بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : دوشنبه 21 ارديبهشت 1394      12:29

قدرت خرید مسکن مردم چگونه افزایش می‌یابد؟

رییس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن معتقد است که «بالا رفتن حبابی قیمت‌ها در زمان دولت دهم و تقلیل قدرت خرید مردم باعث شده که هم اکنون دوره رکود مسکن نسبت به گذشته طولانی‌تر شود.»

اقتصاد ایرانی: این روزها مسکن حال خوبی ندارد و وضعیت مسکن به خصوص در حوزه خانوارهای کم درآمد چندان جالب نیست. در حال حاضر مطابق پیش نویس مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، هزینه تامین مسکن حدود نیمی از درآمد خانوارهای کم درآمد را به خود اختصاص می دهد و سهم مسکن نیز در سبد هزینه این خانوارها دو برابر اندازه متعارف جهانی است.

به گزارش خبرآنلاین، یک سوم خانوارهای کشور، فاقد مسکن ملکی بوده که در این بین ۵.۲ میلیون خانوار کم درآمد، از لحاظ تامین مسکن به شدت تحت فشار هستند. در این بین، نرخ اجاره نشینی نیز در حال افزایش است. از سوی دیگر، تولید مسکن و صنایع ساختمانی در مدت اخیر با رکود کم سابقه ای مواجه شده است که به باور کارشناسان بازار مسکن، اگر این روند ادامه پیدا کند، موجب می شود در سال های آینده میان عرضه و تقاضا شکاف جدی به وجود آید و این موضوع در نهایت منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد؛ اگرچه مسوولان وزارت راه و شهرسازی امید به خروج بازار مسکن از رکود در نیمه دوم سال را دارند، اما با این حال، ایرج رهبر، رییس کانون سراسری انبوه سازان مسکن راه حل مشکلات کنونی بخش مسکن را ورود بخش خصوصی به این حوزه می داند و تاکید دارد که «در شرایط کنونی باید یک طرحی را پیاده کنیم که از سرمایه گذاران و بخش خصوصی در حوزه مسکن جذب سرمایه شود.» به گفته وی، «در سیاست گذاری ها برای ایجاد رونق در بازار مسکن باید توجه داشت که عرضه نیز در این بازار تقویت شود؛ چراکه با توجه به کمبود مسکن قابل عرضه، تقویت طرف تقاضا می تواند مشکل ساز باشد.» آنچه در ادامه می خوانید، مشروح با ایرج رهبر است.

* بازار مسکن همچنان در رکود به سر می برد و آمارها نشان می دهد که میزان ساخت وساز نیز کاهش یافته است. به نظر شما چه عواملی سبب شد که بازار مسکن به رکود عمیق رفت؟

شما اگر به روال ۲۰ سال گذشته توجه کنید، می بینید که هر ۵ سال یک بار این اتفاق در بخش مسکن افتاده است. ما یک رکود دو تا دو سال و نیم را در گذشته تجربه کرده ایم. این دوره هم رکود اتفاق افتاد که البته همزمان با تغییر دولت دهم به یازدهم شد. در این شرایط طرح مسکن مهر یک سری مخالفان و موافقانی داشت؛ به طوری که دولت قبلی موافق طرح بودند، اما دولت جدید اعتقاد زیادی به طرح مسکن مهر نداشت. از سوی دیگر، بالا رفتن حبابی قیمت ها در زمان دولت دهم و تقلیل قدرت خرید مردم، مزید بر علت شد که دوره رکود مسکن نسبت به گذشته طولانی تر شود.

* شما اثر کدام یک از این عوامل را در تعمیق رکود مسکن بیشتر می بینید؟

کاهش قدرت خرید مردم خیلی موثر بود. به هرحال همه این عوامل دست به دست هم داد تا بخش مسکن به رکود عمیق برود. در این میان، به نظر می رسد برنامه و طرحی در دولت برای بخش مسکن تعریف نشده است؛ یا برنامه ای وجود ندارد و یا اگر هم برنامه ای دارند، هنوز اجرایی نشده است.

