بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : چهارشنبه 16 ارديبهشت 1394      13:58

عوامل درونی و بیرونی بی‌ثباتی

اقتصاد ایرانی: به گزارش دنیای اقتصاد، بررسی بازار مسکن در ایران و سایر کشورها حاکی از وجود نوسانات شدید در قیمت مسکن است که این نوسانات با توجه به همبستگی بالای قیمت مسکن با متغیرهای واقعی این بخش از جمله ارزش افزوده و سرمایه گذاری در بخش مسکن، باعث ایجاد بی ثباتی و شکل گیری ادوار تجاری در بخش مسکن می شود.
(لازم به به ذکر است ضریب همبستگی بین قیمت مسکن و ارزش افزوده حدود ۰.۹۶ و ضریب همبستگی بین قیمت مسکن و سرمایه گذاری در بخش مسکن حدود ۰.۷۸ است.) با این وجود به نظر می رسد بازار مسکن ایران، به دلیل عوامل برون و درون بخشی مسکن، از بی ثباتی بیشتری نسبت به سایر بخش های اقتصادی برخوردار است که به برخی از آنها پرداخته می شود:

عوامل درون بخشی بی ثباتی

۱- تبعیت تقاضا و سرمایه گذاری از مدل تارعنکبوتی
بررسی روند سرمایه گذاری و نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران نشان می دهد میزان ساخت و ساز و سرمایه گذاری در بخش مسکن متاثر از قیمت مسکن، دارای مدل تارعنکبوتی است به طوری که در دوره های رونق قیمتی مسکن، سازندگان مسکن به دلیل افزایش سود ساخت و ساز، اقدام به سرمایه گذاری در این بخش می کنند که این مساله با توجه به طول دوره ساخت، باعث افزایش عرضه مسکن و در نتیجه ایجاد ثبات نسبی قیمت در ۲ تا ۳ سال بعد و در پی آن کاهش سرمایه گذاری و افزایش قیمت مسکن در ۲ تا ۳ سال بعد از آن می گردد و این روند کم و بیش در بازار مسکن تکرار می شود.

۲- فعالیت سازندگان غیر حرفه ای در بخش مسکن 
بخش قابل توجهی از ساخت و سازها در بخش مسکن به خصوص در دوره های رونق توسط افراد غیرحرفه ای و به صورت خرده سازی صورت می پذیرد. این افراد در زمان هایی که بازار مسکن از رونق مناسبی برخوردار هستند به همراه انبوه سازان و شرکت های فعال در حوزه ساخت مسکن اقدام به ساخت مسکن می کنند که این مساله منجر به افزایش عرضه و ثبات قیمت در بخش مسکن پس از یک دوره زمانی می گردد. از طرف دیگر در دوره های رکود با توجه به امکان خروج راحت تر سازندگان خرده ساز، این افراد از بازار ساخت و ساز خارج شده و در نتیجه باعث کاهش قابل توجه سرمایه گذاری نسبت به دوره های رونق و شوک قیمتی در بازار مسکن می شوند.

۳- شیوه نامناسب طولانی بودن زمان ساخت
در بازارهایی که عرضه از کشش قیمتی مناسبی برخوردار است در صورت افزایش تقاضا و در نتیجه قیمت، پس از یک فاصله زمانی کوتاه، عرضه به طور متناسب افزایش یافته و قیمت به سطح اولیه خود بازمی گردد. ولی بازار مسکن به خصوص در ایران به دلیل عدم استفاده از شیوه های نوین ساخت و طولانی بودن زمان ساخت، از کشش عرضه اندکی برخوردار است بنابراین با افزایش تقاضای مسکن امکان پاسخگویی عرضه طی یک دوره زمانی کوتاه وجود ندارد، در نتیجه بازار مسکن با افزایش قیمت مواجه می شود.

۴- عدم استفاده از ابزارهای منعطف مالی
استفاده از ابزارهای مالی می تواند نقش بسیار تعیین کننده در کنترل نوسانات بخش مسکن ایفا کند به طوری که در دوره های رونق و افزایش شدید قیمت مسکن، با سخت کردن شرایط پرداخت و در دوره های رکود با تسهیل شرایط پرداخت تسهیلات به بخش مسکن، می توان نوسانات بازار مسکن را تا حدود زیادی کنترل کرد. در حال حاضر بخش قابل توجهی از تسهیلات پرداخت شده به بخش مسکن از طریق سیستم بانکی (عموما بانک مسکن) تامین می شود که علاوه بر تعیین میزان و نرخ سود آن از طریق شورای پول و اعتبار پس از طی یک فرآیند پیچیده و زمانبر، سهم بسیار ناچیزی از هزینه خرید یا ساخت مسکن را پوشش می دهند بنابراین عملا امکان کنترل نوسانات بازار مسکن از طریق تغییر شرایط پرداخت تسهیلات در این بخش وجود ندارد.
استفاده از ابزارهای مالیاتی نیز می تواند نقش قابل توجهی در کاهش دامنه نوسانات بازار مسکن ایفا کند. با استفاده از ابزارهای مالیاتی، می توان بخش قابل توجهی از تقاضای سفته بازی را که با ورود و خروج خود به بخش مسکن، باعث ایجاد بی ثباتی در این بخش می شوند از بازار مسکن خارج کرد. به دلیل نبود ابزارهای مالیاتی کارآ (از جمله مالیات بر عایدی سرمایه) و همچنین فقدان زیرساخت های اطلاعاتی برای جلوگیری از شناسایی و فرار مالیاتی، امکان استفاده درخوری از ابزارهای مالیاتی جهت کنترل نوسانات بخش مسکن در کشور وجود ندارد.

عوامل برون بخشی بی ثباتی

۱- سیاست های پولی
سیاست پولی مجموعه ای از تصمیم گیری های دولت در زمینه میزان نرخ رشد نقدینگی، نرخ بهره بانکی و سیاست های اعمال شده در خصوص نحوه پرداخت تسهیلات به بخش های مختلف اقتصادی است.  در طول سه دهه گذشته علاوه بر بالا بودن نرخ رشد نقدینگی در ایران، این نرخ رشد از نوسانات شدیدی نیز برخوردار بوده است. در برخی دوره ها با افزایش نرخ رشد نقدینگی، از یک طرف نرخ تورم عمومی افزایش یافته و از طرف دیگر با توجه به نبود بستر مناسب برای سرمایه گذاری مولد و نامناسب بودن فضای کسب و کار، نقدینگی های موجود در جامعه به سمت بازارهای غیرمولد و سوداگرانه از جمله بخش مسکن سوق کرده اند که هر دو این عوامل باعث بی ثباتی در بازار مسکن شده اند.
همچنین در پاره ای از مواقع دولت ها، سیاست هایی برای پرداخت تسهیلات در قالب طرح های مختلف به افراد (از جمله پرداخت تسهیلات به بنگاه های زود بازده و طرح های خود اشتغالی) اتخاذ کرده اند که به دلیل نبود فضای مناسب کسب و کار و عدم کنترل مناسب در پرداخت تسهیلات، بخش قابل توجهی از این تسهیلات با انحراف مواجه شده و به بخش های غیر مولد از جمله سوداگری مسکن سوق پیدا کرده اند.
نحوه تعیین نرخ بهره در بازار پول نیز از جمله عواملی است که می تواند ایجادکننده بی ثباتی در بازار های مالی و مسکن باشد. بررسی ها نشان می دهد در دوره هایی که دولت ها با هدف کمک به سرمایه گذاری در بخش های تولیدی، اقدام به سرکوب مالی و تعیین دستوری نرخ بهره در کمتر از نرخ تورم عمومی کرده اند، افراد بخشی از پس اندازهای خود را از بانک ها خارج و در سایر بازارها هزینه کرده اند. علاوه بر این نرخ های سود بانکی پایین، موجب انحراف در تخصیص بهینه منابع مالی از سرمایه گذاری در پروژه هایی که صرفه اقتصادی ندارند به سمت بازارهای های غیرمولد نیز شده است.

۲- سیاست های مالی 
با توجه به دولتی بودن اقتصاد ایران، بخش های مختلف اقتصادی آن نیز متاثر از سیاست های مالی دولت و نحوه تامین، تخصیص و میزان بودجه دولت هستند. با افزایش درآمدهای نفتی، بخش قابل توجهی از این درآمدها به ریال تبدیل شده و ضمن ایجاد تورم، باعث افزایش توان هزینه کرد دولت به خصوص در موارد غیرکارآ و تزریق نقدینگی قابل توجه به جامعه می شود که این اتفاقات پس از یک وقفه زمانی می تواند زمینه ایجاد نوسان در اقتصاد کلان به طور عام و در بازار مسکن به طور خاص را مهیا کند.

۳- سیاست های ارزی
بررسی بازار مسکن در سه دهه اخیر نشان می دهد که تغییرات شدید در نرخ ارز نیز از جمله عوامل ایجادکننده نوسان در این بازار بوده است. با افزایش شدید نرخ ارز هر چند بخشی از نقدینگی موجود در جامعه به سمت بازار ارز سوق پیدا می کند، ولی با افزایش نرخ ارز، نرخ تورم عمومی و قیمت مصالح ساختمانی افزایش یافته و در پی آن  هزینه ساخت و قیمت مسکن نیز افزایش می یابد. در ضمن بی ثباتی در بازار ارز، از طریق ایجاد فضای نامناسب کسب و کار نیز باعث ایجاد نوسان در بخش مسکن می شود.
بنابراین با توجه به مباحث فوق الذکر به منظور ایجاد ثبات در بازار مسکن، ضمن نیاز به اصلاحات و تغییرات در درون بخش مسکن از جمله نیاز به تغییر در شیوه های ساخت و ساز، کوتاه کردن فرآیند زمان ساخت مسکن، اصلاح قوانین مالیاتی حوزه مسکن و ایجاد زیرساخت های اطلاعاتی در این حوزه و منعطف کردن شرایط پرداخت تسهیلات مسکن، باید مشکلات ساختاری اقتصاد کلان ایران از جمله نرخ رشد بالای نقدینگی و شاخص تورم عمومی، فضای نامناسب کسب و کار، نبود رژیم ارزی مناسب در کشور، تعیین دستوری نرخ بهره بانکی و نظام ناکارآمد پرداخت تسهیلات، نیز اصلاح شوند که به نظر می رسد بسیاری از این موارد در دستور کار دولت یازدهم است.

ابزارسازی برای شکست رکود
بررسی روند تحولات بازار مسکن حاکی از وجود دوره های رونق و رکود در این بازار است، این موضوع مختص ایران نبوده و در اغلب کشورهای دنیا پس از طی یک دوره رونق، بخش مسکن وارد دوره رکود می شود و هرچقدر که دوره های رونق از شدت بیشتری برخوردار باشند، دوره رکود نیز عمیق تر می شود. بنابراین پس از افزایش شدید قیمت مسکن در سال های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ و فصل اول سال ۹۲، شکل گیری رکود در بخش مسکن دور از انتظار نبوده است.
علاوه بر این طی چند سال گذشته، با حاکم شدن شرایط رکودی بر اقتصاد کلان کشور، ضمن تسری این رکود به بخش مسکن، قدرت خرید خانوارهای متقاضی مسکن جهت خرید یا تولید مسکن کاهش یافته که این مساله نیز باعث تعمیق رکود در بخش مسکن شده است.
با توجه به ضرورت خروج بخش مسکن از رکود و همچنین تعدیل نوسانات در بخش مسکن طی سال های آینده، برنامه هایی در هر دو سوی عرضه و تقاضای بخش مسکن تهیه شده است که از آن جمله می توان به فعال شدن حساب های امانی، تشکیل صندوق های زمین و ساختمان، تاسیس شرکت های تامین سرمایه مسکن، راه اندازی صندوق های پس انداز، انتشار اوراق بهادار، توسعه بازار رهن و راه اندازی بازار رهن ثانویه، فعال کردن لیزینگ در بخش مسکن و... اشاره کرد که در بسیاری از برنامه ها (مانند صندوق پس انداز) مطالعات اولیه انجام شده است.
برخی موارد (مانند رهن ثانویه، لیزینگ و...) در مرحله ایجاد بسترهای قانونی است و مواردی (مانند صندوق زمین و ساختمان، شرکت تامین سرمایه مسکن) نیز به مرحله اجرا درآمده اند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir