تغییر مرکز ثقل ساخت‌وساز
اقتصاد ایرانی: متولی بخش مسکن برای توازن بخشی به روند فعلی توزیع جمعیت در مناطق شهری کشور، در نظر دارد اولویت تسهیلات و مشوق های ساخت وساز را به «شهر های کوچک» اختصاص دهد. طی دهه اخیر، سهم شهرهای با جمعیت حداکثر ۲۵ هزار نفر در بازار مسکن، از ۷۹ درصد کل عرضه سالانه به ۶۰ درصد تنزل یافته و در مقابل، تمرکز ساخت وساز در تهران و ۷ کلان شهر دیگر، ظرفیت کالبدی و زیست محیطی آنها را تکمیل کرده است. امکانات خدماتی بالقوه از جمله زمین خام در شهرهای کوچک، طرح «انتقال مرکز ثقل ساخت مسکن از شهرهای بزرگ» را تحقق پذیر می کند.
بنیاد مسکن به عنوان هماهنگ کننده نهادها و سازمان های مسوول اجرای طرح مسکن اجتماعی، در واکنش به ایده تازه وزیر راه وشهرسازی، از آمادگی برای ساخت مسکن ارزان قیمت در شهرهای کوچک خبر داد.
به گزارش دنیای اقتصاد، وزیر راه و شهرسازی اخیرا در جلسه مقدماتی تدوین سیاست های بخش مسکن در برنامه ششم توسعه، از مدیران این بخش در وزارتخانه خواست، با تامل روی «نابرابری های منطقه ای در بازار مسکن کشوری»، مدل های کارشناسی خود را برای توازن جمعیتی بین کلان شهرها و سایر نقاط شهری، طراحی و ارائه کنند تا همچون گذشته، عمده منابع و حمایت های دولتی برای ساخت وسازهای مسکونی، صرفا در چند شهر بزرگ و پرجمعیت خلاصه نشود.
آنچه عباس آخوندی به دنبال آن است، تشویق تقاضای مسکن به سکونت در بیش از۱۳۰۰ شهر کوچک و کم جمعیت است تا از این طریق، جمعیت سربار کلان شهرهای فاقد ظرفیت ساخت وساز، به نقاط شهری اطراف نقل مکان کنند.
با این ایده، مرکز ثقل عرضه مسکن که در حال حاضر در تهران و شهرهای بزرگ قرار دارد، تغییر پیدا می کند. ضمن اینکه بلاتکلیفی دولت در مکان یابی برای ساخت وسازهای حمایتی خاتمه می یابد. برای این منظور، اولویت تخصیص تسهیلات بانکی و زمین دولتی برای تامین مسکن سالانه ۱۲۵ هزار خانوار مشمول طرح مسکن اجتماعی، ابتدا با شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر جمعیت و سپس شهرهای کمتر از ۵۰ هزار نفر جمعیت خواهد بود.
آمار رسمی از عدم توازن شدید جمعیت شهری
طبق آخرین سرشماری نفوس و مسکن، کل شهرهای موجود کشور معادل ۱۳۳۱ شهر است که ۱۲۰۰ شهر از آنها، جزو شهرهای کوچک با جمعیت کمتر از ۲۵ هزار نفر محسوب می شوند.
به رغم آنکه شهرهای کوچک ۹۰ درصد کل مناطق شهری کشور را تشکیل می دهند اما فقط ۲۰ درصد جمعیت کشور در این شهرها مستقر هستند و ۸۰ درصد مابقی جمعیت در ۱۰ درصد شهرها سکونت دارند. این آمار به خوبی عدم توزیع متعادل ساکنان شهرهای بزرگ و کوچک را مشخص می کند. جمعیت فعلی عمده شهرهای کوچک به مراتب کمتر از ۲۵ هزار نفر است. در این میان، شهرهای متوسط جمعیت نیز، هنوز ظرفیت سکونت پذیری شان تکمیل نشده است اما در تهران و ۷ کلان شهر دیگر، هم ظرفیت کالبدی و هم ظرفیت زیست محیطی از آستانه تحمل ساکنان شهر، فراتر رفته و امکان ساخت وساز حجیم تقریبا وجود ندارد.
نزول سهم شهرهای کوچک از ساخت وساز
بررسی آمارهای رسمی نشان می دهد: سهم «شهرهای کوچک» از ساخت وسازهای مسکونی بخش خصوصی در کل کشور، از ۷۹ درصد در ابتدای دهه ۸۰ به ۶۷ درصد در سال ۸۹ و ۶۰ درصد در سال ۹۲ نزول کرده است و در مقابل، حجم مسکن سازی در تهران و شهرهای بزرگ، به همین نسبت افزایش یافته است.
در حال حاضر، شهر تهران به تنهایی مکان ۲۵ تا ۳۰ درصد کل ساخت وسازهای مسکونی را تشکیل داده که با احتساب خانه های دولتی ساز شهرهای جدید و شهرهای اطراف پایتخت، این سهم تشدید نیز شده است. در مسکن مهر، فقط ۱۷ درصد از کل ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی این طرح یعنی حدود ۴۰۰ هزار واحد، در شهرهای کوچک احداث شد.
اثبات «گرایش تقاضا به شهرهای کوچک»
با این حال، یک آمار رسمی تازه، از پتانسیل نسبتا بالا برای سکونت و خانه دار شدن در شهرهای جدید، خبر می دهد. طبق اطلاعات صندوق پس انداز مسکن «یکم»، میزان تقاضا برای وام خرید مسکن در شهرهای کوچک در مقایسه با تهران و شهرهای بزرگ، در حد مناسب ارزیابی می شود. در حال حاضر ۲۴ درصد سپرده گذاران در این صندوق، ساکن شهرهای کوچک هستند که این حجم افتتاح حساب از سمت ساکنان شهرهای کوچک در مقایسه با سهم ۱۷ درصدی این نقاط از کل جمعیت کشور، نشان دهنده تحرک نسبی تقاضای مسکن در این نوع مناطق شهری است.
در این میان، امکانات دولت به لحاظ زمین دولتی تحت اختیار، در شهرهای کوچک به مراتب بیشتر از منطقه ای مثل تهران یا دیگر کلان شهرها است ضمن اینکه، وجود امکانات سکونتی همچون خدمات روبنایی و زیربنایی در شهرهای کوچک، مزیت این نقاط برای ساخت وسازهای حمایتی را در مقایسه با مناطقی همچون شهرهای جدید، برجسته می کند.
مقامات وزارت راه و شهرسازی بر همین اساس، تصمیم گرفته اند به جای حمایت از ساخت و سازهای ارزان قیمت در نقاط بیرون شهرها -که هزینه سکونت را چند برابر می کند و باعث فشار دوباره جمعیت به شهرهای مادر می شود- شرایط شیفت ساخت و ساز به شهرهای کوچک را فراهم کنند.
مقاوم سازی جریان ساخت وساز در مقابل سیکل های تجاری
در برنامه طرح جامع مسکن، نیاز سالانه کشور به عرضه جدید، رقمی معادل ۹۴۶ هزار واحد مسکونی تعیین شده که ۴۹۰ هزار واحد از این تعداد باید در قالب تسهیلات حمایتی یا مسکن اجتماعی، احداث شود. با توجه به زمین مورد نیاز برای این حجم ساخت وساز، مجموع سهم شهرهای کوچک و شهرک های در نوبت احداث، بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال برآورد می شود و مابقی واحدها باید در بافت فرسوده داخل شهرها، در محدوده شهرها و در شهرهای جدید فعلی ساخته شود.
با انتقال مرکز ثقل ساخت وسازهای مسکونی بخش خصوصی و حمایتی به شهرهای کوچک، جریان عرضه مسکن، از نوسانات ناشی از دوره های رکود-رونق کمتر اثر می پذیرد. آمارها در این باره نشان می دهد: تحت تاثیر سیکل های تجاری بازار مسکن، سرمایه گذاری های ساختمانی در شهرهای کوچک با کمترین نوسان و افت و خیز در مقایسه با تهران و شهرهای بزرگ روبه رو می شود. طبق گزارش بانک مرکزی، در سال ۹۰ (اوج رونق مسکن)، تیراژ صدور پروانه ساختمانی مسکونی در تهران ۶۸ درصد و در شهرهای بزرگ ۶ درصد رشد کرد اما در شهرهای کوچک ۴.۵ درصد کم شد. ولی در نیمه اول سال ۹۳ که رکود ساختمانی به اوج رسید، ساخت و ساز در تهران و شهرهای بزرگ به ترتیب ۶۲ درصد و ۳۹ درصد ریزش کرد در حالی که در شهرهای کوچک، نرخ افت به ۳۴ درصد رسید.
اثرپذیری کمتر از رکود مسکن باعث کنترل هیجانات قیمت مسکن می شود.
