محدوده پرتقاضا در بازار مسکن
اقتصاد ایرانی: اطلاعات جدید بانک مرکزی درباره آخرین وضعیت بازار مسکن تهران، دو پیام خطاب به «متقاضیان مصرفی» و «سرمایه گذاران ساختمانی» مخابره می کند. در فروردین امسال بیش از نیمی از معاملات مسکن در پایتخت به خرید آپارتمان های «نوساز زیر ۵ سال» اختصاص داشته و بیشترین حجم فروش شامل واحدهای ۵۰ تا ۷۰ مترمربع و با قیمت کمتر از متری۴ میلیون تومان بوده است. این ارقام از «انطباق توان وام ۸۰ میلیونی با نیاز غالب بازار» و «لزوم تنظیم سه پارامتر در ساخت و سازهای جدید» حکایت دارد.
بانک مرکزی دیروز با انتشار دومین گزارش آماری از وضعیت بازار مسکن تهران طی سه ماه اخیر، علاوه بر تایید اطلاعات منتشر شده از سوی متولیان بخش مسکن درباره «رشد منفی قیمت واقعی آپارتمان در پایتخت»، دو پیام تازه خطاب به «متقاضیان مصرفی» و «سرمایه گذاران ساختمانی» مخابره کرد.
به گزارش دنیای اقتصاد، داده های جدید بانک مرکزی نشان می دهد: در اولین ماه امسال به رغم کاهش حجم مبادله در بازار ملک، بیش از نیمی از آپارتمان های فروخته شده در تهران، به نوساز های کم سن اختصاص داشته، به طوری که در این کلان شهر طی فروردین امسال ۵۴.۶ درصد کل معاملات مسکن برای خرید واحدهای «نوساز زیر ۵ سال» بوده است که عمده آنها یعنی ۳۴ درصد کل آپارتمان های معامله شده، مساحتی بین ۵۰ تا ۷۰ مترمربع داشته اند و ۱۵ درصد آنها به عنوان بیشترین سهم از بازار، با قیمت متری ۲.۵ تا ۳ میلیون تومان یعنی زیر قیمت میانگین بازار، فروخته شده اند.
کارنامه معاملاتی فروردین ۹۴ برای دوره ای از بازار که «تقاضای سفته بازی» در آن به خاطر روند کاهشی قیمت و نبود چشم انداز افزایشی، در حداقل سطح ممکن قرار دارد، منتشر شده و بنابراین تصویر دقیقی از ذائقه متقاضیان مصرفی را به نمایش گذاشته و نشان می دهد: در حال حاضر محدوده پرمشتری در بازار مسکن تهران را «نوسازهای کم سن، میان متراژ و ارزان قیمت» تشکیل می دهد که در چند منطقه خاص پایتخت از جمله مناطق ۵، ۲، ۴ و ۱۵ قرار دارد.
اولین پیام از جزئیات غالب معاملات مسکن طی این مدت، هماهنگی حداکثری بین واحدهای مسکونی پرتقاضا و تسهیلات جدید خرید مسکن است.
براساس اطلاعاتی که بانک مرکزی روز گذشته به نقل از سامانه رهگیری معاملات مسکن منتشر کرد، می توان گفت: عمده کسانی که در ماه اول سال ۹۴ در بازار تهران خرید انجام داده اند، آپارتمان هایی با قیمت ۲۴۰ میلیون تومان را صاحب شده اند طوری که با احتساب تسهیلات خرید ۸۰ میلیون تومانی تازه تصویب شده برای تهران، در صورت ثبات قیمت مسکن و ادامه این روند معاملاتی، ۳۳.۳ درصد قدرت خرید متقاضیان از محل وام تامین خواهد شد که البته با مجموعه «وام خرید و اصل سپرده به اضافه وام جعاله»، توان پوششی این تسهیلات برای اکثر خریداران به ۵۴ درصد می رسد.
با نرخ پوششی جدید وام که طی سال های اخیر به حدود ۱۰ تا حداکثر ۲۰ درصد نزول کرده بود، می توان پیش بینی کرد معاملات مصرفی از زمان پرداخت تسهیلات ۸۰ میلیونی، رونق پیدا می کند. دومین پیام حاصل از اطلاعات بانک مرکزی، مختص سرمایه گذاران ساختمانی است که برمبنای آن، سمت عرضه می تواند چارچوب ساخت وسازهای سال ۹۴ را برای خود ترسیم کند.
بر این اساس، لازم است سه پارامتر در ساخت وسازهای جدید مسکونی شامل متراژ، منطقه ساخت و قیمت پیشنهادی فروش، با توان و خواسته غالب متقاضیان تنظیم شود تا بعد از تکمیل مراحل ساخت، در کمترین زمان ممکن امکان فروش آنها به وجود بیاید.
در حال حاضر، متوسط مساحت آپارتمان های مسکونی در حال ساخت در تهران ۱۳۵ مترمربع و قیمت تمام شده ساخت نیز ۲.۵ میلیون تومان است که با توجه به آنچه طی فروردین امسال در بازار رکودی مسکن توانسته به فروش برسد، باید تعدیل اساسی روی این دو پارامتر از طرف سازنده ها اعمال شود.
بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در تهران طی فروردین امسال را ۳ میلیون و ۷۳۶ هزار تومان اعلام کرده که ۳.۹ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش نشان می دهد.
این نهاد همچنین با استناد به اوضاع سال ۹۳ که معاملات رشد ۴۲ درصدی داشته است، بازار معاملات مسکن را در رونق غیرتورمی توصیف می کند. درباره اجاره بها در تهران نیز، نظر بانک مرکزی بر «تغییرات محدود و همگام این شاخص با تورم عمومی» تاکید دارد.
