کنترل قیمت زمین با دریافت مالیات

اقتصاد ایرانی: براساس اظهارنظر اخیر وزیر راه و شهرسازی، سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن حدود ۶۰ درصد است که درمورد واحدهای لوکس تا ۹۰ درصد هم می رسد، ارائه این آمار در حالی است که در سایر کشورها این سهم درمحدوده ۱۵ تا ۳۰ درصد باقی می ماند. در این میان و با وجود کاهش ۵.۴ واحد درصدی سهم خرید زمین در قیمت تمام شده مسکن از سال ۹۲ تا ۹۳، باز هم سهم زمین بالاست و تعدیل این سهم برای کاهش قیمت واحدهای مسکونی و به تبع آن ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا در حوزه مسکن بسیار مهم تلقی می شود. ضمن اینکه به گفته فعالان اقتصادی، بازار زمین موثرترین بازار بر۴ بخش اصلی اقتصاد کشور یعنی مسکن و ساختمان، صنعت، کشاورزی و خدمات است که این موضوع اهمیت کنترل قیمت زمین از سوی دولت را دوچندان می کند.
به گزارش تعادل، در همین رابطه فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به بالابودن سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن در ایران می گوید: سهم زمین از قیمت مسکن در جهان حدود ۱۵ تا ۳۰ درصد متغیر است اما در ایران میزان آن ۵۰ درصد و در تهران بالای ۶۰ درصد است.

قیمت زمین در ایران بیش از جهان
بیضایی می افزاید: آمارهای منتشر شده درباره سهم زمین در ایران، نشانگر آن است که قیمت زمین بیش از استاندارد جهانی است و سهم آن باید ازسوی دولت کنترل و سیاست هایی دراین زمینه اعمال شود. وی ادامه می دهد: دولت باید سیاست کنترل زمین را اجرایی کند که این سیاست از دو بخش تشکیل شده است، در بخش ابتدایی از صاحبان املاکی که بیش از حد بهینه مصرف، زمین دراختیار دارند مالیات دریافت شود، به عنوان نمونه برخی افراد در استان های شمالی کشور از زمین هایی با کاربری کشاورزی و توریستی برای ساخت ویلا استفاده می کنند که این موضوع با دریافت مالیات تا حدودی کنترل می شود.

مالیات عامل افزایش بهره وری زمین
به گفته رییس گروه سیاست گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت دربخش دوم از این سیاست، طبق قانون اساسی باید از زمین های موات نیز مالیات دریافت شود که این قانون تاکنون اجرایی نشده است ودر صورت عملیاتی شدن و دریافت مالیات میزان بهره وری از زمین افزایش می یابد. وی می گوید: متاسفانه هم در دولت گذشته و هم دولت فعلی، قانون دریافت مالیات بر زمین های موات اجرایی نشده و دولتمردان واکنشی منفعلانه نسبت به این قانون داشته اند. بیضایی می افزاید: پیشنهاد می شود از خانه های لوکس نیز مالیات دریافت شود، به عنوان نمونه درکشورانگلستان، اگر قیمت یک خانه بین ۱۰۰ تا ۲۵۰ هزار پوند باشد یک درصد از قیمت خانه اگر ارزش خانه تا ۲۵۰ تا ۵۰۰ هزار پوند ۳ درصد و درصورتی که ارزش آن بالای ۵۰۰ هزار پوند باشد ۴ درصد از ارزش خانه در هنگام معامله به صورت مالیات دریافت می شود. این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اهمیت دریافت مالیات بر خانه های لوکس می گوید: دریافت این مالیات می تواند راهگشا باشد و قیمت زمین را کنترل کرده و از افزایش بی مورد آن جلوگیری کند.

دولت زمین عرضه کند
وی ادامه می دهد: دولت باید عرضه زمین را به صورت مکمل در کنار سیاست کنترل زمین اجرایی کند تا تقاضای مردم درحوزه مسکن مدیریت شود؛ با عرضه زمین هم متقاضیان مسکن صاحبخانه می شوند، هم فعالیت محتکاران زمین محدود می شود. بیضایی دریافت مالیات برزمین را ازدیگر موارد کنترل بر زمین می داند و می گوید: درصورتی که وزارت راه تمایلی برای ورود به این حوزه و دریافت مالیات بر زمین ندارد، می تواند این مسوولیت را به شهرداری ها واگذار کند تا شهرداری ها ازمنابع این مالیات ها به عنوان منبع پایدار بهره گیری کنند.
این فعال حوزه مسکن می افزاید: با وجود آنکه وزارت راه وشهرسازی قیمت بالای زمین در کشور را ناشی از سوداگری (تراکم فروشی شهرداری) می داند، اما این گونه نیست و تراکم فروشی سوداگری زمین را تشدید می کند اما عاملی برای ایجاد آن نیست. وی با اشاره به عوامل افزایش قیمت زمین در کشور می گوید: افزایش قیمت زمین ریشه در سیاست های اجرا نشده دولت دارد و اگر دولت در حوزه توزیع و باز توزیع سیاست درستی را اعمال می کرد و تقاضا را ازطریق توزیع و بازتوزیع مناسب مدیریت می کرد، شاهد افزایش قیمت زمین به این شدت نبودیم و مردم برای خانه دار شدن به سمت خرید تراکم و ساخت متراکم پیش نمی رفتند.

افزایش معنادار قیمت زمین در۲ سال
اگرچه فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن سهم زمین را در قیمت هرواحدمسکونی بالای ۵۰ درصد اعلام می کند، اما ایرج رهبر، عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان مسکن تهران، سهم زمین را به تراکم سازه وابسته می داند و با ذکر یک مثال می گوید: درصورتی که مترا‍ژ زمین یک هزار متر باشد و ۵۰۰ متر از آن، مساحت مفید بنا باشد سهم زمین درقیمت مسکن ۲۰۰ درصد می شود. رهبر می افزاید: اگر روی این زمین یک خانه دوطبقه بنا شود قیمت زمین ۱۰۰ درصد می شود اگر چهار طبقه ساخته شود قیمت زمین بر واحدهای مسکونی تقسیم می شود وسهم هر واحد به ۵۰ درصد از قیمت زمین کاهش می یابد. وی اظهارمی کند: به طور معمول خانه ها در تهران و سایر شهرها ۵ طبقه ساخته می شوند که بر این اساس قیمت زمین در هر واحد حدود ۴۰ درصد می شود. پس می توان اعلام کرد که سهم متوسط زمین در قیمت هر واحد مسکونی حدود ۴۰ درصد است. به گفته رهبر، درحال حاضر اگرقیمت هرمتر زمین در منطقه یی ۵ میلیون تومان باشد و به طور معمول این خانه ۵ طبقه ساخته شود، قیمت هرمتر زمین واحد مسکونی ۲ میلیون تومان خواهد بود که با یک میلیون تومان هزینه مصالح و ۵۰۰ هزار تومان نیز هزینه انشعابات، هر مترزمین در واحدهای مسکونی این خانه ۵ طبقه ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به فروش می رود. این عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران ادامه می دهد: قیمت زمین بستگی به موقعیت جغرافیایی، بافت منطقه و... دارد و به طور معمول در مناطق شمالی تهران قیمت زمین بیش از سایر مناطق است. وی افزایش صعودی قیمت زمین طی دو، سه سال گذشته را تکذیب می کند و می گوید: قیمت زمین مانند مسکن ثابت مانده و افزایش چندانی را تجربه نکرده است، اما به طور متوسط دردو، سه سال گذشته حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافته که این میزان درهرمنطقه متفاوت است.