بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : سه شنبه 27 مرداد 1394      11:40

۳+۱ نارسایی در خرید مسکن

اقتصاد ایرانی: در بازار مسکن باوجود بازگشت دسته جمعی طرف های عرضه و تقاضا به بنگاه ها، هنوز موتور معاملات روشن نشده است. بررسی های کارشناسی، از «۱+۳» نارسایی اقتصادی-روانی در خرید مسکن حکایت دارد و نشان می دهد باوجود آنکه بیشترین گرایش متقاضیان، متوجه آپارتمان های نوساز میان متراژ است، سهم این واحدها به ۳ درصد کل عرضه نزول کرده و میانگین مساحت نوسازها به ۱۲۹ مترمربع افزایش یافته است. ناتوانی خریداران مقابل قیمت مسکن و بی محلی بانک ها به تقاضای وام موانع بعدی رونق هستند. ضمن اینکه ناباوری به امکان خانه دارشدن با قیمت های کنونی، خروج از رکود را سخت کرده است.
بازار معاملات مسکن درست از روز بعد از اعلام توافق هسته ای، با تغییر رفتار مشترک عرضه و تقاضا مواجه شد به طوری که طی دست کم یک ماه اخیر، حجم سنگین مراجعه خریدار و فروشنده به بنگاه های املاک شهر تهران، فعالان این بازار را کماکان به رونق قریب الوقوع امیدوار کرده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، هرچند در همین مدت کوتاه، آمار تنظیم مبایعه نامه در بنگاه های مسکن، از افزایش فوق العاده جزئی معاملات خرید حکایت دارد اما در حال حاضر یک پرسش سرنوشت ساز درباره علت «توقف» دیدارهای مقدماتی خریدار و فروشنده در بنگاه تا مرحله قبل از «عقد معامله» مطرح است که در صورت تشخیص پاسخ درست، امکان خروج سریع بازار مسکن از فاز رکود فراهم خواهد شد.

بررسی های چندجانبه با استناد به ۵ نوع آمار رسمی از سه نهاد مرجع در زمینه اطلاعات اقتصاد مسکن نشان می دهد: هم اکنون حوزه خرید و فروش آپارتمان در بازار مسکن با «سه نارسایی اقتصادی» و «یک ضعف روانی» دست به گریبان است.

نارسایی اول: کمیاب شدن نوساز میان متراژ

«مغایرت و ناهمخوانی شدید در بازار آپارتمان های پرمخاطب» اولین و البته مهم ترین نارسایی معاملاتی محسوب می شود که محصول آن به صورت انباشت واحدهای نوساز آماده فروش در فایل بنگاه های املاک به راحتی قابل مشاهده است.

این گزارش درباره جزئیات این نارسایی حاکی است: آپارتمان هایی که بیشترین تقاضای خرید متوجه آنها است، کمترین وجه اشتراک را با قدرت خرید مصرف کننده (خانوارهای میان درآمد که عمده معاملات توسط آنها انجام می شود) دارد. این آپارتمان ها چون دوبرابر توان مالی خریدار مساحت دارند، قیمت فروش آنها به جای تشابه به بودجه گروه موثر، با جیب طبقه مرفه ارتباط برقرار می کند.

دو دسته اطلاعات بانک مرکزی از بازارهای معاملات مسکن و سرمایه گذاری های ساختمانی در تهران مشخص می کند در سمت تقاضا اکثر خریداران، گرایش به خرید آپارتمان هایی دارند که به لحاظ سن بنا، «نوساز» و به لحاظ مساحت، «بین ۶۰ تا ۷۰ مترمربع» باشند اما به رغم این میل حداکثری به خرید آپارتمان نوساز میان متراژ، در سمت عرضه «میانگین مساحت» واحدهای مسکونی «تازه ساز» وارد شده به بازار مصرف، از یکسو با شیب قابل ملاحظه ای رو به افزایش بوده و از سوی دیگر، با فاصله زیادی از متراژ مدنظر متقاضیان تجاوز کرده و دور شده است.

متوسط مساحت واحدهای مسکونی جدید در تهران در حال حاضر ۱۲۹ مترمربع برآورد می شود که نسبت به سال ۹۰ معادل ۶ درصد و در مقایسه با سال ۸۵، حدود ۱۴ درصد افزایش متراژ در این نوع آپارتمان ها به وجود آمده است.

در این میان، اطلاعات دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، با عدد و رقم، تمایل سمت تقاضا به خرید واحد نوساز میان متراژ –زیر ۵ سال ساخت- را بازگو کرده و نشان می دهد: در تهران طی بهار امسال سهم خرید و فروش واحد مسکونی نوساز، از سایر رده های سنی آپارتمان، سنگین تر بوده به طوری که ۵۳ درصد معاملات مسکن متعلق به واحدهای نوساز است و در عین حال، خرید این آپارتمان ها در اوایل امسال با بیشترین کاهش همراه شده است.

از طرفی، طی ماه های اخیر بیشترین حجم معاملات مسکن در تهران به لحاظ متراژ، در اختیار واحدهای میان متراژ – مساحت ۶۰ تا حداکثر ۷۰ مترمربع- بوده است به طوری که این نوع آپارتمان ها ۱۷ درصد از کل معاملات مسکن تهران را به خود اختصاص دادند و سایر رده های متری، سهمی به مراتب کمتر داشتند.

به این ترتیب، در شرایط کنونی که قیمت مسکن به کف انتظاری رسیده و هر دو طرف خریدار و فروشنده مصمم به برگشت پای میز بنگاه های املاک شده اند، عدم انطباق متراژ بین فایل های فروش و تقاضای خرید، مانع معاملاتی در بازار ملک به وجود آورده است.

آنچه ابعاد این مانع را بزرگ کرده، سهم به شدت ناچیز و جزئی آپارتمان های نوساز میان متراژ از کل عرضه های جدید در یکسال اخیر است.

طی ۹ ماه اول سال ۹۳ – آخرین گزارش بانک مرکزی- ۱۲۴ هزار واحد مسکونی تازه ساز در قالب آپارتمان های جدید تکمیل شده، به بازار مسکن تهران عرضه شد اما فقط ۳۷۷۸ واحد از آنها مساحتی کمتر از ۷۱ مترمربع داشتند که نشان می دهد، سهم عرضه آپارتمان های پرمخاطب در پایتخت به ۳ درصد کل عرضه مسکن نزول کرده است.

در حال حاضر نه تنها در تهران که در کل کشور شکاف بزرگی بین عرضه و تقاضای آپارتمان های پرمخاطب (میان متراژ و کم متراژ) وجود دارد. در کل کشور طبق اطلاعات دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، سهم واحدهای مسکونی کمتر از ۷۵ مترمربع مساحت، از ۱۳ درصد کل واحدهای جدید در سال ۸۵ به ۳ درصد در سال ۹۲ کاهش پیدا کرده است.

نارسایی دوم: نبود وام خرید مسکن

در حال حاضر سمت تقاضای مصرفی در بازار مسکن، منتظر بازگشایی قفل چندین ساله وام خرید مسکن است.

کل سیستم بانکی از اواخر اردیبهشت امسال مجاز شد در تهران ۶۰ میلیون تومان وام خرید بدون سپرده به همه متقاضیان مسکن (با هر شرایطی که دارند اعم از سابقه یا فاقد سابقه مالکیت) پرداخت کند.

بانک ها به جز بانک مسکن که تسهیلات خرید را مشروط به سپرده گذاری متقاضیان، پرداخت می کند، در ۶ سال گذشته، از ارائه وام خرید مسکن منع بودند؛ هم اکنون اگر چه لغو ممنوعیت به صورت رسمی از طرف شورای پول و اعتبار صادر شده اما بانک ها به دلایلی همچون عدم صرفه نرخ سود تسهیلات یا نبود منابع داخلی در بانک، از اجرای مصوبه جدید سر باز می زنند و دست متقاضیان را برای پوشش توان خرید مسکن، تا این لحظه خالی گذاشته اند.

نارسایی سوم: فاصله قدرت و قیمت

بررسی ها از سومین نارسایی موجود در مسیر معاملات مسکن، مشکل را متوجه یک موضوع قدیمی می کند.

تحت تاثیر عدم افزایش سقف وام خرید مسکن در سال های اخیر متناسب با تورم مسکن، سال به سال، فاصله قدرت خرید و قیمت مسکن، شدیدتر شد و در این مقطع، امکان رونق معاملات مصرفی در بازار مسکن، بدون پرداخت تسهیلات بانکی، تقریبا غیرممکن است.

نارسایی روانی: ناباوری به امکان صاحب خانه شدن

علاوه بر سه مانع اقتصادی بر سر راه رونق معاملات مسکن که بیشتر ناشی از غفلت سرمایه گذاران ساختمانی به ذائقه غالب سمت تقاضا و همچنین عدم همراهی نظام بانکی در تقویت بنیه مالی متقاضیان است، هم اکنون یک نارسایی روانی نیز در جامعه متقاضیان مسکن حاکم شده است.

سمت تقاضا با تکیه بر فرضیه قدیمی و سنتی و باوجود اطلاع کافی از آخرین وضعیت قیمت مسکن و از بین رفتن حباب دو سال اخیر، تصور می کند امکان صاحب خانه شدن در بازار فعلی محال است!

تحقیقات میدانی نشان می دهد عمده متقاضیانی که مصمم به خرید مسکن شده اند به خصوص خانه اولی ها، با نوعی ناباوری، فایل های فروش موجود در بنگاه های املاک را جست وجو می کنند.