* طرح مسکن اجتماعی چه؟

صحبت از این طرح هست، ولی هنوز رونمایی نشده است. این طرح هنوز شفاف نشده که ببینیم چه هست، منابع مالی اش از کجا تامین می شود و به چه صورت قرار است اجرا شود. همچنین از بخش خصوصی چه کمک هایی گرفته می شود. این ها همه برنامه هایی است که یک بار وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی و یک بار وزارت راه و شهرسازی از آن صحبت می کند، اما هنوز رونمایی نشده است.

* در حال حاضر در حوزه مسکن مهر با چه مشکلاتی مواجه هستیم؟

اواخر اجرای طرح مسکن مهر است. در حال حاضر تامین مالی مسکن مهر به یک مساله تبدیل شده و گرانی قیمت و مشکلاتی که برای ساخت به وجود آمده، تا حدودی مسایل را پیچیده کرده است. در برخی از موارد به آورده متقاضیان افزایش قیمت خورده که مردم را با مشکلاتی مواجه کرده است. البته یک بار تسهیلات بانکی را از ۲۵ به ۳۰ میلیون تومان افزایش دادند، ولی بانک مسکن یک طرحی را برای خود تعریف کرد که اگر پیشرفت فیزیکی طرح از ۷۵ درصد به بالا باشد، وام ۳۰ میلیون تومانی را می دهیم تا وام را خیلی سریع بتوانند تقسیط کنند و پول بانک مسکن سریع برگردد. همه این ها نشان می دهد که توان اعتباری و مالی همچون گذشته نیست و منتظرند اقساط برگردد.

* به نظر شما توان اعتباری وجود ندارد یا نمی خواهند این پول را بدهند؟

توان اعتباری وجود ندارد. هر بار یک رقمی را در رابطه با وام اعلام می کنند، اما بعید به نظر می رسد بتوانند اعتبار آن را تامین کنند. در شرایط کنونی باید یک طرحی را پیاده کنند که از سرمایه گذاران و بخش خصوصی جذب سرمایه شود و نیز از ابزارهای دولت همچون معافیت مالیاتی استفاده کنند، اما الان برعکس شده است. یعنی هم مالیات ها اضافه شده و هم تامین اجتماعی ادعا دارد که ۱۵ درصد عوارض ها را باید بابت تامین اجتماعی پرداخت کنند. این ها همه کمک کرده که هزینه ها بالا برود و از آن طرف نیز تولید مسکن کاهش پیدا کرده است. همچنین برای افزایش قدرت خرید مردم فکری نشده است تا معاملات انجام شود.

* میزان تولید مسکن چقدر کاهش پیدا کرده است؟

دقیق مشخص نیست، اما آمارها نشان می دهند که کاهش تولید مسکن حدود ۵۰ درصد بوده است.

* افزایش هزینه ساخت چقدر بوده است؟

ببینید، تورمی که در حوزه دستمزد و مصالح ساختمانی به وجود آمده، باعث افزایش هزینه ساخت مسکن شده است. همچنین گرانی تامین منابع مالی بسیار اثرگذار است. شما می دانید که برای وام های ۲۵ میلیونی حدود ۳۰ درصد سود می گیرند. این نشان می دهد که تامین منابع مالی گران است و اگر قرار باشد این منابع مالی وارد بخش مسکن شود، با توجه به رکودی که به آن خورده و خواب سرمایه، ساخت مسکن برای سرمایه گذار گران تمام می شود.

* در حال حاضر به طور متوسط ساخت هر مترمربع واحد مسکونی چقدر هزینه می برد؟

این ها بستگی به ساخت دارد و این که تا چه اندازه بخواهید هزینه کنید. اما به طور متوسط بیش از یک میلیون تومان هزینه می برد. در کل عمده هزینه مسکن را قیمت زمین در برمی گیرد. یعنی حدودا ۳۵ تا ۴۰ درصد قیمت آپارتمان را زمین تشکیل می دهد.

* بحث افزایش وام خرید مسکن به حدود ۶۰ میلیون تومان مطرح است. به نظر شما آیا پرداخت وام ۶۰ میلیون تومانی واقعا می تواند قدرت خرید مردم را افزایش دهد؟

ادعای وزارت راه و شهرسازی این است که حداقل ۵۰ درصد قیمت واحد مسکونی را وام بدهند که یک چنین اتفاقی به هیچ وجه نمی افتد. اگر این وام برای سراسر کشور باشد، در جاهایی که قیمت واحدهای مسکونی ارزان تر است، ممکن وام ۶۰ میلیون تومانی اثر داشته باشد، اما برای شهرهای بزرگ و کلانشهرها همچون تهران آن چنان تاثیری در افزایش قدرت خرید مردم ندارد. در حال حاضر متوسط قیمت واحد مسکونی در تهران حدود ۴، ۵ میلیون تومان است. یعنی برای یک واحد ۱۰۰ متری باید ۵۰۰ میلیون تومان پرداخت شود. بنابراین ۶۰ میلیون تومان در مقابل ۵۰۰ میلیون تومان عددی نیست.

* با توجه به این که مشکل عمده امروز بازار مسکن تقاضای موثر است، به نظر شما به جز پرداخت وام، چه سیاستی می تواند به بخش مسکن کمک کند.

یک سیاستی که طرح مسکن مهر داشت، این بود که قیمت زمین از قیمت واحد مسکونی کم می شد. مسکن مهر یک طرح خوبی بود؛ البته اگر تامین منابع مالی اش را از طریق درستی انجام می دادند که پول پرقدرت وارد اقتصاد نشود، می توانست کمک خیلی خوبی کند. همان طور که گفتم، ۳۵ تا ۴۰ درصد قیمت واحد مسکونی را قیمت زمین تشکیل می دهد.

از طرف دیگر، برای افزایش قدرت خرید مردم تسهیلات بانکی کمک می کند که باز هم تسهیلات بانکی در کلانشهرها خیلی نمی تواند جواب گو باشد. همچنین باید اجازه دهیم که بخش خصوصی ورود کند و جذب سرمایه کنیم و بگذاریم بخش خصوصی در شهرک های اقماری که زمین ارزان تر است، ساخت وساز را انجام دهند. این ها به نظر من خیلی سخت نیست، اما به دلیل این که بروکراسی های اداری زیادی داریم و دست بخش خصوصی بسته است و نیز ثبات قوانین نداریم و مالیات ها کوتاه مدت تصویب می شود، سرمایه گذار بلاتکلیف می ماند که اگر الان در یک کاری سرمایه گذاری کند، با مشکل مواجه شود. بخش خصوصی نیازمند ثبات قوانین و امنیت اقتصادی است. بخش خصوصی را باید تشویق کنیم و فقط شعار ندهیم که همه کارها را می خواهیم به دست بخش خصوصی بسپاریم و در آخر ببینیم یک چنین چیزی نیست.

* لیزینگ مسکن چقدر می تواند اثرگذار باشد؟

برای تامین منابع مالی روش های مختلفی مطرح است؛ صندوق زمین و مسکن، لیزینگ مسکن، خرید دین، فرابورس و... . منابع مالی را دارند به این صورت تعریف می کنند که البته باید یک فرهنگ و سیستم محکم و مورد اطمینانی ارائه شود تا بخش خصوصی با اطمینان وارد کار شود. ما اگر بخواهیم بخش خصوصی تقویت شود، باید به آن اطمینان داشته باشیم.

* برخی از تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که این بازار در نیمه دوم امسال از رکود خارج می شود. به نظر شما چه زمانی خروج از رکود را در بخش مسکن شاهد خواهیم بود؟

ما دوره رکود گذشته را اگر مرور کنیم، می بینیم تا دو سال و نیم حداکثر زمان می برد که از رکود خارج شویم. نیاز مردم که قطع نمی شود و نمی توانند همچنان صبر کنند. البته تا یک مدتی مردم می گویند صبر می کنیم تا ببینیم چه می شود و طرح های دولت چیست، ولی زمانی که در فشار قرار بگیرد، یک دفعه جهش پیدا می کند. چراکه به طور معمول در شرایط رکود، تقاضا برای اجاره نشینی بالا می رود و این موضوع افزایش قیمت ها را در پی دارد. به هرحال من فکر می کنم در حال حاضر تنها امیدی که می تواند کمک کند تا از رکود خارج شویم، عامل اتمام انتظار مردم است.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir