اقتصاد ایرانی: ایجاد تحول در رونق متعادل مبادلات اقتصاد مسکن در ایران از طریق تقابل اعتبار خریداران و فروشندگان به وسیله بانک های ذیربط نظریه است که با توجه به آن می توان فعالیت موثری در بخش مسکن داشت.
از اهداف مهم رونق متعادل مبادلات اقتصاد مسکن در ایران باید به؛ ۱- استفاده از سیستم های اعتباری بجای تزریق پولی در جامعه برای مبادلات مسکن و ایجاد فرهنگ مربوطه در کشور،۲- رونق در ساخت و ساز مسکن به صورت مداوم و جلوگیری از نوسانات دورهای بخصوص در دوران رکود، ۳- جلوگیری از افزایش قیمت مسکن به علت ساخت و ساز مداوم و افزایش مبادلات مسکن، ۴- امنیت سرمایهگذاران بخش مسکن به علت تضمین خرید محصولات سازندگان مسکن به روش کارگزاری دولتی به صورت صد در صد، ۵- فراهم نمودن اعتماد فروشندگان و خریداران مسکن از طریق واسطه بودن دولت بر اساس اصل ۳۱ قانون اساسی، ۶- حذف واسطه های متفرقه و غیر قابل کنترل در اقتصاد کلان مسکن، ۷- فراهم نمودن قدرت خرید برای خریداران به علت طولانی شدن اقساط و ... ۸- سهولت استفاده از اعتبارات کارگزاری مسکن برای عموم مردم یا اقشار خاص (فاقد مسکن)، ۹- سبک کردن بار مالی دولت و فراهم نمودن سیستم نظارتی دولت بر مسکن جهت کنترل های دولتی
یکی از مهم ترین مشکلات مهم بازار مسکن در ایران، نداشتن استراتژی مشخص برای مسکن به وسیله دولت از ابعاد مختلف و هجوم مردم روستاها به طرف شهرها و در نهایت ایجاد بحران مسکن در شهرها است همچنین، عدم امکان استفاده از اعتبارات بانکی به علت محدودیت های اعتباری بانک ها، اعتبارات پرداختی برای خرید یا ساخت مسکن در تهران (تاریخ ۱.۹.۹۴) معادل یک هفتم و در شهرهای درجه ۱ معادل یک پنجم و در شهرهای کوچک تر معادل یک چهارم قیمت هر واحد مسکونی است که عملاً زمینه های فعالیت مسکن را در دوره هایی با رکود روبرو می نماید؛ و مدت اعتبارات پرداختی بسیار کم بوده حداکثر ۱۵ سال که امکان بازپرداخت را با مشکل روبرو می نماید.
همچنین لازم به ذکر است، ایجاد نوسانات شدید دوره ای (رکود و رونق) در اقتصاد مسکن و کاهش امنیت سرمایه گذاری برای تولید مسکن به صورت مداوم و عدم رونق استفاده از سیستم های اعتباری بجای سیستم تزریق پولی در کشور و در نهایت تورم ناشی از تزریق پولی باعث افزایش بی رویه قیمت ها می گردد، همچنین حدود ۸۰ درصد درآمد اقشار آسیب پذیر را هزینه های مسکن تشکیل می دهد در حالیکه استاندارد جهانی معادل حداکثر ۲۵ درصد را تشکیل میدهد. از طرفی با ایجاد رکود در بخش مسکن باعث رکود در بیش از ۲۰۰ نوع صنعت با ۱۲۰۰ گروه شغلی و تأمین مسکن برای سالانه حدود ۷۰۰۰۰۰ خانوار در شهر های کشور در سال میگردد و این موضوع زمینه ساز کمبود عرضه و افزایش تقاضا در سالهای بعدی میشود که خود باعث تورم میگردد. نبودن برنامه ریزی مدون برای تداوم ساخت خانه سازی به صورت مدرن و صنعتی در روستاها، شهرهای کوچک و در نهایت شهرهای بزرگ و وجود متولیان متعدد و ناهماهنگ در این رابطه به علت عدم هماهنگی باعث هجوم روستاها به حاشیه شهرها میگردد و عمر مفید ساختمان ها به علت غیر علمی بودن ساخت و ناهماهنگی های لازم در ابزارهای مالی و فنی و حقوقی بسیار کم شده است و بجای اینکه حداقل ۱۰۰ سال باشد حداکثر به ۲۵ سال رسیده است.
الگوهای ساخت در بعضی از کشورهای درحال توسعه مانند مالزی، کره جنوبی، ترکیه و کانادا نشان می دهد که نرخ سود تسهیلات آنها حداکثر بین ۳ تا ۵ درصد است و سقف تسهیلات ارائه شده تا حد ۹۵ درصد قیمت منازل می باشد. همچنین توجه به اقشار کم درآمد برای حداقل داشتن یک واحد مسکونی متناسب در این کشورها در نظر گرفته شده است؛ و پرداخت یارانه از سوی اقشار پردرآمد به افراد کم درآمد از طریق مالیات مسکن و ایجاد روستاهای پایدار با ساخت روستاهای آپارتمانی و ویلائی درجه ۱ و ۲ و ۳ و غیره، با در نظر گرفتن الگوهای تأمین درآمد و امکانات لازم در روستاها و فراهم کردن جاذبه های لازم و پایدار در آنها یکی دیگر از شیوه های اجرایی در کشورهای مذکور است.
در این کشورها افراد فاقد مسکن با پرداخت ۱۰ تا ۲۰ درصد قیمت مسکن صاحب آن میشوند و مدت بازپرداخت اقساط وام بسیار طولانی مدت می باشد. و برای جلوگیری نمودن از بورس بازی در مسکن، مالیات بر مسکن در نظر گرفته میشود. یا به منظور کمک به سازندگان مسکن، زمین و امکانات لازم در حد رایگان به وسیله دولتها محیا میگردد. تا قیمت نهایی برای خریداران را کنترل کند، همچنین یکی از مهم ترین ارکان در الگوهای ساخت و مسکن در کشورهای نام برده شده این است که قیمت مسکن متناسب با درآمدها می باشد؛ و دولت ها و سازمان های بزرگ وابسته به دولت ها، هماهنگ کننده در تأمین مسکن و نظارت بر آنها میباشند و از طرفی از انحصارات جلوگیری مینمایند، زیرا دولتها تولیدکننده مسکن نیستند.
قوانین و مقررات دست و پاگیر ساخت مسکن که یکی از موضوعات پر بحث در کشور است در این کشورها کم بوده و یا وجود ندارد؛ و برنامهریزی لازم در تدوین استراتژی مسکن را در روستاها، شهرکهای مدرن اقماری، شهرهای متوسط و بزرگ در ابعاد مختلف مورد توجه قرار داده اند؛ و مسکن سازی به صورت صنعتی و مدرن و حرفه ای در آنجا وجود دارد و از ساخت وسازهای بی رویه و دوبارهکاری دوری می جویند. همچنین بلندمرتبه سازی و ساخت وساز منظم و برنامه ریزی شده بجای پراکندگی ساخت در دستور کار آنها همیشه قرار دارد، البته با در نظر گرفتن امکانات رفاهی لازم نه صرف بلند مرتبه سازی (به صورت مجتمعهای مسکونی با امکانات لازم)
تقابل اعتبار خریداران و فروشندگان با استفاده از ابزار کارگزاری دولتی در شرایط مختلف اقتصادی در مبادلات مسکن بجای تزریق پولی به جامعه (M.V=P.T) (می تواند از طریق یک بانک دولتی انجام گیرد) نظریه کاربردی است که می تواند به رونق صنعت مسکن کمک شایانی کند.
چهارچوب کلی طرح عبارت است از:
۱- یکی از بانک های دولتی به عنوان واسط (کارگزار) تعیین می گردد و به تدریج شعباتی را به عنوان مسئول اجرائی در مناطق موردنظر انتخاب می نماید.
۲- فروشندگانی که متمایل به انجام این کار باشند تقاضاهای فروش خود را به بانک های ذیربط اعلام می نمایند؛ و روشهای فروش متفاوتی را اعلام می نمایند. (از طریق سایت اینترنتی)
۳- خریداران مکانهای مورد بحث برای خرید تقاضاهای خود را با توجه به شرایط بانک، به بانک ارسال می نمایند و نسبت به طبقه بندی خریداران اقدام می شود.
۴- بانک بر اساس تقابل اعتبار خریداران و فروشندگان عمل کارگزاری را انجام می دهد.
عمل کارگزاری (ملک در اختیار بانک قرار میگیرد)
روش اجرائی طرح:
۱- انجام معامله بین خریداران و فروشندگان با کارگزاری بانک دولتی:
با توجه به عدم اطمینان مردم از معاملات اقساطی بلندمدت از یکدیگر استفاده سیستم کارگزاری دولتی به وسیله بانک های دولتی (در کشورهای درحال توسعه) به وسیله شعب یکی از بانک ها اقدام میگردد و در کل کشور اعلام میشود. (مثلاً ۱۰۰۰ شعبه تعیین میگردد)
۲- تقابل اعتبار فروشندگان و خریداران به وسیله کارگزاری بانک دولتی ذیربط:
بانک در این رابطه از فروشندگان با پرداخت ۲۰ تا ۲۵ درصد قیمت کارشناسی ملک بر اساس استاندارد کارشناسی به صورت اقساطی خریداری (برای مدت ۵ الی ۵۰ سال) و به خریداران به صورت اجاره به شرط تملیک پس از اخذ ۲۵ تا ۳۰ درصد بهای ملک انتخابی برای مدت ۵ الی ۵۰ سال تقسیط می گردد. در این رابطه بجای تزریق پولی از سیستم اعتباری طرفین استفاده شده است.
۳-تعیین نرخ اقساطی فروش و اجاره به شرط تملیک معاملات:
این نرخ با توجه به شرایط اقتصادی زمان انعقاد قرارداد هست و با توجه به سیاستهای اعتباری بالا و پایین میگردد.
۴-شرایط تضمینی برای فروشندگان و خریداران:
بانک دولتی در سررسیدهای معین اصل و سود باقیمانده ملک را محاسبه و به صورت اوراق تضمین شده به فروشندگان تحویل می دهند، اوراق مذکور قابل انتقال به غیر بوده و قابل معامله در بازار ثانویه غیر از بانک صادرکننده میباشد، از طرف دیگر معامله فوق هم بیمه می شود و هم در رهن دولت برای خریدار قرار می گیرد.
۵-نرخ کارگزاری برای پرداخت به بانک:
بستگی به شرایط معامله دارد ولی روش نرخ گذاری می تواند مثلاً برای فروشندگان برای دوره های پائین تر گران تر و برای دوره های بلندمدت تر ارزان تر و برای خریداران عکس این موضوع باشد به طور مثال اگر مدت اقساطی ۵ سال باشد، نرخ کارگزاری برای فروشنده ۴ درصد و برای خریدار ۱ درصد و برعکس اگر مدت اقساطی ۵۰ سال باشد نرخ کارگزاری برای خریدار ۵ درصد و برای فروشنده ۲ درصد می باشد.
۶-محدوده فعالیت های کارگزاری از نظر زمانی:
عمل فوق می بایستی هماهنگی کامل با سیاست های پولی و مالی کشور صورت گیرد و هدف نهائی رونق بازار مسکن در جهت ساخت و بهره برداری و جلوگیری از نوسانات قیمت و تداوم ساخت وساز مسکن می باشد. مسلماً در شرایط رکودی عمل فوق بیشتر نیاز است و نسبتهای پیشپرداخت با توجه به دوره رکود و رونق تفاوت دارد.
۷-محدوده فعالیت:
بستگی به سیاست های دولت دارد. در این رابطه گروههای هدف را میتواند مدنظر قرار دهد و حتی در رابطه با تخفیف های سود مزایائی برای گروههای هدف قرار دهد. مثلاً محدود به واحدهای تازه ساخت، اقشار کم درآمد، شهرهای کوچک تر و غیره بنماید.
۸-نقش دولت:
نقش دولت نظارت کننده و هماهنگ کننده می باشد و عمل به وسیله بانک های کارگزار مورد نظر انجام میگردد.
۹-نحوه نقل و انتقال واحدها:
با واریز حق کارگزاری مجدد و با در محدوده هدف قرار گرفتن متقاضیان عمل نقل و انتقال انجام میگردد.
۱۰-بازدارنده معاملات آزاد نمی باشد:
این روش کارگزاری مانعی برای معاملات آزاد بین اشخاص حقیقی و حقوقی نمیگردد و محدود به گروههای هدفی است که در جامعه مورد نظر قرار میگیرد و نقش تعیین کننده ای در تثبیت قیمت ها و جلوگیری از رکود و رونق نامتعادل دارد.
الزامات اجرائی طرح کارگزاری مسکن بانک دولتی
۱- تهیه دستورالعمل اجرائی
۲- مصوبه شورای پول و اعتبار
۳- مجوز انتشار اوراق در مرحله اولیه و تخصیص بودجه
۴- همکاری بخش دولتی در راستای تعیین راهبرد تولید مسکن
۵- تعیین واحدهای استانی بانک برای انجام فعالیت های کارگزاری
۶- همکاری کانون کارشناسان
۷- تعیین مکانیسم کنترلی و بررسی تحلیل های حساسیت در مواقع لازم و انجام تعدیلات در صورت لزوم.
لازم به ذکر است؛ در صورت انجام روش فوق به تدریج می توان به نتایج زیر رسید:
۱- تداوم ساخت و ساز با توجه به اهداف تعیین شده ادامه می یابد چون تضمین حداقل قیمت خرید وجود دارد.
۲- خریداران می توانند از دوران نوجوانی اقدامات لازم را برای سپرده گذاری مسکن اقدام نمایند تا در اولویت استفاده از این گونه مزایا برخوردار گردند.
۳- دولت می تواند به گروه های هدف (افراد فاقد مسکن) مزایای لازم را از نظر پرداخت سود ما به تفاوت پرداخت نماید.
۴- نظارت لازم بر محدوده وسیعی از معاملات مسکن صورت میگیرد و نقش تعیین کننده در کنترل قیمت ها را دارد.
۵- امکان طولانی نمودن اقساط برای خریداران فراهم میگردد تا متناسب با قدرت خرید آنها باشد.
۶- فروشندگان با اسناد تضمینی میتوانند منابع مورد نیاز را برای ساخت از سایر بانک ها و مؤسسات اعتباری و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی تأمین نمایند.
۷- ایجاد اعتماد عمومی نسبت به بازار مسکن و وجود یک روش متداول و مهم که در دنیا پیاده شده است.
۸- جلوگیری از ایجاد تورم به دلیل استفاده از سیستم اعتباری بجای تزریق سیستم پولی و جلوگیری از دورههای رکود و رونق نامتعادل
* استاد دانشگاه و کارشناس مسائل اقتصادی