پیشنهاد بنیاد مسکن
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن روز گذشته درباره آمادگی این نهاد برای افزایش ساخت وساز در شهرهای کوچک، به پروژه های مسکن مهر که مسوولیت ساخت آنها در شهرهای کوچک برعهده این نهاد بود، اشاره کرد و گفت: در مسکن مهر، برنامه ما در شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر جمعیت تقریبا رو به اتمام است. در واقع حدود ۹۰ درصد از تکلیف بنیاد مسکن برای ساخت واحدهای مسکن مهر به اتمام رسیده و به متقاضیان واگذار شده و ۱۰ درصد باقی مانده هم پیشرفت فیزیکی مناسبی داشته است.
جواد حق شناس در گفت و گو با دنیای اقتصاد تاکید کرد: اما با پایان مسکن مهر، طرح مشابهی در دستور کار قرار ندارد، به این خاطر که بنیاد مسکن نهادهای لازم اعم از تسهیلات بانکی، تاسیسات زیربنایی و روبنایی و زمین انبوه را در اختیار ندارد.
حق شناس ادامه داد: البته ما یک برنامه ساخت ۱۰۰ هزار واحدی را به وزارت راه وشهرسازی پیشنهاد کرده ایم. از همین رو قرار است با تسهیلات۵۰، ۴۰ و ۳۰ میلیون تومانی به ترتیب در کلان شهرها، مراکز استان ها و سایر شهرهای کشور سالانه ۳۰۰ هزار واحد مسکونی برای زوج های جوان، اقشار کم درآمد و ساکنان بافت های فرسوده مطابق با متن مصوبه هیات وزیران، ساخته شود. بنیاد مسکن نیز اعلام آمادگی کرده است تا ۱۰۰ هزار واحد را با مشارکت متقاضیان یا ساخت مستقیم مدیریت کند.
وی افزود: این پیشنهاد ما به وزارت راه وشهرسازی تقدیم شده و جناب وزیر هم روی این پیشنهاد دستور مساعد داده اند.
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن در خصوص شیوه تامین مالی مسکن اجتماعی توضیح داد: برنامه وزارت راه وشهرسازی اتکا به سپرده گذاری است و اینکه مشتریان بتوانند با آورده شخصی به پروژه ها وارد شوند که از لحاظ منطق اقتصادی کاری اصولی و درست است.
وی ادامه داد: تا رسیدن به این نقطه مطلوب باید حالت میانه ای برای تامین مسکن اقشار کم درآمد هم برنامه ریزی کنیم.
حق شناس توضیح داد: تقاضای ما این بود که بانک مسکن از محل بازگشت سپرده های مسکن مهر و آورده متقاضیان، تسهیلاتی برای سازندگان رسمی مانند بنیاد مسکن برای ساخت مسکن اقشار کم درآمد، با ضمانت خود این دستگاه ها در نظر بگیرد. به این صورت که ما ساخت وساز را آغاز کنیم و کار را پیش ببریم تا زمانی که نوبت دریافت تسهیلات این متقاضیان برسد، سپس به ازای هر فقره تسهیلات خرید مسکن یک واحد مسکونی هم برای واگذاری به این متقاضیان وجود داشته باشد. وی تاکید کرد: اگر این سازوکار طراحی و اجرایی شود تا میزان قابل توجهی شاید بتوان مشکل تسهیلات را برطرف کرد و کار را پیش برد.
شهرهای کوچک، بستر بالقوه طرح های مسکن
حق شناس گفت: در مورد شیوه تامین زمین برای ساخت مسکن کم درآمدها، سازوکار شاید پیچیده تر از موضوع تسهیلات باشد و طبیعی است که استفاده از زمین های واقع در شهرهای جدید و توسعه این شهرها سیاست درستی است که در دستور کار قرار دارد اما این یکی از راه حل هاست.
وی ادامه داد: راه حل دیگری که ما در برنامه ششم توسعه پیشنهاد کرده ایم، نگاه به شهرهای کوچک است. به نظر من اقبال به زندگی در شهرهای کوچک می تواند بسیار بهتر از چیزی باشد که در حال حاضر هست.
حق شناس افزود: هم اکنون نگاه به شهرهای کوچک و اقبال به این شهرها از طرف ساکنان کلان شهرها، به عنوان مکانی برای اسکان موقت و گذران برخی از ایام فراغت است، این در حالی است که شهرهای کوچک استعدادهای قابل توجهی از قبیل تاسیسات زیربنایی و روبنایی، محیط سکونتی مناسب و جمعیت قابل قبولی دارند که می تواند محل مناسبی برای اجرای سیاست های تامین مسکن دولت باشد.
وی تاکید کرد: در صورتی که برنامه ریزی و مطالعات دقیقی در این زمینه صورت بگیرد، این شهرهای کوچک می توانند محل مناسب و جدیدی برای برنامه های اسکان پذیری باشند که مهم ترین موضوع در این زمینه توجه به حمل و نقل و تامین زیرساخت ها و دسترسی به شهرهای مادر و کارآمدی نظام اداری برای پذیرش سفارش کار و خدمت بدون حضور فیزیکی، از جمله آنهاست. البته بخش مهمی از این ارتباطات و ملزومات، می تواند فیزیکی نباشد و با تامین زیرساخت های مجازی، صورت گیرد.
حق شناس اظهار کرد: اگر مراحل مقدماتی توجه به اسکان در شهرهای کوچک مورد مطالعه قرار گرفته و اجرایی شده و اسکان جمعیت و ساخت با برنامه مسکن در این شهرها به عنوان مراکز دارای هویت سکونتی، زیرساخت و سایر امکانات زندگی انجام شود، نیاز به ساخت مسکن در شهرهای جدید که مشکلات خاص خود را هم دارند، کاهش خواهد یافت.
روش پیشنهادی برای مسکن کم درآمدها
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن در خصوص شیوه ترجیحی ساخت مسکن کم درآمدها گفت: به عنوان کارشناس، ترکیبی از این سه روش را برای تامین مسکن اقشار کم درآمد پیشنهاد می کنم.
وی افزود: طبیعی است که نمی توان برخی از خانوارها را از محل قدیمی سکونت خود به سایر مناطق که حتی در آنها امکان واگذاری آپارتمان وجود دارد، جابه جا کرد.
از طرفی برخی از این افراد و خانوارها اساسا امکان خانه دار شدن به صورت مسکن ملکی ندارند که می توان برای حمایت از آنها از روش کمک هزینه اجاره بها در محل سکونت فعلی شان استفاده کرد.
حق شناس گفت: همچنین برخی از این خانوارها زوج های جوان کم درآمدی هستند که هنوز تصمیم قطعی به زندگی و اشتغال در یک محل خاص ندارند که می توان برای این دسته، از مسکن استیجاری استفاده کرد؛ برای سایر گروه ها و خانوارهای هدف که از شرایط مسکن ملکی برخوردارند، می توان از روش تامین مسکن ملکی استفاده کرد که البته همین روش هم می تواند از طرق مختلفی برنامه ریزی شود.
لازمه تحقق تمام این برنامه ها هم این است که دولت تا چه حد بتواند تسهیلات بانکی و آورده متقاضیان را برای ساخت این واحدها در اشکال گوناگون به کار بگیرد.
نقش تکلیفی «بنیاد» در مسکن اجتماعی
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن در پاسخ به این پرسش که هم اکنون مسکن اجتماعی مطابق با نقشی که وزیر راه وشهرسازی برای بنیاد مسکن در این زمینه تعریف کرده است، در چه مرحله ای قرار دارد به «دنیای اقتصاد» توضیح داد: در پیش نویس توافق شده، قرار شد که نهادهای حمایت کننده از اقشار کم درآمد مانند کمیته امداد، سازمان بهزیستی، سازمان بازنشستگی کشوری، کانون ها و اتحادیه و تعاونی های کارگران وارد شوند و هرکدام از اینها تسهیلات، منابع، زمین و سایر کمک های خود را بیاورند، راه و شهرسازی هم با مشارکت در تامین تسهیلات و واگذاری زمین به این طرح کمک کند. وی ادامه داد: مطابق با آمار این طرح، نزدیک به ۹۰۰ هزار خانوار از این ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار هدف که در طرح جامع مسکن به آنها اشاره شده است، تحت پوشش هیچ کدام از این نهادهای حمایتی قرار ندارند که قرار شد بنیاد مسکن متولی تامین مسکن برای این خانوارها باشد.
حق شناس افزود: مطابق با برنامه ریزی انجام شده قرار شد سالانه ۱۲۵ هزار واحد در این سیستم ساخته شود و سهم بنیاد مسکن هم سالانه ساخت ۱۵ هزار واحد، برای خانوارها با کمک دولت است. وی خاطرنشان کرد: علاوه بر ساخت سالانه ۱۵ هزار واحد، نظارت کلی، پایش اطلاعات و حضور در این فعالیت هم مسوولیت دیگری بود که بر عهده بنیاد مسکن قرار گرفت اما این طرح از آنجا که برایش منابع جاری تامین نشده، هنوز اجرایی نشده است تا ما هم بتوانیم اقدامی در این زمینه انجام دهیم.