این در حالی است که سطح کنونی قیمت مسکن در تهران به گونه ای است که متقاضیان خانه اولی به راحتی می توانند با نقدینگی حدود ۱۰۰ میلیون تومان، صاحب آپارتمان کوچک متراژ کم سن و حتی نوساز در برخی مناطق جنوب و مرکز پایتخت شوند.

میانگین قیمت این نوع آپارتمان ها بیشتر از ۱۰۰ میلیون تومان است، اما خریدار می تواند مابه التفاوت نقدینگی در اختیار تا قیمت فروش را از طریق رهن یکساله آپارتمان و همچنین وام ۴۵ میلیون تومانی اوراق مسکن، تکمیل کند. این آپارتمان ها مخصوص گروه هایی است که در فاصله یکسال بعد از خرید، می توانند همچنان در مکان دیگری اجاره نشین و ساکن باشند.

کارشناسان مسکن در شرایط فعلی، تنها راه رفع نارسایی های موجود در بازار معاملات مسکن را عزم بانک ها به پرداخت وام خرید بدون سپرده عنوان می کنند. در این میان، چرخش سریع سرمایه گذاران به تکمیل واحدهای کوچک و میان متراژ، می تواند به افزایش عرضه پرمخاطب منجر شود.

توقف در مرحله پیش رونق

هم اکنون شرایط بازار مسکن به گونه ای است که هر چند آمارهای رسمی که به صورت ماهانه از طرف مراجع آماری همچون بانک مرکزی، مرکز آمار ایران و دفتر اقتصاد و برنامه ریزی مسکن وزارت راه وشهرسازی منتشر می شود، حکایت از ثبات قیمت مسکن طی ماه های اخیر دارند، اما دوران پیش از رونق که از اواخر سال گذشته با حرکت آرام بازار معاملات مسکن از حالت رکود آغاز شده بود، بیش از حد معمول طول کشیده است.

این در حالی است که پیش بینی های رسمی که ماه گذشته درباره وضعیت بازار مطرح بود بر انتظار ایجاد رونق در بازار معاملات خرید و فروش مسکن در سال جاری تاکید داشت.

با این حال و به رغم گذشت نزدیک به ۵ ماه از سال ۹۴، هنوز نشانه های رونق در بازار خرید و فروش مسکن بروز پیدا نکرده است و هر چند نمی توان شرایط فعلی بازار مسکن را ادامه رکود دنباله دار دو سال قبل دانست، اما می توان گفت به نظر می رسد این بار بازار مسکن در مسیر خروج از رکود تا رسیدن به دوره رونق، متوقف مانده است.

آن طور که فعالان بازار مسکن می گویند پایان این مسیر و رسیدن بازار معاملات مسکن به دوره رونق قبل از هر چیز بستگی زیادی به تصمیم گیری درست و منطقی از سوی خریداران و فروشندگان مسکن دارد.

بنا بر اظهار آنها، در کنار مجموعه ای از عوامل تاثیرگذار بر طولانی شدن دوره خروج از رکود، هم اکنون یک تصور نادرست از سمت تقاضا منجر به طولانی شدن مسیر رسیدن به رونق در بازار خرید و فروش مسکن شده است که تا زمانی که این تصور اصلاح نشود نمی توان انتظار داشت بازار مسکن به دوره رونق کامل برسد.

البته فعالان بازار مسکن معتقدند این بازار تحت تاثیر نیازی که از سال های قبل، زمان حال و ماه های آتی در آن ایجاد شده و می شود، در نهایت راه خود را به سمت رونق باز می کند اما تصمیم خریداران و فروشندگان می تواند در طولانی شدن دوره گذار از رکود به رونق به طور نسبی اثرگذار باشد.

خرید 5 درصدی در بازار تقاضا

به گفته مشاوران خرید و فروش مسکن در پایتخت، هم اکنون تنها حدود ۵ درصد از مراجعه های متقاضیان خرید در بازار مسکن منجر به معامله آپارتمان مسکونی می شود. مابقی این تقاضاها به دلایل مختلف، از جمله نارسایی های موجود فعلا صورت واقعی ندارند.

به گفته فعالان بازار مسکن، این تصور غلط موجب شده باوجود ثبات قیمت مسکن، تنها ۵ درصد خرید واقعی به نسبت کل متقاضیان آپارتمان ها انجام شود؛ این در حالی است که به محض شروع افزایش قیمت در بازار مسکن، هجوم خریداران هم به این بازار افزایش پیدا می کند که در نهایت احتمال بروز افزایش قیمت ها را خواهد داشت.

با این حال، مشاوران املاک، این تصور نادرست را منجر به طولانی تر شدن دوران خروج از رکود عنوان می کنند؛ که چه از سمت عرضه و چه از سمت تقاضا، طول دوره رسیدن به رونق کامل را افزایش می دهد.

این در حالی است که علاوه بر آنچه گفته شد مجموعه دیگری از عوامل هم اکنون در بازار مسکن وجود دارد که مانع از تحقق رونق مورد انتظار، حداقل در مقطع زمانی فعلی، در بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان ها می شود.

انحراف سازندگان از متراژ پرتقاضا در بازار مسکن

علاوه بر اطلاعات بانک مرکزی، اطلاعات مرکز آمار از وضعیت معاملات مسکن طی ۴ ماه گذشته از ابتدای سال تا پایان تیرماه، با ارائه یک آمار مهم از رفتار خرید و فروش مسکن در پایتخت، یکی دیگر از عوامل طولانی شدن دوره پیش رونق در این بازار را به صورت کمَی تشریح می کند.

هم اکنون توان خرید متقاضیان خرید مسکن بیشتر پیرامون آپارتمان های میان متراژ، متمرکز شده است.

این در حالی است که بر مبنای اطلاعات مرکز آمار، طی سال های اخیر، میانگین متراژ ساخت وسازهای جدید، هیچ گاه به طور متوسط کمتر از ۱۵۰ مترمربع نبوده است.

با این حال و براساس گزارش های رسمی بیشترین سهم از معاملات انجام شده در بازار مسکن طی تیرماه ۹۴، با سهم ۵۸.۷ درصد، به زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، اختصاص داشته است.

این موضوع نشان می دهد در شرایطی که عمده نیاز متقاضیان متوجه بازار واحدهای میان متراژ بوده است، سازندگان مسکن، عمده توان تولیدی خود را به ساخت واحدهای بزرگ متراژ معطوف کرده اند.

متوسط مساحت زیربنای هر واحد مسکونی که از ابتدا تا نیمه اول سال ۹۳ پروانه ساخت گرفته اند، به روایت مرکز آمار معادل ۱۴۸.۹ مترمربع بوده است.

این زیربنای متوسط در سال ۹۲، به میزان ۱۸۶ مترمربع، در سال ۹۱، برابر با ۱۶۶.۲ مترمربع و در سال ۹۰، معادل ۱۵۷.۷ مترمربع بوده است. (بین اطلاعات مرکز آمار و بانک مرکزی درباره سطح زیربنای مسکونی تفاوت وجود دارد).

این در حالی است که طی ماه ها و چند سال اخیر، بیشترین حجم معاملات مسکن در شهر تهران علاوه بر اینکه در متراژهای کمتر از ۱۰۰ مترمربع صورت گرفته است، در میان واحدهای نوساز (صفر تا ۵ سال ساخت) بوده است. معاملات خرید و فروش واحدهای نوساز در ۴ ماه اول امسال، بیش از نیمی از کل معاملات آپارتمان های مسکونی را به خود اختصاص داده است.

قدرت خرید زیر قیمت متوسط مسکن

آخرین آمار رسمی از وضعیت معاملات خرید و فروش مسکن حاکی است: طی تیرماه ۹۴، بیشترین معاملات صورت گرفته در دامنه قیمتی ۲ تا ۲.۵ میلیون تومان در ازای هرمترمربع واحد مسکونی صورت گرفته است.

این در حالی است که در همین زمان، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی بنا بر اعلام مرکز آمار ایران ۳ میلیون و ۸۶۰ هزار تومان بوده است.

این آمار نشان می دهد، هم اکنون توان خرید بیشترین سهم از متقاضیان مسکن، کمتر از قیمت متوسط آپارتمان ها در تهران است. به عنوان نمونه، توزیع حجم معاملات در تیرماه امسال، به گونه ای بوده است که حدود ۶۱ درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی (معادل ۳ میلیون و ۸۶۰ هزار تومان) معامله شده اند.

همچنین در تیرماه ۹۴، براساس گزارش مرکز آمار، آپارتمان های ۱۰۰ تا ۱۳۰ میلیون تومانی، در میان دامنه های قیمتی، بیشترین تعداد متقاضی خرید را داشته اند.

این در حالی است که واحدهای بزرگ متراژ که عمده ساخت وسازهای اخیر پایتخت را شامل می شوند، کمترین متقاضی را در مقایسه با سایر واحدها داشته اند.

هر چند شکافی که در حالت طبیعی بین قیمت آپارتمان ها و قدرت خرید مردم و متقاضیان مسکن وجود دارد، امری نسبتا عادی محسوب می شود اما عدم پرداخت وام خرید مسکن از طرف بانک ها طی امسال، موجب شده این شکاف کماکان ادامه داشته باشد و عملا بخشی از این فاصله که قرار بود به کمک وام بانکی پوشش داده شود، با این ابزار کمکی پر نشود.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir