بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : دوشنبه 18 خرداد 1394      10:36

بازار مسکن در پساتحریم

اقتصاد ایرانی: وزارت راه و شهرسازی با انتشار پیش نویس نهایی طرح جامع مسکن، از ۸ برنامه عملیاتی در این بخش رونمایی کرد. مطابق برآوردهای جمعیتی، در فاصله سال های ۹۳ تا ۱۴۰۵ ، باید سالانه ۹۴۶ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود تا نیاز بالقوه ناشی از ازدواج، تقاضای انباشت، تخریب و نوسازی و... به صورت کامل قابل پاسخگویی باشد. در طرح جامع برای این منظور، ظرفیت اقتصادی کشور – منابع بانکی، بودجه دولت و توان بخش خصوصی- براساس سه سناریوی آینده نگر، سنجش شده و مطابق محتمل ترین سناریو، برای میزان عرضه مسکن در ۱۲ سال پیش رو سیاست گذاری شده است. از نظر متولی بخش مسکن، سه حالت برای «آینده تحریم ها و رشد اقتصادی» قابل پیش بینی است که از بین آنها، سناریوی منتخب شامل «رفع تدریجی آثار تحریم ها ظرف سه سال و دستیابی به نرخ رشد اقتصادی ۵.۲ درصد» می تواند مبنای برنامه ریزی ها قرار گیرد. بر پایه این سناریو، ساخت سالانه ۸۳۳ هزار واحد مسکونی امکان پذیر است که این حجم، ۸۸ درصد نیاز بالقوه را پاسخ می دهد. سهم دولت در این بازار، تامین مسکن حدود ۴۹۰ هزار خانوار کم درآمد و میان درآمد با برنامه هایی همچون واگذاری زمین دولتی، ساخت مسکن اجاره ای و ملکی، حمایت مالی از نوسازی بافت فرسوده، ارائه وام ساخت و خرید و همچنین راه اندازی بازار رهن ثانویه است.
نقشه راه ۱۲ ساله دولت برای واگذاری زمین، پرداخت وام و تامین مسکن ملکی و اجاره ای جامعه هدف سیاست گذاری بر پایه سناریوی منتخب از آینده تحریم ها و رشد اقتصادی؛ تخصیص ۴۹۰ هزار فقره انواع وام مسکن

به گزارش دنیای اقتصاد، وزارت راه و شهرسازی روز گذشته با انتشار سومین نسخه از پیش نویس جدید طرح جامع مسکن، ریز برنامه های عملیاتی دولت برای بخش مسکن در افق منتهی به پایان سال ۱۴۰۵ را اعلام کرد.

پیش تر یکبار در اسفند ۹۲ و سپس در تیر۹۳، نسخه های اول و دوم پیش نویس جدید طرح جامع مسکن منتشر شد که همه آنها حاوی یکسری کلیات درباره «وضع گذشته و حال بازار مسکن، تاریخچه ۵ دهه سیاست گذاری دولت های گذشته در این بخش و همچنین اهداف مدنظر دولت یازدهم برای آینده مسکن» بود.

دیروز اما نقشه راه ۵۲ صفحه ای وزارتخانه متولی بخش مسکن، با جزئیات و نکات تازه تری نسبت به دو نسخه پیشین، درباره تکالیفی که باید طی ۱۲ سال پیش رو از سوی دولت یازدهم و دولت های بعدی اجرایی شود، رونمایی شد.

گزارش دنیای اقتصاد از جزئیات پیش نویس نهایی شده طرح جامع مسکن حاکی است: دولت ۸ برنامه اجرایی برای تامین مسکن جامعه هدف– دهک های ۱ تا ۵- طراحی کرده است.

وزارت راه و شهرسازی، ابعاد مالی و ساختمانی این ۸ برنامه را برحسب سناریوهای ۳ گانه ای که برای «آینده تحریم ها» و «نرخ رشد اقتصادی» براساس سوابق این دو شاخص طی ۳۰ سال گذشته، طراحی شده، تعیین کرده است.

در طرح جامع مسکن، کل «نیاز به مسکن» در کشور در فاصله سال های ۹۳ تا ۱۴۰۵، رقمی معادل ۱۲ میلیون و ۳۰۳ هزار واحد مسکونی برآورد شده است، به این معنی که باید سالانه ۹۴۶ هزار و ۳۸۴ واحد مسکونی در کشور ساخته و عرضه شود.

اما مطابق سه سناریو، «ظرفیت» اقتصادی کشور برای سرمایه گذاری های ساختمانی طی سال های آینده به گونه ای خواهد بود که در حالت های بدبینانه، واقع بینانه و خوش بینانه، ممکن است سهم اندک، سهم قابل توجه یا کل نیاز مسکن در افق ۱۳ ساله، توسط مجموعه دولت، بانک ها و بخش خصوصی تامین شود.

مطابق آنچه در این طرح، برای دولت تکلیف تعیین شده، باید حداقل ۵۱.۷ درصد نیاز سالانه مسکن (۴۹۰ هزار واحد از کل ۹۴۶ هزار واحد در سال) که متقاضیان دهک های ۱ تا ۵ را شامل می شود، از طریق یکی از ۸ برنامه عملیاتی، پوشش داده شود. بقیه واحدهای مسکونی مورد نیاز بازار نیز به صورت عادی در بازار آزاد توسط بخش خصوصی ساخته و بدون نیاز به حمایت های خاص سمت تقاضا، توسط دهک های بالای درآمدی مصرف خواهد شد.

براساس آخرین آمارگیری انجام شده توسط مجری تهیه طرح جامع مسکن که شاخص های اقتصاد مسکن سال ۹۲ را لحاظ قرار داده است، در ازای هر ۱۰۵ خانوار فعلی در کشور، ۱۰۰ واحد مسکونی وجود دارد به طوری که موجودی مسکن، در مقابل ۲۲ میلیون و ۱۳۱ هزار خانوار شهری و روستایی در کشور، رقمی معادل ۲۰ میلیون و ۹۳۰ هزار واحد مسکونی است.

با توجه به چشم اندازی که برای جمعیت ایران طی ۱۲ سال آینده ترسیم شده، جمعیت کشور از ۷۷ میلیون و ۴۰۰ هزار نفر در سال ۹۲ به ۸۷ میلیون و ۱۰۰ هزار نفر در سال ۱۴۰۵ افزایش پیدا می کند و تعداد خانوارها نیز در این سال با بُعد متوسط ۳.۱۲ نفر، به ۲۷ میلیون و۹۳۰ هزار خانوار می رسد.

وزارت راه و شهرسازی با احتساب شاخص هایی همچون خانوارهای جدید، تقاضای انباشت سال های قبل، نیاز به تخریب املاک کلنگی، نرخ وفات و ... نرخ نیاز مسکن در سال های آینده را در مجموع معادل ۱۲.۳ میلیون واحدمسکونی برای مدت ۱۳ سال منتهی به ۱۴۰۵، برآورد کرده است.

سیاست گذاری های کلی در طرح جامع مسکن برای نحوه تامین نیاز ۱۲.۳ میلیونی، بر پایه سه سناریو برای عاقبت تحریم ها و همین طور رشد اقتصادی کشور و همچنین معرفی «سناریوی منتخب»، تدوین شده است. تحقیقات نویسندگان طرح جامع مسکن در وزارت راه وشهرسازی برای تهیه این سناریو ها، از طریق شبیه سازی شرایط موجود و تحولات اقتصادی دهه های اخیر انجام شده است و در عین حال سیاست های کلی نظام در بخش کلان اقتصادی همچون اقتصاد مقاومتی، بسته خروج از رکود و همچنین ماموریت دستگاه دیپلماسی کشور برای برقراری تعاملات گسترده اقتصادی با دنیا، به عنوان مولفه های اصلی تدوین سه سناریو لحاظ شده است.

وزارت راه و شهرسازی چشم انداز دست کم یک دهه آینده بازار مسکن را براساس سه سناریوی «رفع تدریجی تحریم ها و دستیابی به نرخ رشد اقتصادی ۵.۲ درصد در میان مدت و بلندمدت»، «تداوم تحریم ها و پایداری آثار آن و در نتیجه حصول نرخ رشد اقتصادی حداکثر ۳ درصد» و بالاخره «لغو سریع آثار تحریم ها ظرف سه سال و جهش ۶ درصدی نرخ رشد اقتصادی» طراحی کرده است.

از نظر متولی بخش مسکن در دولت، سناریوی اول، محتمل ترین گزینه قابل تحقق در شرایط موجود کشور است که مطابق آن، امکان و توان ساخت و عرضه حداکثر ۱۰ میلیون و ۸۲۵ هزار واحد مسکونی طی ۱۳ سال منتهی به ۱۴۰۵ وجود خواهد داشت. برای این حجم ساخت و ساز ، به ۷۹ هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری سالانه در بخش مسکن نیاز است. به این ترتیب، چنانچه اوضاع مطابق این سناریو پیش رود، حدود ۸۸ درصد از نیاز پیش بینی شده در بازار مسکن طی سال های آتی تامین می شود و بقیه به صورت تقاضای انباشت به سال های بعد از ۱۴۰۵ منتقل می شود. در حال حاضر ۱.۶ میلیون خانوار متقاضی انباشت در بازار مسکن وجود دارد که به هر دلیل مشمول برنامه های دولت های گذشته نشده و نیاز آنها به این دوره منتقل شده است.

این ۸ برنامه

در طرح جامع مسکن متناسب با سناریوی منتخب، ۸ برنامه اجرایی- عملیاتی برای ساخت و تامین مسکن ۴۹۰ هزار خانوار نیازمند حمایت در هر سال، تدارک دیده شده است.

این برنامه ها شامل واگذاری زمین، ساخت مسکن اجاره ای، ساخت مسکن ملکی، نوسازی بافت فرسوده، پرداخت تسهیلات ساخت، خرید و ودیعه مسکن و همچنین راه اندازی بازار رهن ثانویه است.

بر این اساس، ۶۰ هزار فقره وام ۴۰ میلیون تومانی ساخت و خرید مسکن برای دهک های ۲ تا ۴، ۱۰۰ هزار فقره وام نوسازی برای دهک های ۱ تا ۵، ۲۰۰ زار فقره وام نوسازی ۴۰ میلیون تومانی برای دهک های ۳ تا ۸، ساخت ۲۰ هزار واحد مسکونی اجاره ای، ساخت ۱۰ هزار واحد مسکونی استیجاری و همچنین پرداخت ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات خرید مسکن ۶۰ میلیونی به دهک های میانی طراحی شده که باید این حجم برنامه در هر سال و به مدت ۱۲ سال آتی، توسط دولت و نظام بانکی و برخی نهادها همچون بنیاد مسکن انجام شود.

اجرای بخشی از این برنامه ها طی سال گذشته و امسال در قالب سه برنامه مسکن اجتماعی (مصوبه دولت در خصوص تامین مسکن ۱۲۵ هزار خانوار ۴ دهک اول)، برنامه پرداخت ۳۰۰ هزار وام نوسازی ۵۰ میلیونی و همچنین برنامه اخیر پرداخت حداقل ۸۴ هزار فقره وام خرید مسکن صندوق یکم، عملا آغاز شده است؛ اما بین اجرا و آنچه در طرح جامع آمده، تفاوت هایی وجود دارد. در طرح جامع مسکن، مسوولیت تامین مسکن ۵۱.۷ درصد از نیاز سالانه، برعهده دولت گذاشته شده که در قالب این برنامه ها باید به سرانجام برسد. وزارت راه و شهرسازی بر اساس این طرح، برای «زمین» به عنوان مهمترین ابزار مورد نیاز برنامه ها نیز سیاست گذاری جداگانه انجام داده است به طوری که مقرر شده از اراضی و زمین های تحت مالکیت وزارتخانه ها و دستگاه های دولتی، ستاد اجرایی فرمان امام(ره)، بنیاد مستضعفان، بنیاد مسکن و شهرداری ها در جهت تامین مسکن اقشار هدف استفاده شود.

بخش عمده ای از ۸ برنامه ای که تامین مسکن سالانه ۴۹۰ هزار خانوار را دنبال می کند، توسط تعاونی های مسکن و نهادهایی همچون صندوق بازنشستگی، تامین اجتماعی، صندوق های نیروهای مسلح و سازمان های حمایتی قرار است اجرا شود.

از آنجا که سازمان ملی زمین و مسکن در وزارت راه و شهرسازی متولی اصلی تامین زمین است، در طرح جامع مسکن، پیش شرط «واگذاری زمین»، ارائه تعهد از سوی نهاد یا دستگاه اجراکننده این برنامه ها به وزارت راه و شهرسازی مبنی بر تامین مسکن کارکنان و اعضای تعاونی خود، تعیین شده است. در قالب این طرح، راه اندازی بازار رهن ثانویه نیز جزو تکالیف محوری دولت برای افزایش منابع مالی بخش مسکن تعیین و هدف گذاری شده در ۵ سال اول از افق طرح جامع، سالی ۵ درصد از کل مانده تسهیلات رهنی مسکن، در بازار رهن ثانویه به فروش برسد.

با تشکیل این بازار، سه هدف شامل افزایش توان اعطای تسهیلات مسکن در بانک ها، تسهیل امکان دریافت تسهیلات از طریق کاهش دوره انتظار، کاهش یارانه نرخ سود و افزایش تدریجی سقف زمانی تسهیلات خرید به ۲۵ سال قرار است محقق شود.

فرصت یک ماهه به منتقدان طرح جامع

افق ۱۳ ساله برنامه ریزی ها و سیاست گذاری های دولت در بخش مسکن، رونمایی شد.

طرح جامع مسکن مشتمل بر محورها و سرفصل های عملیاتی و برنامه ریزی دولت در این بخش، دیروز در حالی در وزارت راه و شهرسازی رونمایی شد که با پشت سر گذاشتن یک سال از افق تعیین شده، عملا این برنامه برای ۱۲ سال پیش رو از سال جاری تا پایان سال ۱۴۰۵، سیاست های کلی و راهبردی اجرایی با محوریت تامین مسکن گروه های کم درآمد را پیش روی دولت قرار می دهد.

مسوولان وزارت راه وشهرسازی، دیروز در تشریح جزئیات طرح جامع مسکن در جمع خبرنگاران، علت تاخیر در رونمایی از این طرح را که عملیات تدوین و انتشار آن حدود دو سال به طول انجامید، وسواس زیاد در انجام مطالعات و تدوین برنامه های پیش رو عنوان کردند.

کاهش شاخص دسترسی به مسکن از ۸ تا ۱۲ سال مهم ترین هدفی است که در طرح جامع مسکن مورد تاکید قرار گرفته است.

شاخص دسترسی مسکن یا همان مدت زمانی که یک خانوار با پس انداز تمام درآمد خود قادر به خرید مسکن مناسب خواهد بود، هم اکنون در کشور ۱۲ سال است که در برنامه ریزی های طرح جامع پیش بینی شده است در صورت بهبود اوضاع اقتصاد کلان، خانوارها بتوانند با اتکا به کل درآمد خود طی ۸ سال، صاحبخانه شوند.

آن طور که معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در توضیح نحوه آماده سازی و مطالعات نقشه راه دولت در یک دهه آینده برای هر گونه سیاست گذاری در حوزه مسکن اعلام کرد، تفاوت اساسی این طرح با برنامه های قبلی دولت در حوزه مسکن در توجه به سه مولفه اصلی است. به گفته حامد مظاهریان، طرح جامع مسکن با سه محور اصلی شامل: توجه به واقعیت اقتصاد کلان کشور، وضع موجود بخش مسکن و نقاط قوت و ضعف همه برنامه های گذشته در این بخش، تدوین شده و از این جهت با سایر برنامه های مسکن طی ۵ دهه گذشته، تفاوت دارد. هر چند برنامه های عملیاتی طرح جامع مسکن دیروز اعلام شد، اما سیاست های کلی و راهبردی آن، نیمه سال گذشته از سوی وزارت راه وشهرسازی منتشر شده بود؛ در این فاصله یکساله، از زمان انتشار سیاست های کلی تا رونمایی روز گذشته از طرح جامع، وزارت راه و شهرسازی بخشی از برنامه های عملیاتی درج شده در متن طرح را شروع کرده که از آن جمله می توان به افزایش سقف تسهیلات نوسازی واحدهای فرسوده تا ۵۰ میلیون تومان به مدت ۶ سال به میزان سالانه ۳۰۰ هزار فقره، پرداخت سالانه ۲۰۰ هزار فقره وام نوسازی روستایی، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به ۸۰ میلیون تومان و تفاهم بنیاد مسکن به عنوان مجری طرح مسکن اجتماعی با وزارت تعاون برای ساخت سالانه ۱۲۵ هزار واحد مسکن حمایتی اشاره کرد. همزمان با رونمایی از طرح جامع مسکن، از امروز دبیرخانه پایش این طرح در دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی تشکیل می شود که متناسب با ویژگی انعطاف پذیری و امکان پایش طرح، مسوولیت دارد ضمن رصد تحولات اقتصاد کلان و بخش مسکن، نسبت به اصلاح و به روزآوری محتوای طرح جامع اقدام کند. این در حالی است که طرح جامع مسکن که روز گذشته در ۵۲ صفحه رونمایی شد همچنان تا یک ماه دیگر به صورت پیش نویس خواهد بود و پس از جذب نظرات کارشناسی و اعمال اصلاحات احتمالی، تیرماه جاری به صورت نسخه نهایی شده منتشر می شود. البته آن طور که معاون وزیر راه وشهرسازی دیروز اعلام کرد، این اصلاحات قطعا مربوط به موارد جزئی طرح خواهد بود و چارچوب اصلی و کلیات آن امکان تغییر نخواهد داشت.

۷۰ درصد نیاز مسکن زیر چتر حمایت

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن هم دیروز اعلام کرد: انتشار سیاست ها و برنامه های عملیاتی طرح جامع مسکن به این معنی نیست که تمام این برنامه ها به فوریت و به صورت همزمان به اجرا در بیاید و اولویت اجرای این سیاست ها با خانوارهای محروم و نیازمند حمایت است. به گفته فردین یزدانی، بر مبنای مطالعات طرح جامع مسکن ساخت و تامین سالانه بیش از ۶۰۰ هزار واحد مسکونی برای اقشار کم درآمد و نیازمند حمایت دولت برنامه ریزی شده است؛ این در حالی است که ۳۰ درصد از نیاز به مسکن مربوط به اقشار طبقات متوسط رو به بالا است که به صورت طبیعی نیاز خود را در بازار آزاد تامین می کنند و نیازمند حمایت دولت نیستند. البته این درصد در سال ۸۴، معادل ۵۰ درصد یا نیمی از نیاز به مسکن در کشور بوده است که به دلایل متعدد طی ۱۰ سال گذشته به ۳۰ درصد کاهش یافته است و هم اکنون افراد بیشتری نیازمند مداخله دولت برای تامین مسکن هستند. مسوولان وزارت راه وشهرسازی در ادامه از انعقاد قرارداد ساخت ۸۷۰۰ واحد مسکونی حمایتی خبر دادند. به گفته مظاهریان، بنیاد مسکن به عنوان مجری طرح مسکن اجتماعی، با همکاری سازمان ملی زمین و مسکن، سازمان بهزیستی، بنیاد مستضعفان و خیرین مسکن ساز برای ساخت این واحدها تفاهم کرده است و هر کدام از ارگان های یاد شده تامین بخشی از هزینه ساخت این واحدها را متقبل شده اند. تامین زمین برای ساخت این واحدها، از سوی سازمان ملی زمین و مسکن وابسته به وزارت راه وشهرسازی انجام خواهد گرفت.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir