بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : پنجشنبه 31 ارديبهشت 1394      11:14

ردیابی اثر وام جدید مسکن

اقتصاد ایرانی: مصوبات مربوط به پرداخت تسهیلات برای خرید مسکن از روز شنبه به سیستم بانکی ابلاغ می شود. با وصل دوباره جریان کارآمد تسهیلات خرید مسکن بعد از ۷ سال، بازار ملک در کوتاه مدت و بلندمدت با دو تحول عمده روبه رو می شود که از بین انواع وام های جدید، تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی «خانه اولی» ها نقشی پیشرو در تغییر فاز بازار بازی خواهد کرد. این وام مصوب، حجم زیادی از تقاضای مصرفی (زوج های فاقد مسکن) و همین طور سازنده ها را به سمت بازار آپارتمان های کوچک متراژ و میان متراژ (۵۰ تا ۷۵ متر مربع) هدایت می کند. کارشناسان و مسوولان بخش مسکن معتقدند: سمت عرضه در واکنش سریع به افزایش چشمگیر وام، از هفته های آینده ساخت پروژه های مسکونی نیمه کاره را از سر می گیرد تا در پایان طول سپرده گذاری یکساله متقاضیان در صندوق پس انداز «یکم»، امکان خرید آپارتمان توسط وام گیرنده ها به وجود بیاید. بنابراین ساخت و ساز در متراژ های مشخص طی امسال از رکود عمیق فاصله گرفته و در میان مدت معاملات مسکن رونق پیدا می کند؛ اما چون جلوی بروز اثر تورمی وام –ممنوعیت پرداخت به متقاضیان سفته باز - گرفته شده است، قیمت مسکن حداقل از ناحیه وام خرید دچار تحریک نمی شود. وام ۸۰ میلیونی در تهران حدود ۴۰ درصد قدرت مالی واجدان شرایط را پوشش می دهد.

به گزارش دنیای اقتصاد، جریان «وام کارآمد خرید مسکن» که از سال ۸۷ با تخریب پل ارتباطی بین تقاضای مصرفی و تسهیلات بانکی قطع شده بود، از روز شنبه آینده با ابلاغ مصوبه سه شنبه شب شورای پول و اعتبار به همه بانک های خصوصی و دولتی، بار دیگر پس از ۷ سال برقرار می شود.

از پس فردا انتظار می رود بانک ها در تهران برای پرداخت ۶۰ میلیون تومان وام خرید مسکن بدون سپرده -آن هم به بخشی که طی سال های اخیر کمترین معوقات بانکی را به خاطر ضمانت پرارزش «ملک» داشته است- با یکدیگر رقابت کنند.

در کنار این وام، آنچه باعث تزریق خوش بینی واقعی به هر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن خواهد شد، مجوزی است که بانک مرکزی برای پرداخت ۸۰ میلیون تومان وام خرید به «خانه اولی» های ساکن تهران برای بانک مسکن صادر کرده است.

اطلاعات مستند از آخرین وضعیت سه پارامتر در بازار مسکن شامل سطح قیمت ها، موجودی آ پارتمان ها و توان خرید زوج های جدید نشان می دهد: وام ۸۰ میلیونی در این مقطع نه تنها حساسیت آنچنانی روی قیمت آپارتمان ایجاد نمی کند که در مقابل، باعث تحریک سازنده ها برای بازگشت به بازار ساخت و ساز و در قدم اول تسریع در تکمیل ساختمان های نیمه کاره خواهد شد.

در این میان، یک سوءبرداشت هیجانی ناشی از برخی تحلیل های سنتی در حال شکل گیری است که برمبنای آن، از یکسو وام ۸۰ میلیونی را مساوی رشد قیمت و از سوی دیگر پرداخت آن را بی اثر بر قدرت خرید القا می کند!

این طرز فکر درباره مصوبه جدید شورای پول و اعتبار بیشتر ناشی از کم اطلاعی تحلیل کنندگان نسبت به آخرین آمار رسمی قیمت و اجاره بها و همچنین غفلت آنها از نحوه پرداخت تسهیلات در صندوق جدید پس انداز «یکم» است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حال حاضر متوسط قیمت آپارتمان در تهران مترمربعی ۴ میلیون تومان است اما این نرخ به معنای مخاطب قرار گرفتن آپارتمان هایی با این سطح قیمت توسط جامعه واجد شرایط وام ۸۰ میلیونی نیست.

رد دو تحلیل هیجانی نادرست

طبق گزارش رسمی بانک مرکزی، بیشترین معاملات مسکن در تهران برای خرید آپارتمان هایی با قیمت متری ۲.۵ تا ۳ میلیون تومان انجام می شود که مربوط به آپارتمان های با مساحت متوسط ۶۰ متر و میانگین قیمت ۱۳۰ میلیون تومان است.

این آمار نشان می دهد: غالب متقاضیان مصرفی و سرمایه ای مسکن –چه خانه اولی ها و چه سایر افراد- در سال گذشته، خرید آپارتمان هایی با قیمت زیر متوسط و کمتر از ۷۰ مترمربع را ترجیح داده اند.

