رانت رکودزا در بازار مسکن

اقتصاد ایرانی: دفتر اقتصاد مسکن با بررسی «۱+۴» ریشه رکود کم سابقه در این بخش، فعالیت های ساختمانی برخی نهادها در دوره قبلی رونق را عامل اصلی تشدید رکود و قفل شدن منابع در دوره فعلی معرفی کرد. نهادهای غیر حرفه ای از جمله شرکت های سرمایه گذاری وابسته به بانک ها با سرمایه گذاری حجیم در ساخت و ساز مسکونی طی سال های ۹۰ و ۹۱، باعث رکوردزنی در عرضه آپارتمان در سال های ۹۱، ۹۲ و ۹۳ شدند؛ طوری که حجم نوساز ها در کشور از متوسط سالانه ۵۹۵ هزار واحد مسکونی در دهه ۸۰ به نزدیک ۷۷۰ هزار واحد در این سه سال رسید. اما برخورداری نهادهای سازنده از انواع رانت، تسهیلات و منابع عظیم مالی، به جای آنکه عمده آپارتمان ها را در راستای نیاز غالب بازار مسکن هدایت کند به عرضه واحدهای لوکس، متراژ بزرگ و کم تقاضا، منجر و پیامد آن در یک سال اخیر به افت معاملات به رغم کاهش قیمت مسکن ختم شد. در تهران، ۹۳ درصد واحدهای جدید بیش از ۸۰ مترمربع مساحت دارند؛ در حالی که ۶۰ درصد معاملات خرید، در آپارتمان های زیر ۸۰ متر خلاصه می شود. در این بررسی، ضمن تاکید بر تاثیر نرخ سود بانکی در کاهش انگیزه ساخت و خرید مسکن، برای رفع ریشه های رکودزا از مسیر بازار، سه راهکار از جمله «افزایش نرخ مالیات های رایج مسکن صرفا برای نهادهای خاص» توصیه شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، تشدید فعالیت های ساختمانی دسته ای از نهادها طی سال های ۹۰ و ۹۱ در مسیر «خلاف جهت» نیاز غالب بازار ملک باعث شد رکود مسکن دوره اخیر، متفاوت از سیکل طبیعی دوره های قبل، به «شدیدترین رکود» ۲۴ سال گذشته تبدیل شود. رکود کم سابقه در بازار های «معاملات مسکن» و «ساخت و ساز» که از تابستان سال ۹۲ شروع شد اگر چه محصول مجموع های از شاخص های درونی و بیرونی بازار ملک محسوب می شود اما آنچه باعث رکوردزنی این دوره از سیکل تجاری بازار، هم به لحاظ «طول زمانی» و هم از بابت «نزول چند شاخص کلیدی» شد، عمدتا ناشی از ورود پرقدرت نهاد های دولتی، شبه دولتی، عمومی و بانک ها به بخش مسکن و ساختمان بوده است که پیامد و تبعات ثانویه آن هنوز در این بازار قابل مشاهده و ردیابی است. دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در بررسی های خود از عوامل و ریشه های شکل دهنده رکود مسکن سال های ۹۲ تا ۹۴ موفق شد، «۱+۴» منشأ رکود اخیر را شناسایی کند که از بین آنها، «رانت ساختمانی» در اختیار گروهی از نهادها به عنوان عامل پنجم، بیشترین نقش را در مقایسه با چهار پارامتر دیگر داشته است.

در تحقیقاتی که از سوی علی چگینی مدیرکل اقتصاد مسکن و علی قائدی کارشناس دفتر اقتصاد مسکن انجام گرفته، مشخص شده است: دو متغیر کلیدی اقتصاد مسکن که معمولا سیکل های تجاری این بخش را نمایان می کند، طی دو سال و نیم اخیر به پایین ترین سطح در مقایسه با دو دهه اخیر رسید به طوری که شاخص «نرخ رشد سرمایه گذاری در ساختمان های جدید شروع شده در کشور» طی دو سال ۹۲ و ۹۳ و همچنین فصل اول سال ۹۴ به صورت پیوسته، در سطح منفی و کمتر از صفر، روند نزولی داشت و به ترتیب ۱۱ درصد، ۵ درصد و ۱۴ درصد کاهش پیدا کرد درحالی که در دوره های قبلی رکود مسکن -طی سال های ۷۱ به بعد- این شاخص معمولا یک سال با رشد منفی مواجه می شد. از طرفی، شاخص «نرخ رشد ارزش افزوده بخش مسکن» نیز در رکود اخیر با افت قابل توجه روبه رو شد و از متوسط ۲.۴ درصد در سال های دهه ۷۰ و ۵.۳ درصد دهه ۸۰ و همچنین ۲ درصد سال های ۹۰ تا ۹۲، به منفی ۲ درصد در سال ۹۳ رسید.

در این بررسی، سه پارامتر از بازار پول و یک پارامتر ترکیبی از اقتصاد کلان کشور به عنوان چهار ریشه رکود اخیر بخش مسکن معرفی شده است. در بازار پول، «کنترل تورم و نقدینگی» طی دو سال اخیر باعث شد تقاضای سفته بازانه در بازار ملک فروکش کند و تحت تاثیر آن، قیمت مسکن کاهش یابد. در این میان، وابستگی معنادار حجم سرمایه گذاری های ساختمانی به نوسانات قیمت مسکن به عنوان حقیقت بازار ملک، به نزولی شدن روند سرمایه گذاری در ساخت و ساز منجر شد. حرکت نرخ رشد سرمایه گذاری های ساختمانی در کشور (ساختمان های جدید) از سال ۷۱ تا ۹۴ به خوبی نشان می دهد، رفتار سرمایه گذاران ساختمانی تابعی از رفتار قیمت اسمی مسکن و از آن بیشتر، تابعی از قیمت واقعی مسکن است. مطالعات دفتر اقتصاد مسکن، مهار رشد فزاینده تورم و نقدینگی را از بابت رام شدن قیمت مسکن و مصرفی شدن معاملات ملک، در نهایت به نفع بلندمدت بازار مسکن می داند اما از «نرخ سود بانکی بالا» و «عدم انعطاف سیاست های مالی» به عنوان دو پارامتر آسیب زننده به بخش مسکن نام برده است.

طبق آنچه محققان این مطالعه به آن دست یافته اند، نرخ سود واقعی سپرده های بانکی در دو سال اخیر به بالاترین حد از سال ۷۱ تاکنون رسیده و موجب شده از یکسو انگیزه سرمایه گذاری در بخش های واقعی اقتصاد ایران از جمله ساخت و ساز های مسکونی به شدت کاهش پیدا کند و از سوی دیگر تحت تاثیر چسبندگی نقدینگی در بانک ها، متقاضیان مصرفی مسکن در خرید خود تاخیر به وجود بیاورند. نرخ سود واقعی سپرده های بانکی تا پیش از سال ۹۳، همواره کمتر از ۵ درصد بوده اما در سال های ۹۳ و ۹۴ به بالای این سطح رسید. فاصله زیاد بین نرخ سود اسمی بانکی و نرخ تورم، علاوه بر کاهش انگیز ساخت و خرید مسکن، امکان پرداخت تسهیلات ارزان قیمت برای ساخت و ساز های حمایتی در بافت فرسوده به عنوان برنامه هدف دولت را از بانک ها سلب کرده است و از آنجا که به کاهش حجم سپرده های دیداری و افزایش سپرده های بلندمدت منجر شده، هزینه پول برای بانک ها را افزایش داده است که این موضوع مجددا مانع پرداخت تسهیلات خرید مسکن به عنوان وام بلندمدت شده است.

عامل سوم نیز به عدم انعطاف در سیاست های مالی و پولی مرتبط با بخش مسکن برمی گردد که در دوره های رکود-رونق و به خصوص در زمان های تغییر سیکل تجاری بازار ملک، تصمیمات به موقع از بابت اعمال سیاست های انبساطی و انقباضی اتخاذ نمی شود. به عنوان مثال در موضوع افزایش سقف وام خرید مسکن یا راه اندازی بازار لیزینگ و رهن ثانویه طی دو سال اخیر، سرعت تصمیم گیری، متناسب با نیاز بازار مسکن نبود. دفتر اقتصاد مسکن عامل چهارم رکود مسکن دو سال اخیر را ترکیبی از نزول رشد اقتصادی، کاهش شدید قیمت نفت و تنگنای مالی بودجه دولت می داند که برآیند آنها به عدم افزایش درآمد واقعی و توان اقتصادی خانوارها و اثر تجمعی آن به کاهش قدرت خرید مسکن منجر شد. با این حال، آنچه رکود مسکن را در فاصله ۹۲ تاکنون، تشدید کرد، مازاد عرضه ناشی از نبود قدرت خرید مسکن نبود بلکه رانت تحت اختیار نهادهایی بوده که محصول آن به رشد عرضه مسکن مغایر نیاز مصرفی منجر شده است.

در مطالعات دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن آمده است: بخش عمد ه ای از ساخت و ساز های مسکونی طی سال های ۹۰ و ۹۱ از سوی شرکت های وابسته به نهاد های مختلف و بانک های دولتی و خصوصی از طریق انتقال حجم عظیم منابع مالی به بخش مسکن و ساختمان انجام شد که در قالب آن، متوسط حجم آپارتمان های تازه ساز در کشور با رکوردزنی افزایشی، از ۴۴۳ هزار واحد در نیمه اول دهه ۸۰ و ۶۰۰ هزار واحد در نیمه دوم این دهه، به ۷۶۹ هزار واحد مسکونی در دو سال ۹۱ و ۹۲ رسید. این حجم بالا و بی سابقه عرضه مسکن، عمدتا به شکل واحد های مسکونی لوکس و خارج از استطاعت متقاضیان مسکن شکل گرفته است که اگر چه در پی رونق مسکن آن دو سال احداث شده اند اما با الگوی غالب تقاضا، زمینه تشدید رکود معاملاتی و در نتیجه رکود ساختمانی سال های ۹۳ و ۹۴ را به وجود آوردند. این شرکت ها عموما با برخورداری از انواع رانت ها و تسهیلات و در شرایط غیررقابتی به بازار مسکن وارد می شوند و نظم اقتصادی بازار را برهم می زنند.

نقطه تمرکز فعالیت این شرکت ها و نهادها، بازار ساختمانی شهر تهران بوده است طوری که فعالیت آنها در آن دو سال موجب شد در سال ۹۳ رقمی معادل ۷۰ درصد واحد های مسکونی تازه ساز در پایتخت، با مساحتی بیش از ۸۰ مترمربع وارد بازار فروش شود در حالی که طی همین سال، ۶۰ درصد معاملات مسکن به خرید آپارتمان های کمتر از ۸۰ مترمربع اختصاص داشته است که این شکاف، نشان دهنده عدم تطابق بین الگوی ساخت و نیاز مسکن است. در این میان، مقررات شهرداری ها و نحوه اجرای طرح تفصیلی نیز در نقش مکمل بزرگ سازی، باعث شده ساخت وساز های منطبق با نیاز غالب کاهش یابد. مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن و یک کارشناس این دفتر در بررسی مشترک خود درباره دلایل ایجاد رکود مسکن در سال های ۹۲ تا ۹۴، ضمن شناسایی منشأ اصلی و پارامتر های رکودزا، با تاکید بر اینکه برخی از این عوامل هنوز وجود دارد و می تواند مسیر ورود به رونق در ماه های آینده را صعب العبور کند، سه راهکار در این زمینه پیشنهاد کرده اند. اولین پیشنهاد، اجرای قوانین بازدارنده برای مهار فعالیت نهاد های غیرحرفه ای در بازار ساخت و ساز است. هر چند حضور این نهادها در بازار آپارتمان سازی با توجه به پشتوانه مالی آنها، محدود به دوره اخیر نبوده و به احتمال خیلی زیاد، در دوره رونق پیش رو، ادامه پیدا می کند، اما دفتر اقتصاد مسکن توصیه کرده است برای جلوگیری از فعالیت نهادها، بانک ها و همچنین موسسات اعتباری در بخش مسکن و ساختمان، از ابزار مالیات های رایج در این بخش استفاده شود و نرخ مالیات هایی که در حال حاضر از ساخت و ساز و نقل و انتقال ملک دریافت می شود، برای این گروه خاص، افزایش پیدا کند. پیشنهاد دوم، تداوم کنترل تورم و نقدینگی به منظور حفظ دامنه محدود نوسانات قیمت مسکن است و پیشنهاد سوم نیز بر انعطاف پذیر شدن سیاست های پولی در حوزه مسکن به منظور امکان تغییر سریع سیاست های متناسب با شرایط رکود-رونق، خلاصه می شود.