نوار قلب از بازار مسکن

اقتصاد ایرانی: برای تشخیص آخرین وضعیت بازار مسکن به لحاظ سیکل های تجاری، علائم حیاتی چهارگانه این بخش سنجش شده و گراف هایی که از روند بلندمدت مولفه های اقتصاد مسکن به دست آمده، نشان می دهد: بخش پیشران اقتصاد بعد از اوج رکود در نیمه پارسال هنوز وارد رونق نشده است. دو گراف مربوط به نرخ رشد سرمایه گذاری های ساختمانی و تیراژ آپارتمان سازی که کارکرد قلب بازار مسکن را منعکس می کند، با سقوط شدید در سال ۹۳، به کمترین حد ۵ سال اخیر رسیده و منحنی های نوسان قیمت و حجم معاملات، ورود به دوره نقاهت – اواخر رکود - را بازگو می کند.
برخی صاحب نظران نسبت به «راکد بودن بازار مسکن» دچار تردید شده اند و با این تصور که بازار ملک طی چند ماه اخیر تغییر فاز به گزارش دنیای اقتصاد، این «برداشت» در شروع سال جدید که احتمالا با تکیه بر گزارش واپسین روز کاری سال ۹۳ بانک مرکزی شکل گرفته، چون شرایط فعلی بازار مسکن را «طبیعی» می داند، اگر «اصلاح» نشود، می تواند در مسیر اصلی ترین برنامه وزارت راه وشهرسازی برای احیای مسکن و رفع عوارض سکته سال گذشته بازار، دست انداز ایجاد کند و باز هم زمان تصویب و اجرای آن را عقب بیندازد.
بانک مرکزی ۲۷ اسفند پارسال با انتشار گزارشی از تحولات بازار مسکن شهر تهران، ارقام دو شاخص مربوط به «حجم معاملات خرید آپارتمان» و «متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی» در مدت ۱۱ ماه اول سال ۹۳ را ملاک ارزیابی وضعیت بازار قرار داد و در جمع بندی این گزارش اعلام کرد: رشد قابل ملاحظه ۵۰.۵ درصدی معاملات مسکن در کنار افزایش ۵.۷ درصدی قیمت ، حاکی از شرایط «رونق غیرتورمی معاملات مسکن» است.
هر چند بانک مرکزی در این گزارش، محل رونق را صرفا حوزه خرید و فروش بازار مسکن عنوان کرده اما نه تنها استناد به فقط همین دو شاخص برای تحلیل این حوزه، کفایت نمی کند که برای بررسی وضعیت مجموعه بازار مسکن شامل معاملات و ساخت وساز، به اطلاعات آماری بلندمدت و کامل تری نیاز است.
کارشناسان اقتصاد مسکن برای تجزیه و تحلیل کامل این بخش به لحاظ قرار داشتن بازار در حالت رکود یا رونق، معمولا نوسانات ۴ مولفه شامل «میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساخت وساز کل کشور»، «تیراژ آپارتمان سازی در شهر تهران»، «حجم کل معاملات خرید و اجاره» و همچنین «متوسط قیمت مسکن» را مورد تست و سنجش قرار می دهند.
در این میان، با توجه به اینکه رونق یا رکود در یک بخش اقتصادی، از روی میزان رشد تولید و سرمایه گذاری در آن بخش تعیین می شود، مولفه اول یعنی «میزان سرمایه گذاری های ساختمانی» قلب بازار مسکن به حساب می آید و نبض آن، بیشتر از سه مولفه دیگر، احوال این بازار را منعکس می کند.
البته مولفه دوم مکمل مولفه اول است و حجم معاملات به عنوان مولفه سوم نیز بازتاب دهنده آنی از رکود یا رونق می تواند باشد.
همچنین قیمت مسکن به عنوان مولفه چهارم که براساس منطق نباید مبنای اعلام دوره بازار قرار گیرد، به شکل سنتی و تجربی، از تغییر فاز سیکل های تجاری خبر می دهد.
بررسی ها از روند بلندمدت گذشته این ۴ مولفه نشان می دهد: بازار مسکن در سال ۹۳ کاملا در وضعیت «رکود» بود و امسال دوره «نقاهت» یا همان «اواخر رکود» را پشت سر می گذارد به طوری که در صورت رسیدگی سریع به سکته ای که پارسال در قلب بازار رخ داد، مدت زمان این دوره کوتاه می شود و نشانه های رونق تدریجی از نیمه دوم ۹۴ در بازار مشاهده خواهد شد.
گراف حاصل از تغییرات ثبت شده در میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی در حوزه ساخت وسازهای سراسر کشور طی ۸ سال گذشته نشان می دهد: بازار مسکن در سال گذشته وضعیتی مشابه رکود شدید مسکن سال ۸۸ پیدا کرد.
مولفه سرمایه گذاری ساختمانی در سال های ۸۶ و ۹۱ با دو اوجگیری، ساخت وساز را به بیشترین حد در مقایسه با دوره های قبل و بعد از این سال ها رساند. در سال ۸۶ به عنوان دوره اوج رونق مسکن، حجم ریالی سرمایه گذاری های ساختمانی در کل کشور ۸۰ درصد افزایش یافت و سپس با شروع دوره رکود در سال ۸۷، نقطه اوج رکود مسکن در سال ۸۸ با ریزش شدید نرخ رشد سرمایه گذاری به سطح ۳ درصد، ثبت شد.
در سال ۹۱ نیز دومین «قله» در این گراف ۸ ساله، رقم خورد طوری که میزان سرمایه گذاری ساختمانی ۵۵ درصد افزایش یافت. اما از اواخر بهار ۹۲، بار دیگر شیب منفی در شتاب رشد سرمایه گذاری آغاز شد و در پایان نیمه اول سال ۹۳، این مولفه تنها ۸ درصد افزایش یافت. بنابراین، رکود مسکن سال ۹۳ از روی کاهش شدید رشد سرمایه گذاری های ساختمانی مشخص است ضمن اینکه سطح آن هنوز ۵ واحد درصد از عمق رکود ۸۸ بالاتر است.
نتایج گراف حاصل از تغییرات مولفه دوم بازار مسکن نیز حکایت از نزول بی سابقه ساخت وسازهای مسکونی در شهر تهران دارد.
روند نوسانات این مولفه طی ۸ سال گذشته نشان می دهد: تیراژ آپارتمان سازی در تهران یکبار در سال ۸۶ هنگام اوج رونق مسکن، ۷۱ درصد افزایش یافت و بار دیگر در سال ۹۰ با رشد ۵۳ درصدی روبه رو شد که البته آن زمان، ابهام سازنده ها از برنامه جدید شهرداری برای سال ۹۱ (طرح تفصیلی) باعث شد ساخت وساز یک سال زودتر به اوج برسد. با این حال، در سال ۹۱ حدود ۹ درصد دیگر به تیراژ ساخت وساز افزوده شد اما در سال ۹۳، سکته در بازار ساخت وساز باعث سقوط ۵۲ درصدی نرخ رشد تیراژ در نیمه اول و تشدید این سقوط تا منفی ۷۳ درصد در فصل پاییز شد.
به این ترتیب مختصات کنونی مولفه اول و دوم، کندی شدید در نبض بازار مسکن را روایت می کند و به هیچ وجه، علامتی از رونق در این گراف ها دیده نمی شود.
از طرفی، گراف ترسیم شده از حجم معاملات مسکن به عنوان سومین مولفه تعیین کننده رکود یا رونق، نشان می دهد: حوزه معاملات بازار مسکن در سال گذشته اگر چه نسبت به سال ۹۲ بهبود نسبی پیدا کرد اما در مقایسه با سطح رونق سال ۹۱، هنوز فاصله زیادی دارد.
به عبارت ساده تر، در مولفه حجم معاملات مسکن، نکته انحرافی ریز و نامحسوسی وجود دارد که برای در نظر گرفتن آن، نباید تحلیل ها را به تغییرات دو ساله این مولفه محدود کرد.
طبق جدیدترین آمارهای رسمی که چند روز پیش توسط سامانه رهگیری منتشر شد، حجم کل معاملات مسکن در تهران در ‍۱۲ ماه سال ۹۳ حدود ۱۲.۵ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۲ افزایش پیدا کرد و حجم معاملات خرید نیز در همین مدت با افزایش ۳۲ درصدی مواجه شد. پیش تر بانک مرکزی، رشد معاملات خرید در تهران طی ۱۱ ماه اول سال ۹۳ را ۵۰.۵ درصد اعلام کرده بود.
اما با لحاظ آمار ۱۲ ماهه، که خرید و فروش آپارتمان در تهران افزایش ۳۰ درصدی نشان می دهد، اگرچه مشخص می شود فضای معاملاتی بازار نسبت به سال ۹۲ گرم تر شده اما انبوه واحدهای نوساز فروش نرفته در بنگاه ها از یکسو و انباشت نیاز مسکن در سمت تقاضا از سوی دیگر، سطح پایین معاملات مسکن در سال ۹۳ را بازگو می کند.
همچنین پایین تر بودن حجم معاملات مسکن سال گذشته تهران نسبت به آنچه در سال ۹۱ هنگام رونق بازار، در بازار خرید و فروش آپارتمان اتفاق افتاد نیز تداوم رکود لااقل تا آخرین روز سال گذشته را تایید می کند. در سال ۹۱ حجمی معادل ۲۱۶ هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد اما در سال ۹۳ این میزان معاملات از ۱۱۶ هزار واحد تجاوز نکرد. البته بخشی از معاملات سال ۹۱ به خریدهای سفته بازی ناشی از جهش قیمت در آن سال باز می گردد.
اما چهارمین مولفه که معمولا دلالان بازار ملک و فعالان سنتی بازار آن را علامتی از رکود و رونق می دانند نیز وضع سال گذشته بازار مسکن را «رکود» و امسال را «پایان رکود» توصیف می کند.
روند ۲۰ ساله تغییرات قیمت مسکن در تهران نشان می دهد: در زمان اوج رونق، قیمت مسکن نیز با بیشترین رشد همراه می شود و در زمان رکود فعالیت های ساختمانی، شیب رشد قیمت به پایین ترین نقطه می رسد.
در گراف رسم شده از نوسانات نرخ رشد قیمت مسکن طی ۸ سال گذشته، پایین ترین نقطه یکی برای سال ۸۸ و دیگری برای سال ۹۳ است که به ترتیب بعد از جهش ۸۰ درصدی قیمت در سال ۸۶ و صعود نزدیک به ۵۰ درصدی در سال ۹۱، رخ داده است.
تغییرات قیمت مسکن در تهران از ابتدای تابستان سال ۹۲ همزمان با کاهش شتاب ساخت وساز و آغاز رکود، در مسیر نزولی قرار گرفت و تا پایان سال گذشته، این مسیر ادامه پیدا کرد طوری که نرخ رشد قیمت مسکن در یک سال ۹۳ به یک دهم یک سال ۹۱ رسید و ۴.۷ درصد شد.
در حال حاضر، با استناد به آخرین نقطه چهار گراف انعکاس دهنده علائم حیاتی بازار مسکن می توان گفت: اوج رکود مسکن در سال ۹۳ اتفاق افتاد و هنوز نبض بازار کمترین ضربان را دارد.
مسوولان بخش مسکن برای احیای نبض مسکن فارغ از سیاست هایی که سال گذشته به تصویب رساندند، به دنبال یک جراحی اساسی دیگر هستند تا قلب بازار به حرکت بیفتد.
این جراحی قرار است در قسمت «تامین مالی مسکن» انجام شود و برای آن، برنامه افزایش سقف وام خرید مسکن تعریف شده است.
وزارت راه وشهرسازی برای حرکت چرخ ساخت وسازهای مسکونی، تقویت بنیه مالی تقاضای مصرفی را برای خرید واحدهایی که در سال های گذشته توسط سازنده ها ساخته شده و هم اکنون فروش آنها به بن بست خورده است در دستور کار دارد.
در صورتی که این بن بست با وام خرید باز شود، نقدینگی مورد نیاز سازنده ها برای شروع پروژه های جدید از محل فروش نوسازهای از قبل ساخته شده، فراهم می شود و می توان به مثبت شدن نرخ رشد سرمایه گذاری های ساختمانی تا نیمه امسال امیدوار بود.
در این میان چنانچه تصور شود بازار مسکن از رکود خارج شده است، امکان فراهم شدن ابزارهایی که از سال گذشته وزارت راه وشهرسازی از دولت و بانک مرکزی برای تامین مالی این بخش مطالبه کرده، سخت می شود.
در ماه های اخیر مذاکراتی در دولت و بانک مرکزی برای این تخصیص برگزار شده و یک پیشنهاد این است که برای جبران کمبود منابع بانک ها برای افزایش وام خرید مسکن، بخشی از بودجه سالانه دولت به عنوان وجوه اداره شده، نزد بانک عامل  قرار بگیرد.
این مذاکرات، با توجه به ضربه ای که کارخانه های تولید مصالح ساختمانی از رکود مسکن خورده اند و انبار آنها از مصالح سرریز شده است، کماکان ادامه دارد.
وزارت راه وشهرسازی برای بیرون آوردن بازار مسکن از رکود، پیش تر موفق شد سقف وام ساخت در بافت فرسوده را افزایش دهد اما تا زمانی که طرف دیگر بازار –تقاضای مصرفی- توانمند نشود، عرضه به شکل واقعی و ادامه دار تحریک نخواهد شد.