در این میان، آنچه مسلم است، انتخاب کوچکترین متراژ توسط زوج هایی است که برای اولین بار تصمیم به صاحب خانه شدن دارند.

بر این اساس پیش بینی می شود عمده تقاضای ناشی از وام مصوب ۸۰ میلیون تومانی از محل صندوق پس انداز «یکم»، وارد بازار ساخت و فروش آپارتمان های ۵۰ تا حداکثر ۶۰ مترمربعی شود. این نوع واحدها با سن بنای متوسط، حدود ۲۰۰ میلیون تومان قیمت گذاری می شوند که ارزش نوسازشان بین ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان خواهد بود.

به این ترتیب، تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی بدون احتساب اصل سپرده ۴۰ میلیونی و وام جعاله ۱۰ میلیونی (که کل مبلغ در دسترس را به ۱۳۰ میلیون تومان می رساند)، ۴۰ درصد قدرت مالی «خانه اولی» ها را برای خرید آپارتمان ۲۰۰ میلیونی پوشش می دهد و در صورت محاسبه رقم در دسترس ۱۳۰ میلیون، توان وام برای خانه های نوساز به ۴۳.۳ درصد خواهد رسید. این اعداد، یکی از دو پیشگویی نادرست مبنی برعدم تاثیر وام جدید بر قدرت خرید را رد می کند.

اما درباره تحلیل هیجانی و غیرکارشناسی دوم که تحریک قیمت را به وام ۸۰ میلیونی نسبت می دهد، باید گفت: از آنجا که سری اول این تسهیلات از خرداد سال آینده و پس از یک سال سپرده گذاری، به تدریج و بدون پرداخت گسترده، در اختیار متقاضیان قرار می گیرد، بعید است معاملات واحدهای کوچک متراژ در سال جاری از ناحیه این تسهیلات رونق بگیرد؛ هر چند احتمال دارد وام خرید ۶۰ میلیونی سایر بانک ها، زودتر از وام بانک مسکن، رکود معاملاتی در این قسمت از بازار را تحت تاثیر قرار دهد.

از طرفی، مخاطبان این وام، سفته بازها و افراد متقاضی واحدهای با قیمت درشت و متراژ بالا نیستند و چون سهمیه حدود ۱۵۰ هزار فقره ای برای کل وام های ۸۰ و ۶۰ و ۴۰ میلیونی خانه اولی در سراسر کشور در نظر گرفته شده، حجم پرداخت وام ۸۰ میلیونی در تهران زیاد نخواهد بود.

در نتیجه، جلوی فعالیت عمده متغیرهایی که می توانست اثر تورمی این وام را به بازار وارد کند، مسدود شده است. تنها نکته، زمان پرداخت وام ها است که درست در سالی که دوره ثبات قیمت به پایان می رسد (سال ۹۵) به عنوان زمان کم ریسک، این تسهیلات داده خواهد شد.

البته مدیریت بازار در آن زمان نیز از هم اکنون به واسطه تحریک سازنده ها، قابل کنترل می تواند باشد.

بنابراین چنانچه جو روانی بازار مسکن در ماه های آینده از پیشگویی های نادرست در امان بماند، ثبات نسبی قیمت مسکن همچنان ادامه پیدا خواهد کرد.

تسهیلات ۸۰ میلیونی مخصوص خانه اولی ها رکود ساختمانی را در همین سال جاری وارد فاز رونق خواهد کرد.

دیروز واکنش مثبت سازنده ها به افزایش وام خرید مسکن نشان داد ساختار رکود عمیق ساختمانی در کشور تَرک خورده و به زودی موتور ساخت و ساز روشن خواهد شد.

پرداخت مثلثی وام ۸۰ میلیونی

در این باره حامد مظاهریان، معاون مسکن وزیر راه وشهرسازی در اولین واکنش به مصوبه شورای پول و اعتبار از انتشار علائم مثبت در سمت عرضه برای شروع مجدد ساخت وسازهای جدید و تکمیل ساخت وسازهای رهاشده خبر داد.

همچنین غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی نیز با بیان اینکه وام ۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن که دریافت آن برای همه آزاد است، چندان به تقویت قدرت خرید مسکن دهک های میانی دارای سابقه مالکیت کمک نخواهد کرد، گفت: استقبال از تسهیلات جدید بانک مسکن بیشتر از تسهیلات سایر بانک ها خواهد بود چون که سقف جدید وام مخصوص خانه اولی ها تناسب واقعی تری با قیمت مسکن دارد.

سلامی تاکید کرد: بانک های خصوصی تمایل به پرداخت تسهیلات خرید با سقف چندین برابر حد مجاز ۶۰ میلیونی دارند. مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی در عین حال برای نحوه پرداخت تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی بانک مسکن در تهران گفت: صرف نظر از آپارتمان های نوساز موجود در نوبت فروش، حجم قابل توجه ساخت و ساز سال های قبل هم اکنون به شکل نیمه کاره مانده اند و بانک مسکن برای تدوین آیین نامه نحوه پرداخت وام ۸۰ میلیونی، باید این موضوع را لحاظ کند و این تسهیلات را از کانال پیش خرید که مثلث سازنده، متقاضی مسکن و بانک را یکجا درگیر پروسه پرداخت می کند، بپردازد.

سلامی تصریح کرد: پرداخت وام خرید از کانال پیش خرید مانع افزایش احتمالی فاصله قدرت وام و قیمت مسکن در سال ۹۵ که زمان پرداخت آن است، خواهد شد چون با پیش خرید، قیمت «مقطوع» می شود و متقاضیان از رشد قیمت طی زمان در امان خواهند بود.

اجاره نشینی یا خرید مسکن؟

خانه اولی ها کسانی هستند که تاکنون، مسکن مهر و وام خرید دریافت نکرده اند و آپارتمان نیز به نام خود یا همسر و فرزندانشان خریداری نکرده باشند.

این گروه از هفته آینده دو انتخاب پیش رو دارد؛ یک راه تداوم اجاره نشینی با هزینه های ماهانه حداقل یک میلیون تومان در تهران و متوسط ۱.۵ تا ۲ میلیون تومان است و راه دوم نیز تحمل اقساط ماهانه حدود یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومانی وام خرید می تواند باشد.

با توجه به رشد بلندمدت قیمت مسکن که همواره یک تا دو واحد درصد از سطح تورم طی دست کم ۲۰ سال اخیر بیشتر بوده، خرید مسکن با سطح جدید تسهیلات بانکی که فرصت مناسبی بعد از چندین سال پیش روی متقاضیان مصرفی آن هم در زمان آرامش قیمت و رکود معاملاتی گذاشته است، بهتر از انتخاب اول خواهد بود.

وام ۸۰ میلیونی خانه اولی ها با نرخ سود ۱۴ درصد داده می شود که ارزان تر از نرخ سود اسمی ۱۶ درصدی تسهیلات اوراق مسکن است.

رئیس اتحادیه املاک: این وام رونق غیرتورمی تزریق می کند

در شرایطی که از ابتدای رایزنی وزارت راه وشهرسازی با بانک مرکزی برای تصویب وام ۸۰ میلیونی خرید مسکن، عده ای از کارشناسان و برخی فعالان بازار مسکن نسبت به تاثیر تورمی تزریق این وام بر قیمت آپارتمان های مسکونی نگاه انتقادی داشتند، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، با بی مورد دانستن هر گونه نگرانی در خصوص افزایش قیمت مسکن تحت تاثیر افزایش مبلغ وام خرید، گفت: هیچ رابطه منطقی ای بین افزایش قیمت مسکن و مصوبه سه شنبه شب شورای پول و اعتبار در خصوص تصویب وام ۸۰ میلیونی خرید مسکن وجود ندارد.

حسام عقبایی که از ابتدای مطرح شدن بحث افزایش وام خرید مسکن، جزو موافقان افزایش تسهیلات بود، توضیح داد: افزایش وام مسکن و تصویب وام ۸۰ میلیونی برای خانه اولی ها، نه تنها منجر به ایجاد تشنج و گرانی در بازار مسکن نخواهد شد بلکه رکود معاملات مسکن به دلیل شارژ مالی و افزایش قدرت خرید متقاضیان واحدهای کوچک متراژ یا سایر متقاضیان خرید مسکن را به نحو محسوسی کاهش خواهد داد و خیز خروج از رکود را به سمت رونق سرعت می بخشد.

رفع توقف نیمه کاره ها با افزایش وام

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به تاثیر مثبت و موثر افزایش تسهیلات خرید مسکن در رونق اقتصاد کلان و ورود سرمایه ها به بازار مسکن، خاطرنشان کرد: از سوی دیگر انگیزه ای که در نتیجه شارژ قدرت خرید مردم برای سازندگان ایجاد می شود باعث کاهش تعداد واحدهای مسکونی نیمه کاره و همچنین خروج بازار ساخت و ساز از حالت رکود می شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گسترش انبوه سازی و افزایش ساخت و ساز را از دیگر پیامدهای افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن در پی بالا رفتن رقم تسهیلات خرید عنوان کرد و افزود: در شرایطی که قیمت مسکن در واقعی ترین شکل خود به سر می برد شارژ مالی متقاضیان خرید می تواند به بهبود تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن کمک کند.

وی تاکید کرد: فعالان بازار مسکن و متقاضیان خرید به هیچ وجه نباید نگران ایجاد شوک قیمتی در نتیجه افزایش رقم تسهیلات خرید باشند. عقبایی با اشاره به تاثیر مثبت افزایش تسهیلات در تامین بخش موثری از یک واحد کوچک متراژ برای خانه اولی ها گفت: تاثیر وام جدید در شهرهای کوچک بیشتر از شهرهای بزرگ خواهد بود ضمن اینکه امیدواریم در فاز بعدی افزایش تسهیلات طی ماه های آتی، باز هم وام خرید مسکن در کلان شهرها به خصوص در شهر تهران افزایش یابد.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir