بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : يکشنبه 14 تير 1394      11:19

آزادسازی نافرجام در وام مسکن

اقتصاد ایرانی: بانک های تجاری خصوصی و دولتی، با گذشت یک ماه و نیم از «آزادسازی پرداخت وام خرید مسکن»، هنوز مسیر دسترسی به تسهیلات بدون سپرده را باز نکرده اند و کماکان بازار غیر رقابتی وام مسکن، در انحصار یک بانک است. شورای پول و اعتبار ۲۹ اردیبهشت، مقرر کرد همه بانک ها تسهیلات خرید مسکن ۶۰، ۵۰ و ۴۰ میلیون تومانی بپردازند؛ اما ۴ معضل بازار پول ازجمله شکاف نرخ سود اسمی (سود تسهیلات) با نرخ سود واقعی (هزینه تامین منابع از بازار بین بانکی) و حبس منابع در دارایی های ملکی فروش نرفته بانک ها، امکان وام دهی را کاهش داده است.
بانک های تجاری دولتی و خصوصی با گذشت یک ماه و نیم از مجوز شورای پول و اعتبار برای «آزادسازی پرداخت وام خرید مسکن»، هنوز نسبت به ایجاد «بازار رقابتی در حوزه ارائه تسهیلات مسکن» اقدامی انجام نداده اند و شعب غالب بانک ها در تهران درخواست متقاضیان وام جدید ۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن را با عناوینی همچون «به ما ابلاغ نشده» یا «فقط به بانک مسکن مراجعه کنید»، پاسخ می دهند.

به گزارش دنیای اقتصاد، شورای پول و اعتبار ۲۹ اردیبهشت امسال در مصوبه ای، بانک مسکن را «مجاز» کرد صرفا برای «خانه اولی» ها، مشروط به سپرده گذاری فرد متقاضی، وام خرید مسکن ۸۰، ۶۰ و ۴۰ میلیون تومانی در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک پرداخت کند و به موجب همین مصوبه، ممنوعیت حداقل سه ساله بانک ها در ارائه وام خرید مسکن لغو شد و به همه بانک های تجاری «اختیار» داده شد، در سه سقف ۶۰، ۵۰ و ۴۰ میلیون تومان، وام مسکن بدون سپرده به همه نوع متقاضی– چه خانه اولی و چه فرد دارای سابقه مالکیت- پرداخت کنند.

اما آنچه هم اکنون از سرنوشت اجرایی این مصوبه طی یک ماه و نیم گذشته، بیرون آمده است، از نوعی ناکامی در تحقق سیاست جدید وزارت راه وشهرسازی و البته بانک مرکزی حکایت دارد و نشان می دهد: «انحصارزدایی» از وام مسکن که می تواند شرایط دسترسی متقاضیان به تسهیلات مکفی و ارزان قیمت با مدت بازپرداخت طولانی تر را فراهم کند، تاکنون موفق نبوده است.

تحقیقات آماری و میدانی حاکی است: دست کم ۵۰ درصد معاملات خرید مسکن که حجم آن در رکود سال گذشته، به ۶۰۰ هزار فقره رسید، توسط متقاضیان مصرفی میان درآمد انجام می شود که حدود دو سوم این خانوارها چون شرایط خانه اولی ندارند و برای تبدیل به احسن کردن آپارتمان قبلی خود، اقدام به خرید واحد جدید می کنند، مخاطبان عمده تسهیلات مسکن بانک های تجاری به حساب می آیند. در این میان، بررسی ها درباره منشا بی محلی بانک های تجاری به مصوبه اخیر، مشخص می کند: سیستم بانکی در مقطع فعلی تحت تاثیر ۴ معضل بازار پول، توان لازم را برای پرداخت وام مسکن سه سقفی -۶۰، ۵۰ و ۴۰ میلیونی- از دست داده است و تا اطلاع ثانوی از منابع کافی برای ارائه این تسهیلات بدون سپرده برخوردار نیست.

پیش تر و در روزی که بانک مسکن برای پرداخت سری جدید وام خرید – ۱۹ خرداد، روز راه اندازی صندوق «یکم»- پیش قدم شد، رئیس کل بانک مرکزی درباره علت تاخیر سایر بانک ها در اجرای مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، اعلام کرد: برخی بانک ها اواخر سال گذشته، حساب شان نزد بانک مرکزی قرمز بود و تا زمان تسویه بدهی شان، امکان پرداخت تسهیلات بلندمدت ندارند.

هر چند «بدهی بانک ها به بانک مرکزی» بازدارندگی برای پرداخت وام خرید مسکن ایجاد می کند؛ اما این موضوع خود معلول عوامل نگفته و البته کلیدی دیگری است.

بانک های تجاری در حال حاضر با ۴ معضل که به ترتیب اهمیت ، شامل «شکاف بزرگ بین نرخ سود اسمی و سود واقعی بازار»، «دارایی سمی یا همان املاک فروش نرفته بانک ها»، «تسهیلات بد یا همان وام های معوق و بازپرداخت نشده» و «نسبت پایین کفایت سرمایه» می شود، روبه رو هستند. برای وام خرید مسکن بدون سپرده، نرخ سود ۲۱ درصد و برای وام ساخت نرخ ۲۴ درصد تعیین شده اما بانک ها که طبق متن مصوبه باید این تسهیلات را از محل منابع داخلی خود تامین کنند، مجبورند چالش نبود منابع را از طریق استقراض از بازار بین بانکی و با نرخ ۲۸ درصد مرتفع سازند؛ درنتیجه قیمت تمام شده وام مسکن برایشان بیشتر از سود تسهیلات می شود و همین شکاف تا این لحظه مانع از اجرای مصوبه شده است. در حال حاضر سود واقعی در بازارها همچون بازار اجاره نزدیک ۳۰ درصد است.

از طرف دیگر، بانک ها و شرکت های وابسته، طی سال های اخیر که قیمت مسکن در نقطه اوج قرار داشت، سرمایه گذاری گسترده ای در انواع ساخت وسازهای تجاری و مسکونی و همچنین ملک و زمین انجام دادند و حالا انتظار دارند این نوع دارایی های غیرنقد خود را حداقل با همان قیمت خرید، تبدیل کنند، در حالی که روند کاهشی قیمت مسکن، این امکان را از آنها گرفته است. حبس منابع به شکل دارایی سمی نزد بانک های تجاری، مهم ترین نقش در کمبود منابع برای پرداخت تسهیلات را بازی می کند.

در این میان، بدهی های معوق وام گیرنده ها و سرمایه ناچیز بانک ها، ناتوانی سیستم بانکی را دو چندان کرده است تا جایی که معاون وزیر اقتصاد، اولین راهکار برای افزایش توان وام دهی به بخش مسکن را افزایش سرمایه بانک ها عنوان می کند؛ اما امسال یک دهم آنچه در بودجه ۹۴ برای افزایش سرمایه بانک ها تدارک دیده شده بود، (فقط ۵۰۰ میلیارد تومان) پرداخت شد.

بلاتکلیفی دو سوم متقاضیان مسکن

بی محلی بانک های تجاری به پرداخت وام ۶۰ میلیونی موجب شده هم اکنون حدود دوسوم از ظرفیت تقاضای مصرفی در بازار مسکن برای بهره مندی از تسهیلات، بلاتکلیف باشد. به این علت که ظرفیت تعریف شده برای وام خانه اولی ها که قرار است تا سقف ۸۰ میلیون تومان به متقاضیان خرید مسکن پرداخت شود حداکثر سالانه ۱۰۰ هزار فقره تعیین شده، این در حالی است که براساس آخرین آمارها، سالانه یک میلیون معامله مسکن در کشور انجام می شود که ۶۰ درصد آنها تقاضای مصرفی میان درآمد رو به پایین هستند که متقاضی اصلی وام خرید به حساب می آیند.

این در حالی است که با قرار گرفتن بازار معاملات مسکن در ابتدای مسیر رونق، افزایش حجم تقاضای مصرفی در بازار معاملات، احتمالی قوی محسوب می شود. با این حساب، هم اکنون حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار نیاز مصرفی خانوارها به وام خرید مسکن، بدون پاسخ مانده است؛ عمده این نیازها مربوط به تقاضاهایی است که متقاضیان آن به دنبال تبدیل به احسن کردن آپارتمان خود، در پی دریافت وام از بانک هستند. به این ترتیب، در حال حاضر، تنها کمتر از یک سوم متقاضیان خرید مسکن می توانند از تسهیلات استفاده کنند و بقیه متقاضیان، هنوز تکلیف مشخصی برای درخواست وام از بانک های تجاری ندارند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، براساس مصوبه ۲۹ اردیبهشت شورای پول و اعتبار، تسهیلات صندوق پس انداز مسکن (یکم) در شهر تهران تا سقف ۸۰ میلیون، شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت تا ۶۰ میلیون و در سایر مناطق شهری تا ۴۰ میلیون تومان پرداخت می شود. این در حالی است که براساس همین مصوبه بانک های تجاری اعم از دولتی و خصوصی، موظف به پرداخت تسهیلات ساخت و خرید مسکن در شهر تهران به میزان ۶۰ میلیون، شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۵۰ میلیون و سایر مناطق شهری ۴۰ میلیون تومان شدند.

بی اطلاعی بانک ها از وام ۶۰ میلیونی

بررسی ها از وضعیت موجود اجرای مصوبه ۴۵ روز پیش شورای پول و اعتبار برای پرداخت وام ۶۰، ۵۰ و ۴۰ میلیون تومانی مسکن از سوی بانک های تجاری حاکی است: تاکنون شعب این بانک ها دستورالعملی مبنی بر نحوه و زمان پرداخت این وام به متقاضیان دریافت نکرده اند. شعب حداقل ۱۰ بانک تجاری دولتی و خصوصی شامل بانک های سپه، ملی، اقتصادنوین، پارسیان، تجارت، صادرات، آینده، پاسارگاد، ملت و انصار ضمن اظهار بی اطلاعی از زمان آغاز پرداخت وام ۶۰ میلیونی به متقاضیان خرید و ساخت مسکن، اعلام کردند: هنوز مصوبه ای در این زمینه به شعب ابلاغ نشده است.

کارشناسان علت پرداخت نکردن را برخی موانع مانند کمبود منابع داخلی بانک ها برای پرداخت این وام و همچنین به صرفه نبودن این شیوه تسهیلات دهی عنوان می کنند. با این حال، برخی دیگر از شعب بانک های تجاری با ابراز بی اطلاعی از وجود چنین مصوبه ای، عنوان کردند هنوز هیچ برنامه ای برای تسهیلات دهی به بخش خرید مسکن در این بانک ها وجود ندارد.

شکست انحصارشکنی؟

در شرایطی که طی سال های اخیر مخالفت های بسیار زیادی در مورد انحصار عاملیت پرداخت وام مسکن از سوی تنها یک بانک تخصصی این حوزه وجود داشت، اما شواهد حاکی است حال که این انحصار در پی مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار لغو شده است، این بار بانک های تجاری تمایلی برای مشارکت در این حوزه از خود نشان نمی دهند. این در حالی است که علاوه بر رفع انحصار وام دهی از بانک مسکن، این مصوبه می توانست همزمان با پایان دوره رکود معاملات مسکن در مقطع زمانی فعلی، با ایجاد رقابت بین بانک های تجاری برای پرداخت وام، منجر به ورود وام های ارزان قیمت با دوره بازپرداخت بیشتر و اقساط کمتر، به بازار مسکن شود و رونق معاملات مسکن و سپس سرمایه گذاری و ساخت و ساز را به این بازار بازگرداند. اما، شرایط موجود حاکی است: با گذشت بیش از یک ماه از تصویب این مصوبه و در حالی که بانک مسکن پرداخت وام ۸۰ ، ۶۰ و ۴۰ میلیونی را در دستور کار خود قرار داده است، بانک های تجاری همچنان تمایل و انگیزه ای برای ورود به این بخش ندارند. از سوی دیگر عدم الزام بانک ها به پرداخت وام ۶۰، ۵۰ و ۴۰ میلیونی و اجباری نبودن مشارکت بانک های تجاری در اجرایی شدن مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، عملا این فرضیه را که بانک های تجاری حداقل در مقطع زمانی فعلی تمایلی در این زمینه از خود نشان ندهند، تقویت می کند.

علت بی انگیزگی بانک ها در پرداخت وام مسکن

در شرایطی که هنوز هیچ کدام از بانک های تجاری برای پرداخت وام ۶۰ میلیونی مسکن به متقاضیان اعلام آمادگی نکرده اند، کارشناسان علت تعلل و بی محلی به مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار از جانب این بانک ها را در یک نکته مهم می دانند. به اعتقاد آنان، این وام ها نه تنها برای بانک ها صرفه اقتصادی ندارد بلکه با قیمت تمام شده پول در بانک ها هم هیچ سنخیتی نخواهد داشت. به این صورت که بانک ها در شرایطی که هم اکنون با بحران کمبود منابع داخلی و بدهی های کلان به سیستم بانکی مواجهند باید برای تامین وجوه پرداخت وام، از بازار بین بانکی و استقراض از سایر بانک ها استفاده کنند. هم اکنون نرخ سود استقراض در بازار بین بانکی، حدود ۲۸ درصد است، این در حالی است که نرخ سودی که در مصوبه شورای پول و اعتبار برای وام خرید مسکن در بانک های تجاری تعریف شده معادل ۲۱ تا ۲۴ درصد است. به این ترتیب، فاصله بین نرخ سود و عدم همخوانی سود پرداخت تسهیلات با هزینه تمام شده پول برای بانک ها هم اکنون مهم ترین علت بی انگیزگی بانک ها برای پرداخت وام ۶۰ میلیونی محسوب می شود. با این حال، هم اکنون برخی بانک ها به رغم منابع محدود و کمبود نقدینگی، به بازار غیررسمی، وام مسکن پرداخت می کنند که به خاطر نزدیکی نرخ سود این تسهیلات با هزینه تمام شده تامین پول برای این بانک ها، پرداخت این دسته از وام ها با توجیه اقتصادی نسبی برای بانک ها همراه است.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir