بازگشت به بالای صفحه
FACEBOOK TWITTER RSS FEED JOIN US NEWSLETTER
print version increase font decrease font
تاریخ انتشار : شنبه 14 آذر 1394      10:59

گره اقامتی سرمایه‌ گذاران

اقتصاد ایرانی: رفت و آمد دست کم ۱۵ هیات بزرگ خارجی به ایران طی ۴ ماه اخیر، از وجود گره اقامتی در مسیر سرمایه گذاران عازم تهران حکایت دارد. بازخوردهای اولیه از جانب گروه های میزبان شرکت های خارجی مشخص می کند: «کمبود هتل» در تهران که ایراد اصلی پایتخت عنوان می شود و همچنین «نبود ساختمان اداری مناسب و آپارتمان های مجهز به خدمات کترینگ و هتلینگ»، دو چالشی است که برنامه ریزی برای اسکان کوتاه مدت و استقرار بلندمدت سرمایه گذاران را سخت کرده است. برای حل این معضل، «تبدیل مجتمع های مسکونی لوکس به هتل آپارتمان» پیشنهاد شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، ماه رفت وآمد دست کم ۱۵ هیات بزرگ خارجی به ایران در فاصله زمانی توافق هسته ای تاکنون، وجود نوعی «پیچیدگی پنهان» در پروسه «اسکان و اقامت» سرمایه گذاران خارجی را به تدریج برای گروه های میزبان روشن کرده است. تحقیقات میدانی در این خصوص نشان می دهد «تهران» به عنوان اولین شهر مقصد هیات هایی که با هدف سرمایه گذاری در پروژه های اقتصادی و صنعتی عازم ایران می شوند، دارای دو نقطه ضعف سکونتی برای میزبانان و مهمانان این سفرها است. در پایتخت برای اسکان «کوتاه مدت» گروه هایی که در قالب هیات خارجی بالای ۱۰۰ نفر و در راس یک مقام دولتی از کشورشان وارد ایران می شوند، به دلیل کمبود هتل های ۴ و ۵ ستاره در این شهر، چالش برنامه ریزی اقامتی وجود دارد.

از طرفی، نبود دفاتر اداری استاندارد – در مقایسه با کشور مبدا- و همچنین ساختمان های مسکونی خودسرویس (دارای خدمات هتلینگ و کترینگ) در مقیاس شرکت های متقاضی ورود به بازار ایران، اسکان «بلندمدت» را به عنوان دومین چالش پذیرش سرمایه گذار خارجی پیچیده کرده است. باوجود شرایط نسبتا مناسب اقتصادی و سیاسی برای جذب سرمایه های خارجی، در صورتی که این دو چالش در نقش موانع فیزیکی ورود سرمایه گذار رفع نشود، امکان بهره برداری از ظرفیت فراهم شده سخت خواهد شد. اخیرا تعدادی از برند های صنعتی و بازرگانی از کشورهایی همچون کره و آلمان با مراجعه به شرکت های مشاوره سرمایه گذاری، برای شناخته شدن در بازار ایران، درخواست برگزاری نمایشگاه و سمینار در تهران را داده اند. این اتفاق در پی نشست های رسمی هیات های اقتصادی خارجی با مقامات کشورمان طی چند هفته گذشته رقم خورده است. با این حال، مطابق آنچه برخی از همین شرکت های میزبان می گویند، در حال حاضر «برنامه ریزی برای اسکان خارجی ها» سخت ترین قسمت کار محسوب می شود.

طبق اطلاعات درج شده در سایت اتحادیه هتل های تهران، در پایتخت فقط ۵ هتل پنج ستاره و ۱۱ هتل چهار ستاره فعال است و سایر هتل ها که به لحاظ موقعیت، کیفیت و خدمات در رده های پایین تری قرار دارند، معمولا مورد استفاده گروه های خارجی قرار نمی گیرند. این ۱۶ هتل نیز در دوره هایی از سال به مناسبت های مختلف با ترافیک مسافر داخلی و خارجی مواجه اند و آنچنان از ظرفیت آزاد در حد پذیرش هیات های خارجی برخوردار نیستند. کمبود «هتل مناسب» در شهر تهران خرداد امسال به صراحت مورد اشاره شهردار تهران قرار گرفت و قالیباف در یکی از جلسات غیرعلنی شورای شهر، کافی نبودن هتل های موجود را عیب بزرگ پایتخت عنوان کرد. همچنین دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور نیز اوایل امسال با اشاره به چشم انداز رشد اقتصادی و افق گردشگری ۱۰ سال آینده، نیاز تهران به سرمایه گذاری در ساخت هتل را معادل حداقل ۱۰۰ هتل جدید اعلام کرد. کل ظرفیت پذیرش هتل های موجود تهران ۱۴ هزار و ۵۵۰ تخت است که حدود ۳۰ درصد این میزان ظرفیت به هتل های ۴ و ۵ ستاره اختصاص دارد.

تعداد هتل های ۴ و ۵ ستاره در کل کشور رقمی معادل ۱۳۰ هتل است درحالی که طبق نیازسنجی های صورت گرفته توسط سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، این رقم باید با ساخت سالانه ۲۰ هتل جدید در همین کلاس، به ۴۰۰ هتل افزایش پیدا کند. نتایج یک بررسی درباره مهم ترین عامل بازدارنده سرمایه گذاری در ساخت هتل در شهر تهران نشان می دهد: ریشه اصلی کمبود هتل به قیمت بالای «زمین» با کاربری هتل با توجه به حداقل عرصه مورد نیاز این نوع ساختمان مربوط است که به رغم تخفیف و مشوق در عوارض ساخت وساز، هزینه ورود به این حوزه ساخت را قابل توجه کرده است. از طرفی، نرخ بازگشت طولانی مدت سرمایه گذاری در هتل سازی به خصوص در چند سال اخیر که کشور شاهد کاهش ورود گردشگر خارجی بود، ریسک این بازار را دو چندان کرده است. هم اکنون تعداد هتل های ۴ و ۵ ستاره جدید یا در حال ساخت در شهر تهران، به تعداد انگشتان یک دست هم نمی رسد. این در حالی است که طی سال های اخیر بیش از ۲۰ موافقت اصولی در کمیسیون ماده ۵ شهر تهران برای ساخت هتل صادر شده است اما هزینه سنگین اولیه برای شروع این پروژه ها –هزینه تهیه زمین- سرمایه گذاری در ساخت هتل را در همان مراحل اولیه صدور مجوز، متوقف کرده است.

فارغ از کمبود هتل و چالش اقامت کوتاه مدت هیات های خارجی متقاضی سرمایه گذاری در ایران، چنانچه مذاکرات اولیه خارجی ها به عقد قرارداد همکاری منجر شود، حضور بلندمدت آنها از بابت نبود دفاتر اداری و آپارتمان های مجهز به خدمات هتلینگ و کترینگ به مشکل خواهد خورد. در بازار ساختمان های «اداری» شهر تهران، نه تنها حجم سازه های جدید نسبت به ساختمان های در حال ساخت «مسکونی و تجاری» به شدت کم است و بی تعادلی آشکار در سرمایه گذاری های ساختمانی به چشم می خورد، بلکه در بین دفاتر اداری موجود نیز فضای استاندارد برای استقرار نمایندگی های خارجی فوق العاده ناچیز است. مطالعات یک گروه مشاوره سرمایه گذاری درباره شرایط مدنظر شرکت های خارجی برای خرید یا اجاره محل اداری مشخص می کند بین خواسته شرکت ها و شرایط موجود در معماری داخلی فضاهای اداری، بیشترین مغایرت و کمترین فصل مشترک برقرار است به طوری که در برخی نمونه های ساختمانی، مساحت درخواستی برای اتاق رئیس حتی از کل مساحت دفتر اداری هم بیشتر است!

راهکار «هتل آپارتمان» با تبدیل ساختمان های لوکس

شرکت های خارجی برای ورود به بازار ایران، در قدم اول نیاز به ثبت شرکت و اعلام آدرس محل دفتر اداری خود دارند و از همین رو، انتخاب دفتر مناسب، اولین گام بعد از تصمیم به سرمایه گذاری است. شبیه همین چالش، برای برپایی نمایشگاه و نمایندگی های تجاری برندهای خارجی نیز در «مال» ها وجود دارد. عمده مجتمع های تجاری در حال ساخت در شهر تهران از فضای لازم و مناسب برای برخی برندها برخوردار نیستند و چیدمان واحدها به خصوص حداکثر مساحت هر واحد، به مراتب کمتر از استاندارد مدنظر شرکت های خارجی است.

ابعاد این چالش از ساختمان های اداری و تجاری نیز فراتر است. برخی شرکت های خارجی برای سرمایه گذاری در پروژه های تولیدی، زیرساختی و صنعتی ایران یا هر کشوری و اعزام نیروی کار ارشد به کشور مقصد، به آپارتمان هایی نیاز دارند که امکانات سکونتی را به طور کامل به ساکنان ارائه کند. این آپارتمان ها باید لوکس و به خدمات هتلینگ و کترینگ برای اعضای شرکت ها مجهز باشند. اما در مناطق شمالی شهر تهران، عملا چنین آپارتمان هایی وجود ندارد یا تعدادشان به قدری محدود است که در همین شرایط فعلی، به اجاره خارجی های از قبل فعال در ایران، درآمده است. در این باره یک کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن، با ارائه یک راهکار ضربتی اعلام کرد: ساختمان های مسکونی لوکس فروش نرفته در مناطق یک تا ۳ شهر تهران، به عنوان یک تهدید برای برون رفت بازار مسکن از رکود، می تواند با آماده سازی سریع و مختصر برای اقامت گروه های سرمایه گذاری عازم ایران، به فرصت تبدیل شود.

مسعود فیاض آذر با توضیح بیشتر درباره این پیشنهاد، گفت: طبق دو گزارش بانک مرکزی به ترتیب درباره وضعیت ساخت و ساز مسکونی و حجم معاملات مسکونی در شهر تهران، در یک سال اخیر بیش از ۷ هزار واحد مسکونی تازه ساز با مساحت بیش از ۲۵۰ مترمربع، در مناطق ۲۲ گانه پایتخت، تکمیل و به بازار مصرف عرضه شد که عمده آنها در سه تا پنج منطقه اول شهر قرار دارند. از طرفی، طی ۷ ماه اول امسال، کمتر از ۲ هزار واحد مسکونی با مساحت بیش از ۲۰۰ مترمربع، در تهران خرید و فروش شده است و اگر فرض شود همه این واحدهای فروش رفته، تازه ساز بوده اند، در این صورت بیش از ۷۰ درصد ظرفیت این آپارتمان ها بلااستفاده مانده است. بخشی از این واحدها چنانچه با سرمایه گذاری شرکت های خدمات گردشگری، با هزینه نه چندان زیاد، به هتل آپارتمان تغییر ماهیت پیدا کنند، با توجه به پتانسیل بالقوه از جانب سرمایه گذاران و هیات های خارجی، می تواند به اجاره کوتاه مدت و بلندمدت نمایندگان این شرکت ها دربیاید.

واگذاری اجاره ای واحدهای مسکونی به شکل هتل آپارتمان و به صورت یکجا –کل ساختمان- با لحاظ اینکه در مناطق شمالی شهر، اجاره به خارجی ها به صورت دلار و یورو محاسبه می شود، منابع مالی قابل توجهی را نصیب سازنده و مالک ساختمان می کند که در شرایط فعلی رکود معاملاتی مسکن، به کمک آن می توان پروژه های جدید ساختمانی را شروع کرد. در حوزه راه و شهرسازی که طولانی ترین پروژه های سرمایه گذاری به لحاظ مدت زمان اجرا در مقایسه با سایر حوزه های صنعتی وجود دارد، دولت بیش از ۱۲۰ پروژه به ارزش کل حداقل ۲۵ میلیارد یورو برای جذب سرمایه گذار خارجی تدارک دیده است که از زمان معرفی آنها –مهرماه- تاکنون، حداقل سه هیات خارجی از آلمان، کره و فرانسه به تهران سفر کرده اند.


آدرس ایمیل فرستنده : آدرس ایمیل گیرنده  :

نظرات کاربران
ارسال نظر
نام کاربر
ایمیل کاربر
شرح نظر
Copyright 2014, all right reserved | Developed by aca.ir