بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : پنجشنبه 23 مهر 1394      10:56

ویروس زنجیره‌ای در معاملات مسکن

اقتصاد ایرانی: آپارتمان های «نوساز» به عنوان گروه حائز «بالاترین سهم» از کل معاملات مسکن شهر تهران (متوسط ۵۲ درصد)، طی ماه های اخیر با «بیشترین سقوط» در فروش روبه رو شده و همین اتفاق بر روند خرید و فروش واحد مسکونی در سایر گروه های سنی ملک تاثیر گذاشته است. معدل فروش نوسازهای مسکونی طی نیمه اول امسال ۲۱ درصد نسبت به زمان مشابه سال ۹۳ کاهش یافت؛ درحالی که آپارتمان های میانسال حدود ۱۰ درصد افت در فروش را تجربه کردند. کارشناسان اقتصاد مسکن هشدار می دهند ویروس مسری «صبر و انتظار» فروشنده ها می تواند «رکود مکرر» را رقم بزند.

به گزارش دنیای اقتصاد، گروهی از آپارتمان های مسکونی شهر تهران که بالاترین سهم را از کل معاملات خرید ملک در اختیار دارد، طی ۶ ماه اول امسال با بیشترین سقوط در فروش مواجه شد و اثرگذاری زنجیره ای آن بر حجم فروش سایر گروه های سنی آپارتمانی، معدل نیم سال ۹۴ معاملات مسکن در پایتخت را ۲۰ درصد کاهش داد.

گزارش آماری از رتبه ۵  گروه سنی آپارتمان در ترکیب حجمی معاملات فروش مسکن حاکی است: در تهران واحدهای «نوساز» به طور متوسط ۵۲ درصد کل خرید و فروش آپارتمان را به خود اختصاص داده که رتبه اول به لحاظ بیشترین سهم در معاملات محسوب می شود. بعد از «نوساز»ها، آپارتمان های ۴ گروه سنی «۱۱ تا ۱۵ سال»، «۶ تا ۱۰ سال»، «۱۶ تا ۲۰ سال» و کلنگی های «۲۰ سال به بالا» به ترتیب حدود ۱۷ درصد، حدود ۱۶ درصد، حدود ۸ درصد و حدود ۷ درصد کل معاملات فروش را تشکیل داده اند.

در ماه های نیمه اول امسال، گروه آپارتمان های نوساز همواره با رشد منفی فروش –نسبت به ماه های مشابه سال ۹۳- مواجه بود و اگر چه در برخی ماه ها همچون خرداد به دلیل هیجانات مثبت مقطعی در بازار ملک، میزان فروش ماهانه واحدهای مسکونی نوساز افزایش پیدا کرد اما روند منفی ماه های قبل و بعد از آن، بیشترین رکود معاملات ملک را متوجه بزرگ ترین گروه سنی در بازار فروش آپارتمان کرد به طوری که در نیم سال اول ۹۴ حجم فروش نوسازها ۲۱ درصد در مقایسه با نیم سال اول ۹۳ افت کرد در حالی که میزان کاهش نقطه ای متوسط کل معاملات، یک واحد درصد کمتر بود و در سایر گروه های سنی، افت فروش حدود ۱۰ درصد بوده است.

اثرگذاری روند معاملات نوسازها بر کل معاملات مسکن که ناشی از سهم حداکثری این گروه از بازار فروش است، در تمام ماه های گذشته از سال جاری، قابل ردیابی بوده و به تناسب نوسان در فروش واحدهای زیر ۵ سال ساخت، حجم کل معاملات ماهانه نیز با همان شیب گروه نوساز، تغییر کرده است.

بررسی ها درباره این نتیجه گیری آماری که از روی ارقام منتشر شده توسط بانک مرکزی به دست آمده، حاکی است: بخشی از علت سقوط فروش آپارتمان های نوساز به خصوص طی یک ماه اخیر، ناشی از «سوءبرداشت» بسازوبفروش ها و سازنده های مسکن نسبت به شرایط آتی بازار ملک است که با تصور رشد دو رقمی قیمت مسکن در کوتاه مدت تحت تاثیر توافق هسته ای و لغو تحریم ها، عرضه واحدهای نوساز به بنگاه ها را برخلاف یکی، دو ماه منتهی به اتمام مذاکرات، مجددا کاهش داده اند و نوعی تاخیر عمدی در فروش اعمال کرده اند.

در این میان اگر چه ضعف قدرت خرید مسکن، خود در نقش وزنه رکودزا یکی از موانع اصلی در مسیر رشد مثبت معاملات محسوب می شود اما در شرایط کنونی، رفتار «خارج از دیدکارشناسی» عوامل فروش واحدهای نوساز به سایر مالکان واحدهای فروشی سرایت کرده و انتظار تحرک اساسی قیمت، امکان گرم شدن تنور معاملات ملک را این بار از سمت فروشنده ها سلب کرده است.

حجم کل خرید و فروش آپارتمان در تهران در مرداد امسال ۷.۵ درصد نسبت به تیر و حدود ۴ درصد نسبت به مرداد ۹۳ رشد کرد که این افزایش، عمدتا ناشی از واکنش مثبت خریدار و فروشنده به توافق هسته ای از بابت تعیین تکلیف مهم ترین چالش اقتصادی- سیاسی کشور بود.

اما در شهریور امسال، نه تنها حجم معاملات نسبت به مرداد افزایش پیدا نکرد که به لحاظ رشد نقطه ای، حدود ۱۷ درصد کاهش یافت و به این ترتیب معاملات پس از تنها یک ماه، مجددا حالت رکودی خود را حفظ کرد. فروش نوسازها نیز بعد از افت نقطه ای ۱۸ درصدی در ماه مذاکرات (تیر ۹۴ نسبت به تیر ۹۳)، در مرداد فقط 2 درصد کاهش نقطه ای پیدا کرد اما در شهریور مجددا نزول نقطه ای ۱۷ درصد را به ثبت رساند. معاملات واحدهای نوساز در تیر امسال ۲۳ درصد نسبت به خرداد کاهش یافت اما در مرداد تحت تاثیر جو هسته ای، با رشد ماهانه ۸ درصدی روبه رو شد و سپس در شهریور با رشد مثبت و نامحسوس ۰.۹ درصدی، عملا در مقایسه با مرداد تغییر نکرد.

این در حالی است که در خرداد امسال، بالاترین حجم معاملات ملک در تهران رقم خورده بود.

هم اکنون بازار معاملات مسکن در نقطه حساس خود قرار گرفته است؛ از یکسو پایان فصل نقل و انتقال، تاحدودی بر میل به خرید و فروش آپارتمان تاثیر گذاشته است و از سوی دیگر، به رغم تداوم حضور سمت تقاضای مصرفی در بنگاه ها برای بهره برداری سریع تر از ثبات نسبی قیمت، بازار از سمت عرضه شاهد حاشیه نشینی معامله گران شده است.

سطح قیمت مسکن در تهران طی ماه های اخیر با ریزنوسانات مثبت و منفی ماهانه کمتر از ۲ درصد، عملا ثابت بوده و به لحاظ مقایسه با ماه های مشابه سال قبل –رشد نقطه ای- همچنان یک تا ۲ درصد کمتر از نرخ های پارسال است.

در چنین وضعیتی، مطابق تحلیل کارشناسان، حتی در صورت افزایش قیمت مسکن در ماه های آینده، میزان رشد کمتر از نرخ تورم خواهد بود بنابراین تصور افزایش دو رقمی قیمت که در ذهن فروشنده ها به خصوص عاملان عرضه نوسازها بارگذاری شده است، برداشت نادرست از اوضاع واقعی بازار ملک به حساب می آید.

کارشناسان با هشدار درباره ادامه پرهیز از فروش آپارتمان های نوساز و بالطبع، سایر گروه های سنی ملک مسکونی، معتقدند: با توجه به استعداد بازار به لحاظ فراوانی واحدهای نوساز و آماده فروش، خودداری از عرضه آنها به بازار مصرف باعث «رکود مکرر» در معاملات ملک و سخت تر شدن شرایط رونق می شود. هشدار درباره این ویروس زنجیره ای، با توجه به قرار گرفتن در نیمه دوم سال و احتمال سردتر شدن بازار معاملات در مقایسه با نیمه اول، مطرح شده است.

بررسی ها در این باره نشان می دهد: طی ماه های اخیر آپارتمان های میانسال –گروه سنی ۱۶ تا ۲۰ سال- بهترین شرایط فروش را به لحاظ مواجهه با کمترین افت معامله، برخوردار بوده اند که علت این موضوع می تواند قیمت این واحدها که حداقل ۲۰ تا ۳۰ درصد ارزان تر از نوسازها است، باشد. اما چون سهم این گروه از کل معاملات زیر ۱۰ درصد است، برای روشن شدن موتور معاملات پاییزی و زمستانی بازار مسکن، باید رفتار فروشنده های پیشرو – مالکان نوسازها- با حقیقت بازار، تنظیم و ویروس کشی شود.

تعلل در فروش

سقوط قابل توجه حجم معاملات آپارتمان های نوساز در پایتخت، طی ۶ ماه اول سال جاری، در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، روند متفاوتی از شرایط معامله آپارتمان ها را در ۵  گروه سنی واحدهای مسکونی ایجاد کرده است.

در حالی که طی ۶ ماه اول سال ۹۴، بیشترین حجم معاملات واحدهای مسکونی در میان ۵ گروه سنی تعریف شده، به آپارتمان های تازه ساز تا ۵ ساله اختصاص داشته و این سهم با فاصله بسیار زیادی از سایر آپارتمان ها، بیش از ۵۰ درصد معاملات خرید و فروش مسکن طی نیمه اول سال جاری را پوشش داده است، افت محسوس حجم معاملات نوسازها در این مدت در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، دربرگیرنده یک پیام مهم برای بازار معاملات مسکن است.

در شرایطی که پیش بینی ها قبل از آغاز سال ۹۴ حکایت از بازگشت رونق به بازار معاملات مسکن در سال جاری داشت اما، عملا با ادامه یافتن رکود در بازار معاملات، این موضوع در ۶ ماه اول سال جاری، صورت عینی به خود نگرفت.

از طرفی، مالکان واحدهای مسکونی نوساز که بیشترین حجم از معاملات مسکن در این گروه سنی انجام می شود، با اتکا به تصورات ذهنی خود، در دو ماه اول سال، عرضه واحدهای تازه ساز خود به بازار فروش را به طور متوسط تا مرز ۴۰ درصد کاهش دادند تا با ادامه یافتن روند معاملات در مسیر رونق طی ماه های بعد، بتوانند این واحدها را با قیمت بیشتری به فروش برسانند.

اما، با ادامه رکود در بازار مسکن اگر چه رشد نزولی عرضه واحدهای نوساز در خرداد ماه کمتر شده و به اندکی بیش از منفی ۱۰ درصد رسید اما، به جز مرداد ماه که تحت تاثیر شرایط خاص سیاسی و بین المللی و تاثیر آن بر بازار مسکن، حجم عرضه اندکی بهبود پیدا کرد، تا پایان شهریور ماه، این روند نزولی با میانگین ۲۱ درصد افت نسبت به ۶ ماه اول سال قبل، ادامه پیدا کرد.

به این ترتیب، مالکان واحدهای نوساز اگر چه هنوز هم واحدهای آنها بیشترین سهم را از بازار فروش مسکن دارد اما، با کاهش ۲۱ درصدی فروش این آپارتمان ها با حدس افزایش قیمت در نیمه دوم سال، کماکان در عرضه این واحدها به بازار فروش تعلل می کنند.

واکنش کارشناسی به عرضه قطره چکانی نوسازها

کارشناسان مسکن در واکنش به اقدام مالکان واحدهای نوساز در تزریق قطره چکانی این واحدها به بازار فروش می گویند: تعلل مالکان و سازندگان واحدهای نوساز در عرضه همه این واحدها به بازار فروش در مقطع زمانی فعلی تاثیری جز طولانی شدن دوره رکود و تاخیر مکرر رونق معاملات مسکن نخواهد داشت.

به گفته این کارشناسان در شرایطی که برای نیمه دوم سال جاری، هیچ سیگنال اقتصادی، سیاسی و ... برای افزایش قیمت مسکن مشاهده نمی شود؛ بنابراین تعلل مالکان در عرضه واحدهای نوساز در نهایت به زیان خود آنها و بازار مسکن خواهد بود؛ چراکه زمان رونق را به تاخیر می اندازد.

مقایسه آمارهای رسمی از روند تغییرات ماه به ماه معاملات خرید و فروش واحدهای نوساز (تازه ساز تا ۵ ساله) طی ۶ ماه اول سال ۹۴ نشان می دهد: اگرچه واحدهای نوساز در تمام ماه های سال جاری از فروردین تا شهریور، با سهم بیش از ۵۰ درصد، بیشترین حجم معاملات مسکن در میان سایر گروه های سنی آپارتمان های مسکونی را به خود اختصاص داده اند اما تعداد معاملات این واحدها به طرز محسوسی نسبت به حجم معاملات نوسازها در نیمه اول سال گذشته، افت داشته است.

سقوط محسوس معاملات آپارتمان های نوساز تا ۵ سال ساخت، درحالی به دلیل سهم ۵۰ درصدی این دسته از آپارتمان ها از کل معاملات در بازار مسکن، باعث افت کلی حجم معاملات خرید و فروش در نیمه اول سال ۹۴ نسبت به ۶ ماه ابتدایی سال ۹۳ شده است که مشاهده آمارهای ماهانه منتشر شده از سوی بانک مرکزی در خصوص وضعیت معاملات مسکن نشان می دهد، تقریبا در تمام گروه های سنی نیز در هر ماه افت کم و بیش حجم معاملات نسبت به ماه های مشابه سال قبل، اتفاق افتاده است.

این سقوط در سایر گروه های سنی علاوه بر آپارتمان های نوساز شاهد عینی همان تاثیری است که سیر نزولی معاملات نوسازها به عنوان پرفروش ترین های بازار مسکن، بر سایر رده های سنی آپارتمان ها داشته است.

کاهش شیب نزولی فروش نوسازها

مطابق آمارهای موجود در گزارش های ماه به ماه بانک مرکزی از روند تغییرات وضعیت بازار مسکن در ۶ ماه اول سال ۹۴، میانگین معامله واحدهای نوساز در نیمه اول سال جاری در مقایسه با مدت مشابه سال ۹۳، معادل ۲۱ درصد افت داشته است.

با این حال، در شرایطی که طی دو ماه ابتدایی سال ۹۴، یعنی در فاصله فروردین تا پایان اردیبهشت ماه، حجم معامله نوسازها در مقایسه با دو ماه اول سال ۹۳، به ترتیب معادل ۳۴.۴ و ۴۲.۴ درصد کاهش داشته است اما در ماه های بعد تا پایان شهریور، این سقوط از منفی ۱۷ درصد پایین تر نرفته است.

آمارهای رسمی بانک مرکزی از وضعیت معامله واحدهای مسکونی نوساز، طی مرداد ۹۴ حاکی است: کمترین میزان افت معامله خرید و فروش نوسازها طی ۶ ماه اول سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل با منفی ۱.۹ درصد مربوط به مردادماه بوده است.

فاصله فاحش بین افت کم حجم معاملات آپارتمان های نوساز در مرداد در مقایسه با ۵ ماه دیگر سال ۹۴، با یک دلیل عمده قابل تحلیل است.

کارشناسان مسکن در تحلیل این موضوع می گویند: اگرچه افت معامله نوسازها در ۵ ماه از ۶ ماه اول سال ۹۴، به جز مرداد ماه، بین ۱۰ تا بیش از ۴۰ درصد در نوسان بوده است اما کاهش میزان سقوط معاملات این آپارتمان ها در مرداد ماه یک دلیل عمده داشته و آن تصوری است که برای مالکان بعد از توافق نهایی هسته ای مبنی بر افت بیشتر قیمت ها پس از توافق، ایجاد شد.

به گفته آنها، مالکان واحدهای نوساز در مرداد ماه با تصور اینکه ممکن است تحت تاثیر توافق هسته ای، قیمت مسکن باز هم کاهش پیدا کند عرضه واحدهای خود را به بازار مسکن افزایش دادند با این حال، باز هم عرضه آپارتمان های نوساز در مرداد ۹۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل معادل ۱.۹ درصد کمتر بوده است.

اما با پایان جو روانی هفته های بعد از توافق هسته ای، سقوط عرضه آپارتمان های نوساز با حدود ۱۶ واحد درصد رشد منفی نسبت به مرداد، در شهریور ماه به منفی ۱۷.۲ درصد نسبت به شهریور سال ۹۳ رسید.

فروش پایدار واحدهای میانسال

در شرایطی که طی نیمه اول سال جاری، عرضه نوسازها به بازار فروش مسکن، با بیشترین سقوط نسبت به مدت مشابه سال ۹۳ همراه بود، کمترین سقوط عرضه در بازار «آپارتمان های میانسال»، به وقوع پیوست.

براساس آمارهای ماهانه بانک مرکزی از وضعیت معاملات مسکن در ۶ ماه اول سال ۹۴، آپارتمان های واقع در گروه سنی ۱۶ تا ۲۰ سال با کمترین درصد رشد منفی، باثبات ترین و پایدارترین بازار فروش را در مقایسه با ۴ رده سنی دیگر واحدهای مسکونی داشته اند.

کاهش حجم عرضه معاملات مسکن در این گروه سنی از آپارتمان ها، حدود ۸ درصد بوده است که کمترین افت معاملاتی در میان سایر گروه های سنی واحدهای مسکونی نسبت به مدت مشابه سال قبل محسوب می شود.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

کلمات کلیدی : معاملات مسکن - بازار مسکن
نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir