محافظ مسکن از سفته‌بازی
اقتصاد ایرانی: اطلاعات جدید درباره ارزش ریالی آپارتمان های معامله شده در تهران طی سال ۹۳ حاکی است میانگین قیمت مسکن در اسفند پارسال به سطح ۱۲ ماه قبل برگشت و هر مترمربع آپارتمان با نرخ ۴.۲ میلیون تومان معادل نرخ اسفند ۹۲ خرید و فروش شد. این عقب نشینی قیمت اگرچه بازدهی «صفر» درصد را برای سرمایه گذاری های ملکی رقم زد، اما کاهش ۹ درصدی ارزش واقعی ملک مسکونی در تهران – با احتساب نرخ تورم سال ۹۳- خریداران سفته باز را با زیان قطعی روبه رو کرد. «نرخ رشد سالانه قیمت مسکن» در سال ۹۳ در حد ۴.۷ درصد مهار شد که این نشانه تخلیه حبابی است که سال های ۹۱ و ۹۲ به واسطه جهش های ۵۰ و ۳۰ درصدی این شاخص، به وجود آمد. مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن، در این باره معتقد است: بازار مسکن در سال گذشته به خاطر جاذبه نرخ سود سپرده گذاری بانکی، از سفته بازی محافظت شد و قیمت مسکن به آرامش رسید. علی چگینی با بیان اینکه هر نوع تغییر نرخ سود بانکی باید با لحاظ جمیع جهات از جمله «محدودیت منابع تسهیلات دهی» و «احتمال تغییر مسیر نقدینگی به بازارهایی با سابقه سوداگری» اتفاق بیفتد، می گوید: روند ثبات کنونی قیمت اسمی و شیب منفی قیمت واقعی مسکن چنانچه با فاکتورهای بیرونی تحریک نشود، لااقل تا نیمه امسال تداوم دارد.
به گزارش دنیای اقتصاد، معدل یک سال ۹۳ قیمت مسکن در تهران، براساس اطلاعات سامانه رهگیری معاملات املاک، از «تثبیت بهای فروش آپارتمان ها در پایان سال گذشته و عقب نشینی نرخ ها به ۱۲ ماه قبل» خبر می دهد و در عین حال انتظارات موجود برای سال جدید را به صورت مشروط تایید می کند.
در پایتخت، طبق جدیدترین آمارهای رسمی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایان اسفند پارسال به ۴ میلیون و ۲۳۴ هزار تومان رسید و با کمتر از ۳ درصد افزایش نسبت به بهمن، مشابه قیمت های فروردین ۹۳ شد. هم اکنون مطابق آنچه در بنگاه های املاک، برای فروش آپارتمان ها تعیین قیمت و در مبایعه نامه ها درج می شود، سطح قیمت ها در سال جدید نه تنها به روز نشده که کپی نرخ های یک سال پیش است!
بازگشت قیمت مسکن به سطح ۱۲ ماه گذشته، بعد از تخلیه حباب طی نیمه اول ۹۳ -که به صورت ریزش های ۰.۵ تا ۷ درصدی در برخی ماه ها رخ داد- و همچنین کندشدن شتاب کاهش در نیمه دوم، اتفاق افتاده است.
این عقب نشینی موجب شد، نرخ بازدهی سرمایه گذاری های ملکی در سال ۹۳ بدون آنکه سود یا زیانی متوجه سرمایه گذاران کند، به «صفر» برسد و معدود خریداران سرمایه ای ملک را از انتخاب این بازار برای سرمایه گذاری پشیمان کند.
مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن روز گذشته درباره وضعیت جدید حاکم بر بازار ملک اعلام کرد: آرامشی که طی سال گذشته در این بازار برقرار شد مدیون تقویت نرخ سود سپرده های بانکی تا سطح ۲۲ درصد و جذب نقدینگی توسط سیستم بانکی بود. سود بالاتر از تورم در بانک ها باعث شد نقدینگی از بازارهایی همچون ارز و سکه و مسکن که معمولا در دوره هایی، به محل اصلی سفته بازی تبدیل می شود، فاصله بگیرد و به بازار پول به عنوان تنها بازار جذاب در مقایسه با ۴ بازار دیگر– بورس، مسکن، ارز و طلا- سرازیر شود. علی چگینی با بیان اینکه، بازار پول در سال ۹۳ با پرداخت سود اسمی ۲۲ درصد به سرمایه گذاران، جذابترین بازار شناخته شد، تصریح کرد: رتبه اول بازار پول در ارایه بیشترین نرخ بازدهی به سرمایه گذاران، بازار مسکن را باوجود کاهش قیمت، از ورود خریداران سرمایه ای مصون نگه داشت.
مدیر کل اقتصاد مسکن با اشاره به سهم بالای هزینه های تامین مسکن در سبد مصرفی خانوار و تاثیرگذاری تورم مسکن بر نرخ تورم عمومی، افزود: در شرایطی که دولت کماکان بر کاهش بیشتر نرخ تورم از حدود ۱۵ درصد کنونی، تاکید می کند و بنا دارد شتاب افزایش قیمت ها را باز هم کاهش دهد، لازم است جذابیت بازار پول و همین طور بازار سرمایه برای سرمایه گذاران حفظ شود تا نیروی دافعه سال گذشته بازار ملک برای حرکت نقدینگی به این سمت، در سال ۹۴ نیز از توان لازم برخوردار باشد.
سه پله تغییر در نرخ بازدهی مسکن
بازدهی بازار مسکن در پایان نیمه اول ۹۳ تحت تاثیر سرعت ریزش قیمت ها، تا منفی ۴ درصد هم پیش رفت اما در پایان بهمن، «ریزنوسانات» مثبت در برخی ماه ها -۰.۴ تا ۰.۶ درصد افزایش قیمت- سبب جبران این زیان شد طوری که نرخ بازدهی ۱۱ ماهه -ارزش واحدهای مسکونی در پایان بهمن ۹۳ نسبت به ابتدای فروردین ۹۳- به منفی ۱.۸ درصد رسید. در پایان اسفندماه نیز به دلیل نقل و انتقالات شب عید، چون میانگین قیمت آپارتمان ۲.۶ درصد نسبت به بهمن افزایش یافت، دامنه زیان بازار مسکن باز هم کمتر و نرخ بازدهی ۱۲ ماهه عملا صفر شد.
رخداد بهتر از بازگشت قیمت
در حال حاضر اگر چه متوسط ارزش معاملاتی واحدهای مسکونی در شهر تهران با قیمت های سال گذشته همین موقع، برابر شده اما میانگین ۱۲ ماهه قیمت در یک سال ۹۳ معادل ۴.۷ درصد نسبت به یک سال ۹۲ افزایش پیدا کرده است که البته این میزان رشد سالانه قیمت مسکن نیز در قیاس با جهش ۵۰ درصدی در یک سال ۹۱ و همچنین صعود ۳۰ درصدی در یک سال ۹۲، کاملا ناچیز بوده و نشانه ای از تخلیه حباب دو سال گذشته، در سال ۹۳ می تواند باشد.
کارنامه قیمت ها در سال ۹۳، از یک رخداد امیدوارکننده دیگر نیز خبر می دهد و آن افت قابل توجه ارزش واقعی آپارتمان های مسکونی است.
باوجود افزایش حدود ۵ درصدی میانگین قیمت اسمی مسکن در یک سال ۹۳، قیمت واقعی آپارتمان که براساس نرخ تورم عمومی سنجیده می شود، ۹ درصد در سال گذشته سقوط کرد. این به آن معنی است که از ارزش دارایی های ملکی افراد در سال ۹۳ در مقایسه با رشد ارزش سایر کالاها و خدمات، ۹ درصد کاسته شده است.
در تحلیل این اعداد و ارقام می توان گفت که گروهی که سال گذشته با هدف سوداگری و سرمایه گذاری اقدام به خرید آپارتمان کردند نه تنها در پایان سال، به لحاظ اسمی، ریالی از بابت افزایش قیمت، سود به دست نیاوردند که حدود یک دهم از ارزش واقعی دارایی شان نیز کم شده است.
آینده سطح کهنه قیمت ها
پیام دومی که معدل قیمت مسکن سال ۹۳ در بطن خود دارد متوجه تقاضای مصرفی است. این گروه که سراسر پارسال به انتظار کاهش بیشتر قیمت، از خرید صرف نظر کرد، هم اکنون می تواند با نرخ های فروردین ۹۳، آپارتمان معامله کند.
با این حال آنچه در ابتدای سال جدید باید مدنظر متعاملین مسکن قرار بگیرد، مسیر آتی منحنی تغییرات قیمت است. بررسی های دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی در این باره نشان می دهد: موقعیتی که هم اکنون بازار مسکن در آن قرار گرفته است، «نقطه استراحت قیمت» به حساب می آید. سطح فعلی قیمت مسکن بعد از ۲۱ ماه ریزش، وارد محدوده ای شده که براساس دوره های تجاری رکود-رونق چند سال گذشته و یکسری پارامترهای اثرگذار بر آن از جمله نرخ تورم، برای مدتی در همین موقعیت باقی خواهد ماند. نقطه استراحت قیمت مسکن وضعیتی است که اگر از جانب عوامل برون زا، تحریک نشود روند نوسانات قیمت واقعی آپارتمان را لااقل تا نیمه امسال، همچنان در شیب منفی -رشد کمتر از نرخ تورم- نگه می دارد. یکی از این فاکتورها، سرنوشت نرخ سود بانکی است که کاهش آن ممکن است به تغییر مسیر نقدینگی منجر شود.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در این باره معتقد است: با توجه به کمبود منابع در بانک ها برای پرداخت تسهیلات بلندمدت به بخش هایی از جمله بخش مسکن، برنامه تنظیم نرخ سود باید به گونه ای باشد که این منابع محدود با خطر پسرفت روبه رو نشود. مدیر کل اقتصاد مسکن درباره آینده قیمت مسکن نیز گفت: روند تغییرات قیمت واقعی مسکن در تهران از مهر سال ۹۲ با رفتن به سطح زیر نرخ تورم، حالت کاهشی به خود گرفت و اگر چه در طول این ماه ها، قیمت اسمی در برخی ماه ها افزایش یافت اما نرخ رشد نقطه ای قیمت مسکن در مقایسه با تورم نقطه به نقطه، همواره کمتر بوده است. از آنجا که مسیر رشد منفی قیمت واقعی مسکن معمولا دو سال به طول می انجامد، انتظار این است که تا نیمه امسال، وضعیت فعلی ادامه داشته باشد.
ماه های گران و ارزان
در سال ۹۳ بیشترین سطح قیمت مسکن در خردادماه رقم خورد. در این ماه، میانگین ارزش معاملاتی آپارتمان های مسکونی به مترمربعی ۴ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان رسید. کمترین سطح قیمت نیز در ماه فروردین اتفاق افتاد که در آن، میانگین قیمت هر متر واحد مسکونی فروخته شده در تهران معادل ۳ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان شد. همچنین بیشترین رشد ماهانه قیمت به مقدار ۶.۴ درصد در اردیبهشت و بیشترین افت ماهانه نیز به اندازه ۷.۳ درصد در فروردین رقم خورد.
