بازار مسکن توان جذب سرمایه‌های سرگردان را ندارد
اقتصاد ایرانی: همزمان با کاهش نرخ سودبانکی گمانه زنی ها درباره وضعیت بازار مسکن آغاز شد؛ تحلیل هایی درباره خروج نقدینگی از بانک ها و ورود سرمایه به بازار رنجور مسکن در کنار اظهارنظرهایی در مورد تاثیر مذاکرات هسته یی بر بازار مسکن پر رنگ تر از دیگر مباحث در حوزه مسکن بود.
به گزارش تعادل، اوایل اردیبهشت ماه سال جاری اختلاف نظرها درباره نرخ سود بانکی پایان یافت وشورای پول و اعتبار برای همگن کردن نرخ تورم با نرخ بهره بانکی در جلسه یی پنچ ساعته، نرخ سود بانکی را هم برای سپرده ها و هم برای تسهیلات کاهش داد. بر این اساس نرخ سودبانکی ۲۰ درصد اعلام شد درحالی که این نرخ پیش از این ۲۲ درصد بود. اکنون این پرسش مطرح است که بازارهای موازی در اقتصاد ایران با کاهش نرخ سود بانکی، دستخوش چه تغییراتی خواهند شد؟ از آنجایی که یکی از حساس ترین این بازارها، حوزه مسکن است، این روزها مخاطبین مسکن به انتظار تاثیر کاهش نرخ سود بانکی نشسته اند. اما آیا کاهش نرخ سود بانک ها، تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت یا نه؟ روند های زمانی بررسی شده در یک دوره ۱۷ ساله نشان می دهد همواره میان نرخ سود حقیقی سپرده و قیمت مسکن یک ارتباط منفی برقراربوده، یعنی با کاهش نرخ بهره سپرده ها، قیمت مسکن تمایل به افزایش پیدا کرده و افزایش در نرخ های سود حقیقی سپرده های بانکی نیز منجر به کاهش قیمت مسکن شده است.
ورود سرمایه های بانکی به نفع چرخ تولید
خروج نقدینگی از بانک ها مهم ترین اتفاقی است که در این شرایط به وقوع می پیوندد. اما آیا این سرمایه سرگردان به سمت بازار مسکن سوق پیدا می کند؟ یک کارشناس حوزه مسکن در این باره توضیح می دهد: بازار مسکن در کنار سایر سیاست های دولت باید بررسی شود. کاهش نرخ سود بانکی باعث خروج نقدینگی از بانک ها وسرازیر شدن این سرمایه ها به بازارهایی چون کسب وکار وتولید می شود. اما به دلیل نبود شرایط مناسب در این بازارها انتظار می رود، این حجم از نقدینگی که مبلغ قابل توجهی نیز خواهد بود راهی بازارهایی مانند مسکن، ارز وسکه شوند. اما بنابر سیاست های کنترلی دولت یازدهم که تا به حال روی بازارهای ارز وسکه انجام شده است این سرمایه ها رهسپار بازار مسکن می شود.
علی قائدی ادامه می دهد: در حالی که بازار مسکن به خاطر قیمت های بالا و عدم قدرت خرید مردم، دچار رکود بی سابقه یی شده است، این تغییرات نرخ بهره تفاوت چشمگیری روی بازار خرید وفروش نخواهد داشت. قائدی در مورد تاثیرات نرخ بهره بانکی بر حوزه ساخت ونوسازی بافت فرسوده نیز
می افزاید: با کاهش نرخ سود بانکی تمایل سازندگان خرد وکلان مسکن به سرمایه گذاری بر روی مسکن روستا وبافت فرسوده شهری در کوتاه مدت کمتر خواهد شد وبانک ها نیز تسهیلات کمتری در اختیار سپرده گذاران خود خواهند گذاشت. اما در بلندمدت با کاهش نرخ سود بانکی بازار مسکن رونق می گیرد.
این کارشناسی مسکن تاثیر شرایط روانی روی بازار مسکن را غیرقابل انکار می داند وادامه می دهد: که درصد قابل توجهی از سپرده گذاران بانک ها افراد ریسک گریزی هستند که برای آرامش خیال سرمایه خودرا در بانک ها می گذارند وحتی با کاهش نرخ بهره نیز حاضر به خروج پول از حساب بانکی خود نیستند وعده یی به تعداد کم اما ارزش ریالی بیشتر وجود دارند که به دنبال سود بیشتر هستند و این کاهش نرخ سود بانکی آنها را وادار به خروج سرمایه از بانک ها خواهد کرد. قائدی درباره نوسانات بازار اجاره نیز می گوید: اما اثر آنی و قطعی تصمیم جدید شورای پول واعتبار در بازار مسکن، متوجه اجاره نشین ها خواهد شد به طوری که با کاهش سود بانکی، دریافت اجاره دوباره برای مالک خانه سودده می شود. این کارشناس مسکن جذب سرمایه خارج شده از بانک ها را برای جلوگیری از نوسانات غیرمنطقی بازار مسکن ضروری می داند و می گوید: دولت باید بتواند مدیریت نقدینگی را در دست بگیرد تا این سیل سرمایه رهسپار بازارهای تولیدی وفضای کسب وکارشود.
ثبات سیاسی راهگشای ثبات اقتصادی
رکود در بازار مسکن موضوعی است که رییس سابق اتحادیه کشوری مشاوران املاک آن را مرتبط با توافقنامه هسته یی می داند. او در این باره می گوید: رکود در بازار مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید مردم امری است که با تغییرات نرخ سود بانکی ارتباط معناداری ندارد. زمانی که ثبات اقتصادی در سطح جامعه برای فعالان اقتصادی وجود ندارد، ورود به مسایل عمرانی وساخت وساز کاهش می یابد و سرمایه گذاران به دنبال کارهایی با ریسک کمتر اما سود بالاتر خواهند رفت. مصطفی قلی خسروی ادامه می دهد: در چنین شرایطی اگر بانک ها به رسالت اصلی خود که همان مشارکت در کارهای عمرانی است، بپردازند واز کارهای سوداگرانه خودداری کنند ثبات به بازار مسکن باز خواهد گشت. رییس سابق اتحادیه مشاوران املاک کشور اما ثبات سیاسی را مهم ترین عامل در کنترل بازار مسکن دانست واظهار داشت: دولت تدبیر وامید در پی بازگرداندن امنیت خاطر به فعالان اقتصادی است و با انجام توافق هسته یی در آینده یی نزدیک شاهد باز شدن قفل رکود بازار مسکن خواهیم بود. آن طور که کارشناسان عنوان کرده اند حوزه مسکن تابع سایر بخش های اقتصادی است و تغییرات در بازارهایی چون بورس و ارز و تمایل مردم به خروج سرمایه از این بازارها رونق به بازار مسکن را دربرخواهد داشت؛ موضوعی که اکنون با کاهش نرخ سود بانکی شکل پیچیده تری به خود گرفته است.
