حذف ریسک از بازار دوم مسکن

اقتصاد ایرانی: وزیر راه وشهرسازی، ضوابط رسمی مربوط به اولین گام پیش فروش ساختمان را با هدف حذف ریسک از بازار دوم معاملات مسکن، ابلاغ کرد. بر این اساس، سازنده ها موظفند طبق آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش، برای هر نوع تبلیغات رسانه ای بابت فروش پروژه های در حال ساخت، ابتدا از ادارات استانی وزارت راه وشهرسازی مجوز بگیرند. صدور مجوز تبلیغات، منوط به ارائه ۶ نوع مدرک فنی-هویتی از سوی سازنده شده که مهم ترین آن، گواهی افتتاح «حساب امانی» نزد بانک است. پیش فروش آپارتمان قبل از صدور پروانه ساختمانی و اتمام عملیات پی ریزی سازه، ممنوع بوده و پیش فروشنده باید پیش از انجام معامله، یک بانک عامل را با تشکیل «حساب امانی»، به نظارت بر مناسبات مالی پروژه دعوت کند. در قالب این حساب، بانک به عنوان طرف سوم، به نیابت از پیش خریدار، روند ساخت وساز را کنترل می کند و متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه، اقساط سپرده گذار–فرد پیش خریدار- را به پیش فروشنده می پردازد. با ضوابط جدید در بازار دوم مسکن –خرید و فروش واحدهای در دست ساخت- از یکسو فعالیت پیش فروشنده ها شفاف و قابل ردیابی می شود و از سوی دیگر، با سلب امکان سوءاستفاده های رایج همچون پیش فروش یک واحد به چند نفر یا خلف وعده در تحویل به موقع آپارتمان، ریسک پیش خرید کاهش می یابد.: وزیر راه وشهرسازی ضوابط مربوط به اولین گام برای پیش فروش مسکن را ابلاغ کرد.
عباس آخوندی براساس تکلیفی که ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان برای وزارت راه وشهرسازی تعیین کرده، روز گذشته در ابلاغیه ای رسمی خطاب به ادارات راه وشهرسازی استان ها، ضوابط «نحوه صدور مجوز تبلیغ و انتشار آگهی برای پروژه های پیش فروش مسکن» را به مدیران استانی وزارتخانه اعلام کرد.
به گزارش دنیای اقتصاد، مطابق آیین نامه ای که نیمه اول پارسال توسط معاون اول رئیس جمهور برای اجرای قانون پیش فروش ساختمان ابلاغ شد، تمام سازنده های ساختمان های مسکونی و غیرمسکونی برای انجام عملیات پیش فروش مکلف شدند قبل از هر نوع بازاریابی و تبلیغ برای پروژه های خود، ابتدا مجوز لازم برای پیش فروش را از وزارت راه وشهرسازی یا ادارات استانی این وزارتخانه دریافت کنند. محدودیتی که از طرف قانون گذار برای تبلیغ تلویزیونی و مطبوعاتی پروژه های پیش فروش مسکن، تعیین شده با هدف جلوگیری از کلاهبرداری ها و سوءاستفاده های رایج در بازار دوم مسکن –بازاری که آپارتمان های در حال ساخت به متقاضیان مسکن پیش فروش می شود- در نظر گرفته شده است. در این بازار، حجم قابل توجهی از پیش خریدها در پایان زمان وعده داده شده از طرف پیش فروشنده، ناکام می ماند و علاوه بر خلف وعده پیش فروشنده، موارد دیگری همچون کم فروشی یا پیش فروش یک واحد به چند نفر نیز از جمله مواردی است که ریسک پیش خرید را هم اکنون در بازار دوم مسکن افزایش داده است. برای رفع این چالش ها و موانع شناخته شده در بازار پیش فروش، روز گذشته وزیر راه وشهرسازی در ابلاغیه ای ۴ ماده ای، تبلیغ و انتشار آگهی های پیش فروش، بدون داشتن مجوز از این وزارتخانه را ممنوع اعلام کرد و از مدیران استانی خود خواست بعد از دریافت درخواست پیش فروشنده های ساختمان، چنانچه مدارک شش گانه پروژه برای پیش فروش کامل بود، مجوز تبلیغات را حداکثر ظرف مدت ۱۵ روز کاری صادر کنند. پیش فروشنده ها در قالب این ابلاغیه موظفند مطابق قانون پیش فروش ساختمان، تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان، تصویر پروانه اشتغال به کار مهندس ناظر، مدارک هویتی خود، مدارک وکیل خود، مدارک شرکت سازنده و همچنین تصویر گواهی افتتاح حساب امانی در بانک عامل را به ادارات راه وشهرسازی تحویل دهند. وزیر راه وشهرسازی در راستای این ابلاغیه، عملا اجرای طرح تشکیل «حساب امانی» که ابتدای امسال وعده عملیاتی شدن آن را در بازار پیش فروش مطرح کرده بود، کلید زد. بر این اساس پیش فروشنده های مسکن و ساختمان باید قبل از اقدام برای اخذ مجوز پیش فروش از وزارتخانه، ابتدا یک حساب امانی نزد یکی از بانک های عامل افتتاح کنند.
در قالب حساب امانی، بانک عامل به نیابت از پیش خریدار، بر میزان پیشرفت فیزیکی ساخت وساز نظارت می کند و متناسب با پیشرفت پروژه، مبالغی را که پیش خریدار در این حساب سپرده گذاری کرده است، به پیش فروشنده پرداخت می کند. تشکیل حساب امانی برای پیش فروش مسکن باعث شفافیت در مناسبات مالی پیش فروشنده و پیش خریدار می شود و به واسطه نظارت بانک، امکان دریافت مبلغ اضافه تر از کار انجام شده را از پیش فروشنده سلب می کند. البته وزیر راه وشهرسازی هفته دوم فروردین امسال، با بیان اینکه پیشنهاد تشکیل حساب امانی در بازار پیش فروش، به بانک مرکزی ارائه شده است، اعلام کرد: حداکثر تا نیمه بهار امسال موافقت نهایی بانک مرکزی را خواهیم گرفت. پیش تر یک بانک خصوصی پیشنهاد ایجاد این حساب در بازار پیش فروش را مطرح کرده بود؛ اما ظاهرا طی چند روز اخیر بانک مسکن نیز برای ایجاد این حساب اعلام آمادگی کرده است. به این ترتیب تا زمانی که بانک ها به راه اندازی حساب امانی اقدام نکنند، عملا یکی از مدارک شش گانه مورد نیاز پیش فروشنده برای اخذ مجوز انتشار آگهی پیش فروش از ادارات راه وشهرسازی، تکمیل نخواهد شد و این بازار دوم مسکن کماکان در برزخ خواهد ماند. با این حال روز گذشته دنیای اقتصاد مطلع شد بانک مرکزی مخالفتی با تشکیل حساب امانی ندارد و احتمالا نیازی هم به اعلام رسمی آن به بانک ها نیست. براساس این گزارش، پیش فروشنده ها برای اخذ مجوز تبلیغ و بازاریابی برای پیش فروش پروژه های خود، باید ساختمان در حال ساخت را حداقل به انتهای مرحله پی ریزی برسانند و دیگر همچون گذشته، امکان پیش فروش در مرحله خاکبرداری وجود ندارد. همچنین طبق مفاد دیگری از آیین نامه پیش فروش مسکن، سازنده ها باید حتما پروانه ساختمانی از شهرداری دریافت کنند و معاملات پیش فروش را باید فقط در دفاتر اسناد رسمی و در قالب قرارداد محضری، با پیش خریدار انجام دهند. دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش ساختمان به شرح زیر است: در اجرای ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۹۳، دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش ساختمان به منظور تبلیغ و درج آگهی در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره، به شرح زیر ابلاغ می گردد:

ماده ۱- تعاریف
کلیه اصطلاحات تعریف شده در قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۲۹/ ۱۰/ ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی و آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، مصوب ۲۰/ ۰۳/ ۱۳۹۳ هیات وزیران به همان معانی مشروح و سایر اصطلاحات در معانی مشروح زیر در این دستورالعمل به کار می رود:
الف- آگهی پیش فروش: هرگونه تبلیغ و اطلاع رسانی به منظور جذب سرمایه گذار و انعقاد قرارداد پیش فروش برای یک یا چند پروژه ساختمانی معین، از طریق بروشور، تراکت، نصب پلاکارد، توزیع کارت و امثال آن، صفحات جراید، صدا و سیما و کلیه محتواها و رسانه های دیجیتال موضوع آیین نامه ساماندهی و توسعه رسانه ها و فعالیت های فرهنگی دیجیتال، مصوب ۲۴/ ۰۵/ ۱۳۸۹ هیات وزیران.
ب- تعداد واحدها: تعداد واحدهای مندرج در پروانه احداث ساختمان، موضوع ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان
ج- حساب امانی: حساب امانی ویژه پیش فروش واحدهای ساختمانی، موضوع درخواست صدور مجوز انتشار آگهی، به موجب مقررات بانکی افتتاح می شود.
د- بانک عامل: بانک دارای مجوز فعالیت از بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران که پیش فروشنده، حساب امانی ویژه پیش فروش خود را نزد آن افتتاح کرده است.

ماده ۲- کلیات
۱- وظیفه اجرای دستورالعمل به نمایندگی از وزارت راه و شهرسازی، بر عهده ادارات کل راه و شهرسازی استان می باشد.
۲- مهلت اعتبار مجوز صادره از سوی ادارات کل راه و شهرسازی استان ها به مدت سه ماه از تاریخ صدور مجوز است. پس از اتمام مهلت مزبور، مجوز صادره از درجه اعتبار ساقط و متقاضی موظف است جهت دریافت مجدد آن، درخواست خود را تسلیم اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه کند.

ماده ۳- وظایف پیش فروشنده
پیش فروشنده اعم از مالک رسمی زمین، سرمایه گذار، مستاجر یا نماینده قانونی وی موظف است مدارک زیر را به همراه فرم تکمیل شده درخواست صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش (فرم پیوست شماره ۱) به اداره کل راه و شهرسازی محل وقوع پروژه ارائه کند.
۱- تصویر برابر اصل تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان 
۲- تصویر برابر اصل پروانه اشتغال به کار مهندس ناظر ساختمان 
۳- تصویر برابر اصل شناسنامه و کارت ملی پیش فروشنده (در صورتی که شخص حقیقی باشد).
۴- در صورت مراجعه وکیل پیش فروشنده، تصویر برابر اصل وکالت نامه رسمی و شناسنامه و کارت ملی وکیل
۵- تصویر برابر اصل آگهی تاسیس و آخرین تغییرات ثبت شده در روزنامه رسمی (در صورتی که شخص حقوقی باشد) به همراه مدارک احراز نمایندگی شخص حقوقی. 
۶- تصویر برابر اصل گواهی افتتاح حساب امانی در بانک عامل، ممهور به مهر شعبه.
تبصره: در مجموعه های احداثی (موضوع تبصره ذیل ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان)، علاوه بر مدارک فوق الذکر، تصویر برابر اصل تاییدیه مرجع صادرکننده پروانه در خصوص انجام ۳۰ درصد تعهدات پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی نیز باید ارائه شود.

ماده ۴- وظایف اداره کل راه و شهرسازی
اداره کل راه و شهرسازی استان پس از دریافت کلیه مدارک مندرج در ماده ۳ از پیش فروشنده یا نماینده قانونی وی، ضمن ارائه رسید دریافت مدارک، موظف است طی حداکثر ۱۵ روز کاری، عدم مخالفت خود را در قالب فرم صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش (فرم پیوست شماره ۲)، به پیش فروشنده اعلام کند.
مراحل رسیدگی به درخواست های صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش به ترتیب زیر است:
۱- ارائه مدارک توسط متقاضی به مدیریت مسکن و ساختمان
۲- بررسی مدارک و ارائه رسید دریافت مدارک به متقاضی در صورت تکمیل بودن مدارک و در غیر این صورت اعلام کامل نبودن مدارک به متقاضی
۳- صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش با امضای مدیرکل راه و شهرسازی استان
تبصره ۱: در صورت نقص مدارک، اداره کل راه و شهرسازی استان موظف است موارد نقص پرونده را طی ۵ روز کاری از طریق نشانی اعلامی یا پیامک به پیش فروشنده اعلام کند.
تبصره ۲: در صورت عدم موافقت با صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش، اداره کل راه و شهرسازی استان موظف است مراتب را با ذکر دلایل مخالفت، طی ۱۵ روز کاری به پیش فروشنده اعلام کند.