی از سمت پیش خریداران به عنوان سپرده گذاران این نوع حساب، به سیستم بانکی سرازیر می شود. پیش خریداران در چند مرحله، باید مقدار مشخصی وجه نقد به این حساب واریز کنند اما قطعا عملیات پرداخت این وجوه به پیش فروشنده، با تاخیر چند روزه یا حتی چند ماهه، همراه خواهد بود. در این میان، انباشت نقدینگی ناشی از سپرده گذاری پیش خریداران نزد بانک ها، منابع مالی هر چند کوتاه مدت برای سیستم بانکی به وجود می آورد که این اقدام مثبت باعث تجهیز بانک برای اجرای طرح مکمل -پرداخت تسهیلات خرید- خواهد شد. هم اکنون در تهران به طور متوسط برای پیش خرید آپارتمان، حدود ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان به عنوان «پیش پرداخت» به پیش فروشنده پرداخت می شود. در حال حاضر، آنچه به عنوان مانع در افزایش سقف وام خرید مسکن مطرح است به کمبود منابع مالی بانک ها ربط داده می شود. همچنین برخی مخالفان افزایش وام خرید در سیستم بانکی، افزایش تسهیلات خرید مسکن را عامل تحریک کننده تورم و قیمت مسکن عنوان می کنند. اما چنانچه افزایش تسهیلات خرید مسکن و پرداخت آن، از کانال «پیش خرید» و «حساب امانی» اجرایی شود، سه پیامد شامل «سپرده گذاری متقاضیان مسکن»، «تامین مالی مسکن از طریق جذب نقدینگی» و «پرداخت وام خرید به پیش خریدار» همزمان اتفاق خواهد افتاد و نتیجه آن، رونق غیرتورمی هم در بخش ساخت وساز و هم در بخش معاملات خواهد بود. با این روش، تسهیلات بانکی بخش مسکن، به شکل دو منظوره، به سازنده و خریدار به صورت توأم داده خواهد شد.

گیر احتمالی در بازار دوم
در صورت اجرای طرح «حساب امانی» در بازار پیش فروش، پیش بینی می شود رونق مورد انتظار در این بازار هنوز با یک گیر احتمالی روبه رو باشد.
در آیین نامه قانون پیش فروش مسکن، سازنده ساختمان مکلف است قبل از صدور سند رسمی– قرارداد پیش فروش- در دفترخانه، ابتدا «شناسنامه فنی» سازه را از شهرداری و نظام مهندسی دریافت کند. «شناسنامه فنی» دفترچه ای است که انواع مصالح ساختمانی، روش ساخت، سیستم های فنی اجرا و در نهایت، ساختار پیدا و پنهان ساختمان آماده ساخت، در قالب چک لیست حاوی ده ها شاخص، در آن نوشته شده است و مراجع نظارتی در حوزه پیش فروش، طبق قانون مربوطه، باید براساس آنچه در شناسنامه فنی توسط سازنده، تعهد داده شده است، بر روند ساخت وساز نظارت کنند.
این در حالی است که صدور شناسنامه فنی در تهران سال هاست معلق شده و به این ترتیب، شاید بانک ها برای نظارت بر بازار دوم معاملات مسکن، چنانچه بخواهند از روی قانون پیش فروش حرکت کنند، با خلأ ابزار نظارتی روبه رو شوند.
البته در این باره، وزیر راه وشهرسازی در گفت وگوی ویژه خبری اعلام کرد: تعریف جامعی از شناسنامه ملکی در دستور کار داریم که فکر می کنیم تا اردیبهشت ابلاغ شود.
آخوندی شکل کنونی شناسنامه فنی را مشکل دار می داند و معتقد است: تاییدیه ای که سازنده در قالب شناسنامه فنی، برای یک ساختمان ارائه می کند، در طول زمان و با دست به دست شدن ساختمان بین خریداران، قابل اتکا نیست چرا که نحوه استفاده از ساختمان می تواند، شرایط فنی سازه را تغییر دهد.
وزیر راه وشهرسازی در این باره اعلام کرده است: در دنیا، به کارگیری مهندس بازرس از طرف خریدار ساختمان، معمول و رایج است. این مهندسان، ملک را هنگام خرید و فروش، بازرسی می کنند و اطلاعات به روز شده از مشخصات ملک را که مبنای معامله واقع می شود در شناسنامه ملکی آن ساختمان ثبت می کنند. ما در نظر داریم این روش را در ایران پیاده کنیم. چنانچه طرح «حساب امانی» در بازار پیش فروش مسکن اجرایی شود، لازم است در تعرفه های نظارت مهندسان بر ساخت وساز، تجدیدنظر به عمل بیاید. در حال حاضر، طبق گفته کانون سراسری انبوه سازان، حدود ۱۰ درصد از هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسکونی، صرف انواع نظارت های مهندسی شامل مهندس ناظر، بیمه کیفیت، شناسنامه فنی و... می شود که سازنده باید در مجموع متری ۸۰ هزار تومان به دستگاه های نظارتی مربوطه، این تعرفه ها را پرداخت کند. با تشکیل «حساب امانی»، علی القاعده، بانک ها نیز بابت نظارت بر روند ساخت وساز و فعالیت پیش فروشنده، کارمزد خواهند گرفت که چون نقش آنها عملا پررنگ تر یا هم تراز سایر دستگاه های نظارتی می شود، لازم است در تعدیل عوامل و تعرفه های نظارت نیز اقدام شود تا از رشد هزینه های جانبی ساخت وساز و در نتیجه افزایش قیمت تمام شده مسکن جلوگیری به عمل بیاید.

پیش بینی وزیر از قیمت مسکن
وزیر راه و شهرسازی «کنترل شهر فروشی و صدور مجوزهای بی رویه تراکم» و همچنین «مهار سفته بازی در معاملات مسکن» را به عنوان دو اتفاق قابل انتظار در سال ۹۴ اعلام کرد و درباره تغییرات قیمت مسکن در سال جدید گفت: در سال جاری به هیچ وجه تورم بخش مسکن بیش از تورم میانگین سالانه نخواهد بود. به گزارش مرکز روابط عمومی و اطلاع رسانی وزارت راه وشهرسازی عباس آخوندی اعلام کرد: در سال جاری دو اتفاق در حوزه مسکن باید در کشور رخ دهد که البته بخش عمده ای از برنامه ریزی آن در سال ۹۳ انجام شده است. اولین اقدام این است که باید بتوانیم سوداگری را از بخش مسکن خارج کنیم. وی گفت: بسیاری از مردم قربانی فعل و انفعالات سوداگری بخش مسکن می شوند و مشاهده می کنند قیمت مسکن طی یک سال ۴۰، ۵۰ و بعضا تا ۶۰ درصد افزایش می یابد؛ البته ممکن است این افزایش قابل توجه برای مالک بسیار خوشحال کننده باشد اما برای خریدار یا مالکانی که در نظر دارند ملک خود را تبدیل به احسن کنند این افزایش قیمت خوشایند نیست. بنابراین اینکه مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه ای واقعی شود و بتواند بخشی از نیاز واقعی انسان ها را برطرف کند و از وضعیت سوداگری کاذب مانند سوداگری که زمانی در سکه و ارز وجود داشت خارج شود اقدام بسیار مهمی است. لازمه این اقدام این بود که یک انضباط شهری ایجاد کنیم و از تراکم فروشی و شهر فروشی که متاسفانه در ایران باب شده بود جلوگیری کنیم. خوشبختانه در سال ۹۳ تا حدی موفق شدیم انضباط شهری را ایجاد کنیم البته توفیق این اقدام نیازمند مشارکت اجتماعی است و مردم باید بر این کار به شدت نظارت داشته باشند تا زمین ها با کاربری های قانونی بهره برداری شود و مورد خرید و فروش دلالان قرار نگیرد. آخوندی با بیان اینکه با ابزارهای نظارتی در سال گذشته میزان تورم بخش مسکن کمتر از میانگین تورم ملی بود، افزود: در واقع تورم ۵۸ درصدی سال ۸۵ که وحشتناک بود و خانه دار شدن را تبدیل به رویا کرده بود متوقف شد و باید کاری می کردیم که این حباب شکسته شود.
وی اتفاق دوم در سال جدید را تامین مسکن ۱۲۵ هزار خانوار تحت پوشش نهادهای حمایتی عنوان کرد. آخوندی در ادامه با تاکید مجدد بر پیگیری طرح افزایش وام خرید مسکن گفت: امسال حتما باید در مورد این موضوع تصمیم گیری شود تا بانک ها بتوانند با مدل صندوق پس انداز، بین ۵ تا ۶ برابر سپرده گذاری ها، تسهیلات بدهند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir