رکود مسکن کی برطرف می شود؟

اقتصاد ایرانی: این روزها کشور همچنان در مشکلات مربوط به مسکن باقی مانده است و این درحالیست که برنامه های متعددی در سالهای اخیر برای کاهش تورم وگرانی مسکن که حدود دو سال است در رکود هم قرار گرفته اجرا شده است. مسکن مهر مدتها نقل محافل صنعت مسکن بود و بسیاری را امیدوار به کاهش مشکلات این حوزه کرد. اما مشکلات متعدد و عدم برنامه ریزی های دقیق در این حوزه تنها در مقطعی توانست مسکن مهر را مسکن موقتی درد مزمن مسکن در اقتصاد ایران کند. مسکن به علت قرار گرفتن در سبد هزینه ای مردم ایران نه به عنوان یک کالای مصرفی بلکه بعنوان یک کالای سرمایه ای نقش افرینی ویژه ای در تغییر معادلات بین غنی و فقیر دراقتصاد ایران ایفا کرد. تا جایی که درمدت زمان گذشته از رکود تورمی این بخش مهمترین صدمه به صاحبان این کسب و کار وارد شده است که نتوانستند در موج سود بالای این صنعت کسب درآمد کافی داشته باشند و از سوی دیگر نیز مردمی که نتوانستند مشکل مسکن خود را که سال به سال از موج خرید فاصله و بر موج اجاره نشینیشان اضافه می شود حل سازند. اخیرا طرح هایی در بورس خبری حوزه مسکن قرار گرفته است خرید لیزینگی مسکن، فروش اقساطی مسکن و حالا نیز وام بلندمدت خرید مسکن که گویا اخیرا بخت آن نیز برای پرداخت باز شده است. همچنین مسکن نقش افرینی خود را در بازار فرابورس با اوراق ادامه داده است. موضوع اوراق مسکن در فرابورس، لیزینگ مسکن و همچنین طرح فروش اقساطی مسکن و اثرگذاری طرح های مسکن برای حل مشکلات این حوزه موضوعی است که با ایرج رهبر رئیس هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان کشور به گفتگو پرداختیم.

اقتصاد ایرانی:باتوجه به اظهار نظرهای شما در این زمینه، چرا فکر می کنید فروش اقساطی مسکن خیلی بهتر می تواند در وضعیت فعلی بازار مسکن نسبت به لیزینگ مسکن عمل کند ؟

مسکن یک مسئله ی اجتماعی خیلی مهم و با اولویت اقتصادی بسیار بسیار مهم تر در سطح کشور است که ما بخش مسکن را به عنوان لوکوموتیو اقتصادی کشور می دانیم، 35-40 درصد گردش اقتصادی کشور به بخش مسکن و عواملی که به مسکن بستگی دارد مربوط می شود بنابراین اهمیت آن بسیار واضح و روشن است، همان طور که میدانید دولتمردان کشور طبق اصل 31 قانون اساسی موظف اند برای افراد جامعه مسکن و سرپناه تامین کنند، به هرحال در این چند سالی که ما در رکود هستیم و بخش مسکن مقدار زیادی لطمه دیده باید علت این مشکل را آسیب شناسی کنیم در این بین دو مسئله مهم است، یکی از این دو نکته؛ عدم توان و قدرت خرید مردم است، با توجه به اینکه برآوردها نیاز به یک تا یک و نیم میلیون واحد مسکن در سال را نشان می دهند آمارهای سالانه ازدواج هم از تشکیل ۸۵۰ هزار خانواده در کشور خبر می دهد که نیاز به مسکن و تامین آن از الویت های زندگی آنها است. بنابراین نیازی که هر روز افزایش هم می یابد نگاهی به وضعیت عرضه ندارد زیرا جزء لاینفک زندگی مردم است. به همین دلیل انباشت تقاضا نگران کننده است زیرا مانند فنری که فشرده شود در یک زمانی جهش پیدا می کند و این از نظر افزایش یک مرتبه قیمت ها خطرناک است. نکته دوم؛ هزینه های بالا و گران بودن مسکن است که اگر ما به این دو مقوله بپردازیم می توانیم گام بلندی در خروج مسکن از رکود برداریم.

اقتصاد ایرانی: ۱۸ اذر اطلاعیه در خصوص مسکن و تسهیلات آن از محل اوراق فرابورس اعلام شد فکر می کنید چه تاثیری بر اوراق مسکن و بازار مسکن می تواند داشته باشد؟

این اقدام برای ایجاد رونق در بازار مسکن حرکت خوبی بود اما با توجه به اینکه بیشتر اقشار جامعه ی ما متوسط و رو به پایین هستند خیلی ها به این مسئله اعتراض دارند که با توجه به نرخ سود تعیین شده و زمان پرداخت اقساط این طرح، توان و قدرت مالی دربازپرداخت ماهیانه ی این مبلغ را ندارند و به این طرح ایراد گرفتند؛ پس از آن بانک مسکن برای برطرف شدن آن تمهیداتی پیش گرفت تا به صورت پلکانی این مسئله را حل کند اما درمجموع می توان گفت که این نرخ بازپرداخت، هم برای بانک و هم برای تسهیلات گیرنده میسر نیست. از این رو انبوه سازان برای کمک به حل این مشکل اعلام کردند که با نرخ سود تورم کشور مسکن را واگذار می کنند به عبارت دیگر؛ اگر بطور مثال نرخ تورم ۱۴ درصد است با همان نرخ، سود نقد و اقساط مسکن را واگذار می کنیم و هیچ محدودیتی از نظر مقدار نقد و اقساط آن یا تعداد سال های پرداخت که بین ۱۰ تا ۷ سال پیش بینی شده، نداریم و انتخاب با خریدار است، که ۲۰ درصد نقد بدهد یا ۸۰ درصد، یا تعداد سال های بازپرداخت را باتوجه به توان خود تعیین کند، این کار کمکی است که انبوه سازان می توانند به متقاضیان خرید مسکن داشته باشند.

اقتصاد ایرانی: برخی ازکارشناسان معتقدند دلیل اینکه قیمت اوراق خیلی تغییر پیدا نکرده و نهایتا به ۷۲ هزار تومان رسیده عدم استقبال مردم از افزایش وام ها بوده و اینکه کماکان بازار مسکن در رکود باقی خواهد ماند بنابراین  این وامها هم خیلی نمی تواند در خروج بازار مسکن از رکود موثر باشد نظر شما در این زمینه چیست؟

هدف ما کمک به خریدار است تا توان خرید آنها افزایش یابد و با این راه شرایط را برای تامین نیاز مردم فراهم کنیم، اما از یک طرف می گوییم وام های ۶۰ و ۵۰ و ۴۰ می دهیم و از طرفی می گوییم اوراق بخرید که اوراق هم حداقل ده میلیون هزینه دارد؛ حالا اگر این ده میلیون تومان را هم روی سود بیاوریم بین ۱.۵ تا ۲ درصد هم به مبلغ پرداختی تسهیلات اضافه شده است پس در واقع یک منابع مالی گران قیمتی را در اختیار متقاضیان گذاشته ایم، این در حالی است که کشورهای دیگر سودی بین ۴ تا ۶ درصد را در نظر گرفتند بنابراین این شرایط برای کشوری که درحال رشد است و نیاز فراوانی به مسکن دارد وضعیت خوبی نیست.

همچنین اگر شاخص مسکن پایین است دلیل بر آن نیست که متقاضی نداریم. تمام روشهای خرید و فروش مسکن که نباید از طریق بورس انجام پذیرد بسیاری از افراد مقرون به صرفه نمی دانند که وارد بازار بورس شوند این در حالی است که طبق آمار سال ۸۶ که از تعداد خانوارها و خانه های موجود گرفته شد، ۱.۵ میلیون واحد خانه نسبت به خانوار کم داشتیم و برآورد می کردیم که باتوجه به رشد ازدواج ها و نیاز مردم به خانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی مورد نیاز است.بنابراین همیشه تقاضا داریم و بطور حتم تا ده سال آینده هم نخواهیم توانست عرضه را با تقاضا متعادل کنیم به همین دلیل راه های ارائه شده در بورس و سایر برای تامین منابع مالی برای کسانی است که  ناچارند و به سراغ خرید اوراق می روند همان طور که می دانید نرخ منابع مالی که از طریق بورس و اوراق تامین می شود بالا است یعنی تامین منابع مالی گران قیمتی برای مسکنی که خودش یک کالای گران قیمت است در نظر گرفته شده است.

اقتصاد ایرانی: باتوجه به اینکه ۳۵ درصد هزینه های خانوار بصورت میانگین به بخش مسکن برمی گردد اما ابزارهای تعیین شده مردم را امیدوار نمی کند شما چه توصیه ای به سیاست گذاران دارید؟

مسئله ی مسکن را باید از چند جهت بررسی کنیم به عقیده من وزرای محترم در هیئت دولت باید به صورت ترکیبی و در بسته ای مشترک عمل کنند، یعنی اگر آمایش توزیع مسکن را در کل کشور رسیدگی کنیم و طرح جامع خوبی داشته باشیم که فقط درکلان شهرها متمرکز باشد، واقعا چرا مردم به طرف کلان شهرها می آیند که دچار مشکل مسکن شوند و بهای بیشتری را بپردازند؟ زیرا رفاه و درامد کافی در روستاها و شهرستان های کوچک نیست که ناچار به این کار می شوند، از این رو باید فکری اساسی و همه جانبه صورت گیرد اگر مردم در مکان زندگی خود رفاه و شغل مناسب داشته باشند هیچ گاه تن به سختی و گرانی کلان شهرها نمی دهند   نباید تمام ساخت و ساز ها در کلان شهر ها انجام شود باید برای آمایش مسکن فکری کرد چرا نباید در شهرستان ها و روستاهای کم جمعیت توزیع امکانات و مسکن نداشته باشیم؟ از طرف دیگر نکته مهم این است که باید هزینه ی مسکن پایین بیاید اما نه از هر راهی! زیرا تسهیلات پی در پی که منجر به خرید مسکن گران قیمت می شود، هم کارگشا نخواهد بود. هزینه ی مسکن را می توان با راه های مختلف پایین آورد. به‎طور مثال در پروژه مسکن مهر قیمت زمین را از بهای تمام شده کم یا از بین بردند که یکی از کارهای خوب مسکن مهر همین بود زیرا قیمت زمین ۴۰ تا ۴۵ درصد، و گاهی هم بیشتر، در قیمت تمام شده ی واحد مسکونی تاثیر دارد. حالا سوال اینجاست که چطور زمین با قیمت پایین تر پیدا کنیم؟ برای این موضوع یا باید سراغ زمین های دولتی برویم یا در اطراف کلان شهرها زمین های ارزان تر را آماده کنیم و به انبوه سازان فرصت دهیم تا بصورت رقابتی شهرک های مسکونی بسازند که هم امکانات رفاهی را فراهم کنند و هم برای املاک خود رقیب بیافرینند. بنابراین دغدغه اصلی کشور ما در بخش مسکن باید با پرداختن به مسئله آمایش مسکن در کل کشور و تامین امکانات و رفاه در روستاها و شهرهای کوچک برطرف شود. تا با این کار تقاضای مسکن را پایین بیاوریم و مسکن ارزان قیمت تهیه کنیم به هر حال می دانید که مصالح و دستمزد را که نمی شود پایین آورد فقط زمین است که نقش تعیین کننده ای در قیمت مسکن دارد و همچنین استفاده از منابع مالی ارزان قیمت، بطور مثال اگر یک سرمایه گذار با منابع مالی ۲۷ تا ۳۰ درصدی بخواهد مسکن بسازد مسلما قیمت تمام شده بالا می رود.

اما نکته مهم دیگر، بحث ابزارهای دولتی است مانند ابزارهای مالیاتی از اوایل سال ۹۵ مالیات ده برابر شده است. بنابراین هر واحد افزایش بر تمامی ارکان ساخت و ساز در بازار مسکن تاثیر گذار است، برای کنترل مشکل مسکن دولت باید مالیات را تقلیل دهد. بارها اعلام شده که مسکن مهر معاف از مالیات است اما باز هم ممیز مالیاتی برای دریافت مالیات مراجعه می کند پس من سرمایه گذار با چه اطمینانی سرمایه گذاری کنم؟ برای حل تمام این مشکلات باید یک طرح جامع و کامل داشته باشیم که باتوجه به تغییر دولت و سلایق هر دولتی تمام مواردی که پیش بینی شده در آن گنجانده شود.

در شیوه برطرف کردن مشکلات سرمایه گذار نیز باید از اختیاراتی در صندوق زمین و مسکن به نسبت سرمایه ای که می گذارد برخوردار باشد تا تسلط لازم بر سرمایه خود داشته باشد. اوراق خرد به درد مسکن دار شدن مردم نمی خورد مثل فروش متری مسکن، ما مخالف سرمایه گذاری مسکن هستیم ما می خواهیم مسکن را مصرفی کنیم، صندوق زمین و ساختمان بسیار خوب است اما باید اختیاراتی که به سرمایه گذار می دهیم انگیزه ایجاد کند تا با رقبت بیشتری بیاید و سهام خود را در آن صندوق عرضه کند.