بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : دوشنبه 17 فروردين 1394      10:44

مهار تورم مسکن در کلان‌شهرها

هفته‌نامه اقتصادی اکونومیست در شماره جدید خود، از چالش مشترک بین ساکنان کلان‌شهرهای جهان بابت «افزایش افسارگسیخته هزینه‌های تامین مسکن» خبر داده و با انتشار نتایج یک تحقیق درباره «ریشه تورم مسکن در شهرهای بزرگ»، راه‌حل این مشکل را معرفی کرده است.

اقتصاد ایرانی: «اکونومیست» با انتشار یافته های مدرسه اقتصاد لندن درباره «رشد افسارگسیخته قیمت مسکن» در کلان شهرهای جهان، ریشه این چالش را نابسامانی «زمین» دانست. در برخی کلان شهرهای اروپا، آسیا و آمریکا، سفته بازی در بازار زمین و مقاومت در فروش، به شکل مصنوعی باعث کمیاب شدن ملک آماده ساخت و جهش دو تا سه رقمی قیمت زمین طی ۱۰ سال گذشته شده و در کنار این رفتار، محدودیت توسعه فیزیکی شهرها نیز از تورم مسکن پشتیبانی کرده است. برای مهار این تورم، دو راهکار از جمله «وضع مالیات بر قیمت زمین» به دولت ها توصیه شده است.

«اکونومیست» چالش مشترک شهرهای بزرگ جهان را بررسی کرد
فرمول مهار تورم مسکن در کلان شهرها
راهکار مدرسه اقتصاد لندن برای تعدیل قیمت مسکن در شهرهای بزرگ:
«دریافت مالیات از مالکان زمین» و «نظارت دولت مرکزی بر مقررات دولت های محلی»

به گزارش دنیای اقتصاد، هفته نامه اقتصادی اکونومیست در شماره جدید خود، از چالش مشترک بین ساکنان کلان شهرهای جهان بابت «افزایش افسارگسیخته هزینه های تامین مسکن» خبر داده و با انتشار نتایج یک تحقیق درباره «ریشه تورم مسکن در شهرهای بزرگ»، راه حل این مشکل را معرفی کرده است.


یافته های جدید مدرسه اقتصاد لندن
– دانشگاه معتبر انگلیس در حوزه اقتصاد- نشان می دهد: در بسیاری از کلان شهرهای دنیا، بهای زمین مسکونی و غیرمسکونی و همچنین قیمت مسکن طی چند سال گذشته دچار جهش های دو تا سه رقمی شده است. در هنگ کنگ و لندن، قیمت زمین با کاربری های مختلف طی یک دهه اخیر به ترتیب ۱۵۰ درصد و ۸۰۰ درصد گران شده و  در منهتن آمریکا قیمت مسکن با فاصله زیادی از تورم منفی، در سال ۲۰۱۴ با رشد ۱۶درصدی نسبت به سال قبل مواجه شده است که این میزان افزایش برای بازار مسکن این کشور، صعود شدید به حساب می آید.
در کلان شهرها– شهرهای بزرگ و پرجمعیت- آنچه باعث فراهم شدن بستر رشد قیمت مسکن می شود، نابسامانی بازار زمین است. در این بازار، رفتار سوداگرانه مالکان و ممانعت آنها از فروش زمین به سازنده ها، باعث «نگهداری بدون استفاده» این نهاده اصلی ساخت مسکن می شود و به کمبود مصنوعی «زمین» در بازار ساخت وساز دامن می زند که نتیجه این کمیابی اول به شکل تورم زمین و سپس تورم مسکن بروز می کند. در گزارش تحقیقاتی منتشر شده توسط اکونومیست، «زمین» ریشه اصلی رشد هزینه تامین مسکن در کلان شهرها، مورد تاکید قرار گرفته و در کنار آن، «محدودیت گسترش افقی و رشد عمودی فضاهای مسکونی» در این شهرها نیز در نقش تشدیدگر بحران مسکن، برجسته شده است. محققان مدرسه اقتصاد لندن برای رفع این چالش، یک نرم افزار حاوی دو راهکار برای تنظیم بازار زمین، به دولت ها در کشورهای مختلف پیشنهاد می کنند. در قالب راهکار اول، اخذ مالیات از افزایش ارزش زمین در کلان شهرها، توصیه شده است. این نوع مالیات نه تنها هیچ اثر منفی و شوک آمیز بر قیمت مسکن ندارد که برعکس، تاثیر کاهشی دارد و می تواند عرضه زمین آماده ساخت را افزایش داده و به افزایش عرضه مسکن در مقابل جمعیت متقاضی خانه در شهرهای بزرگ منجر شود.  راهکار دوم نیز پیشنهاد تسلط دولت مرکزی بر ضوابط ساختمانی و مقررات شهری وضع شده از سوی دولت های محلی (شهرداری ها) است. دولت با به دست گرفتن نبض مقررات و ضوابط شهری، می تواند مجموعه ساخت وساز در شهرها را به نفع طبقات اجتماعی تنظیم کند و از حبس دارایی های ملکی نزد گروهی خاص به زیان کل جامعه، جلوگیری نماید. اکونومیست اعلام کرده است: افزایش هزینه های تامین مسکن در شهرهای بزرگ باعث مهاجرت کارگران از این مناطق خواهد شد و تبعات آن می تواند کاهش نیروی کار برای شغل های سطح پایین در این شهرها باشد در حالی که با تنظیم مجدد قوانین شهری در حوزه مسکن، در کشوری همچون آمریکا امکان جهش حداقل 3 واحد درصدی در تولید ناخالص داخلی ایجاد خواهد شد.

 زمین واقعا کمیاب است؟
در متن گزارش اکونومیست آمده است: «مارک تواین» نویسنده و طنزپرداز مشهور آمریکایی، یک زمانی توصیه کرد: زمین بخرید، چون دیگر تولید نمی شود. درحقیقت، زمین واقعا کمیاب نیست به طوری که کل جمعیت آمریکا را می توان در تگزاس جای داد به گونه ای که هر خانوار می تواند از بیش از یک جریب زمین بهره مند شود. آنچه موجب شده است قیمت ها سر به فلک بکشند، تلاقی بین افزایش تقاضا و عرضه محدود در کلان شهرهایی مانند لندن، بمبئی و نیویورک است.
در ۱۰ سال گذشته قیمت های واقعی ملک در هنگ کنگ تا ۱۵۰ درصد جهش کرده است. قیمت املاک مسکونی در منطقه می فئر، در مرکز لندن، به ۵۵ هزار پوند(۸۲ هزار دلار) در هر متر مربع رسید. قیمت هر مایل مربع از املاک مسکونی منهتن ۱۶.۵ میلیارد دلار است.
حتی در این شهرهای بزرگ هم کمیابی زمین مصنوعی است. در واقع، محدودیت های قانونی در مورد ارتفاع و تراکم ساختمان ها و همچنین توسعه شهر، عرضه را محدود کرده و موجب افزایش قیمت ها شده است. در تحلیلی که به تازگی توسط کارشناسان مدرسه اقتصاد لندن انجام شده، برآورد شده است که قوانین استفاده از زمین در منطقه وست اند لندن موجب تورم ۸۰۰ درصدی قیمت فضای اداری شده است، در میلان و پاریس این قوانین قیمت ها را در بازار زمین به میزان حدود ۳۰۰ درصد افزایش داده است. علت این سود فراوان که نصیب مالکان زمین می شود این است که ساخت ساختمان های اداری جدید تقریبا غیرممکن است.
هزینه این عملکرد ناموفق بازار املاک عمدتا به دلیل تاثیر آن بر افراد، بسیار بزرگ است. قیمت بالای مسکن موجب می شود کارگران به سمت مکان های ارزان تر و در عین حال با بهره وری کمتر روی بیاورند. براساس یک مطالعه، مشاغل در منطقه خلیج در سان فرانسیسکو می تواند پنج برابر بیشتر از میزان فعلی باشد، اما محدودیت های ساخت و ساز مانع از این مساله شده است. جمع شدن هزینه درآمد از دست رفته و پتانسیل انسانی محقق نشده و این ارقام گیج کننده است. برداشتن تمامی موانع رشد شهری در آمریکا موجب افزایش تولید ناخالص داخلی این کشور به اندازه ۶.۵ تا ۱۳.۵ درصد یا حدود یک تا ۲ تریلیون دلار خواهد شد.

 تبعات سخت شدن قوانین استفاده از زمین
دو روند طولانی در ایجاد این بازار آسیب دیده نقش داشته اند. یک روند احیای شهر به عنوان چرخ دنده اصلی ماشین اقتصادی جهان است. در قرن بیستم، نوسان هزینه حمل و نقل موجب کاهش جذابیت شهرها شد، اما در قرن بیست و یکم انقلاب دیجیتال این مساله را جبران کرد. صنایع دانش محور مانند شرکت های تکنولوژی و مالی حول گروهی از کارکنان، رشد و نمو پیدا می کنند. کارکنانی که ایده ها و تجربیات خود را در اختیار یکدیگر قرار می دهند. اقتصاد و جمعیت کلان شهرهایی مانند لندن، نیویورک و سان فرانسیسکو به همین دلیل رشد کرده است.
اما این شهرها نتوانسته اند همچون سابقه تاریخی خود به منظور سکونت دادن همه افرادی که خواهان سکونت در آنها هستند، گسترش پیدا کنند. البته دلیل خوبی برای این مساله وجود دارد: رشد نامحدود شهری در اواخر قرن نوزدهم جرم و بیماری به همراه آورد. درنتیجه روند دوم یعنی تکثیر کمربندهای سبز و قوانین منطقه بندی شکل گرفت. طی قرن گذشته قوانین استفاده از زمین آنقدر فراوان بوده اند که گرفتن مجوز برنامه ریزی شده، دشوارتر از پیدا کردن تاکسی در یک بعدازظهر بارانی شده است.
لندن به منظور جلوگیری از مسدود شدن منظره کلیسای جامع سنت پل قوانین سختگیرانه ای را برای ساخت سازه های جدید وضع کرده است. برنامه شرکت گوگل برای ساخت مسکن در کمپ مانتین ویو در سیلیکون ولی به این دلیل که ساکنان این خانه ها ممکن است حیوان خانگی داشته باشند، متوقف شد. زیرا امکان به خطر افتادن جمعیت جغدهای محلی این منطقه توسط این حیوانات وجود داشت. شهروندان مخالف توسعه در مناطق دارای تراکم جمعیتی اندک می توانند از قوانین برای مسدود کردن برنامه های ساخت و ساز استفاده کنند. اما جاده ها و خطوط راه آهن که شهرهای بزرگ را به یکدیگر متصل می کنند تحت فشار جمعیت رو به رشد قرار گرفته اند.
کاهش قیمت مسکن به یکی از معدود راه های انباشت ثروت که در دسترس طبقه متوسط قرار دارد، لطمه می زند. بنابراین اقدامی محتاطانه در جهت توسعه، مطمئن ترین راه برای حفاظت از فضاهای عمومی و میراث شهری است، چون اگر به شرکت های ساختمانی اجازه داده شود که هرکاری که می خواهند بکنند، آنگاه سنترال پارک را هم آسفالت خواهند کرد.
اما این بحث ها که در جلسات برنامه ریزی محلی مورد قبول واقع می شوند باید بیشتر مورد بررسی قرار گیرند. موضوع مالکیت مسکن متضمن برابری حقوق نیست. بسیاری از خانوارها استطاعت خرید ملک را در مکان های پررونق ندارند.
این مساله اتفاقی نیست که نرخ مالکیت مسکن در منطقه شهری کم رونق دیترویت ۷۱ درصد است که بسیار بیشتر از ۵۵ درصد در منطقه پررونق سان فرانسیسکو به شمار می رود. برای تامین مسکن افراد بیشتر در شهرهای بزرگ نیازی به ساخت انبوهی از آسمانخراش ها نیست. برای مثال سان فرانسیسکو می تواند دو برابر فشرده تر شود و تراکم ساختمانی آن همچنان نصف تراکم منهتن باقی بماند.
از سوی دیگر، اخذ عوارض شهری به عنوان روشی برای متعادل کردن رشد منافع اجتماعی، بهره وری شهری و هزینه های خصوصی که گاهی این رشد تحمیل می کند، درنظر گرفته می شود. اما قوانین استفاده از زمین به مساله ای تبدیل شده است که بیشتر از آنکه مفید باشد، مضر است. یعنی مکانیزمی است که از طریق آن مالکان زمین هم ثروت بادآورده ای را در دست دارند و هم ابزاری را در اختیار دارند که مانع می شود دیگران بتوانند بر دارایی هایشان بیفزایند. حتی کوچک ترین اقدامات برای ایجاد تعادلی بهتر بین منافع عمومی و خصوصی بازده خوبی خواهد داشت. بنابراین، سیاست گذاران باید روی دو مساله تمرکز کنند.  نخست اینکه، سیاست گذاران باید اطمینان حاصل کنند که تصمیمات مربوط به برنامه ریزی شهری از بالا به پایین صورت گیرد. زمانی که تصمیمات در سطح دولت مرکزی گرفته می شود، قوانین استفاده از زمین می تواند به نفع بازار مسکن و طبقات اجتماعی، تدوین و به دولت های محلی (شهرداری ها) دیکته شود. برای مناطق مجزا مزایای جمعیتی (مشاغل و مالیات) شهرهای بزرگ تر کمتر است. انتقال تصمیمات در حوزه عرضه مسکن به سطح شهری باید به معنی اهمیت دادن به مزایای رشد باشد. هرگونه محدودیتی که بر ساخت و ساز در یک منطقه اعمال می شود باید از طریق افزایش ساخت و ساز در دیگر مناطق جبران شود. به این ترتیب توسعه کل شهر مطابق با بودجه توسعه حفظ می شود. دوم اینکه دولت ها باید مالیات های بیشتری بر ارزش زمین وضع کنند. در اکثر کشورهای ثروتمند، مالیات بر ارزش زمین سهم اندکی از کل درآمدها را تشکیل می دهد. مالیات بر زمین موثر است، زیرا فرار از آن دشوار است. زمین را نمی توان در گاوصندوق بانکی قرار داد و آن را از نظارت، رصد و کنترل دستگاه مالیاتی پنهان کرد. گرچه وضع مالیات بالا بر املاک ممکن است سرمایه گذاری در این بخش را کاهش دهد، اما وضع مالیات بالا بر زمین برای بهره برداری از زمین های بی استفاده، نه تنها اثر منفی بر قیمت مسکن ندارد که برعکس، انگیزه عرضه زمین به ساخت وساز را بیشتر می کند و زمینه کاهش قیمت آپارتمان را به وجود می آورد.  مالیات بر ارزش زمین همچنین به تامین امکانات برای تازه واردان کمک می کند. زیرساخت های جدید موجب افزایش ارزش زمین های اطراف این زیرساخت ها می شود و این مساله به نوبه خود موجب رشد درآمدها می شود. رشد درآمدها هم به پرداخت هزینه های توسعه کمک می کند.
با این حال، اعمال منطقه بندی بهتر و وضع مالیات بر زمین کار ساده ای نیست. برای این کار موانع سازماندهی مانند ارزیابی ارزش زمینی که ملک آن تخریب شده است، وجود دارد. سیاست گذاری نیز کار دشواری خواهد بود. مشکلات سیاسی پیچیده فراوانی وجود دارد. اما افراد کمی حاضرند به کسانی که این مشکلات را حل می کنند جایزه تریلیون دلاری بدهند.


 

آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir