بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : چهارشنبه 3 تير 1394      14:6

شفاف‌سازی بازار دوم مسکن

اقتصاد ایرانی: اولین «حساب امانی» برای پیش فروش مسکن، توسط یک بانک خصوصی و با هدف نظارت بر معاملات پیش خرید یک پروژه مسکونی بزرگ مقیاس در تهران، تشکیل شد. با عملیاتی شدن طرح «کنترل و تضمین تعهدات پیش فروشنده از کانال حساب امانی»، ۷ مزیت اقتصادی این طرح که مستقیم عاید پیش فروشنده ها می شود، نمایان شده است؛ از جمله اینکه، به پشتوانه بانک، جریان نقدینگی منظم از سمت پیش خریداران، به اضافه خط اعتباری کوتاه مدت وارد پروژه ساختمانی می شود و سازنده از زیان و ریسک مالی ناشی از دوره های رونق-رکود در امان می ماند. بسط «حساب امانی»، یک نهاد جدید نیاز دارد.: یک بانک خصوصی اولین «حساب امانی برای پیش فروش مسکن» را برای احداث یک پروژه ساختمانی به ظرفیت حدود ۳۰۰ واحد مسکونی در تهران تشکیل داد.

به گزارش دنیای اقتصاد، جزئیات تجربه نخست طرح «حساب امانی» یا «حساب امین» نشان می دهد: هم دولت و هم سازنده ها نسبت به ابعاد واقعی این طرح دچار نوعی سوءتفاهم شده اند و ماحصل آن در حال حاضر از یکسو باعث ابلاغ دستوری و البته ناقص یکسری ضوابط جدید برای پیش فروش مسکن شده و از سوی دیگر موضع گیری تند و منفی پیش فروشنده ها نسبت به پذیرش افتتاح حساب امانی در بانک ها قبل از پیش فروش را در بر داشته است.

طرح راه اندازی «حساب امانی» سال گذشته توسط بانک خاورمیانه و با هدف اصلاح اوضاع نابسامان بازار دوم معاملات مسکن (پیش فروش) و طراحی ساز و کار روشن برای این بازار، به مسوولان بخش مسکن پیشنهاد شد و همزمان توسط مرکز تحقیقات این بانک، بررسی ها درباره سوابق موفق این طرح در چند کشور برای تدوین شیوه اجرایی آن در ایران آغاز شد.

فروردین امسال، وزارت راه و شهرسازی در مصوبه ای، هر نوع پیش فروش مسکن بدون تشکیل «حساب امانی» در بانک ها را ممنوع کرد و در قالب این ابلاغیه مقرر شد همه پیش فروشند ه ها، ابتدا در یکی از بانک های عامل، حساب ایجاد کنند تا مراوده مالی پیش خریدار و پیش فروشنده، از طریق این حساب و با نظارت بانک، صورت بگیرد.

شکل کامل طرح «حساب امانی» اما زودتر از این ابلاغیه، توسط بانک خاورمیانه و برای ساخت چند برج مسکونی در منطقه ۵ تهران، عملیاتی شد.

در حال حاضر مطابق آنچه در این بانک خصوصی از تجربه اول «حساب امانی» به ثبت رسیده، مشخص شده است: قبل از ورود بانک ها به حوزه نظارت بر معاملات پیش فروش ساختمان، باید ابتدا یک «نهاد نظارتی ساختمان و املاک» شبیه آنچه در اغلب کشورها به شکل مستقل و غیردولتی فعال است، تاسیس شود در غیر این صورت، انتظار عمومی شدن «پیش فروش آپارتمان از کانال حساب امانی» در مقطع فعلی حتی به صورت اجباری و دستوری، قابل تحقق و عملیاتی شدن نخواهد بود.

البته بانک خاورمیانه در خلأ چنین نهادی، برای اجرای «اولین پروژه پیش فروش آپارتمان از طریق حساب امانی»، خلأ نهاد نظارتی را با انتخاب سازنده، محل اجرای پروژه و صلاحیت کلیه عوامل ساخت، مرتفع کرده است.

این پروژه مسکونی تاکنون بیش از ۵۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشته و پیش خریدارانش تحت نظارت بانک و از طریق حساب امانی افتتاح شده از طرف سازنده، در حال پرداخت اقساط متناسب با مراحل ساخت هستند.

نتایج اولیه از اجرای حساب امانی پیش فروش مسکن در بانک خاورمیانه مطابق آنچه مجید حسامی، مشاور مدیر عامل بانک برای «دنیای اقتصاد» تشریح کرده، حاکی است: «حساب امانی» برخلاف تصور سازنده ها، ۷ مزیت اقتصادی برای پیش فروشنده در پی دارد که مهم ترین آن، «کنترل نرخ سود و زیان ساخت وساز ناشی از دوره های رکود-رونق» و همچنین «تضمین جریان تزریق منابع مالی مورد نیز پروژه» است.

در حال حاضر، عمده ساخت وسازهای مسکونی متکی به تسهیلات کوتاه مدت بانک ها آن هم با نرخ های بالا است که با توجه به طول زمان ساخت (حداقل دو سال)، عملیات بازپرداخت تسهیلات بخاطر چالش هایی که معمولا از ناحیه زمان بر بودن فروش واحد ها به وجود می آید، به تاخیر می افتد و سازنده را دچار مشکل می کند.

سازنده ها از محل «حساب امانی»، ابتدا از «امکانات بانک ها» در جذب و هدایت مشتریان بانک و سایر متقاضیان مسکن به سمت پروژه های پیش فروش، بهره مند می شود و «اعتماد افراد» به سیستم بانکی باعث افزایش تقاضای پیش خرید می شود.

در نتیجه این اتفاق، «نیاز» به تسهیلات ساخت از بین می رود و «هزینه» تامین مالی پروژه از کانال پیش فروش و سرازیر شدن جریان نقدینگی پیش خریداران، کاهش پیدا می کند.

مزیت پنجم تشکیل حساب امانی، رفع چالش «خواب سرمایه» است که باعث می شود بخش قابل توجهی از هزینه های پروژه به جای اتکا به سرمایه سازنده، از محل نقدینگی موجود در جامعه تامین شود.

ششمین مزیت اقتصادی حساب امانی که در هیچ کدام از انواع معاملات مسکن –فروش آپارتمان آماده و پیش فروش در بازار غیررسمی و فاقد حساب امانی- وجود خارجی ندارد، «محافظت سازنده و سرمایه گذار ساختمانی از آسیب های مالی رکود و رونق مسکن» است.

هم اکنون در شکل سنتی پیش فروش، متناسب با زمان انجام معامله، هنگام ساخت و ساز پروژه، بازار مسکن در یکی از دوره های رونق یا رکود قرار دارد. چنانچه بازار در مراحل عملیات ساخت، حالت رکودی و افت قیمت داشته باشد، میل به معامله در سمت تقاضا کاهش می یابد و امکان تامین مالی ساخت از بین می رود. همچنین زمانی که مراحل ساخت و تحویل واحدهای پیش فروش شده، با رونق و افزایش قیمت همزمان می شود، پیش فروشنده ها به فکر «دبه در قیمت» می افتند تا از این طریق بتوانند توافق اولیه را با تورم اتفاق افتاده، هماهنگ کنند.

بنابراین ریسک زیان مالی همواره در پروژه های پیش فروش برای سازنده وجود دارد.

اما با ابزار «حساب امانی»، امکان تنظیم جریان سود و زیان برای پیش فروشنده مهیا می شود، طوری که سازنده می تواند در ابتدای پروژه، تعداد حداقلی از واحدها را پیش فروش کند و مابقی را براساس انتظارات تورمی، وضعیت آتی قیمت مسکن و همچنین میزان نیاز مالی پروژه، در طول زمان ساخت و ساز، به متقاضیان پیش خرید عرضه کند.

در این قالب، «خط اعتباری کوتاه مدت» بانک عامل حساب امانی نیز به کمک پیش فروشنده می آید تا در مواقع ضروری، بخشی از نیاز مالی ساخت را در نقش اهرم جبرانی، برای سازنده تامین کند.

در مدل «حساب امانی»، ریسک افزایش هزینه ساخت نیز قابل کنترل است به طوری که سازنده می تواند با حمایت بانک و جریان نقدینگی پیش خریداران، مصالح ساختمانی مورد نیاز را از قبل خریداری کند.

در این باره مجید حسامی، مشاور مدیرعامل بانک خاورمیانه با بیان اینکه، مزایای اقتصادی نهفته در طرح «حساب امانی» مشروط به تاسیس نهاد نظارتی ساختمان و املاک، باعث می شود سازنده ها به دور از جنبه دستوری و تکلیفی این طرح، از اجرای آن استقبال کنند، اعلام کرد: وجود نهاد نظارتی مستقل و غیردولتی، در مرحله قبل از تشکیل حساب امانی، سازنده های صاحب صلاحیت را از سازنده های فرصت طلب فیلتر می کند و روند پیش فروش و پیش خرید را تسریع می کند ضمن اینکه این نهاد با اختیار و اقتداری که از سوی دولت در حوزه مسکن، برخوردار است، می تواند در مواقع لزوم با کم کاری و تخلفات پیش فروشنده به نفع پیش خریدار برخورد کند.

حسامی تصریح کرد: در مدل رایج حساب امانی برای پیش فروش مسکن در دنیا، کار بانک صرفا پرداخت اقساط پیش خریدار به حساب پیش فروشنده، براساس صورت وضعیت های تایید شده توسط مهندس ناظر پروژه و تحت نظارت عالیه نهاد نظارتی مذکور است نه اینکه همه مسوولیت حسن انجام کار پیش فروشنده، به گردن بانک عامل بیفتد. وی درباره دلایل مخالفت و موضع گیری سازنده ها طی هفته های اخیر با این طرح، گفت: دو گروه سازنده در بازار پیش فروش فعال هستند، گروه اول که خوشنام بوده و از هر نوع اجحاف به پیش خریدار و تقلب در معامله، خودداری می کنند، به علت آنکه حساب امانی را باعث افزایش بوروکراسی در معامله می دانند تمایل به آن نشان نمی دهند و گروه دوم نیز که سود خود را در بازار آشفته می بینند، طبیعی است از شفاف سازی مناسبات مالی بین پیش خریدار و پیش فروشنده طفره بروند. در این میان، وجود نهاد نظارتی در بالادست بانک های عامل حساب امانی، چالش مربوط به این دو گروه را می تواند مرتفع کند و پاسخ دهد.مشاور مدیرعامل بانک خاورمیانه در عین حال با هشدار درباره غفلت از ایجاد نهاد نظارتی به عنوان شرط اصلی حساب امانی، گفت: در صورت تکلیف اجباری به ایجاد «حساب امانی» بدون حضور این نهاد، در عمل ممکن است برخی بانک های راغب به اجرای این طرح، با صرف وقت و سخت گیری های گسترده، موفق شوند گروهی محدود از سازنده های بسیار معتبر را برای این مدل پیش فروش مسکن، شناسایی کنند و طرح را در مقیاس فوق العاده کوچک به اجرا در بیاورند اما به طور قطع، استفاده از حساب امانی به شکل گسترده و عمومی در بازار پیش فروش، پیاده نخواهد شد چون که ریسک ایجاد حساب امانی برای بانک ها در غیاب نهاد نظارتی، قابل توجه است. طرح «حساب امانی» ۵ ویژگی انحصاری برای پیش خریداران دارد از جمله اینکه، تشکیل این حساب برای یک پروژه پیش فروش نزد یک بانک عامل، «مانع از استفاده پول پیش خریداران در پروژه های دیگر توسط پیش فروشنده می شود»، «چالش اعتماد اجباری پیش خریدار به پیش فروشنده را از طریق تعهد بانک به حسن انجام کار سازنده، مرتفع می کند»، «اطمینان نسبت به صلاحیت سازنده در پیش خریدار به وجود می آورد»، «سرمایه گذاری امن و بدون ریسک را برای پیش خریدار رقم می زند» و در نهایت «مانع از دبه در قیمت» می شود.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir